在上海买学区房是否无比重要？ 第1页

此篇回答我首次编辑是在2017年，后来陆续有些更新。

但一直到近期，关注的人还比较多，也收到一些朋友的留言、私信催更。（看来知乎的用户也逐渐进入生儿育女、成家立业的阶段）

2020接近尾声，我补充一些跟上海学区房有关的小点吧。

目录：

- 学区公众号

- 学区查询工具

- 2020学区市场

- 买学区房的一些思路

#学区公众号#

2020年下半年做了个学区公众号：「学校字典」。把过去的一些储备逐渐分享给大家，尽量让家长朋友们少走弯路。

#学区查询工具#

2020年底上线了一个学校查询工具：「学校字典」。能在线查询全上海800+所公办小学的划片范围。如下图↓↓

也能通过楼盘查询对口的小学。

另外还有「诊断」功能，通过输入家庭基本情况和需求，能大致了解到适合的学校。感兴趣的朋友可以试试。

这个工具是我2016年就一直在筹备的，就希望上海的老百姓，能用上这么一个随时随地、直观查询学区的地图工具。当然，此项工作可以说是城市基础设施，其工作量极大，我们动用了无法统计的人力物力财力，磕磕绊绊，终于上线了。肯定会有不少遗漏或问题，大家多多包涵，欢迎给我们提意见建议。感谢！

查询渠道：若下图二维码无法识别，可以通过关注公众号「学校字典」，点击底栏「查对口」或「找学校」按钮皆可。

http://mxuexiao.dooioo.com/ (二维码自动识别)

#2020学区市场#

2020年学区政策发生了一些不大不小的变化（估计很多读者都非常了解了，若想交流更多，可以去我知乎号了解）。

总结成八个字——公民同招、民办摇号。

简单几个字，影响着公办民办的教育格局。

上海滩长久以来，都是公、民办失衡的状态，民办碾压公办已是世人皆知，造成过去这种格局的主要原因至少包含：

①、民办可以先录取；②、民办可以筛选生源。

另外，民办还有师资优势，和超前教学内容。

今年年初的政策就是“蛇打七寸”，「公民同招」取缔了民办先录的制度优势，「民办摇号」取缔了民办筛选生源的先天优势。

因此，家长朋友的选择也发生了极大的变化。

①、公办保底+搏民办的思路，基本行不通

②、小升初时，搏民办初中的思路，也被迫换赛道

③、选择公办学区房，尤其小初双学区，成为主流

④、若在读小学，正筹备初中学区房，或寻求小学转学的可能

父母的这种焦虑和担忧，也反映在了今年的学区房市场上。

上图中的数据是截止至2020年11月的。

从成交量来看，整体市场成交量上浮了31%，而学区上浮了37%，双学区44%；

从成交价来看，整体市场成交价上浮了5.4%，而学区上浮了8.7%，双学区7.3%。

需要说明的是，这里的学区包含了传统的单学区（即初中一般的小学学区），也包含了双学区。

单纯从数据上来看 ，2020无疑是比较疯狂的一年，这种疯狂还体现在另一个数据维度上——学区房成交占比，即市场上每成交100套二手房，会有多少套学区。

上图中呈现的是过去三年学区房的成交占比，18年还只有15%，19年到17%，20年就到了21%，即市场上每成交100套，就有21套具备学区属性。这里的增量一部分来自于初中学区房，更多的就是学区房的市场热度与日俱增。

