如何看待北京西城区提「三不」要求，严禁中介炒作学区房？

在电视剧《虎妈猫爸》中，赵薇为了让女儿能够上重点小学，坚决把大房子换成了老破小；最后却发现新购的老破小不满3年，依然没有入学资格，导致一个原本中产阶层的家庭进退两难，不得不让孩子晚一年入学。

幸运的是，《虎妈猫爸》中赵薇购买老破小的剧情，并不是发生在2020年7月31日之后。

2021年7月5日，北京市西城区宣布严格按照4月发布的《2021年义务教育阶段入学工作的实施意见》执行了多校划片措施，明确规定：

2020年7月31日后购房家庭，不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片（*通过随机派位方式分配热点学校招生名额，未能进入热点学校的学生将就近安排至其他学校入学）方式在学区或相邻学区内入学。

而在此前一天（7月4日），北京市西城区房管局官就织辖区内链家、我爱我家、21世纪不动产、麦田、中原等主要房产中介召开工作会，部署了三“不”要求：不得以学区房为卖点发布房源、不接受价格明显高于市场价格的委托、不得参与炒作学区房的任何活动。同时，还通报了近日西城区有房产中介员工针对西城区教改政策发布信息而引发群体性聚集，并已被刑事拘留。

实际上，从7月2日开始，不少北京西城幼升小的学生家长都陆续接到了有关调剂入学的电话。而2020年7月31日之后拿到的西城房本，基本上全部都被“调剂”去了比较一般的学校。

这也意味着，这些超高溢价的西城学区房算是白买了。

例如，在2020年7月31日之后斥资买下德胜、月坛、金融街片区学区房（*涨势最猛的区域）的家长们按照要求登录西城区教育考试中心官网，在登记意向学校时，却意外发现原本可以进的牛小（优质小学）基本都没有了学位，只能选择其他片区的普通小学。

甚至，德胜的育翔小学，四老房本的很多都被调剂到了本区的“西师附小”、或新街口学区的“志成小学”和“第二实验小学玉桃园分校”、以及调到什刹海学区的“雷锋小学”和“鸦儿胡同小学”。 而金融街宏庙小学，四代房本很多则被调剂到了本区的“华嘉小学”、“实验二小涭水河分校”。

而与四老房本相比，2020年7月31日之后的房本则更加杯具。

房本或者户籍是2020年7月31日之后的，不仅要去网上填报志愿（限时两天时间），而且填报系统显示不管你买的是哪个学校的学区房，基本上都只有渣校可选。德胜、月坛这两个最均衡的学区内的学校全部不能选，而是直接“派位”到相邻学区。

在其他的一些片区，凡是2020年7月之后购买学区房的，甚至全部都被分配到了邻近片区：不仅仅只是“多校划片”，而且还是“不分片区多校划片”；至于分配到哪个学校，则是完全没有规律、无法干预（只能通过摇号）。

See？作为全国刚需中的“战斗机”，均价每平米20万元（最高成交价42万元）的北京西城学区房，最终的命运也抵不过一张A4纸而已。

事实上，与北京东城区学区房的纯随机（分配入学）政策相比，西城区之前从未严格执行过多校政策，从而导致一大波新入手学区房的购房者抱有侥幸心理（*不怕多校划片，认为自己会赌赢）。

例如，2020年五一期间，西城区一个小区内就成交了3套房价超过1000万元的学区房，最高单价高达每平米25万元以上。

再例如，2019年，北京市西城区烂缦胡同的一套5.6平米、估价为65.76万元的“破旧小”学区房，在某拍卖网上经过多轮拼杀后，最终以127.55万元成交、均价高达每平米23万元，远远高于同地段房源却的每平米9~13万。

又例如，2016年，北京市西城区的文昌胡同深处一间杂草丛生、破败的老破小（面积11.4平米）房源，却卖出了相当于20公斤黄金的价格：总价530万元，单价每平米46万元。而这个创造了北京最贵学区房记录的背后，则是因为它是北京最著名小学之一（实验二小）的学区房。

而对于西城区的房源，北京房产经纪人的经典销售话术基本上都是：西城区基本都是学区房，网红法拍房的面积和价位平时基本是不可能有的；10平米左右的房源其实非常少，就算有，可能也是有人为孩子买了一套，占住学位再卖出去。

2021年2~4月，北京二手房市场成交约52585套，成交量环比增速超过了30%，西城学区房则成为了（成交）主力。

而现在，西城区却直接采用了釜底抽薪的方法：咬牙上车买了每平米20万学区房的购房者，最终却只能换来一个渣校的名额。

实际上，自从4月30日的中央政治局会议强调防止以学区房等名义炒作房价以来，广州、成都、石家庄、南京等多地均展开行动治理房地产领域虚假违法广告，其中，“以学区房的名义违规宣传和炒作房价”则成为了整治重点。

