大家猜猜，影响中国房价大跌的黑天鹅是什么？ 第2页

这种黑天鹅就不会在现今这诞生。

因为房价大幅下跌并不是地产商带来的(大幅下跌比卖不出去对地产商的打击大)，而是大量已有住房尤其是还在还贷人群因为收入预期大跌不得不卖房活命。这才能冲垮地产商修建的价格大堤。

但是在这，冲过大堤还有个二手房限购的后手，这个后手好比魔法可以无限长高。

经济原理再强，还能干的过魔法了吗？

资本外逃，但现在的问题是，逃去哪儿？火星么

本人认为目前可预见的黑天鹅量级都不足，够劲儿的灰犀牛倒是有不止一个，正步履坚实的走来。以下内容会引发忧虑和不适，请慎看。

第一个是供大于求。在武汉上海和郑州或者随便哪里，十八线小城镇都算，你家附近的一到六层矮房子是不是都变成了高密度大楼？原来的荒地滩涂果园坟地上满是摩天大楼。三十层建筑覆盖了原先几倍大的区域。人还是那些人，房子多了不知多少倍，不信看看窗外。有人说农民进城所以房子多，你也太高估农民了，从乡镇到一线，农民不够分啊。农民又不会用假公司贷款，不是合格的韭菜。

供大于求还体现在年年上扬的房产投资增速和面积增速上。随着中国的房产开工面积每年乘以1.1，每过一年，这个看似稳定的乘积代表了巨大的增量,五年就会增加超过60%，七年就会总量又翻倍。假设户型基本不变，如果现在一个普通四口之家有3套房（老人一套小夫妻一套，老家放一套），七年后就得平均一家6套（平均老人一套，年轻人4套，老家房子空关难以维护）。十年后平均一家接近9套（此处说的是面积，价格不预测。这是平均，意味着每当有一个困难家庭仅1套房的，相对应的就有另一个家庭有17套房，震撼不？当然也不排除少数人有成百上千套的情况）。而同期，人口要稳定得多（实际是加速下降）。这意味着出租会陷入困境。之前有棚改和城市化初期高速的人口聚集，让房产增加不明显（因为有旧房被扒掉或丢弃在老家），而未来显然不行，房子多了就是剩下了，2000至2019年盖的巨量高楼很难有拆迁机会，也不好租，还要按时交物业费和维修费。比花钱讨厌的是折旧和过时，至少以后不好停车的高密度小区都不好卖（房产税什么样我猜不到）。现在什么房都有人买，房子多了买家就要变挑剔。很可能总体盘不变而旧房价格差距拉大。

房子多了人们自然会挑更好的住，新房子肯定会不断改进。别指望老房子传给孩子，孩子大概率不愿住，就像现在我们不愿住三十年以上的老破小。

目前一线城市控制人口，二三线抢人形成动态平衡的情况下，房产开工面积依然等比例增加就会造成严重过剩。于是各种名义的抢人大战暗流涌动，高学历年轻人最好也最难抢，需要有高利润产业。许多产业落后但仍有一定名气的二三线城市为了维持增速，只能利用医疗教育和养老，把老人都当人才家属引进。四线以下城市的人口资源会被迅速无情的抽干，从商店到小学都逐渐凋零，尤其在高铁网络建成后（高铁网在日本就促进人口急剧向大城市集中）。为了娶媳妇买县城房子的农村年轻人会承受最大损失。

而现有房子的折旧和落后是很可怕的。很多人说我买在市中心，将来一定升值。然而随着城市扩张和交通方式改变，新的建筑设计会带来更好体验，而旧的高楼很难拆迁，会逐渐成为新一代贫民窟，越来越不受喜爱。出于经济需要，地方政府也有极大冲动在新的大面积空地上开发新热点。新热点会摊薄旧热点，除了北京这种标准摊大饼城市。不要谈什么深圳土地稀缺，需要它稀缺才稀缺，需要有地时立刻不稀缺。

中国也根本不缺地。上海浦东和金山的空地足够再建一座上海，南汇的空地可以让你飙车一小时穿不过。北京更不缺地，旁边的河北省都是地，随便划。最可怜的是海南的房，现在政策已经出到极致了，看不出除了黄赌毒还有什么办法能振兴此地经济，给海边的连片空房找到新主。本来应该是需求带动房价，现在变成房价坐在天上，等月薪3000的人涨工资。问题是高房价妨碍了企业涨工资，海南很多小区看房子外观像佛罗里达，里面只有临时家具，打二折租给附近工人。海滩上少了比基尼，多了捡瓶的大爷大妈和拉客参团的东北大哥。这个岛整个就是房产经济的反面教材。

