2021年房价还会像过去十年那样大幅上涨么？ 第1页

你无法预测顶层设计。

就好比是否梧桐一样，我暂时说了不算，估计你应该说了也不算。

房价这东西，2015年之前是一种逻辑，包含价值修复等，2016年以后又是一种逻辑。金融不言顶，什么意思，4500点你觉得高么？股市还能给你脉冲到6100点。这就是金融。

在有的国家，地产是地产，或者也叫民生，或者叫建筑业，在我国，现在地产完全是金融。

什么叫金融？

就是预期管理：

只要是我觉得某一坨狗屎，大家都觉得以后能卖个高价，哪怕现在1万块，我也撸一把消费贷出来买狗屎，然后几个月以后2万卖出去就行了。

只要这个游戏一直存在，那么，大声告诉我，决定狗屎价格的是什么？

对，就是购买力极限。只要是预期狗屎始终上涨，你让一个老农民，撸一把村镇银行惠民贷，20万块钱，也得买一坨啊！

为什么我可以撸消费贷、老农民可以撸惠民贷，而不真正用于消费和农产民经营？那就是郭佳给你放口子了，就让你这么玩儿。美其名曰，叫什么来着？炒房？不对不对，叫去库存。

现在预测房子的购买力极限，其实就是预测一个人金融工具的极限。

举例而言，我是一个极端炒房客，暗搓搓攒了1年工资，10万元，加上蒙骗亲朋好友的20万元，一共30万元，想买房。买示范区宇宙内核深圳的房子。你告诉我怎么搞？不对，我告诉你怎么搞！

首先，只要你不是一条狗，你就可以有深圳户口申请的初步资格，且很大概率可以搞到——只要你懂得上知乎，你就是深圳欢迎的来了就是深圳人。（大专以上的高级人才可以随意落户哈？）

然后你去对面街角电线杆子上找一个二维码，没错，就是贷款中介，接下来，你需要把30万本金中的一部分作为中介费，让贷款中介为你0首付走一个金融方案（你以监管部不知？不用怕，呵呵），用这笔钱，在深圳湾随便买一套容积率5-8的豪宅即可。你30万里面，保守算，可能5万元交了良心中介费和来深圳时候的绿皮车，剩下的25万做什么？不是0首付了么？

其实，这25万都是你用来换贷款本息的现金流。

你说30年不够还的？不用，只要是在一个政策宽容的地方，流动性强的盘，最夸张3个月就可以卖出了，既然你是新手，我姑且算你持有1年。

这25万就是你接下来1年的利息。

按照简单模型（假设全部房款都是按30年按揭来算的，实际上0首付可能会涉及经营贷过桥等，我就是用一个简单模型），每个月2万元左右的利息，5%的利率（实际利率要低），你可以0首付购买一个400万的房子。

——只要明年今日有下一个攒够每月还贷现金流的人来吃你这坨，奥不，这套房子。

30万仅仅是农村标准，如果本金变成了100万的话，是不是就可以买到1300多万的房子？这个价格是不是勉强算得上有产阶级眼中的入门豪宅了？

你的成本是100万，一年耗光，1300万的房子，只要涨7.6%，就可以账面摊平你的成本。而实际上，7.6%对于深圳来讲，也就是个把月的涨幅对吧？一年差不多30%，是最近两年的一个常规水平。赚多少自己算吧。

