如何评价多地急发「限跌令」，要求商品住房实际成交价格不得高于备案价格，严禁低价倾销、打价格战？ 第1页

我2018年写过一篇吐槽房产去库存的回答，最后一段尽可能委婉的评论了把三四五线城市绑上车的策略（中间因为不够友善被修改了一次）。

所以，没什么意外的，这个世界总的来说还是遵循客观规律。

中国三四五线城市房地产市场的可控性远远不如一二线大城市。一二线城市有首次置业人口流入预期，具备用时间舒缓泡沫的条件。然而绝大多数三四五线城市不具备，并不适合加入到游戏里。强行入局需要高超到逆天的微操技术保持平衡，否则很容易玩坏。

中小城市存在一个风险三角。

第一，普遍税源不足，地方财政困难， 有充分动力利用政策空间拉高短期土地收益。地价上升后，地方会把拉高的地价收益为锚，粉刷财务缺陷。增量的土地收益不会像理想预期一样拿来弥补债务，反而会成为增加开支的资本，进而扩大债务。

第二，某些品牌开发商在中小城市重仓有攫取利润以外的商业目的。一二线城市充分竞争，资产估值相对较为公允。中小城市地方势力对房企更友善，操作空间更大。基本上，所有上市公司都乐于刷高自己统计意义上的资产。开发商资产大部分都是库存，一旦估值兑水（兑水不等于造假），金融体系以偏高资产估值放贷，风险更大。

第三，中小城市首置人口流入不稳定。有的城市压根就是负流入，有的城市是正的，但主力是周边农村进城人口，波动性强。而且中小城市资本有向一二线城市转移的动力，多了根巨大的出水管道。制造短期需求，很容易造成存量购买力过快消耗。如果赶上首置流入人口数量不理想，就会后继乏力。这是和一二线，尤其是京沪深这样的超级都会完全不同的地方。京沪深不缺首置人口，出水管通往国外，而且管子小，想管可以控外汇。国内流动怎么控？江阴人把钱转给南京的儿子买房，你管的着么？

风险如何表现？

目前百城库存是2014年历史高点的92%。这对一线和强二线不是问题，因为城市首置人口比14年扩大了。但是对弱二线以下城市就是个问题，库存正在回到高点，首置人口增长并不理想。对于不在百城统计范围内的小城市更是迷雾状态，都不清楚那里的库存是什么程度。

如果，我说如果，弱二线以下城市再次发生高库存引发新房市场低迷（个别省会城市新房去化周期已经超过24个月，这已经回到了2014），在上游卡水的大环境下，地产商为了避免资金链断裂，无外力下会做两个动作：降价出售，减少购地。事实上，在某个平行宇宙，这件事在2015到2016年就已经发生了。

如果外力不干预，降价+少买地=地价下跌=新拍地预期楼面价下跌=进一步降价。

那意味着什么？存货资产下跌。债务比以资产为锚，小学数学，分母减少数值上升。然后三道催命符加速，恒大第二，恒大第三……都会冒出来。很多人喜欢把泡沫破裂理解成房奴断供，如果走到那一步已经是灰烬期，起火期一定是烧开发商。

一个恒大大家已经很慌了，要是桂圆、神创也凉凉了，再加上比恒大更野的闽系，再加上名存实亡的沪绿，再加上他们和平安详的父亲……这叫什么？这就叫系统性金融风险。

这还是半颗雷，还有半颗在地方。中小城市有多少可靠税源？够花么？有些城市不卖地百万槽工工资都开不出来了吧。如果土榷市场冰封，不继续发债怎么运转？然而地方债风险已经很大，按照三要原则不能随意开龙头。但话说回来，真到了宇宙尽头没余粮的程度，你是开呢，还是开呢，还是开呢？这水放出去明摆着回不来，又是金融风险。

那么万物归一，地方自救最重要的就是守住房价，不能让导火索烧起来。外力发力，正在此时此刻。所以中小城市发布限跌令实属正常，当年让他们上战车时就必然会有这一天。本能反应，有理有利。至于有没有效就要交给市场检验吧。