买到烂尾房怎么办？开发商跑了，上诉法院也没有用？ 第1页

上诉法院有用，越早上诉越有用，这样有机会拿到一些补偿。

但通过法院拿到的补偿是不可能赶上已交付购房款的，大概率是安慰性质，因为这个钱只能从法院扣押的开发商其他财产中支出，这些开发商往往都提前做好了财产转移，能扣到的没多少钱。

一般这类问题，结果只有两个

运气好地价上涨了，有人接盘把购房款给足额退回来。

运气正常地价不大幅上涨，就只能认倒霉了。

最后，除非对方是前几的上市企业，否则别买期房，就算便宜20%以上也不要买期房

晚上十点第三次补充（原文往下翻）：首先感谢知友们对我的赞同，今天早上上班的路上根据自身从业经验做了一下简短的回答，中午吃饭时做了第一次的补充。后来有知友提出，我整篇文章以及评论中回复网友的话读下来的感受是这个烂尾楼的解决过程特别苦特别难，让大家就别折腾了，等着吧。我仔细审视了一下，有些回答确实有不严谨的地方。而且，我的回答只是指出了烂尾楼几种后续，并没有给出针对解决问题行之有效的解决方法。

工作当中接触过不少这种案例以及被坑的业主，我的回答是也基于我能力范围内的认知所得出的结论。至于行之有效的方法，我很难回答。但是我还是希望被坑的业主能够集思广益去采取一些行动，而不是等死。至少让政府听到你们的声音。实际情况是，生活中遇到烂尾楼以及类似问题（比如施工中重大质量问题），业主不会坐以待毙，拉横幅啊有组织的反映啊起诉啊都会有，只不过有些收效不明显。大多数烂尾楼项目最终成功解决都是基于一个综合因素以及时间发展的结果。我也不否认要采取一定的法律手段去维护自己的利益和权益。至于法律问题，可以去看看高赞回答 @徐斌 的回答，我对这方面的知识储备欠缺。还有，只是从感受上讲，个人不太喜欢那篇行文风格，不过他作为这方面的专业人士，思路上有可取之处，兼听则明。

生活中遇到这类问题的业主，都是很头疼。曾经遇到过一个业主，他说他本来生活挺好的，看到这个项目位置不错，首付了一百万，贷款（具体多少忘了）买了几间商铺，结果遇到这种事，贷款得还，交房遥遥无期，很后悔，烂尾后的几年时不时的去那个烂尾楼买的商铺去看看，都快成为生活的一种习惯了。还好，经过不少年，最终成了历史遗留问题，后来在政府主导下还是得以解决了，当时的政策口号是——不要让历史遗留问题留给历史，现在那个商铺地段市场价值比他买时翻了一倍，也算是妥善解决。当然现实是还有很多没有解决的烂尾楼，真心的希望那些遇到这类问题的业主能早日得到妥善解决。好了，就写到这吧。最后，谢谢大家的支持。

房地产行业从业者回答一下这个问题。对于那个徐律师的高赞回答，他说的或许对，但是我不赞同。有点纸上谈兵的感觉。当然他回答的是有用没用的问题。对于能否解决烂尾楼的问题帮助不大。好多人不了解房地产开发，就觉得他说的有道理，谁让人家是大V呢，所以点赞的那么多。我没有酸的意思，我没有我没有。。。

首先，这个问题是包含答案的，对，说的没错，上诉法院也没用。

其次，赞同最高的那个律师的答案，写的确实挺漂亮，不愧是做律师的，思路清晰，论证严谨，各位看官看了以后都觉得，哇，优秀，一针见血。你看看，你们这群业主就是吃了不懂法律的亏吧。然而，实际情况是并没有太大卵用。作为一名相关从业者，接触过的烂尾楼业主中有不少是在社会上摸爬滚打多年的优秀人士，有政府公务员，也有从业多年的律师。他们也是各种方法都用过，成功翻盘的寥寥无几。归根到底就是，王八蛋老板破产，欠了一屁股债，带着小姨子跑路了，这些资金缺口都是几个亿或者更多，谁来买单？政府吗？银行吗？接盘的开发商吗？对对，没错，都有各自对应的案例。但是前提是你得找到那个愿意接这个盘且有好处拿的接盘侠。这个真的看命。