这个数据一方面反映的是市场热度，另一方面反映的就是资源情况。

我们来看行政区的这个数据，会更加明显。

徐汇区36%，就意味着在徐汇整个行政区的市场交易量中，学区资源更甚。

虹口排第二，主要是因为虹口分母小，整体交易量相对其他区少一些。

黄浦也是属于教育资源丰富的区域，静安、杨浦都是教育重区，而浦东占比较低，主要还是因为浦东太大，市场整体交易量就很高。

在宏观数据背后，我们发现两组微观的数据，也体现了市场的一些特点。

首先来看下成交量涨幅非常明显的两个案例。

复旦二附，相较19年涨幅354%，作为重组的九年制学校复旦二附，虽说其初中部暂没有地段生，不过家长们已经迫不及待想先下手了。

而另一所涨幅明显的学校静教院，也是一所九年制公办校，甚至海防村小户型的单价已经破20万/平了。

新政策背景下，优质九年制是天然的双学区，可以说是异军突起。

而另一个有意思的现象，优质的单学区仍然有市场。

这是明珠A过去三年的逐月交易量，我们看到18、19年，3-6月是当年交易高峰期，而20年的同期仍处于市场低谷。

要知道上海整体楼市，从20年3月疫情逐渐得到控制以来，楼市迎来了小阳春，但明珠A此时增长乏力。

20年3月下旬新政落地后，也有不少关注明珠的家长来询问，明珠这种强小学+弱初中的组合是否值得入手。

从市场后续的反馈来看，7-9月成交量基本回到了历史高位。这里到底发生了什么？

期间有比较明显的家长心态的博弈。

随着新政落地，首先涨的是典型的双学区，如福外+建平西，可以说量价齐飞。

这样的组合或多或少挤压了明珠的市场，甚至持有明珠学区房的家长也有考虑置换的。

而，随着市场逐渐趋于理性，部分家长开始思考的更长远。

我们要知道，明珠这种强小学+弱初中的组合，形成的原因是什么。

众所周知，在过去明珠的毕业生大部分都有择校能力，即考取优质的民办初中，如华育、复旦兰生。

导致其对口的公办初中东昌南优质生源流失。

今年民办摇号后，明珠的毕业生要么直升东昌南，要么置换初中学区。不管怎样，站在东昌南的角度，生源比之前更优几乎是既定事实。

也就意味着，在现在的政策背景下，强小学可能能牵引弱初中往上走。

另外，还有一个更长远的考虑，就要说到「中考改革」了。

一句话，中考改革就是鸡头&凤尾的博弈。

当下中考的政策是以自主招生为主，即高中自主选拔所要的学生。

未来改革改的就是升学方式，降低自招的比例，更多名额到区、名额到校。

举个例子：若A、B两个初中，A强B弱，两校分配到的重点高中名额比例一样，那么显然A的学生压力更大，校内竞争更激烈。

这是在中考改革细则政策未落地之前，我们简单的逻辑推导。

因此，明珠这种组合长远来看，也是有它的空间，就看家长如何取舍了。

其实，我们去看很多已发布的政策，以及未来可能执行的政策，我们能发现一个背后的大原则——均衡化发展。

只不过不同时期，均衡发展的天平两端主体不同。

公办、民办的均衡——公民同招；

择校、不择校的均衡——民办摇号、多校划片；

鸡头、凤尾的均衡——中考改革；

稀缺性、家门口的均衡——学区化/集团化（集团化办学的口号即是“家门口的好学校”）。

这里提到「多校划片」，感兴趣的朋友可以去看下我在知乎的问题《如何看待教育部提出的「多校划片」政策？学区房真的白买了吗？》里的回答：

目录如下：

1、什么是多校划片 2、试行区域情况怎样 3、多校划片的政策背景 4、上海全面跟进的可能性 5、多校划片的购房思路

多校划片确实会带来一些不确定性，不过当我们站在更底层的视角来看，会发现很多的不确定性，其实都没有从根本上改变核心矛盾。

什么意思？我们来看看「学区房」这个畸形产物的核心矛盾是什么。

上图是优质教育资源各个维度的占比情况。

优质校占比18%，即：所有优质的公办小学+民办小学学校数量之和除以总校数。

招生人数占比23%，即：这些优质校的招生人数之和除以总招生人数。

房屋数占比17%，即：优质公办小学所对口的住宅户数之和除以上海总户数。

（以上数据，我17年做过一次，在原回答中有，现在占比数据比之前多一些）

我们重点看「招生人数」占比，23%，即意味着，无论如何，都有77%的小孩享受不到优质教育资源。

通过这个数据，我们可以说，上海的优质教育资源是很稀缺的，而作为经济中心的上海，家长对于下一代教育的需求显然是非常旺盛的。

因此，学区房的核心矛盾是供需矛盾。

清晰地认识到这个问题后，我们再来看那些不确定性，以及未来可能执行的政策。

若没有改变这个比例的分子或分母，那么对学区房就不会有本质的缓解。

站在这个立场再来看多校划片，就会发现其改变的是分配规则，而没有让分子变大或变小。

什么政策改变了这个比例呢？

集团化办学，至少出发点是让分子变多，即让优质校变多。

同时，我们要清醒的知道，育人本就不是立竿见影的事，集团化办学也是同理。

不过至少，我们在正确的解题思路上。

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#买学区房的一些思路#

以上聊的更多的是宏观思考。

下面跟大家聊聊，我们这段时间接触了成百上千家长朋友后，总结出来的一些选择学区房的经验。

【择区-择校-择房】

买学区房和买其他房有个最大的区别，小孩上学。

很多家长的需求大概是：以现有的家庭情况（户口、预算等），在某个范围内，能买到的最靠谱的学区。

这就对传统的经纪服务提出了巨大的考验，传统的经纪人是以门店为单位，方圆2km为作业范围，能力强的能做到5km。

而家长的需求往往远超单个门店的作业范围，这就天然存在着客户需求和服务者能力的错位。

客户需要不断地找不同区域的经纪人“试错”、“自学”，从而降低决策风险。

插个话题《买房者的声音，如何被听到？》

关于这个服务错位，我的一些想法。

通常情况下，我们会从择区-择校-择房的逻辑，来逐渐锁定适合的学区房。

首先是择区。

前面聊过双学区是很多家长的首选，那么小升初就很重要。

而上海小升初大体有两种方式：学籍对口、户籍对口。

学籍对口：即小学对口初中，初中认小学学籍。

户籍对口：即户籍对口初中，初中认地段户籍。

我们不难发现，户籍对口的区域是可以中途变更的，因此，单初中学区房的概念，只存在于户籍对口的区域。

而学籍对口的区域，若不在此上小学，那么要升初中，是极难的，优质初中基本统筹。

另外，上图中的对应关系，有个非常有意思的现象：普遍市中心采用的学籍对口，郊区户籍对口。

（这里额外说明下浦东，由于浦东面积太大，大部分区域在郊区，目前是户籍对口）

一定有家长朋友考虑过这个问题，我买了黄浦的学区房，既然黄浦小升初是学籍对口，那我上到1年级，就把房产卖掉，理论上是可以正常小升初的，但会不会哪天黄浦不是学籍对口了，而采用户籍对口，可能性有多大？

坦白说，一开始我面对这个问题，也是一脸懵的。

我找不少人聊过这个现象，为什么如此有规律，一定是有某种内在的逻辑关联。

通过万物利益驱动的原则，我认为有一个说法是非常有说服力的，分享给大家。

站在城市管理者的角度思考，其核心是稳定发展，而发展离不开GDP、离不开人才、离不开招商引资。

市中心有其天然优势——地段，黄浦基本不需要担心没人来消费、买房、工作、娱乐，外滩要担心的是秩序。

因此，市中心的升学方式采用学籍对口，能让选择该区域的家庭，一待就是九年，稳定。

而郊区没有了地段优势，为了能让更多人选择在这里消费、买房、工作、娱乐，除了交通，教育资源也是不可或缺的。

因此，郊区的升学方式采用户籍对口，能让更多家庭有了重新选择初中四年的机会，这也是一种吸引人才的方式。

* 以上仅为逻辑推测。笔者认为在“房住不炒”的政策背景下，如黄浦这样的市中心区域，从学籍对口变成户籍对口的概率较小。

如此，已上小学，想换初中的家长，两种方式：

①、小学阶段转学到目标区域

转学主要看目标校是否有空余名额，一般情况下优质校可能性极小，另一种思路，可以尝试转学至弱小学+强初中的组合，难度相对小一点。

②、准备户籍对口区域的初中学区房

暂未上小学的家长，如何择区呢？

这里要从高中说起。

高考是绝大部分学生绕不开的命题，家长都希望孩子能上到一所优质的高中。

那上海的高中大概什么情况，我们了解下。

这是2020年一本率≥80%的高中。

我们要知道，高中录取的生源分为本区和外区，除四校及其分校是委属市重点外（即不隶属于任何行政区），其他市重点高中在本区的招生名额占比超过一半（中考改革后约70%），区重点基本只招本区的毕业生。

