京沪广深四个一线城市以及直辖市、省会、经济计划单列市,会一直涨下去。
小城市会像消失的村庄一样渐渐落寞。
聊房价之前。
先提一个尖锐的问题,结婚重要还是爸妈的幸福晚年重要?
一部分年轻人早已经给出了答案。
“爸妈的钱不给我花难道捐了?”
是的在很多年轻人眼里,爸妈只会挣钱不会花,如果不给子女买房,就只剩下捐款这一条路了。
事实也的确如此,老爸老妈没几个舍得环球旅游、顿顿去网红餐厅、买一大堆新衣服也不穿、追求名牌潮牌超前消费的。
就算你不想结婚生孩子,他们都不愿意,宁可自己节俭过日子,也要逼着你成家,甚至有没有感情无所谓,没有抱孙子重要。
大部分老爸老妈可以毫无保留倾尽所有为子女买房,但不会为子女买劳力士买奔驰。
因为结婚一定需要房子,不一定需要奔驰劳力士,更不需要LV、杰尼亚、普拉达……
20岁的年轻人稚嫩是常态,可50岁以上的中年人,是知天命的。
他们经历的挫折吃过的亏数不胜数,就算不是大富大贵的企业老板,长期积累的经验也早已让自己无懈可击。
他们多数不会盲目的追求高利润高风险的项目,但是深知通货膨胀威力的他们不会眼睁睁的让自己一辈子的积蓄打水漂。
我们父辈年轻的时候,“万元户”都是稀有的。
那时候1元钱能买一大堆食物。
而如今的物价……
普通人只有买房,可以使自己始终立于不败之地。
而且买房这事很容易,不需要耗费太多的脑力体力,不需要系统的学习。
投资超过2套房产的收益,轻松覆盖给子女买套房花的钱。
2000年开始炒房或者长期持有多套房产的人,坐拥几千万资产很平常,就算是一般的省会城市,也能炒出大几百万。
第一批90后已经步入而立之年,其中很多人已经要二胎了,他们如果生意做得不错或者工作体面有一定积蓄,会选择像长辈们学习还是像00后弟弟妹妹们那样入不敷出,今朝有酒今朝醉?
答案是显而易见的,他们也会投资房产。
近些年,城镇化紧锣密鼓的进行着,直接造成省会城市的房价暴涨,很多省会城市优质园区房价无限接近北京5环的房价。
京沪广深房价非常昂贵为什么没人质疑?因为大伙都知道,全国富人都愿意去这几个城市发展。
省会城市也是一样,多年前吸虹能力不强,现在可不一样了,省会城市吸引着省内所有的富人,而且省会城市限购政策远没有北京上海那样苛刻。
很多人觉得房价不合理,很遗憾,你觉得不合理不重要,因为你没钱。
房价到底高不高,售楼处排队就是最好的证明。
试想一下,如果大城市的房子很便宜,小城市的房子更便宜,老百姓们闲钱很多,也没有贷款压力,他们会把钱花在哪?
肯定没几个人买国产品牌的商品的,甚至旅游都会首选国外。
韩国人为什么非常支持国货?并不是韩国人天生比我们爱国,如果我国也能全民服兵役,爱国情结一样能培养出来。
利用房子增加财政收入,大力发展军事基建,保护老百姓造福老百姓,从这个角度上来讲是好事。
只不过苦了老百姓,每月面对高额房贷,日子过的如履薄冰。
买房结婚就结束了吗?不,这才刚刚开始而已,现在养孩子更攀比,比买房攀比更严重。
孩子可以穷养,就像大部分年轻人可以买老破小,不买大面积优质学区的新房一样。
但是大多数人都虚荣,面子过不去不行,再苦再累,也得有面儿!
很多家里经济条件不行,自己收入低的年轻人,已经被动的彻底放弃这一切了,不谈恋爱不结婚,低欲望。
谁都知道这样不好,可那又能怎么样呢?
就算是顿顿在家做饭,买最便宜的菜,不抽烟不喝酒不吃零食不参加聚会,一年到头能攒几万?房子一年涨多少?
距离越来越远的终点,谁又能一直奔跑下去呢?
就像很多被动丁克,他们跟那种不缺钱有生育能力不喜欢小孩的丁克夫妻不一样,他们也喜欢孩子但是养不起,只能选择被迫放弃。
而有钱人养猫养狗喂龙虾鱼子酱进口牛排。
贫富差距让很多收入普通的年轻人更加迷茫,索性破罐子破摔,就不恋爱不结婚不生孩子,爱咋咋地了。
只要不结婚,房子就是一个睡觉的地儿,不需要有学区、不需要装修有品位、不需要优质地段品牌开发商、不需要是新房、甚至连老旧小区的房子都不需要买,租房也一样睡得着觉。
收什么收。
你仔细了解过房屋市场么?