第三，这类问题，其实放到知乎上也讨论不出来个一二三四来，跟家长里短的八卦没太大区别，都是看看就行，别认真，因为房地产开发项目从来都不是一个简单的系统工程，烂尾的项目更是如此。

上班的路上，先打这么多吧，马上到单位了，还有很多业主的诉求，开发商的诉求等着我去协调。回头有时间，可以分享下我第二条中提到的成功案例，但是都不具备普适性。

午饭的间隙补充一下回答吧。

早上我说的解决烂尾楼的问题看命。现在结合实际情况回到一下怎么看命的吧：

第一类情况，开发商资金链断裂，导致工期无限期搁浅。不良的王八蛋老板可能早就跑路了，稍微有点良心的老板可能会硬挺（前提是资金缺口没那么大），但是不知道啥时候继续开发建设。对于这类情况，一拖就是几年，然后赶上房价上涨。这时候拿地成本也跟着上涨，有些拿不到地的开发商会出来评估要不要接手这个烂尾楼项目，有利可图就干。尽管不如正常拿一块开发的利润高。这类情况前提是赶上房价上涨且这个烂尾楼还有没有开发的土地。

第二类情况是接盘的开发商接这个盘没有利润甚至可能赔本，但是接这个盘替政府解决一个老大难的问题，可能会给你批另外一块地给你。一般这类情况是持续很久了，随着城市的发展，以及政策的改变到了必须解决的地步。

第三类情况是，当年这个烂尾项目，“背后涉及的关系”错综复杂，影响力特别广，解决完背后的问题后，这类情况也到了必须解决的时候。这类情况不是你想接就能接的，一般都是大型国企或者有国企背景的公司接手。不赚钱，就是为了交个朋友，啊不对，就是为了政府解决问题。

上面三种情况，我从业经历中都有遇到过，本来想说详细点，可是想想算了，人微言轻，大家就当看个小段子。而且第三类的情况，也不便多说。我也是想到哪写到哪，请神通广大的知乎网友别喷我。有不恰当的地方指出来我会修改。还有，手机码字不易，欢迎点个赞，多谢支持和理解。

我自己检讨了一下，第一次随手写的确实有点戾气太重。因为平时回答这类问题很少引起关注，没想到这篇随手一些就三千多个赞。为了避免误伤友军（广大烂尾楼维权业主），我决定还是稍微做点处理，把戾气下调。因为平时参与业主组织，各种烦心事比较多，给大家带来不悦，多多谅解。

业主的问题不是在于他不懂法，不知道可以通过重组、重整、清算等等很多办法复工复建，也不是他不懂工程，不知道怎么做造价，怎么做估算续建费用，更不是业主没钱，能买得起房子就有钱出律师费，这种案子律师费好便宜的。

核心问题就是没有组织，要么没人带头，要么领袖没有方向。

烂尾楼停工的时候，一大半人不知道停工，一部分人知道停工但是相信会复工，基本上头脑清楚地及时行动的都是极少数，这个时候开始行动的人可能会发现，剩下的那些人根本就不帮你——他们哪相信自己房子烂尾啊！

等到法院开始查封了，有人着急了，这时候大家也都觉得停工的时间挺长了，开始着急了。这时候会有少数人跑去找政府。没人找政府还好，有人找政府，其他人一看，呦，有人带头，好，我就等。万一你找政府把问题解决了，政府给开发商一说，开发商凭空多了几千万钞票，房子又盖起来了，多好。

政府也不是大傻子，开发商跑路了，你找我出钱？我最多给你协调协调，我就给你说，你要么你找开发商，你要么找法院，反正你别来找我。你要是闹得厉害了，我最多给你成立个专案组，找个信访局的，或者住建局管信访的同志，我给你协调！

协调能协调出什么东西呢？弄出点钱，从小业主那集资，或者找个国企给开发商借钱，反正都是不是办法的办法。还有个更好的办法，就是拖，今天给说我们要开会，后天给你说开发商承诺了，年底复工，反正说点好消息，大家又不急了——这时候还有傻瓜在群里说这样的话：我有内部关系，放心吧，这个项目是不可能烂尾的！开发商很有背景！开发商有钱！就是手续上出了问题，和施工方有纠纷，团购的业主钱没凑齐，政府卡着哪个手续不给办……理由那可就多了。