因此，各个区域的高中资源丰富度直接影响该区域的升学情况。

我们把各区除四校外的市重点招生人数做了汇总，然后除以该区域的中考人数，得到本区的市重点录取率，形成一个坐标轴。

横轴是市重点招生人数，越往右说明高中资源越丰富；

纵轴是市重点录取率，越往上说明录取率越高，即竞争压力越小。

我们看到，从资源丰富度来讲（横轴），浦东、静安、徐汇、闵行、黄浦的高中资源是更多的。

从竞争环境来看（纵轴），静安、黄浦、虹口、青浦属于竞争压力相对小一些的。

* 青浦由于中考人数相对较少，而市重点有青浦高级中学、朱家角中学，使得市重点录取率较高。

由于数据相差较大，这个坐标轴仅建议参考相对位置，绝对位置不精确，请知悉。

主要给大家提供一个择区的思路。

我们常说，黄浦静安倡导快乐教育，是有其资本的，资源多人少，快乐的起来。

而浦东、闵行就属于人口大区，虽说资源也不少，但人更多，竞争就激烈了。

具体有多少人呢？

上图是各区中考的人数，浦东近2万人，是静安、黄浦、虹口的4-7倍。

说到这，很多人就很容易得出一个结论，那还比什么，直接选静安、黄浦、虹口就行了。

其实看完「率」，还需要看「值」。市重点学校也有差别，有一本率90%以上的，也有30%的。

所以，我们还需要了解下各区域重点高中的「值」。

这里呈现的是部分区域重点高中的一本率情况。

徐汇、浦东放在最前面，主要是因为学校确实多，而且不乏顶尖学校（即便把四校遮住，仍十分耀眼。另，插一个细节，虽说四校之首的上中是委属市重点，但却有40+个名额给了徐汇区）。

对比静安、黄浦、虹口，不难发现徐汇、浦东的优势，优质高中多且结构完善，即顶尖、头部、腰部、尾部高中皆有。

而静安、黄浦、虹口缺顶尖，尤其虹口还缺头部。

因此，区域的选择，其实就是取舍和博弈。

若想竞争不那么激烈，倡导快乐教育，可以选择压力小的区域，如静安、黄浦、虹口等；

若倡导高压出成绩，冲顶尖学校，可以选择资源更丰富的区域，如徐汇、浦东、闵行等。

* 延伸阅读，《上海四校，哪个区更好考？》

选择了区域之后，就是择校。

现在很多优质校很热门，导致买了学区房，未来上学也可能存在一定风险。

那么如果最大限度地了解和降低风险呢？

我们提供一种对比风险的思路，核心还是供需。

我们采用了两个指数：学校热度、入学紧张度来做对比。

学校热度=市场成交量/总户数

入学紧张度=市场成交量/招生人数

如上图所示，双高的区域是需要高度预警的，代表学校热度很高，且入学紧张度很高。

适中的区域属于市场交易量相对低的区域。

需要说明的是，这个坐标并不代表高度预警的区域就不能买，也不代表适中的区域买了就一定能上。

这里只是提供一种对比风险的观察角度，具体还需要看家庭的实际情况，如小孩年龄、户口情况、预算等。

我们用这个方式，把徐汇、浦东部分优质校的市场数据做了一个投射，如下：

有人会发现，徐汇区接近适中区域的（也就是左下角区域）怎么都是传统一梯队居多，难道是学校热度不够吗？

显然不是，学校热度更多反映的是市场成交量（学校热度=市场成交量/总户数），建襄、向阳、高一、一中心都地处衡山路、建国西路核心地段，本身房价就非常高，导致交易量并不大。

所以相对其他交易量更大的二梯队，反而风险更小，即入学门槛相对更低。

浦东今年整体成交量上涨45%。

我们有理由相信，这是一波政策红利，即今年的公民同招、民办摇号政策，促使部分家长开始倾向双学区、初中学区房。

但不管怎样，右上角的高度预警区域，还是需要给各位家长朋友们提个醒，选择这些学校时，尽量让落户时间更长。

具体多长时间更保险，我们一般有两种思路。

1、看往年经验

2、看过去三年的市场交易量走势

这个暂时不展开，有具体需要的朋友，可以私信我，或关注公众号「学校字典」，我们团队会1V1给大家提供更多学区咨询，站在全上海的视角，帮助大家少走弯路，节省时间。

大余

2020/12/29

——— 以下为2017年回答原文 ————

借此宝地聊聊我对上海学区房的一点点了解。

「问」什么时候关注学区房更合适？

不能说“越早越好”，但早关注确实会让你在选择学校时更从容。具体原因和合适的时间下文会详聊到。

「问」通过什么渠道关注学区房？

必须明确，现在获取信息的渠道那么多，参差不齐。小孩上学是大事，在做决策前，务必要去官方渠道核实关键信息。哪些是关键信息？下文也会详聊。

钱花了学上不了的新闻每年都有，我们需要具备辨别坑的能力。

另外，以下聊到的大部分数据、政策信息来自于2016年的各区教委、学校官网，以及家长微信群、论坛等渠道，不做任何入学、升学等承诺。（少部分信息来自2017年）

目录：

-上海优质高中/初中/小学有哪些

-好的升学规划路线有哪些

-什么是学区房

-上海学区房现状如何

-学区房的政策及风险

-学区房在售行情预览

#上海优质高中/初中/小学有哪些#

聊学区房为什么要聊高中？

要知道学区房是体制内产物，而体制内绕不开高考，因此采取从“高中-初中-小学”倒推逻辑来聊学区房似乎也没毛病，即普遍观念会认为好的高中会影响初中，好的初中会影响小学。至于“为什么学历不一定值钱，但学区房却非常值钱”这种世纪难题不在本文讨论范畴，知乎上就有这个问题，有兴趣的盆友可以查查。