第二个灰犀牛是人口减少和外流。随着开放程度大增，新的中国人不再视国外为畏途。中国年轻人越来越容易出国和定居，出国买个房也没太难。别信有什么神秘力量能阻止去境外投资，那是中介套路而已。这帮人靠这个谎言证明放水必涨价，而水不会流走，可是富人的财富流走太容易，尤其国家正在推动人民币国际化。真正妨碍出国投资的只有现阶段大多数人的不适应。加拿大和澳大利亚的房子国人已经买进太多了，甚至林地、沙漠也买，拿来打猎开party。东京湾台场的大房子比深圳的海景房设计好很多，看了才知道深圳的住房设计多落后，邻居够素质，绝不会把内裤挂出来，也不会出门就堵车，价格却只有深圳的一半。中国留学生数量巨大且增长快，代表了富裕阶层的下一代，他们熟悉国外语言易拿居民身份，起到引流先锋作用。

东京房子买不起，福冈京都布里斯班墨尔本西雅图的海边也很多，不看不知道，一看才知道资本主义的腐蚀性有多大。原来住福冈200—300万人民币可以住市内繁华区看海景钓石斑鱼，出门20—30分钟登机飞全世界；原来住美国和加拿大可以自家有码头，单独对着一个大湖；原来住澳洲可以上班打字下班潜水冲浪。同样价格在上海徐汇的老区只能买个39平房子，附带蟑螂老鼠和一身油烟味。很多小区没地下车位，停车比潜水冲浪还需要技术。人家不仅价格便宜，还收益高。伦敦的房租收益二倍于上海，别问我哪个舒服，我只知道从中东的王子到俄罗斯的大亨都喜欢伦敦，他们似乎对上海的黄浦江没有什么特殊情节，也不知道深圳的学区。

比外流慢但更可怕的是人口变少，各地争人才大战日趋激烈，结果是目前很多城市完全不再限购。在沈阳，只要八辈子亲戚里有一个上过技校或高职，那你就是人才，需要引进。上海临港实际上已经对上海就业的本科生放开买房。城镇化最终减少的是农村人口。放开限购之后就是抢人大战，最终比的是就业机会和宜居性。从这个角度讲深圳是一线中发展最不平衡的，就业强而教育医疗差。一旦房价涨幅放缓，资金容易四散。

第三个灰犀牛是控制舆论难度加大。别小看这些人的谎言洗脑，听起来合理的好故事可以支撑郁金香和藏獒一路飞升，中美老太太对话骗了几代人。不到弃养的那一天，藏獒还是可以沉航母的。现阶段中介套路用得太久。无非是放水必涨，不买房就是没理想不奋斗不对女孩负责，遇上看空的还必须骂上几句屌丝穷鬼。然后张口闭口都是月薪200万的人怎么样，强调国家不让掉价，顺便吓唬人说不赶紧上车要赔钱，攻击年轻人自尊心。靠这样的话术控制话语权，强化上涨预期。

但舆论控制的成本和技术难度也在升高。以前水军控制微博只需要盯住热贴，以钱直接运作，同时用辱骂和废话刷掉反对意见。论坛删帖也很容易，关键词一搜就删去了，转手收钱。现在视频平台越来越多，UP主们表达方式极多样，其中还有不少大人物不好去动。水军控制视频很有技术难度，光是看一遍就够费时的。视频的弹幕不是跟贴，不方便用水贴刷到下一页，水军骂人灌水还会被删，只能老老实实收买无良大V（一个个买很麻烦很贵）。一旦舆论失控攻守互现，高价房可就危险了，尤其是专家和普通人开始晒房价升降，以自己为例现身说法。一旦房产租赁甚至售价数据连续下跌，人们可不像前些年那么容易骗了。

深圳的中介有一万个理由，骂遍微信微博，也遮掩不了这个城市缺少教育和医疗的现实。炒作富翁抢房，还常遭遇富翁们抢盒饭的尴尬。炒作万人抢房，其实只有五套房作宣传。泡沫需要人接盘，靠香港避险投资和企业贷炒上去的房什么韭菜能接住？能以个人钱包接手企业泡沫资产的就不是韭菜了，是参天大树，一定会孤独的站在山岗之上的。高位接深圳南山的，逐渐就要唱南山难了，跑得早是富翁，跑得晚是负翁。立贴为证。

最可怕最人人可见的，是房租下跌。一旦普遍发生后，房子就变得不适合持有，只适合倒卖。房租看的是社会后来者（也就是新韭菜）的承受力。国家健康富强真有钱，房租就会涨，否则神仙也左右不了租房者的意愿。无论谁，如果不能让国家真的富强，房租都会无可奈何的降。现阶段房租看似没降，但合租群租明显多了，单人租小一房明显难了，整房价格未降是租房者作出牺牲换来的。还是那句话，房价涨后最倒霉的就是有理想去大城市打拼的年轻人。

可是国家发展得好，房租还是大概率降，因为房子会太快的变多，人人变房东而租客会变成最可爱的人。别以为鹤岗是个例，房子太多的城市都会难租，很多有活力的大城市也有租不出价的小区。如果你不觉得，别急，这几年的房子建设速度世界遥遥领先的第一，总有房子够多的时候。一家平均几套并不遥远，想租出去难，租出去后维护更麻烦。不仅出租前后要修补打扫，万一碰上租客不着调，或者房屋出租代理公司跑路不退押金，还得跟着善后赔钱。

