未来高层住宅到底会被遗弃，还是依然很值钱？

关于未来高层住宅的命运，是走向被遗弃的荒芜，还是继续作为城市价值的象征，这确实是个值得深思的问题。答案并非非黑即白，而是受到多种复杂因素交织影响的结果。与其说是“遗弃”或“值钱”的二元对立，不如说它们的价值会发生分化，并且与城市发展、技术进步以及社会观念的变迁息息相关。

首先，我们得承认，高层住宅并非铁板一块。 它们也分“层级”和“定位”。位于核心城市区域、交通便利、配套成熟、品质优良的高层住宅，其价值韧性会远超其他。而那些地段偏僻、品质一般、缺乏更新维护，或者所在城市人口持续流失的区域，则面临着更大的挑战。

哪些因素会让高层住宅“不值钱”，甚至走向“被遗弃”？

城市人口结构与迁移： 这是最核心的驱动力。如果一个城市人口增长停滞，甚至出现大规模外流，尤其是年轻人和劳动力流失，那么对住房的需求自然会下降。高层住宅由于其体量大、建设成本高，一旦出现空置率上升，其维护成本（电梯、公共区域、安保等）将成为巨大的负担。开发商或物业难以维持，最终可能导致维护不力，房屋质量下降，价值跌入谷底。
基础设施老化与维护难题： 随着时间的推移，高层住宅的建筑材料、水电管线、电梯系统、消防系统等都会出现老化。尤其是一些早期建设、标准不一的高层住宅，其维护和翻新成本可能非常高昂。如果社区公共基金不足，或者业主之间在维修问题上难以达成一致，那么房屋的安全性、舒适度都会大打折扣，自然乏人问津。
生活方式的变迁与需求升级： 未来的人们可能更倾向于追求绿色、低密度、有院落的生活空间。对于一些人来说，住在高层意味着远离地面、缺乏私密性、公共空间不足。如果环境污染、噪音问题等依然存在，或者有更具吸引力的低密度住宅选项出现，高层住宅的吸引力自然会减弱。
科技进步带来的替代与优化： 随着垂直交通技术（如更快速、更节能的电梯）、智能家居、远程办公等技术的发展，住在高层所带来的某些不便（如等待电梯、通勤时间）可能会得到缓解。但同时，如果未来出现全新的居住模式（例如模块化、可移动的住宅，或者更有效的分布式居住解决方案），高层住宅的独特性和必要性可能会受到挑战。
极端天气与气候变化： 极端天气事件（如强风、暴雨、高温）对高层住宅的影响可能更为显著。同时，如果高层住宅的建筑设计未能充分考虑到未来气候变化带来的挑战，其居住舒适性和安全性可能会受到威胁，从而影响其价值。

那么，又是什么会继续支撑高层住宅的“值钱”属性，甚至使其价值提升？

稀缺的地段价值： 核心城市区域的土地是不可再生的。在寸土寸金的一线城市和强二线城市，即使是高层住宅，只要其地段优越，交通便利，周边配套完善，能够提供优质的城市景观和生活便利性，它依然会是稀缺且高价值的资产。开发商会不断优化设计和使用材料，以提升高层住宅的品质和舒适度，满足高端需求。
城市化进程的惯性与效率： 尽管城市化进程可能放缓，但在很多发展中国家和部分发达国家，城市人口依然会向大城市集中。高层住宅是提高城市土地利用效率、容纳更多人口的有效方式。它们能够集中提供公共服务和基础设施，降低单位人口的基建成本。
技术升级与改造： 针对高层住宅的弊端，技术进步会不断提供解决方案。例如，新型电梯技术可以大幅缩短等待时间；智能建筑管理系统可以优化能源使用，降低运营成本；新型建筑材料可以提高隔音、保温和抗震性能；老旧高层住宅也可以通过“城市更新”的方式进行改造，提升其品质和市场竞争力。
社会观念的演变： 并非所有人都追求低密度。对于习惯了城市生活、享受便利性、更看重社交机会和职业发展的人来说，高层住宅依然是理想的选择。尤其是对于年轻一代，他们可能对高层住宅的“社区感”有不同的理解，例如通过共享空间、线上社群来弥补物理上的疏离。
功能的多样化： 未来的高层住宅可能不再是单一的纯住宅模式。它们可能与商业、办公、酒店、文化娱乐等功能混合，形成垂直城市或城市综合体。这种多元化的功能配置能够提高其吸引力和使用效率，从而支撑其价值。例如，楼下有购物中心，楼上有服务式公寓，再往上是景观餐厅，这种集约化的生活方式，在特定人群中依然会受到追捧。
“空中花园”与绿色化改造： 应对对绿色的追求，未来的高层住宅可能会融入更多的绿色元素，例如空中花园、垂直绿化，甚至结合光伏发电等技术，使其更加节能环保，提升居住的品质感。