高中。以下根据2016年清华、北大、复旦、上交的录取人数罗列的上海高中名单。

其中包括赫赫有名的四大名校和八大金刚。上海中学，一本率接近100%，16年清北录取了55人，要知道清北在上海每年共录取200出头，一个学校占比达1/4，另外复旦和上交101人。前段时间特别火的《中国诗词大会》有位非常优秀的选手姜闻页同学就是上中的学生。当然还有一位更火的选手武亦姝，也是来自四大名校之一的复旦附中。

紧随上中其后的是华二，华东师范大学第二附属中学，一本率97%，非常厉害，并且华二13年在闵行建立了一所分校，分校的师资是从本部调过来的，质量也很不错，一本率88%。

复旦附中和交大附中的复旦、上交录取人数也很可观，占尽了先天优势，一本率在95%左右，交大附中最近有微跌。

另外，必须要提一下闵行的七宝中学，近年来势头非常猛，单纯从清北复交的录取人数来看已冲击到四大，甩其他八大几条街，也有不少人断言七宝必将改变四大的格局。

这里有两所不同体制的牛校。一所是浦东的上海实验学校，另一所是虹口的上外附中。

我们常说四大名校、八大金刚，还有一个我们叫他“神仙学校”，就是上外附中。虽然他的清北复交录取人数比不上四大，但我们看看他的毕业生去向就知道他的神之处。有部分毕业生被耶鲁、哥伦比亚这样的常春藤录取，还有被斯坦福、牛津、早稻田、港大这样的世界名校录取，只有百分之十几的人会参加国内高考或保送，成绩也很突出。这就是“神仙学校”，如果家长想走出国这条路的话，上外附中是不错的选择。

另一所不同体制的学校是上海实验学校，采取的是独一无二的十年制，小学4年，初中3年，高中3年，比同年级少2年，学生压力和教学能力可想而知。虽然是公办，但上实小学部是面向全市招生，录取比例极低。

以上为上海顶尖高中的大体情况，关于数据较靠后的同等学校，列表中存在少许遗漏。

那么这些牛校的生源是从哪里来的呢？来看看上海的初中。

通过刚刚说到的四大八大对初中的预录人数为参考，罗列出了各区优质的初中。

上海初中有一个特点，民办初中整体比公办要强。四大八大总预录人数的前10名里公办初中就只有静安的市北，总预录人数101人，这些数据几乎都是市北的理科班贡献的。

另一所不得不提的公办牛初中就是上外附中的初中部，之前有提过他的高中——神仙学校，初中同样备受关注，俗称上外120。虽然是公办，但没有对口的小学，全市招生，录取前120名，因此得名上外120。120-360名的学生可以去上外附的一所民办初中上海外国语大学第一实验学校，俗称克勒班，能力也不俗。另外上外120前50%的学生有机会考到上外附中高中部。

我们再来看看民办初中，徐汇的华育，浦东的张江，闵行的上宝，从预录数据来看都在顶尖行列，而且这三所初中都是由四大名校之首的上海中学承办的，所谓的亲父子关系。显然在高中预录时占了不少优势，这个优势体现在上中预录约240人，华育占了107，张江22，上宝43，三校共占上中预录的70%。前面说到的《中国诗词大会》上海中学的姜闻页同学就是华育初中毕业的。

这种如同亲父子般的派系校还有复旦系，杨浦的复旦兰生和复旦二附也是鼎鼎有名的初中，兰生有60+毕业生被复旦附中预录，前面说到的复旦附中的武亦姝就是复旦兰生毕业的，复旦二附有20+预录到复旦附中。

还有华二派系，家族比较庞大，包括闵行的华二紫竹，嘉定的民办华二，虹口的新华初中，普陀的进华中学。交附派系，榜上有名的有浦东的民办交中。

虽说上海滩民办初中整体要强于公办，但单从区内来讲，静安区和长宁区的公办还是要强于民办的。静安有撑起公办半边天的市北初，还有静教院和市西，静教院是九年一贯的学校，其小学部在静安区也是一梯队。长宁区的延安初和市三女中在区内也很突出，但市三女中只招收女生，所以有人说长宁的男孩儿压力大。

以上为上海顶尖初中和高中派系的大体情况，同样关于数据较靠后的同等学校，列表中存在少许遗漏。

接下来看看小学。这里仅呈现了各区顶尖的小学，更多优质校详见后文附表。

讨论小学没有初中高中那样清晰的数据，小学的升学数据是不公开的，全市也没有统考，就没有了统一的标准。这份表单主要是通过家长的关注度，搜索热度，学校本身的实力来评判。可能有人会说上海的四大杯赛可以作为评判标准。确实，四大杯赛算是统考，我也参考了部分数据，但不得不说的有两点。

1、杯赛更多的是依靠校外行为，即报培训班鸡血，校内影响因素较小，因此不能完全看杯赛成绩来排名先后。

2、关于杯赛的命运，就在前段时间，我们看到四大杯赛中的小机灵杯取消了，亚太杯组织方也发表声明，表示把进行中的17届比赛更名为“52数学能力测评”，中环杯也表示不再举办此赛事，将更名为“思维100评测”。教委逐渐打压竞赛对于升学的影响，这是大趋势。

我们来看小学。民办公办都有一些顶尖的学校。

民办以徐汇的四大民办最引人注目，徐汇只有4所民办小学，个个都大有名气。

· 世界外国语小学声名在外，其优势在于外语，录取率低至3%，另外世外小学大比例直升世外初中，也是很多家长看中的，毕竟减轻了不少小升初的负担。

· 逸夫小学以数学特长闻名，四大杯赛榜首常客，录取率7%左右，不少优秀毕业生会进入华育、上外等顶尖初中。

· 盛大花园，面向全市招生，录取率低于5%，去华育30+，据说很鸡血。这样全市招生的民办校不多，我们收录的还有静安的上外静小，虹口的上外附小、民办丽英。上外附小就是我们前面提到的上外派系中的成员，也是非常难进的一所顶尖名校。

· 另外，爱菊小学虽然稍逊色于前三校，但艺术特色是其最大优势，吸引着众多有艺术细胞的孩子，校址在法租界安福路，环境优雅。当然其录取率也不高8%左右，毕业生少数能进华育/上外，大多数能进西南模范和西南位育，不过相较公办而言仍然是很突出的。