一线二线不缺接盘侠。总人口跌,但是一二线人口还在增长。
三四线很多郊区房屋,当时卖的时候就没给30年按揭。
我家第一套房子,就是10年按揭。
目前我还知道有几个朋友家里的房子,也都是10年的按揭。都是县城里的房子。
目前是,市中心老破小不给30年按揭。郊区也不给。而且首付比例还会更高。
看到没有,银行早就知道这是危险抵押物。而且预判了十年后这些房屋将会不值钱。
十年后这些房屋不值钱了。卖不掉。但也没贷款了啊。不对金融体系造成冲击。
怕啥。
三四线市中心的房屋,也不是很担心。35%的首付。再还个10年。到时候就算价格跌了70%。也基本不会触发金融风险。
只要一二线房价不崩。根本没关系。
以后别跟我说总人口。
我只关心一二线城市总人口。
2.2号更新。
今天突然有一个想法。
很多人一直在说,房价是炒房团炒起来的。
要严打炒房团。
那么现在问题来了。
北京上海执行目前的限购政策都六年了。哪里来的炒房团。
甚至连普通人,一套房子都没有的非上海户籍工人,想买一套房子,留自己住,都不给。
哪里有炒房的?
贷款很多都是50%。甚至70%。至少也是35%吧。
违约率那么低。
哪里来的泡沫,哪里来的风险。
有90%的中国人买不起。就叫有风险?
北京上海人口加一起不足7000万。大约占全中国人口比例是5%。
按比例来说,只要前5%的人买得起就是正常啊。
以我大爷家为例。是一个普通水泥厂的车间主任。最近就给我姐全款买了一套。具体金额没问。
我叔叔,乡镇上面开了个批发部。给我姐的嫁妆是辆30万的车。还给了几十万。这种家庭拿个两三百万没啥问题啊。根本不算少。
我身不明白北京上海哪里有泡沫。
2月13号更新
居然还有人敢提东京。
既然你们提了。那我就摆数据吧。
先看最高价。
东京22个区,其中千代田和中间区房价最贵,最便宜的10万每平方。最贵36万每平方。
上海最贵是黄浦区吧,老婆小也是10来万一平,外滩那里的新房也有30多万每平方。
差不多,考虑到建筑面积与实用面积的区别。基本两处是一样贵。
在看平均价,东京均价5.5万每平方。和上海一样。
最后看最低价。
东京远郊2万每平方,上海远郊金山和崇明有一万多一平方的。
总体而言,两个城市平手。
你们知道的,90年后一蹶不振的房价,那是日本非核心区域。
核心区域早在00年之前就涨回来了。
最后,请别忘了,背靠祖国的上海,可比东京厉害。
日本只有一以多人。
中国就算在接下来的二十年,人口减少2亿,还是比日本人口多十倍。
而中国和东京一个规模的城市只有,北京,上海,深圳和广州和在一起算一个,香港都比不了东京。
十倍的人口规模。
只有三个核心城市供选择。
就算只算gdp,怎么算也都不能说上海比东京贵。
2月14号更新。
评论区有人说,让我做梦吧。
言下之意,是我希望房价会涨。
容我辩解一下,我本人并不希望上海房价上涨,甚至我希望上海房价下跌。我所在的行业是教育培训,不属于高收入行业,我手上有老师因为买不起房,无法在上海定居,然后离职回老家。对我工作产生了负面影响。
我希望房价下跌,但理智的分析,确实是一线城市不会跌。
我还希望我不会死呢,但即便考虑到技术更迭,我还是几乎无法逃开死亡。我会死,我非常非常不想死,但是我还是会死。
你们也一样。
2.19还更新。
一个很现实的问题摆在我们面前。
三四五线财政怎么办?
收房产税吗?
有本事尽管收。我举双手赞成。
按数据来算,最起码,2%的比例才可以持平。只要有本事收,我愿意做汉武的狗。
收不来怎么办?
一二线卖地加转移支付呗。
现在那么多限购政策,放开一个房价就能涨一截。
中国大陆的房价现在是低估不是高估。北京上海的房价还没到香港新加坡水平呢,北京上海难道地位不如香港新加坡?需要北京上海房产的有钱人,难道不如需要香港新加坡房产的有钱人多?还是北京上海房产比香港新加坡供应量大得多?
北京上海房价堪堪和首尔台北差不多,这就离谱。你说杭州南京和首尔台北差不多那不考虑预期的话可能还正常,但房子买的有很多几十年后的预期成分在里面,首尔台北论预期那应该和西安郑州对标才比较合适啊…… 可能还不如西安郑州,毕竟西安郑州不怕被火箭炮炸……
中国房价在世界范围对比一下,那是低的离谱。怎么收场?先等北京上海的房价对标上香港新加坡,杭州南京对标东京,西安郑州对标首尔台北再说吧。
日本东京,鼎盛时期一平米100万美元,还是几十年前的美元。想要北京上海房子的人是想要日本东京房子的人的10倍,自己想想要到多少才算是泡沫?