所以，未来的高层住宅更可能出现的情况是：

分化加剧： 核心区域、高品质、有良好维护和更新换代能力的高层住宅，其价值将继续得到支撑，甚至可能因稀缺性而上涨。 它们会是城市精英和追求高品质城市生活人群的首选。
部分被淘汰： 那些地段偏僻、配套落后、维护不善、设计过时的高层住宅，可能会面临价值大幅下跌，甚至被弃用的风险。 这些情况最有可能发生在人口流失严重、经济基础薄弱的城市或区域。
转型与升级： 很多现有高层住宅将会面临改造和升级。无论是通过技术手段提升居住舒适度和能源效率，还是通过功能重塑使其更符合未来需求，都是其价值延续的关键。

总而言之，高层住宅的未来并非定局。它取决于我们如何去建设、如何去管理、如何去适应城市发展和人们需求的变迁。它们不会“一概被遗弃”，但它们的“值钱”程度，将取决于它们能否在未来的城市环境中，继续提供被市场认可的价值——无论是地理位置的稀缺性，还是生活方式的便利性，亦或是技术和设计带来的舒适性与可持续性。那些无法适应变化的，则很可能在时间的洪流中逐渐失去光泽。

网友意见

中国城市规划设计研究院前院长，李晓江的观点：高层住宅是中国社会未来最沉重的社会负担，而且可能是无解的负担！。

他之前在新冠肺炎疫情发生之后，写过一篇文章叫《没有疫情也应该深刻反思的问题——居住用地开发与高层住宅 》，摘录给各位分享（文章略长，全是干货）：

多年前，笔者曾经向香港规划署时任署长伍谢淑莹女士请教：为什么每次流行病疫情爆发，香港的传播都特别猛烈，死亡率也比较高？伍谢署长表示赞同我的判断，并给予了她的解释：首先是香港的人口密度问题，居住和工作场所的开发强度太高、人的交集强度太高，人与人之间难以保持适当的距离，致使细菌、病毒在密集的人群中快速、广泛传播；第二是医疗制度与理念问题，但作为在任官员，她不好公开评价。因此我们在此也不做讨论。

在城市土地国有、计划经济体制下，中国城市形成了集合式住宅模式。经过住房制度改革、房地产市场建立，城市住宅走向了高层高密度的供给模式。除了北京、上海、天津尚能把居住用地容积率控在2.5以下，大多省会及以上城市近年来的开发强度都达到4.0以上，有的甚至高达6.0以上。近年来广东省三旧改造中，一些旧村更新容积率高达10.0。20层以上的高层、超高层建筑成为中国城市、甚至县城的基本居住形态。

笔者近年来一直在提一个观点：高层住宅是中国社会未来最沉重的社会负担，而且可能是无解的负担！高层住宅建造过程中耗材、耗能、造价高，使用过程中能源消耗大，设计使用年限到期后拆除难度高。三个环节的费用成本比多层高出50%～100%。从实际使用中来看，高层住宅的消防、应急、公共卫生、邻里交往、居住心理压力等等都带来很多难题和风险。笔者无法想象未来大量高层住宅的维护、更新和改造的情形。

悲哀的是，政府官员把高楼林立视为城市现代化现象；商界和经济界认为是高效率的资源利用方式；一些业界同行也认为是土地政策和资源短缺使然。但笔者认为主要是三个原因：

第一，在土地财政路径下，城市政府从追求土地收入总量最大化转向每块出让用地收入的最大化，而住宅用地又是面广量大的市场需求，由此导致居住用地的容积率不断提高。

第二，政府为了获取更高的极差土地收益，倾向于大拆大建的开发模式；为了取得财务平衡，又不断提高容积率。而房地产商为了获取超额利润，会不断要求调改既有规划提高容积率。

第三，在GDP导向、间接税为主的税收体制和政府对工业企业税收预期下，大量建设用地用于工业或产业园区发展。除了北京等个别城市以外，特大、超大城市的工业用地占比都在20%～35%之间，而工业用地低效利用和闲置的现象比比皆是，这也导致了居住用地的相应短缺。