徐汇除了四大民办，还有四大公办也值得关注。

汇师小学，紧邻徐家汇，以前是民办，07年转成公办，学校质量有下滑，但其能力也足够让很多家长心向往之。高安一小，姚明的母校，在徐家汇公园旁边，和向阳、建襄都属于法租界，学校质量没得说，房价也相当高。

这四所公办小学在其总校附近都有分校，注意！分校有两种情况，1、高低年级分校，譬如高安路一小1-3年级在宛平校区，4-5年级在康平校区，两校间距离不远，且两校区的学区划片范围是一致的。第2种分校情况是独立的，譬如浦东的明珠A、B、C三所分校都有1-5年级，且学区划片范围也都是单独的。地理位置上明珠A、B在潍坊板块，C在三林。

说到明珠，我们来聊聊这所号称上海滩公办第一的小学。首先有个特例，作为公办，明珠可以超纲，这可能是倪校长独特的能力。另外，明珠非常非常鸡血，也拿到了非常漂亮的成绩，每年升入华育大概50人左右，占华育外区招生人数的1/4，升入上外120近20人，另外也有不少人升入了复旦兰生、市北理、张江、上实这些前面提到过的牛初中。另一点也可以简单说一下明珠的四大杯赛近两年的成绩，明珠A、C都在前10，明珠B前15，鸡血程度不言而喻。作为公办，明珠的牛可比肩徐汇的世外、逸夫、盛大和上外附小这些民办校，同时还可享有公办义务教育的福利，免学费。明珠受到如此追捧，可想而知。

另外，浦东的福山外国语小学名声也是响当当的。福外的优势在于外语，也有多个分校，福山/瑞华校区是高低年级，花园校区是独立校区，都在源深板块，而另一个独立的证大校区在金桥板块。还有一所福外正达是福外的民办校，其实力也不可小觑。

杨浦的民办比公办强，但注意这三所公办的入学门槛很高，要求全家同户，且落户满二年及以上。每所公办小学都有一些入学要求，我们在后面的入学政策环节会详细说到。

静安的公办比民办强，其中静教院我们之前聊初中的时候说到他是九年一贯制的，小学直升初中，近几年也是非常火。15年底静安闸北合并之后，可选的优质资源丰富了，同时竞争也增大了，老静安是提倡快乐教育，老闸北是鸡血出了名的，闸北实验的奥赛成绩非常突出就是鸡血的效果。

闵行的七宝外国语，也是全市有名，尤其是奥赛和英语，七外16年四大杯赛排名全市第2，另外毕业生去向也很可观，华育20+，上宝60，世外30+。不过去年下半年，七外吴校长退休事件闹得沸沸扬扬，可见一个校长对于一所学校的影响还是很大的。

上外附小，全市招生，神仙校的开始，不过上外附小也有部分毕业生会选择去华育、兰生、张江这样的牛初中。

长宁的江苏路五小，建立了三个独立的分校，欲打造名校集团，撑起长宁公办小学一片天，是前面说到的武亦姝小学母校。像这样的小学都是区内的佼佼者，就不一一展开，更多公办优质小学详见后文附表。

接下来我们梳理一下以上谈到的高中、初中、小学比较清晰的升学规划路线。

#好的升学规划路线有哪些#

· 初中华育、张江、上宝和上海中学是同一派系，三校共占上中预录的70%。

· 华二派系的初中有嘉定的民办华二、闵行的华二紫竹、虹口的新华初和普陀的进华中学。

· 复旦派系有一个特点，准入门槛是复旦教职工子女，仅有少量对外招生名额，这条升学路线也是大部分人公认的“复旦直通车”。

· 交大派系虽也有交大强大的基因，但整条升学路线并没有那么突出，除了交大附中保持中流砥柱外，交大附小和民办交中目前很难进入顶尖行列。

· 上外派系，从上外附小到上外120，再到上外附中，这条神仙之路显得格外耀眼。

这里只是罗列了上海知名的升学规划路线，当然所有的路线都是基于你具备足够能力的前提下，并不是说你进入某条路线，就万事大吉了。

我们回到当下，小学阶段，我们如何才能进入优质的小学呢？民办，靠面谈。公办，靠学区房和准入门槛。本文以学区房为主，面谈这块知之甚少，有专门的机构培训班。

针对孩子的面谈一般考核表达能力、常识逻辑、模仿学习、阅读、外语，还有礼仪。譬如：看图说话，模仿屏幕中的动作，模仿多国语言及方言（英语、日语、西班牙语、上海话、粤语等）。另外，有些学校会针对家长面谈，考察家长的背景、教育理念和家庭环境。

关于选民办还是公办？大多数家长普遍存在的一种观念就是，尝试冲民办，然后买一个学区房保底。（上海目前小学录取顺序是先民后公）

那我接下来就详细讲讲学区房。

#什么是学区房#

“学区房”是一个民间概念，而非官方。从九年义务教育的角度讲，每所房子都是学区房，显然，我们关注的学区房并不是这个层面的，我们谈到的学区房都是对口公办、热门、小学的房子。这里有三个关键词。

第一：公办，为什么是公办呢？只有公办小学才跟房子有对应关系，民办跟房子没关。我们常谈到的学区房都是指的公办学校。

第二个关键词，热门，为什么只关注热门？顾名思义，那些鲜有人问津的，甚至是菜小的学校，大家不会为了他而过多关注他所对口的房子，因此我们聊到的学区房都是对口还不错的学校。但存在一些学校并不是一开始就备受瞩目，而是随着教学质量的提升慢慢进入大家的视野，像老静安的静教院附小，10多年前接近菜小，换了校长之后，才逐渐成为静安区一梯队的小学。另外有些原本不错的名校，近些年也有没落的迹象，不过这种由于学校本身的质量导致的变动比例不大，而且周期不会短。

第三个关键词，小学，为什么是小学？有人可能会有疑问，初中不是也有对口地段一说吗？确实，小学升初中也有地段生，但是，小升初是有筛选的，主要还是看小孩的能力，不局限于房子。能力强的小学生可以去考民办初中，或公办初中的特色班（重点班），若小孩能力较弱，即使有对口初中的房产，也只能进入公办初中的平行班（普通班），重点班和普通班可谓天壤之别。因此，初中学区房的性价比较低，本文不做重点讨论。目前，大部分家长关注的学区房主要还是小学阶段。