你分得清楚这些说你等着好的人，是真的从哪来的消息？是天降的奇兵，还是开发商的卧底？反正就是一句话，你等，你别行动。大家就不行动了。

这种事情骗一群人很容易，骗单个人其实不容易。所以核心问题在于，带头行动的那个业主，脑子是否清楚。

小业主们平时是怎么确定具体谁来带大家维权呢？烂尾楼的规律，一般都是默认，给最早去政府房管局的业主点赞。有的项目有这样的人，有的项目这样的人还挺积极，有的项目这样的人跑几趟也累了就没动静了。

根本上，怎么解决负债数亿的开发商，筹集上亿资金这个核心问题，解决不了。

多数情况下，这个 A+ B = C 的三个数字都搞不清楚。

一群想搭便车的群众，搭一个什么也不懂的老人家便车，老人家在力所能及的范围内，把整个项目拖下去。在这个过程中，该保全的，都被其他债权人保全了，该转移的，也基本转移的差不多了。终于有一天，把烂尾楼，从打官司有用，推动到了打官司也没救的程度。

其实从法律上说，烂到渣的烂尾楼，也是可以打官司解决，这个程序无非就是执行和破产而已，这块地皮总是值钱的，退一万步说，把楼炸了，土地卖掉，也有钱给你。

那是什么原因导致大家普遍不行动呢？

是业主内部无法形成组织，业主领袖什么都不懂，看似努力实则不努力，就算努力，也是朝着违法的方向努力，在喊冤和闹事的边界上徘徊，一不小心就是15天治安拘留、3年以下有期徒刑。

我再强调一遍，买到烂尾楼，上诉法院是有用的，不能等死。

我还真不是故意关评论的，因为那天我回答了一个：

知乎为什么比不上微博、今日头条、抖音这些平台？

我感觉知乎网友喷知乎的人好多，所以我就提前关了评论。

有个自称开发商的网友，一直喷我，你们理解我们立场是不同的。

很多人至今还有一个误区，就是开发商烂账太多，导致楼盘无人问津。这是事实，但是烂账是可以做处理的，通过法律。

第一个，我们都知道烂尾楼开发商资金链断裂，缺口很大，是这样的。

这样的架构，正常的投资人是不可能投资的。

这样的商业状态，首先可以处理掉——比如北方某商业项目，重组，政府出面，银行和不良资产处置公司利息全免、本金八折。

比如山东某项目，典型的清算，就是退钱处理。

比如全国目前复建的项目，重整，比如我们现在经手的几个项目，银行、施工方都部分清偿，一般债权清偿率只有百分之个位数，小业主可以分摊一部分续建成本。

我说重组、重整、清算。

而这些程序的启动，有一个好处，就是首先要解决开发商债务扩大、恶化的问题，要解决烂尾楼的资产流失问题。比如中国第一烂尾楼，大家感兴趣可以关注一下。为什么中国关于烂尾楼的法律规定在2002年出台，为什么在2014年、2015年逐步完善，这些都是有迹可循的。

我一开始不愿意写太细，一来是这确实是随手的回答，二来，业主有拿来主义，一旦轻易得到答案就变得不愿意行动。烂尾楼处理的信息量很大，随手拈来都有洋洋洒洒上万字，我们看到的只是这种工程的冰山一角。

第二个问题是关于小业主的保护，购房人优先权 最早规定在2002年的最高院批复中，然后再2003年、2014年、2015年以及最近都屡次提及。

在十年前学法律的人，大多数不知道这个规定，因为当时三大本里都没有，学到合同法286条就结束了，但是现在三大本里都要写进去。实际上法律规定是2002年就有了。

当项目自不抵债的时候，哪怕采用清偿率最低的方案，小业主也可以大概率优先受偿。

同时，民事诉讼保全、执行、拍卖这一套方案也不是总是不能成功，在北京2009年、2019年有两个项目都用这个方案给小业主拿回购房款。

第三个问题，就是有人说，没人愿意出钱，政府不会出钱。

那我提两个，昆山的WF，杭州的QS，这是两个典型的政府兜底项目。

现在烂尾楼有战投介入的，不奇怪。

最感兴趣的战投有几类：

大地产商，比如万科，就是烂尾楼很常见的接盘侠，我们代理2009年的楼倒倒，就是万科接盘。现在房地产市场行业萎缩，兼并率提高，大企业吞并中小企业怎么吞。

不良资产处置公司，我们和东方资产、华融都有接触，他们目前确实是盯着好项目，但是几个比较大的烂尾楼，比如北京刚拍的那个，就是这些不良资产处置公司在里面扮演角色。

政府，千万不要觉得地方、中央不会接盘。你不知道不等于没有。我们本身是机构，对全国的烂尾楼数据可能比一般的地产商还多，所以如果你只是一个固定在某个城市工作的从业人员，就要注意有没有一叶障目、幸存者偏差的问题。