在目前人均城市建设用地普遍达到或超过100㎡/人的情况下，通过合理配置资源和规划指标、建筑设计优化、适当提高住宅用地建筑密度，完全可以把住宅用地容积率控制在1.8～2.2，实现以多层和小高层为主的建筑模式，避免高层、超高层住宅的大规模建设。

因此，高层、超高层住宅形态是制度设计和错误观念的结果，而不是资源或效率问题，更不应该是现代化的标志。发达国家只有在北美极少城市的中心区有高层、超高层住宅，且多为真正的豪宅。在欧洲人口密度较高的发达地区近几十年几乎没有新建的高层住宅，只有大量的拆除、部分改造“二战”前后兴建的高层住宅。

日本的土地资源约束远高于中国，据卫星影像解读，东京大都市区（约4500km2）与上海城区（3200km2）的人口密度相仿，但两个城市的居住形态和住宅景观完全不同。2003年3月底，“非典”在香港陶大花园的爆发就与高层住宅造成的建筑内外空气流动状况有关。为了达到极高容积率，高层住宅的建筑布置和平面、竖向设计变得越来越复杂，形成了一些特殊的空气流动效应，导致病毒的传播；同时，特殊的建设形态可能造成的公共卫生安全隐患又缺乏有效的评估，更谈不上预控措施的设置。

在这次“新冠”疫情中，笔者也观察到住宅楼宇的跨层传播现象。从武汉的数据来看，“新冠”传染的70%～80%发生在家庭内部。在过于密集的高层住宅中，这么高的家庭传播比例在同一楼宇中造成家庭间传播的情况尚不得而知，但造成住户间的心理压力和恐慌是可以想象的。从接触强度来看，过多的公共空间和共用设施，过多的人群使用同一空间和设施，会大大增加传播的机会和担心感染的心理压力。

如今，雄安新区和北京城市副中心分别提出了45米、36米的建筑控高。建设部新版的“居住区规范”规定住宅建筑控高为80米，但实施难度很大。在京津冀专家咨询委员会的会议上，笔者听徐匡迪主席讲了建议雄安新区实行45米建筑控高的根据：国家消防部门的领导告诉他，大城市高层建筑消防灭火时，装备有条件、扑救有把握的高度是45米，也就是15层住宅楼的高度！2010年上海一幢28层住宅火灾造成58人遇难；2017年伦敦24层公寓火灾造成79人遇难。可见，在中国和世界的顶级城市，高层住宅的消防安全都是没有保障的。

此外，笔者也经常听到地方官员说现在的居民喜欢高层住宅，但是这种说法的可信度仍然有待考证。2008年汶川地震后，中规院和山东援建、绵阳北川重建前指共同建成了“窄路、密网、开放街区、没有高层建筑”的北川新县城。数年后，为了增加土地出让收入，县里批了个一幢16层两幢14层的商住楼盘，县城居民通过多个途径向政府、中规院和省建设厅反映、投诉说：我们当年说好了要建设一个没有高层的城市，为什么会冒出这些高层？显然，居民并不喜欢高楼林立，高层住宅是居民没有选择的选择。后来，北川县坚持把住宅高度控制在11～12层，容积率控制在2.0左右。

2013年笔者在山东、安徽、河南参加县（市）域城镇化调研时曾经多次询问当地居民，是否喜欢、接受高层住宅。三省多个县（市）居民的回答高度一致，“不方便，生活成本高”，“交不起物业费、电梯费”。

事实上许多安置型高层住宅小区的物业费、电梯费长期难以征收，需要依靠政府与街道补贴。国家领导人对雄安新区规划建设提出了“不要高楼林立，不要水泥森林”的要求，雄安和北京城市副中心也对此做出了改变的努力。

目前，解决这个问题面对最大的难题在于中国城市的GDP导向、土地财政依赖、企业税收依赖的经济、财政、税收制度尚未改变，中央和地方政府在土地资源合理配置，建筑形态科学管控方面的有效制度尚未建立。中国城市何时能放弃土地财政依赖还是一个问题，摒弃高层、超高层住宅的居住形态，要走的路还很远。大量的居民还会继续承受高层住宅造成的高成本和高风险。

我们只能期待中国城市发展中影响政府行为模式的一些基本制度能尽快尽早改革，让市民在付出一生积蓄，以房奴的代价改善住房的同时也能真正改善居住环境、真正享受高品质生活，让城市的住区和住房更加安全健康，也更加绿色低碳。

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