总结一下，我们所讲到的学区房就是，对口公办的，热门的，小学的房子。

以下为学区房更直观的一种表现形式。

这是静安区的静教院附小的学区划片范围图，他所对口的就是中间范围内的住宅，圈外对口的就是另一所小学。绝大部分公办小学都会有这么一个划片范围，并且相互不重叠。大家可以关注一下自己现在住的房子对口的是哪所小学，若是热门小学，你住的这个房子就是我们所说的学区房。

敲黑板，这里需要注意一种特殊情况，静安艺庭和静安晶华园，有人会说这不是两个商住楼吗，怎么会是学区房呢？特殊情况就在于这种楼是双拼属性，一部分是办公产权，一部分是住宅产权，而住宅产权的房子能落户，是学区房，不管房子里放的是床和沙发还是放的办公桌，主要看产权属性。我们了解到静安艺庭11层及以上是住宅产权，静安晶华园除了底商，上面也是住宅产权，是学区房。这种楼的优劣势也非常明显 ，优势在于能落户，能上学，均价偏低；劣势在于得房率低，居住品质一般，大部分没有小区环境。后文中“学区房在售行情预览”我们会看到更多这种具有住宅产权的商住楼。

为了更加直观的了解学区房，我做了一张老静安区13所公办小学学区划片总图（2016版）

每一所学校都有其独立的划片范围，若上海“单校划片”政策（即房子与学校一对一的关系）不变动，我计划把全上海800多所公办小学都画出来，这样大家就可以直观且方便地查询到魔都每个房子所对口的小学了（但个人资源和时间及其有限....）。这点深圳政府做的很到位，深圳福田区和南山区教委做了一个在线学区查询的地图。链接详见文末附录。目前上海画了129所，覆盖全上海各区优质的公办小学，我们来看看这些学校的分布情况。

#上海学区房现状如何#

环线分布。内环内45%，占比遥遥领先，中环到内环间23.3%，外环中环间10.9%，外环外也有1/5的占比。相对于北京，上海的优质教育资源分布没那么极端，要知道北京的四个主城区，东城、西城、海淀、朝阳就把全北京90%以上的好学校占了。

我们再来看看板块分布情况。

129所优质校所在板块的分布情况。需要注意跨区域对比意义不大，譬如宝山的淞宝板块，有5所优质校，但由于宝山的小学整体不突出，所以数量最多并不代表其价值最大，顶多说明在宝山区内有优势。各位关注的板块中具体是什么学校，详见文末各区地图附录。

看完板块，我们再来看看上海优质教育资源的占比情况。

优质教育资源占比从以下三个维度来看：

【学校维度】16.2%=145（优质公办129+优质民办16）／896（全上海总校数）

【人数维度】21.2%=3.6万（优质校招生总人数）／17万（全上海招生总人数）

以上两个维度的数据来自2016年教育局公布的招生计划数，2017年的数据正在整理，目测相差不大。

【房屋维度】14.5%=110万（优质公办校覆盖住宅总数）／760万（全上海住宅总数）

房屋维度数据偏低是因为民办校没有学区房。分子来自129所公办小学关联的所有小区户数总和，分母来自知乎另一个帖子：上海房屋空置率是多少？如何估算？

从以上数据可以简单看出：

1、优质校招生规模相对而言偏大（可能是由于社会期望和扩建）；

2、优质资源占比1/5，也就是10个小孩，有8个无法享用优质资源；

另一个现实是，似乎孩子的竞争对手也会越来越多，我们接下来看看上海过去这些年的新生儿数量。

这是过去16年来上海市新生儿的出生数量，已经突破了20万，且2016年1月1日上海开放了二孩政策。

我们发现2012年的数据有些过高，能想到的主要原因可能是父母对龙宝宝情有独钟吧。这样扎堆儿会在6年后造成一个麻烦，和你分享资源的人尤其多，上好学校也就相对更难，我们俗称2018／2019年为大年。另外，根据政策，一般情况下不允许提前或推迟上学，在上海上小学一年级必须是入学当年9月1日之前6岁，譬如2017年一年级新生出生日期就是：2010年9月1日－2011年8月31日之间。

我们面临的形势可能会更加严峻，当然，我们也关注到一些利好消息。目前值得一提的是，教委早年提出创办"家门口的好学校"口号，学区化、集团化就是一种尝试。以强校带弱校，分享教师资源、软硬件、管理经验等，形成校与校间的强关联。以地理区域为基础形成的就是学区化，像徐汇区的天平-湖南学区，涵盖了周边的小学和初中，有强校像爱菊、高安一小、建襄、向阳，也有弱校像世界小学；以品牌校为核心组建的就是集团化，像浦东的明珠教育集团，成员校除了明珠ABC，还有明珠森兰、明珠临港、高东镇小、祝桥小学。这种学区化集团化的创新教育理念能否真正创造出更多优质教育资源，还有待时间考验，我们拭目以待。

学区房的概念及现状我们先聊到这，接下来我们看看学区房的入学政策。

#学区房的政策及风险#

学区房的准入门槛包括户口和房产。

户口的户主需要是直系亲属或孩子本人，直系亲属包括孩子的爸爸、妈妈、爷爷、奶奶、外公、外婆，旁系不行或排序靠后，户口挂靠在姑姑舅舅家的，需要注意了。其中有部分区域或学校还要求全家户口，比如静安区就要求户口本上必须全家都在（爸爸妈妈孩子），而且户主仅限父／母。杨浦一梯队（二师附小、打一、控二）和虹口一样都是非必要条件，有全家三户更好，没有的话就需要报出生，报出生的意思就是小孩出生后户口就落在这里，一直到上学，6年未动，这种也是最先录取的一拨人。

另一个准入门槛是房产，产权人要求是直系亲属或孩子，其中浦东新区政策原文如下“房产证产权人须是户主（全部或共同共有产权）；学生本人是户主的，需提供学生本人或父母为产权人（全部或共同共有产权）的房产证”，这是别的区县政策中没提到的。该政策的出发点大概是产权人要清晰，无旁系等其他人。因此可以理解成：若父母为产权人，且划分比例（合计100%），也符合要求。不管怎样，还是建议有需求的朋友去教委官网咨询。