如何上帝告诉你，上述模型为真，且真的可以找到能够接受30%涨幅的下家，你奥利给，奥不，all in 不？？？？？？？？？？？？？

不说了，我去all in了，你们先算吧，谁先all in，谁就可以让你们后面的人吃，奥不买我的筹码。

所以房价是金融+征服意志的产物（2016年以后），大幅上涨，也就是2份文件的事儿。

涨幅上限，就是最后一个人能够维持还贷现金流的极值。

会的，未来三年就是最后一波，不建议买入，因为难以逃顶，稍不留神就在山岗上站二十年

房子不是商品，是金融产品，股市暴跌，它也必然暴跌，

现在不是2015年，涨价可以去库存。

现在大部分普通刚需有份安稳的工作就不错了，

最近在高通胀的环境下开始降准意味着普通人的消费需求在减弱，

经济V型恢复宣告失败。

刚需没有钱去买房，韭菜都快被割光了，很多房子是有价无市。

全世界都是一样，从东南亚到欧洲，普通人的生活并没有发生根本改变，

除了股市疯狂上涨外，实体经济正在变得越来越虚弱，

疫情不会马上结束，我之前预测三五年内可能结束，现在看起来还是很乐观。

多存钱，不要随意辞职，不要去贷款，不要轻易负债买房。

未来股市崩盘，就意味着大通缩和大萧条的时代来临。

韭菜之所以是韭菜，主要是因为他们太后知后觉了。

2016年的时候大部分人都觉得买房赚不到钱，结果那个时候买房的人八成以上都赚了钱。

现在大部分人都觉得买房就能赚钱，但实际上现在买房能赚钱的人连20%都不到。

前几年大部分人都说房产税马上要出台了，很少有人认为房产税不会出台。

现在很多人都说房产税不会出台了，很少人认为房产税会在近5年内出台。

真理永远都掌握在少数人手上，二八定律也适用于楼市。

从去年到今年，有关房地产的一系列的操作明显是在建隔离墙，似乎房地产这个银河系第一泡沫要爆炸，所以一直在未雨绸缪，先把隔离墙建起来，免得爆炸时伤的太重。

1.房地产三道红线。简单来说就是限制地产商的负债规模，让地产商赶紧卖房还债，不要再借新债拿地盖房。很明显，泡沫爆炸的时候，房子就是炸药，手里的房子越多爆炸威力越大。到时候不仅地产商被炸死了，连带银行、信托这些债主也一起遭殃。所以要赶紧把房子卖掉还债，卖房就是排雷。

2.银行两道红线。简单来说就是限制银行的涉房贷款规模。泡沫爆炸的时候，地产商贷款、居民房贷有很大一部分会变成坏账。由于我国银行涉房贷款规模高达50%之巨，泡沫一旦爆炸，对银行来说简直就是核武器，所以必须防患于未然，大力降低涉房贷款规模，提前排雷。

3.二手房指导价。深圳、西安等多个城市出台二手房指导价。指导价远低于市场价，只有市场价的一半左右。显然，房东不可能按照指导价卖房，你也别指望用指导价买到二手房。那这个指导价有什么用的？

有大用。比如有一套二手房市场价400万，指导价200万。你去银行贷款买房的时候，银行就按照200万的指导价给你房贷，按照70%算，就是140万的房贷。假如未来房价腰斩了，变成200万了，你会断供吗？肯定不会啊。为了逃掉140万的贷款，把200万的房子扔给银行，那不是傻吗？你就算天天吃泡面也得咬牙继续还月供。

但假如没有指导价，银行按照400万放贷，放给你280万，这时候房价腰斩变成200万了，你很有可能一咬牙就断供了。断供的太多，银行就要完蛋。所以二手房指导价跟银行两道红线是一样的作用，本质上也是降低房贷规模。

但是跟银行两条红线不一样的是，两条红线会让一部分人拿到全额贷款，另一部分一分拿不到。房价暴跌的时候，拿到全额贷款的这部分人依旧有断供的风险。而二手房指导价相当于把以前给一个人的贷款分给2个人，这样房价暴跌的时候，他们断供的概率会大大降低。

4.新房二手房价格倒挂。泡沫爆炸后，房地产市场肯定要低迷很多年，叠加人口拐点，极有可能就此萎靡不振，再也起不来。这点可以参考日本。日本90年代初房地产泡沫爆炸后，房价一路阴跌，直到今天已经阴跌了30年了，始终没有像样的反弹。一旦房价永远涨的预期被逆转，房价下跌的预期形成，原先那些捂盘惜售的将会抛盘，市场上的房子将会泛滥成灾。由于买涨不买跌，这时候反而没人愿意买。因此土地财政也将退出历史舞台。

