万科翡翠书院90平三居室“只租不卖”10年租金一次付清180万起，会产生什么影响？ 第1页

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新闻已经出来了，印证了我的说法。

--------原答案---------

新闻都要连起来看。

先看一则去年的

11月3日，建设银行深圳市分行推出全国首个个人住房租赁贷款产品“按居贷”。个人住房租赁贷款，是指建行向符合条件的个人发放的用于其本人支付房屋租金等相关用途的人民币贷款。深圳为住房租赁试点城市之一。

对于房地产公司这种玩现金流的公司，最重要不是一个项目是赚了还是亏了，最重要的是钱别TMD被套在里面出不来，出不来现金流就断了，更何况现在面向开发商的贷款收的那么紧。

所以，事情到这里就很清楚了。这个房租是面向银行的。不管谁出面把这个房子租下来再跟银行贷款，万科十年的租金已经拿到手了。没人租没关系，万科可以自己找人租。也不用担心没人住，回头再按照市场价转租出去就好了。银行面向个人的消费类贷款利率一向不高（何况是有租赁权担保的），以低于10%的年化利率拿到贷款，现在的房产开发商应该是做梦都能笑醒。

原型·参考：楼市惨淡的时候，房产开发商都是自己出面找人先把自己的房子按揭贷款办下来，然后慢慢卖。

如此天价租金，万科赚嗨了？并没有。

房源全精装交付，配备中央空调、新风系统、全屋净水系统和智能家居。在万科产品体系内，翡翠书院的品质、标准不输叠墅产品。

2016年万科拿下这两块地时，地价就花了109亿，加上建安成本、装修成本跟后期运营维护成本，在定价时，要高出周边产品数倍。

但即便如此，万科透露，翡翠书院的资金回报率仍然很低，不到2%。

用租金除以回报率，可以算出，一套翡翠书院90㎡的成本，大约是900万。如果出售，相当于保本价10万元/㎡。

那它周边的住宅，售价是多少呢？

那么，它一次性出售10年使用权，正常市价又该是多少呢？

以往一些出售40年使用权的小产权房，有一个标准定价公式：单价相当于同地段商住的6折左右。

距翡翠书院较近的商住，有车程约6.6公里的北清国际公寓。两年前新房均价才23500元/㎡，目前，二手挂价约4万元/㎡。

考虑到翡翠书院只签10年租约，再除以4，扣除一些贴现因素，那么合理的10年租金是60万上下。也就是说，翡翠书院租金是合理市价的3倍！

没有几个人，会傻到用3倍市价，去一次性付10年租金，万科难道不知道吗？当然知道，因为它根本就不想租出去啊！

北京中原的张大伟评价说：其实都知道，万科这块地是拿错了。

当时谁也不知道北京政策会真不让卖、不让变相卖。当然，以后谁知道呢，说不定留下了宝贵的资产。

既然不管怎么租都是亏，不如定价再高点，吓跑租客，留着等政策宽松变相卖。

用作家连岳的话说：万科和租房者，谁也伤害不了谁，挺好！

其实翡翠书院现在给其他自持项目都开了个脑洞

就是我的自持比例原来还可以那么玩，我们一起等政策宽松

这才是最可怕的！

北京房价这么高，朋友，你认栽了么？

1，我认栽了！北京爸爸，我服！容老子租个单间凑合几年，攒够媳妇本就滚。

好的，没你什么事了。

2，我觉得我还可以抢救一下。先租几年，万一混出来就上车，混不出来再滚不迟。

好的，也没你什么事了。

3，我认栽了! 600万绝壁买不起。但是我这行吧，出了北京工作不好找啊，还不能滚。好纠结，怎么办呢？

朋友，长租公寓了解一下？只要180万哦。

你当我傻么？租一套一样的一年才7万，10年70万，骗老子十年花180万还TM一笔付？

好的，重点来了。

3.1，不用怀疑，你确实是长租公寓潜在买家，因为你正好介于买不起又不想滚之间。

3.2，你不认同现价是对的，但是你计算的合理价格是存疑的，所以你和万科之间存在价格博弈。

3.3，如果你比万科聪明，北京房租价格稳定或者微涨，十年租金合计低于180万，你就赢了。万科迟早降价，无关成本。

3.4，如果万科比你聪明，北京房租价格上涨较快，十年租金合计明显高于180万，万科就赢了。你迟早要上车，只不过那时可能不止180万了。

3.5，过几年风口变了，租改售，或者金融包装，古董化，还是万科赢了。那你...还是走比较好。

4，很久以前，法国皇室垄断面粉制造，面包价格不断上涨，怨声载道。为了平息民怨，国王出手调控一举解决了穷人买不起面包的问题：

切成片卖！