那么问题来了，而且还是两个。

1、如果连北京西城学区房这样的“顶级刚需”都被直接剥离（消灭）了超高溢价，那么国内二级市场（二手房市场）中的其他金融产品还具有什么投资价值呢？

2、作为过去30年来无论国内房地产政策如何变、无论房价如何起伏不定，永远都是稳涨不跌的学区房究竟又是从何而来的呢？

时间倒回68年前。

1953年，针对国内教育行业百废待兴、资源有限的情况，管理层出台了“集中力量办大事”的《关于整顿和改进小学教育的指示》。该文件明确指出：

“由于我国经济发展不平衡，小学教育的发展也不平衡。我们应根据不同的情况，采取多种形式，提出不同的要求来办小学教育；如果要求全国小学整齐划一，那是做不到的。”

为了贯彻执行管理层“集中力量办大事”的指导方针，教育部也在同一年出台了《关于有重点地办好一些中学和师范的意见》，并确定了194所全国重点中学（*占当时全国中学总数的4.4％），从而让全国瓜众史上第一次学会了“重点小学”和“重点中学”这两个特色专有名词（北京四中、101中学等一批老牌名校就是那个时代下的产物）。

然鹅，没人想到的是，“重点学校”这四个字从此在长达68年的时间里不仅深入所有国内瓜众的骨髓、而且还成了许多家庭挥之不去的梦魇。

1978年，经国务院批准，教育部制定了《关于办好一批重点中小学试行方案》，提出以后在重点中小学建设长期规划上，形成“小金字塔”结构，并在经费投入、办学条件、师资队伍、学生来源等方面向重点学校倾斜。

1983年，教育部在《关于进一步提高普通中学教育质量的几点意见》中，重申了办好重点中学的必要性。1990年代中期，国家教委又做出了在全国建立1000所示范高中的决定，被视为“重点校”政策的延续。

至此，国内基础教育阶段的“重点学校”政策最终形成，全国各省市自治区（县）都先后形成了一大批重点小、中学。

然鹅，当时这种以牺牲教育公平为代价的操作，虽然产生了一批名校和牛校，但也埋下了极大的隐患：数量级更大、影响更广泛的普通学校却被无情的剥夺了的优质教育资源。

而在教育投入、教师资源、学生资源三重配置倾斜的情况下（*例如，2009年，中关村一小、人大附小等10所重点小学的中级以上教师数量是北京普通小学平均水平的4.2倍、教育事业费支出是普通学校的3倍、教学仪器设备值是普通学校的3倍），不仅形成了国内优质教育资源被少数人占有的教育不公平问题，而且还直接导致重点学校成为了权力寻租的腐败黑洞。

1986年，《义务教育法》的颁布实施，第一次从法律意义上对“就近入学”政策进行了规定。

1992年，国家教委颁布的《义务教育法实施细则》则进一步使“就近入学”成为了法律赋予国内儿童的一项权利。1994年，国家教委又颁文件，明确要求“已经普及初中教育的地方，小学毕业生免试就近入学。”

至此，免试就近入学在小学和初中阶段在表面上已成为既定的公共政策。

但是，由于现实中小学和初中教育资源配置的极不均衡，因此导致这一政策形同虚设，各种乱收费现象屡禁不止。

1995年，国家教委颁布了《关于治理中小学乱收费工作的实施意见》，明确提出“初中和小学必须坚持就近入学的原则，不准招收‘择校生’，严禁把捐资助学同录取学生挂钩”。该文件还指出，解决择校和乱收费的根本举措在于加快调整学校布局，重视薄弱学校建设，以此缩小学校间的差距，从而从根本意义上落实就近入学政策。

然鹅，如何在“集中力量办大事”的指导方针下让一部分人享受了优质教育之后，缩小1000所重点学校与普通学校之间的差距？教委没说。

此后，尽管在教育部出台的各项政策文件中多次反复地提及、强调小学和初中阶段“免试就近入学”原则，但却在长达10年的时间内始终“然并卵”。

2014年1月，教育部办公厅颁发通知强调，全国4个直辖市、5个计划单列市、10个副省级省会城市在2014年内应制订完善规范义务教育免试就近入学的方案。但对于如何缩小区域内各个学校之间办学条件、教育资源的巨大差距这个核心问题，却依然只字未提。

显然，仅仅只是依靠发红头文件，并不能自动解决教育不公平这个根本问题。

于是，在市场经济和商品房政策的新时代背景下，通过购买学区房来获取重点学校名额（*获得满足就近入学政策的户籍）就成了国内极具特色主义的内卷画面之一。

而与国内重点学校学区房价格与周边普通房价相差几倍形成鲜明对比的是，日本不仅没有所谓的“学区房”，适龄儿童都会被就近安排入读家附近的中小学；而且如果孩子想到别的区就读，也可以直接申请，日本政府对学生去哪里上学并没有任何限制。