所以，泡沫爆炸前的这段时间，就是房地产最后的余晖。要抓紧时间把最后一个铜板赚到手。众所周知，土地财政靠的是卖新房。二手房对土地财政是没有丝毫贡献，反而会跟新房抢客户。因此，新房价格必须低于二手房，这样才能最大限度的引导居民购买新房，赶在爆炸前把最后一个铜板赚到手。此外，新房还有5年的限售期，限售期内出售要缴纳高额交易税。也就是说，别想在泡沫爆炸前把它扔给接盘侠。

5.公务员取消绩效。泡沫爆炸后，没了土地财政，地方收入将大大减少，所以要提前缩减开支，开始过苦日子。

6.房产税。泡沫爆炸前，是不可能开征房产税的。只要开征，泡沫必炸，接下来就是“失去的x十年”。这个锅太重了，没人背的动。所以，谁也不敢主动戳破这个泡沫，只能等美联储加息或者美国发生经济危机，由美国把泡沫给戳破。这样一来就可以让拜登或者其他美国总统来背锅。这时候，房产税就可以名正言顺的开征了（没了土地财政，地方gov要开辟新的税源嘛）。

这两年我一直劝身边的人慎重买房。房地产就是个击鼓传雷的游戏，种种迹象表明，这个雷快要爆了，也许就是这两年的事情。银保监会郭主席说“坚信房价不会下跌的人将付出沉重的代价”，我觉得这不是危言耸听。

更新：

这几天又出了关于房地产的新政策，补充一下。

7.重点房企拿地不得超过销售额40%。这一条跟第1条是遥相呼应的，让房企多卖房，少拿地，同样是为了提高房企面对房价暴跌时的生存能力。房地产泡沫爆炸时，房子就是炸药，当然是越少越好。

8.房票。最近武汉推出了凭房票购买新房的制度。买新房之前需要先提交材料，申请房票。房票的目的是为了把抗风险能力强的“刚需”筛选出来，只把新房卖给他们。

为啥“刚需”的抗风险能力更强呢？因为他们只有一套自住房，即使房价暴跌也会老老实实还贷，不会断供。他们的现金流状况相对好一些，被迫断供的风险较低。

而那些炒房客就不同了。炒房客手上往往有多套房产，背负大量房贷，而且首付往往也是从银行借来的，加杠杆加到现金流气若游丝。房价一跌就扛不住，立马断供把房子扔给银行。银行拿到房子拍卖，造成市场上房产供应量加大，又进一步打击房价。房价继续下跌又会造成更多炒房客断供。

这种现象叫做“杠杆杀杠杆”，最终所有杠杆（炒房客）都会被屠杀一空，甚至部分刚需都被迫断供。最终银行的房贷一大片一大片的变成坏账，银行收到一堆卖不上价的房子，遭受巨大打击。

为了避免泡沫爆炸时出现这种糟糕的情况，现在必须把风险极高的炒房客挡在外面，只把房子卖给最安全的刚需（韭菜）。因此新房必须凭票购买（申请房票的时候要提交材料，审核完材料就能判断出你是炒房客还是韭菜）。

感慨一下，从去年下半年到现在，不到一年的时间里竟然出台了这么多重磅调控政策。如此密集的房地产调控政策历史上从未见过，这究竟意味着什么，大家要好好思考一下。个人奋斗的同时，也要想想怎样踩对历史的进程。

近一个月我都不知道第几次强调那个新闻了。

有雷要爆了。

现在的问题不应该是要不要大幅上涨，而是，谁是受害者……

强逼你上赌桌的节奏。

给我的话，房住不炒。

唯一确定的是，要有人被摁住杀头放血。

什么时候，谁，杀多少，都是不确定的……

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怕大家看不懂，给几个新闻吧。

1. 卖地收入归属
2. 15号文
3. 公务员减收入等等

最重要的加粗了，我什么都没说，都是新闻。

总结一下的话，一个字，“杀”。

古代的縣並不是只有一個衙門，這完全是對古代地方行政制度完全沒有任何認知才能說出的話。

以縣制初次完全推廣到全國的秦代為例，這算是最初完全意義上的規範性縣級政府。

除了縣令、縣丞、縣尉，事實上還有很多吏員在維持政府運作。

縣的具體部門，一般單位名稱為曹，根據秦代遷陵縣的情況大概有十個曹和其他個別官署。目前已知有田部、亭部、市府、獄東曹、獄南曹、戶曹、吏曹、倉曹、尉曹、司空曹、兵曹、旁曹，除以上之外還有目前尚未知的部門。