有了房产和户口，并不意味着万事大吉了，落户时间或产证登记时间才是我们需要划的重点。

我们知道热门校挤破头，往往会出现报名人数远超计划招生人数的情况，这个时候就需要排队。

表中整理了各区要求最严，也是最热门的一些情况。

· 老静安和长宁16年政策要求“满一年以上”，老静安还有全家三户的要求。

· 老闸北是要求满两年，但闸北实验很火，建议至少三年，同样也是三户。

· 杨浦一梯队也是满两年，同时要求三户，若不能满足三户，就需要报出生，另外打一更严。其他校就按时间长短排序录取。

· 普陀一梯队也是要求满两年，其余按时间排序。

· 虹口的条件是三选一，三户三年，三户有房，四老报出生。三户三年没提房产，三户有房没提落户年限，但一梯队的四中心和三中心很火，基本上还是需要三户有房落户两年及以上。

· 接下来就是按时间排序了。

徐汇一梯队四大公办至少三年，浦东一梯队明珠、福外、六师附小也要三年才保险一点，但也要视当年报名人数而定，我们前面提到的2018／2019年是大年，说不定到时候三年都不保险，并且越往后可能越严。闵行一梯队是满三年优先，黄浦上外要求满三年，蓬莱二小满两年，其余按时间排序。

以上为上海优质公办小学的入学门槛，未来不排除将越来越严。时间就是金钱在学区房这件事上也体现的淋漓尽致。

这里补充一点，有些落户时间是按整年来算的，会有一个截止日期，譬如老静安截止日期是4月30日，也就是说若户口本上标注的落户时间为5月1日，就意味着到第二年4月30日还不到一年，到时候学校就有理由卡你，建议最好不要在这种时间点上落户，尽量提前一些。有些区域可能不是4月30日，因校而定。

我们来汇总一下入学排队顺序。

整体上人户一致排在首位，然后是人户分离，最后是各种其他情况，集体户、廉租房、居住证、随迁子女。

我们刚刚聊到的准入门槛都是属于人户一致的情况，即使是第一顺位，也需要更细的排序。最先录取的人群是户主、产权人直系，加报出生，也就是落户时间6年的。然后户主、产权人相同，看落户时间长短，依此类推。若落户时长相同，看户主、产权人的关系，一般情况下父母排在四老之前，因校而定。

这里还要注意一个细节，户主和产权人最好是同一人，不排除是同一人的情况排在不是同一人的前面。虽然政策没明说，但就有这样的案例。变更户主是相对比较方便的，时间很快，而改产权人可能会涉及到贷款未还清等问题。

以上即为需要家长们重点关注的关键信息。知道了这些，再遇到有人跟你讲买了这个房子就能进某某小学，你就知道他是及其不专业和不负责任的。

下面我们来讲讲学区房的风险有哪些？

学区房怎么还会变？

学区划片范围每年存在细微的变动，变动的概率和范围不大，但对于变动的小区来讲都是不小的考验。原因有很多，学校扩建、新建校、超负荷、招不满。譬如，2017年3月15日各区教委公布的最新政策，静安区的一师附小学区就变动了，原本一师附小只对口三和、四和居委，今年把武南居委和叶庆居委一部分也划入到了一师附小，划入的居委之前对口的分别是万航渡路小学和静安二中心，要知道这和一师附小比还是有挺大差距的，尤其是二中心（详见下图）。很快，我们便看到了这种新闻：一涨再涨 少则60万多则120万 静安二手房怎么了？

另外，我们还发现黄浦区也有学区变动，原本对口新凌小学的民立、黄浦新苑、制造居委被划入到了上师大附属卢湾实验小学，而原本对口上师大附属卢湾实验小学的徐一、徐二居委被划入到了卢湾一中心（详见下图）。对谁利好，大家自有判断。

2017年的学区变动还有一些，感兴趣的小伙伴可自行查阅，链接详见文末附录。

关于学区划片范围变动的情况，给的建议就是尽量买过去几年一直都对口该小学的房子，相对而言较稳定。

学区房还有一些风险。名额限制也是炒得比较热的一个话题。

五年一名额的意思就是，这个房子五年内只能有一个小孩上到对口的小学，多胞胎、二孩除外。举个例子，若上家小孩2016年上的小学，那下家接盘之后，至少要到2021年才能上对口小学，这个一定要好好算清楚。注意，这个政策没有倒追机制，也就是说政策颁布之前使用过学位，不算在内。不难理解，这是一个抑制学区房过热的政策，由老静安区2014年首先执行，目前大多数区县皆实行了类似政策，其中黄浦、长宁、宝山是全区执行，徐汇、静安、浦东、闵行、虹口、杨浦是部分校执行。五年一名额对于转手也存在一定的影响，下家可选余地会窄一些。北京深圳是六年一名额，其小学是六年制，对房价的影响周期更长。

有人会问，我怎么知道这个房子上家到底用没用过学位，这也是遇到最尴尬的问题。目前官方没有统一的查询途径，我们只能去居委、派出所、学校询问，但他们都没有这个义务，这也需要业主足够配合，建议在合同中明确出来，尽量避免买了学区房却上不了对口校的悲剧发生。

不过在这方面，深圳政府就做的很完善（又是深圳），深圳福田区和南山区教委提供了统一的查询途径，可根据房屋相关信息查询该房屋被哪所小学什么时间锁定了学位。链接详见文末附录。

做这件事的逻辑没那么难吧，汇总每所小学每年新生的家庭住址，然后开发一个系统，市民通过输入房屋编码（见产证）、物业详细地址即可查询该房近年是否有入学记录。个人觉得单纯通过物业地址查询会涉及隐私。相信本地政府也正在研发这种功能，要不然，确实会造成很多不必要的麻烦。