除此之外那些小投资人我们不说了。

未来中国怎么救烂尾楼，烂尾楼遍地是客观存在，我们去给省一级单位咨询的时候，一个省会城市470个烂尾楼项目，聪明的政府人员想到利用一些当地普遍小业主没有及时办理贷款的情况，和银行合作，已经成功解决了两三个项目。

现在的主要缺口真不见得是钱，而是人。

就我来看，未来在烂尾楼处置上，必然会有新的大政策出台，这是全国层面。

对城市治理层面，大规模烂尾楼也必然是要解决的对象。并不是说没有这个需求。

第四个问题，楼市的行情问题，也就是房价涨跌对烂尾楼的影响。

现在很多回答说，只要房价上涨，几年功夫可能烂尾楼能复活，我认为这个回答是很老的版本，我们叫1.0版本。

1.0版本其实是2002年~2014年之前的成功经验，因为这段时间房价确实涨，烂尾的大部分也不是住宅而是商业，随着房价的增值，可以通过拍卖整个项目来逐步盘活资产。

之后又2.0版本，就是房价上涨产生了增值部分，导致业主买房的时候便宜，现在市场价显著高于购房价格，在这种情况下，由于剩余资产有一定的利润空间，同时，也可以要求业主分摊续建费用的方式来复工部分项目，这个分摊费用的前提必然是合同价格和市场价格有充分的价差才得以实现。

但是现在的市场行情，将出现3.0版本，就是业主买入价格相对高，市场价格持平或者下调的情况，对业主来说，直接清盘退房反而有利。

很多回答里建议让大家慢慢等增值，其实是因为用过去十年的经验来套现在的趋势，我们不说这里面还有很多挤出复建费用的方法，光是说等增值本身就不现实。按照现在的整体市场行情来看，指望房价大部分升值，也可能未来十年都是贬值。指望房价这种看天的方案，并不现实。

第五个问题，等待的风险。换个角度也就是行动的时机问题，烂尾楼俨然如癌症，也分早期、中期和晚期。

中国第一烂尾楼中诚广场，双子座的其中之一被执行查封拍卖。小业主可以等房价增长，但是债权人不会等你，该查封查封、该拍卖还是要拍卖，就在几天之前，一个项目已经到了三拍，小业主还在相信“拍卖成功就有新开发商、新开发商会给我们盖房子”。

同样的情况再后来一直发生至今，执行有时候反而是烂尾楼的敌人——执行的越多，烂尾楼越烂。小业主之所以总是抢不到资产，其实还有个原因是小业主通常都行动最晚（人多），所以执行的最晚，拿不到首封。

但是小业主手里也不是无牌可打，除了民事和破产，行政、刑事、执行异议之诉、参与执行分配也是有利武器。总之就是不能干等。

烂尾楼的烂，多半是开发商资金链条断裂，少数是地方政府的一些政策原因，每个案件都有自身特色。

除了用地性质、规划上的差异，购房人本身也分成住宅和商业，哪怕同样是买住宅，购房人的情况也各不相同，有的购房人并非消费性购房人，有的干脆就是顶账房业主，有的属于查封后买入，有的没有购房合同。

也就是说，一套方案既不能适用所有项目，也不能适用于所有人。

所以很多回答都写了很多保守的观点，其实大家都没错。只不过侧重不同，他们广泛的指出，这种案子难做的地方，但是我觉得这不是难不难的问题。

高考也难，我们要耗费十多年去拼一次高考，考上好大学的凤毛麟角，一百个人里也没有几个，比烂尾楼复建难的多。难道因为难就不考了？

我为什么不说这些。因为有时候你不说，他们还至少知道行动，你说的多了，他们就恍然大悟：哦，原来我还有救！

然后，就继续等着去了。

我不说是因为懒得说，我觉得第一个问题是行动问题，然后才是方案问题。

知乎的回答最近我已经摸不到规律，认认真真写的答案没人看，说了几句死就三千赞。

讲真的我没有一时一刻希望我的业主们去死，

相反，我倒是觉得这些资金断裂的开发商真该死，楼没封顶就放贷的银行该死，有那么多监管法规，但是依然坐视监管资金被掏空的不作为的政府有问题，还有配合开发商掏空监管资金的，施工方也参与其中。