一個縣至少應有103個吏員，除此之外有事務還會征發百姓、刑徒以維持日常運作。而遷陵縣只有152戶，算上縣吏、戍卒、刑徒也就千把人。在大縣中，吏員的數量只會更多。

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不用淡泊名利了

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在初中时，我在我表姐身上观察到了一个有意思的现象。

表姐平常不怎么学习。但每次成绩下来时，她总是特别伤心难过，责备自己当初没有好好学习、考试不够细心等。等过了两天，一切回归正常，该玩玩她的。

后来，我在很多人身上都注意到了这个现象。他们自责，但却总是反复在同一个地方摔倒。

我慢慢领悟到，自责有时候是一场“作秀”。不仅做给别人看，还做给自己看。

做给别人看很好理解。展现自己的愧疚，博取同情，减轻别人的责备。

做给自己看就耐人寻味了。

一方面，自责虽然让人不适，但却可以转移注意力，减少我们直面错误的痛苦。

另一方面，自责还会给人一种“吸取经验教训”的错觉：看，我都这么自责了，以后肯定不会再犯这个错误了。

但请记住，自责和吸取经验教训是两码事。

自责只是告诉自己“我再也不这样做了”，而吸取经验教训是思考“我该采取什么样的方式避免重蹈覆辙”。前者只是试图平息内心上的痛苦，后者却是提出解决方案，力图做出改善。

而通常来看，前者只会让悲剧重演，后者却能真正避免同样错误的再次发生。

约翰·斯坦贝克《愤怒的葡萄》里牧师对其做了极佳的诠释：“我去布道，心里就说，’天哪，这回我可不能干这种事了。’可是就在我这么说的时候，我知道自己又打算那么干了。”

此外，自责还会让我们错过吸取经验教训的最佳时间。

比如，当考试失败后，很多人会陷入愧疚之中，情绪好几天都萎靡不振。等他们情绪好了一些，他们却得花大量的时间和精力去修正错误。因为他们不仅错过了老师讲解试卷，而且还把很多做过的题给遗忘了。

究其原因，我们的记忆是个非常“不靠谱”的家伙。时间过得越久，我们对一件事情的记忆越具有概括性。这就会导致很多重要细节被遗忘。有时候，你甚至觉得那个错误只是无心之过。

这向我们传达的一个质朴的道理是：错误发生后的第一时间，恰恰是吸取经验教训最为宝贵的时间。

接下来，让我通过一个例子来向你展示放弃自责的好处：

假设，你现在在备考考研，你学累了，忍不住开始玩手机、刷视频。显然，这是一个错误。

半小时后，你抬头看了一眼本来正在写的数学真题，感到十分自责。而自责恶化了情绪，你变得更加消极。为了摆脱这种情绪，你不得不通过一些能快速得到奖励的东西。你很可能会继续刷视频，情况严重时甚至去暴饮暴食。结果一个下午就过去了。

但如果我们能在错误发生后放弃自责并选择直接吸取教训呢？

嗯，刚才我自控力不足，做了一个错误的决定。为了避免我再玩手机，我要帮它关机，放在书包里。等学习任务完成后，再痛痛快快地玩。

然后你继续学习。等晚上你回头看这一天的时候，你依然会觉得很充实。你不会因为玩了半小时手机而责怪自己。因为你从错误中成长了。这份经验还会让你更好地应对其它错误。而这才是真正宝贵的东西。

所以，在生活中，你一定要经常提醒自己，错误发生就发生了。我不需要自责。关键是要想想采取什么样的方式避免重蹈覆辙。

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