还有一个风险在小升初阶段，即小学升初中大派位（可以理解成摇号）是近段时间让很多家长惶恐不安的因素。这个政策在长宁区已经执行了多年（为什么是长宁，因为优质公办初中较均衡，往前翻），今年在北京也得到更大的推广，不排除未来在上海更多区域实行全区小升初大派位政策。最大利益受损者是当下对口优质初中的人，不过话说回来，这个政策对于能力强的学生而言是影响不大的，因为能力强者具备主动择校权，可去考取与自身能力相匹配的强初中，而能力弱者若还有一定概率被摇到强校，何乐而不为。因此，小升初大派位政策并没有那么可怕。

另外，使用权的房子，是不是学区房呢？

答案是yes。徐汇、黄浦、长宁、静安就有很多新里洋房，这些都是可以正常入学的，且参与排序时使用权房和产权房一视同仁。但长宁教委14年把使用权排在产权的后面，结果家长跑去闹，最后教委妥协了。对于这个历史遗留问题，未来政策如何，目前不明朗。

这里补充说一下租户的问题，之前有看到过类似的新闻，租户小孩占用了业主学区房的学位。

这种情况是有可能的，但从理论上讲房东是完全可以避免的，租户需要房东高度配合，需要拿着房产证原件和身份证等证件去居委和派出所办理各种证明。因此，最保险的方法就是不配合。当然，对于热门校，租户的情况属于无户无房，排位非常靠后，基本上是不可能被录取的，会被统筹，但不排除个别租户走关系，谨慎为好。

说了这么多，有些人可能会很焦虑，这么多政策，这么多细节，稍不留神就会被坑。其实大可不必，焦虑源于未知，回头把这篇文章再看一遍，再多问问更专业的人士和学校，绝大多数问题都可以搞定。

有人会问，那到底要不要买学区房？

这个问题，不能一概而论，得根据每个家庭自身的情况来定。

学区房一方面能给孩子更好的教育条件，另一方面，学区房较普通住房也更保值增值，算是一举两得。但并不意味着上了好学校，父母就能高枕无忧，家庭教育在整个教育环节中也是至关重要的。

最后我们来看看学区房的在售行情。

#学区房在售行情预览#

这里展示的是2017年3月11日上海链家网的部分在售数据，这部分大家比我更专业，我就不班门弄斧了。楼主懒，一个月前的数据，大家凑合的看吧，想看新鲜的，自己搜一下。

精力有限，这里只整理了徐汇、杨浦、浦东、闵行四个区的一梯队个别校。注意，部分数据由于在售房源较少，不代表市场情况，望理性看待。另外“2016年成交量”为市场总成交量。（图中下栏有亮点）

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附录：

129所热门公办小学列表 ↓（排序不分先后）

徐汇15所热门公办小学地图 ↓

黄浦区全区划片图 ↓（此图过大，建议电脑下载后查看）

129所小学地理分布图 ↓（此图过大，建议电脑下载后查看）

控江二村小学学区图（2017） ↓

明珠小学A、B校区学区图（2017） ↓

明珠小学C校区学区图（2017） ↓

汇师小学学区图（2017） ↓

上海市义务教育入学报名系统

——包含全上海各区县小学、初中的招生政策和计划，学区范围就在这。

上海市推进学区化集团化办学地图 （截止2017年3月）

——很棒的查询网站，不定期更新。预计这个网站的内容未来将影响上海滩长远的教育格局。

徐汇区教育局官网 杨浦区教育局官网 静安区教育局官网 浦东新区教育局官网

黄浦区教育局官网 虹口区教育局官网 闵行区教育局官网 普陀区教育局官网

宝山区教育局官网 长宁区教育局官网 松江区教育局官网 嘉定区教育局官网

青浦区教育局官网 金山区教育局官网 奉贤区教育局官网 崇明区教育局官网

千帆育儿网 家长帮

——魔都家长们心中不可多得的学习论坛，也是文中大部分数据的主要来源。

深圳福田区学区地图-小学版 深圳福田区学区地图-初中版

——不能更赞！有每所学校学区范围边界线，老百姓最喜闻乐见的东西。

深圳南山区学区地图

——不仅有学区边界线，还有“根据学校找楼盘”、“根据楼盘找学校”功能，惠民工程。

深圳市福田区学区房使用情况查询 深圳市南山区学区房使用情况查询

——上海教委看过来。南山区的这个网站最近老是崩，我贴一张福田区的截图吧，查询过之后令人惊叹！

北京市朝阳区居住地对应学校查询系统（小学）

——终于开放了，是地图学区查询的弱化版，但也非常棒。不熟悉北京的朋友可以随意输入一个字试试，强大。

以上所讲，不代表任何团体或机构，仅是我自己这段时间对于上海学区房很浅的了解，不能作为入学、升学的依据。

文中不当之处，望有心人指出！更多善意讨论和相互学习及合作可私信。

本文欢迎转载，无需注明作者和出处。

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大余

2017.04.13

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感谢众多朋友的关注，微信版已破10万。为了不造成误解，觉得有必要做一点修改和补充。

1、原文：另一个准入门槛是房产，产权人要求是直系亲属或孩子............共有情况是各占50%，就不行，而是要“共同共有”。网上也有因此被坑的案例，需要格外注意。

改后，详见文中。

2、原图：学区房政策-准入门槛-时间，图中第三栏「补充说明」已改成「实际情况和建议」。

3、原图：徐汇15所优质公办小学地图，图中有局部标错，已改。

4、附件中加了一张黄浦区的全区划片图。

本人不才，有很多地方远不如有过实际经历的家长朋友们，能帮我耐心指出不当之处，万分感激！

希望大家能有自己理性的判断，建议做决定前务必去相关官方渠道了解权威专业的政策信息。

再次感谢大家的关注和支持！

2017.05.04

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附录中添加了一张129所小学地理分布图，此图过大，建议电脑下载后查看。

2017.05.07

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私信、留言中都有朋友聊到控江二村小学，现附录中贴出控二的学区划片图。若有不恰当的地方，望耐心指出，感谢！

2017.05.08

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附录中添加了明珠小学A、B校区学区划片图，及对口地段原文。若有不恰当的地方，还请指出，感谢！

2017.05.10

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附录中添加了明珠小学C校区和汇师小学学区划片图，及对口地段原文。
2017.05.12

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「上海学区」专栏中发布了：徐汇区-天平路街道四校学区图

包括：高安路一小、建襄小学、向阳小学、徐汇一中心

2017.06.25