实际上，日本早在100多年前就已开始重视教育公平问题，不仅对基础教育普及、教学规范统一、教育设施均衡配置、师资轮换（*日本教师并不由学校直接雇佣，而是由各州县政府雇佣，老师不会一辈子待在一所学校里，而是每隔3年轮换到其他学校任教）等方面严格要求；而且还通过资源公平+教育无偿化，为“穷孩子”和“富孩子”提供均等的教育机会，即使是偏远山区和县乡也能得到和大城市一样优秀的教师资源，并诞生出各种天才学生（*详见网红日剧《龙樱》I、II）。

根据OECD的调查显示，在全球35个最富裕的国家中，日本的教育系统为学生提供了最公平的教育。

更加“变态”的是，2019年10月，在中小学义务教育免费的基础上，日本政府还开始实施幼儿教育无偿化，对象是日本的3-5岁儿童和0-2岁幼儿，不论这些孩子的家庭收入如何都可以免费使用政府认可的保育所、幼儿园等儿童教育机构。

到了2020年，日本政府甚至还决定开始针对低收入家庭施行“高等教育免费化”政策：年收入不到270万日元的家庭可享受免费的高等教育，年收入270万~380万的家庭则可获得日本政府发放的无需返还的补贴型奖学金。并且，由于日本教育福利的对象是所有纳税人，因此移民日本的外国人也同样能享受这些教育福利。

日本政府在教育水平、教育公平问题上的重视和执着程度，可见一斑。

另一个与国内重点学校学区房价格与周边普通房价相差几倍形成鲜明对比的，是美国的公立“学区房”。对于公立学校来说，美国是存在学区房的，但房价差一般约为每平方英尺10~20美元（*相当于每平米107.6~215.2美元）左右；原因很简单，因为高于这个房价差，就会超过上私立学校的学费——而对于私立学校来说，美国是不存在学区房的概念的。

例如，国内一位家长由于怀疑国内黑中介“美国学区房选房攻略”的幌子，亲自飞赴美国某个城市看房，在一条街上发现了两套房子，一套的学区是比较著名的郡属公立高中、另一套则是市属高中。

在询问了当地中介之后才得知：当地的市郡分界线横穿了这条街道，因此一部分房源属于市、另一部分则属于郡；郡的学区是那所比较著名的高中，而市属高中虽然名气不大、但却是新建的硬件条件更好的高中。为此，在该市市民的呼吁下，市政府规定这条街上的孩子可以自由选择入学哪所高中，而且该家长所看的两套房子的单价毫无差别。

事实上，美国公立教育的资源分配相对比较平均，因此一个地区内不同学校之间的教育质量差异并不显著。更加“变态”的是，不论是与国内买房后迁入户口才能在学区入学相比、还是与北京某些区域一套房子每几年才能有一次入学机会相比，美国公立学校入学时只需要提供孩子的出生证明和住址证明即可。而对于住址证明，有邮寄地址的水电或电话账单、或租房合同均可。

也就是说，就算是租房也可以在美国入读公立学校。

显然，不论是日本的教育模式、还是美国的教育模式，国内学区房的“一房定输赢”政策都是极具特色的一种存在。

至于北京小升初共建生（*政府机关、企事业单位为了满足员工子女入学，通过单位赞助钱或物的方式与知名中学建立“共建”关系，共建单位的子女不用通过考试即可直接入读这些学校）形成的拳丽部门子弟全录取的特色画面，则是另一个更加深邃的哲学问题。

温斯顿说，一个人要如何确立他有权力控制另一个人？让他受苦。顺从还不够，除非他在受苦，否则你怎么能确定他是在遵从你的意志、而不是他自己的？权力就在于施加痛楚与羞辱，权力就在于把人类的心智撕成碎片，然后再度拼合成你自己选择的新形状。

楼下保安则说，有人说世上99%的事情都能用钱解决，但他们没告诉你的是，剩下的1%的事情，需要更多的钱。

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现在已经不是公平不公平的问题了，现在基础教育出现了非常严重的问题，一方面高学历已经通胀，学历带给人的作用越来越小，而鸡娃现象一直停不下来，大家都不想成红利，但是最终还是成了红利，为了拿下重点大学的入场券，都已经魔怔了，几百万的学区房，考上了重点学校之后，根本就不值几百万，学区房完全就是利用焦虑拿来炒作的道具罢了，现在提教育公平的人少了，提内卷的人多了，很显然现在的教育已经让父母孩子都心力交瘁，还不如以前那种写作业的应试教育，作业写完就行。

禁止炒作学区房的确会让教育公平一些，但是也不会减轻国人的负担，因为现在仍然是人才过剩，学历过剩的时代。高端工作岗位少，工作岗位过度集中在大城市，不完成产业升级，不提供多点渠道让读书不厉害的人也能过上美好生活，教育内卷就不会停止。