基本上除了小业主，没有过错，烂尾楼的利益链条上，没有一个善茬。

当开发商资金链断裂，各路债权人就像狼群、鲨鱼，把一个肉骨头一口口咬干净，这个时候我们眼睁睁的看着一群普通购房人坐视财产流失。

还有个问题，就是全国的政府也好、法院也好，对这个烂尾楼不够重视。

很多法院不肯受理开发商的破产申请，迟迟不让烂尾楼处置进入程序，明明有法律不去执行，非要看地方政府的眼色。有些项目本来正常破产，还能保护购房人的利益，但是偏偏要等执行庭掏空剩余资产，才不情不愿的推动破产，甚至干脆不推。

法院和政府互相踢皮球，谁也不愿意承担收拾烂摊子的责任，最后小业主的组织在无止尽的纠缠中被消耗殆尽。

但是我抱怨，有用吗？

我抱怨，有用吗？

我抱怨，有用吗？

政府不作为，法院不作为，那么业主就作为吗？

10个烂尾楼，9个不作为。

业主的冷漠，某种意义上也让我愤怒。

但是呢，往好了想，业主自己不行动，不代表我们不能想办法组织他们行动，实际上我们的一个工作重点，就是指导业主建立组织。

在这个过程中，有两种人最讨厌我们：

一种是开发商，一种是老业代。

因为很多老业代在面对我们的时候，总担心其他人抢走他的位置和功劳。大家反对律师，其中一个最可笑的理由是，律师收费。

也就是说，只要我是律师，我收费，我说的东西就是带着目的的。而一旦这个人是不收费的，他说的就是真的。但是这里面就是有个问题，我收费，是因为我是专业人士。

有些人不收费，是因为他不是专业人士。

这种问题就好比你去看医生，你不会因为医生收诊费就认为医生是错的。

最近不是有个新闻，小伙子被诊断出心脏出问题了，他不相信医生，自己在手机上搜。

我们很多业主，在被大家寄予厚望了之后，每次发个言都有一群人在群里给他点赞，久而久之他就膨胀了。我说这些，不是针对某个人，是针对这个群体，就是说一些话可能会让这些“自我感觉良好”的人不舒服。但是客观上，就是因为有人把期望值全部压在一条路上，坚信法院没有用，所以也错过了复制其他成功复建的烂尾楼的机会。

群体事件最终就看谁离群众近，群众就跟随谁。就算我说的都对，业主代表都是错的，大家也照样会相信追随业代的脚步。我希望业主代表们，或者没有业代的小区，总有那些勇敢、积极、理性的业主，大家兼听则明，多学习知识和经验，争取早日带领邻居，从这条漫漫长路中突围。

没有人愿意买到烂尾楼，我们也知道这条路不好走，但是，我真的希望大家不要闭上眼睛、蒙住耳朵，就听到那些最消极的声音。

人类呢，就是愿意躲在自己的舒适区域，哪怕外面洪水滔天、地震、龙卷，我们也想躲在房子里。可是你今天，你掏空口袋买的家，主体封顶，砌体未做，地基未牢。那东西放个五年十年，光是做个安全性鉴定也要上千万的代价，他不是你想的那样，再来个几万就盖起来的。

我有个客户，给他妈妈买的房子，卖了他妈妈的老房子。

最近这项目快复工了，管理人让客户加钱。客户就给我说，我们家实在是没钱了，如果这房子再不复建，我担心我母亲死在租的房子里。

听他这么说，我也难受的不行。所以，我是真的不想对着业主发脾气，我知道他们软弱、松散、有很多的劣根性，有时候话说的过了，但是你们要理解我的目的，目标，始终和我的客户、业主们在一起，就是希望，早一点拿回钱，早一点从贷款解脱，早一点住上房子，早一点办下房产证。我觉得这些灾难若有可能，都不应该让最普通的人去承受。

但是在这些事面前，我真的是常常感觉无能为力，我觉得我说的都对，但是我不说那些丧气话，似乎就没人听得见我的声音。