有人觉得需要很厉害的黑天鹅才能降房价。个人不认同。大概率以后是已买的房子出租增值能力不足，又有折旧和风险，逐渐被其他投资方式和新的更有噱头的楼盘代替，然后阴跌或不动。保增长最合理可行的方式就是一手房涨而二手房阴跌。

房价整体不降也不代表二手房好卖，深圳这一波的炒家就有意避开原来的二手房区域，实现新房价格飞升，老房纹丝不动。

小城市和乡下降价，也不代表大城市永远涨。要知道这种多大城市的上涨预期早已经被极大透支了。透支到什么程度？我从自己的楼上看旁边的豪华别墅区，上百幢没一家亮灯（过年会有五家以下亮灯），每幢都价值一千万以上，长着草等升值十年了。当日本的房价下跌，东京一样完蛋。北上广深是世界超一线？

建议有钱存银行，毕竟2000万存银行可以有百分之五收益，两亿存银行可以谈到8%的年利息，这完全不用缴税，无风险不妨碍流动，不怕高位站岗，不用装修和维护，三年增值超25%。够不够诱惑？

2000万加贷款买深圳的房，全款还行，贷款实际可能多花本金30%—80%的利息和税，大多数利息还要高。不算装修钱，后期还要花时间维护出租，出租难免有空窗期，三年内它不涨50%就不如存银行。可是现在深圳的房价已经在排斥实业。高科技企业离开深圳不需要付出代价，反而经济效益很好。中介嘴里吹的月薪几万（还有吹月薪几十万几百万的，注意是月薪，难道不是几万日结？哈哈）的年轻人见过世界了，不是深圳的铁杆粉丝。不论多少万也根本来不及接高价盘，阿里p8和华为经理也不行，因为他们毕业就奔三了，也会生病会恋爱会暂时充电，还有父母老婆孩子和小三儿要花钱，家庭年收入50万的去掉教育花销和全家医疗风险，其实日子并不会多优越，给孩子报学习班也会皱眉。卖空气币的和p2p集资跑路的倒是可以接手。

最后一点是炒客和当地政府会极力在新的地方创造新的热点，目的是用一手房把钱圈走，而不是留给老区的二手房东，深圳这次就是这种方式。房产界的操盘规模在增大，以前最多屯个地发发规划，制造上涨预期和恐慌，现在是纵向联手（别问我和谁联手）的同时横向联手，找个噱头共同炒作。政策（某示范区）、宣传（海量水军抢话语权造势，在深圳年初出货期间，不唱多的声音会被迅速打压，不论什么平台，现在就不会，说明出货完成）、贷款（关键一环，深圳的还违规）和操盘协调一致，散户房东全上车后，各家一手房项目胜利结束，寻找新机会。

之后该片区失去炒作意义（买的地皮用完）和必要政策支持（企业贷按计划被查），各路队伍吃饱喝足作鸟兽散，炒高的片区失去了魔力推动，会有几年逐步阴跌回正常水准。

意外，这几天这种帖子也可以被人看到了，到现在评论区基本正常。以前早有专业水军团队给我上手段了，置底或非常多的人身攻击。这次没人管，看来这波项目真结束了。

喜欢看刺激的，补充材料如下

https:// zhuanlan.zhihu.com/p/37 7352441

我一直是这个观点，唯一可能：大规模失业。现在再加一句：快了。

你说的“中国”，无非就是那近十个找得到白领工作的城市。鹤岗透明了还不知道独了。

上规模的民营企业，马上就被收拾光了。你们最近兴高采烈地围观杀头，就没总结一下？

到时候哪来的白领？国企和事业单位里坐办公室的，那叫白领吗？那叫基层公公员。

这种问题就不该有答案，今天你如果能够说出这个东西来，这个东西就不叫黑天鹅。

黑天鹅是指完全没有预期的突发性事件的影响，那既然如此，为什么在这个时间点你会知道呢？你大概对黑天鹅有一些误解。

在中国房地产发展的历史上，从来没有任何一个事件性的影响，堪称黑天鹅引起过房价的大跌。

2020年的问题，现在看高赞都是在扯犊纸。

真是跟着知乎混，三天饿九顿。

我就奇怪知乎上这帮聊经济的，一不看中央文件，二不学全会精神，怎么就敢出来对中国经济振振有词的下论断呢？

估计美帝最希望看到中国房价大跌，这样中国经济崩溃，产业升级失败，中国人民生活水深火热，美帝收割一波，买办收割一波，美帝再续命20年。

可惜，美帝做梦这么想，但是现实中中国人民争气，中国政府争气，经济稳定，目标坚定，中国在疫情后最先开始复工，经济复苏，会越来越好。

美帝和买办的愿望要落空了。

对于中国人来说，房价这个事国家在这几年已经意识到房价的危害，影响贫富差距，影响实体经济，所以国家在开启西部大开发，打算2035年解决东西部发展不均衡问题，到时候房价的问题肯定也要一并解决的。

但是要说猛然下跌，肯定是不允许的，关系到国家经济稳定，突然大跌对谁都没好处的。