人在深圳,我自己就是个好的栗子。预测珠三角将会在接下来给全国上一堂颠覆三观的楼市大戏。
这个市场经济的标兵为全国引进了房地产,现在不得不下场与之搏杀。
昨天终于凑了160w首付款,但是就在刚刚我艰难的拒绝了中介。
不是我不喜欢这个房子。
而是我确实有点怕怕了。
中介急着催我赶快签合同,说晚了贷款就不好做了。
她按照市场价帮我做贷款。这样首付会低很多。这个消息对我很有吸引力
因为我问了不下20家中介,打听到的消息都是按照指导价批复。
市场价460w(76平),指导价为310w
按照市场价贷款我的首付是138w。
按照指导价为93w。
现在深圳的二手房情况就是如果我要买,那么我的首付款就是93+(460-310)=246w
比起要拿246w,现在还可以按照市场价贷款的138w则是更好凑的。
所以许多翘首以盼的刚需一下子被震慑住了
所以深圳指导价出来之后,还急着成交的多半就是还能通过特殊渠道进行全额审批的人
深圳房地产的第二面,诡异的经营贷
2019年底新冠疫情暴发,企业横尸遍野为了纾困企业。中央开始紧急推出企业经营贷款用于企业救助。
但是在执行层面银行要求企业以房产为抵押物进行审批。按照房产金额进行审批。
利息是3.2%
而正在被抵押的房子贷款利息是4.9%。
这笔来自国家的企业救助金首先就被投放在民营经济的核心区———深圳。
聪敏的企业家,办完手续就算出了一笔账。
500w的房子房贷350w,贷出来300W贷款。房贷利息4.9;经营贷利息3.2。就是什么都不干,把贷出来的钱拿去还房贷光利息就省了不少。
还有些不爱思考喜欢放贷的土豪,拿着这笔3.2的钱,直接以5~6点贷给需要用钱的企业。什么都不用干白赚啊?
当然,更聪明的就是直接拿出来买1套首付300w(价值1000w)的房子,然后用这套房继续导出来更多。。。
所以当年春节,正当全国人民被疫情整懵圈时,一群首先得到消息的富商在深圳湾追捧20w一平的豪宅。引得全国侧目。
当普通老百姓还没看明白为啥经济这么困难,企业这么缺钱了,还有一群人这么傻拿着钱去买豪宅。
但是更多的企业主立马纷纷加入了贷款购房大军之中。
然后是全国模仿。经营贷所到之处,房产为之战斗。
没买上房的刚需必然也是拿不到3.2这么低息大额贷款的人。
所以大部分人还是急得满头大汗。有的拼尽全家之力终于上了一班车。
立马发现了好宝贝。
装修贷
3.2的利息,分36期。一般带个百八十万,没有难度。
这时,你是不是意识到它好像正好可以弥补之前凑首付不得已去信用卡哪里刷的每天万分之三的现金贷?
就这一个发现就赚了20W。
而更多买了房的富豪创造性的将他和经营贷进行了组合。把明明只能买一套1000w首付的钱活生生拆出来买了两套1000w的房!
瞬间房价翻翻
原来刚到手的房子立马从1000w涨到了1500w,好的地方好了1800。
所以老板想了想卖了一套,哇塞,凭空竟然赚了1套。
比起搞企业,买房不更能好?
等着经营贷与指导价挂钩时,大部分富豪已经退场了。留在场内的是好不容易刚挤上车的部分“刚需”。。
退场的土豪们去哪了?
他们早早的就去为刚需们开发新市场去了。
东莞,佛山,广州,中山,珠海,惠州。哪一个都是值得投资的。在深圳贷出500W,组合一下装修贷,打个时差。可以在广州市区买上5套房你信不?
然后还有深圳刚需的助攻。
在深圳上不了车的刚需,眼看着国家发币大水漫灌,要洗白了。还不立马找个房子避一避,保值?
一堆深圳的刚需首先瞄准的就是离深圳最近的东莞,佛山,广州,于是乎这一年他们都涨上来了。
神助攻时间差
深圳房管局的初衷说的明白:
这个指导价需要花3年左右的时间让市场接受并逐步向指导价靠拢。
3年,2021~2023
这三年,我币的增发会不会停下来等等看?
当然不会,所以深圳的更多刚需们会着急上火的购买整个大湾区。
目前东莞长安的房子已经从之前的7~8000,涨到2w,又从2w到了4w。接下来佛山,广州增城,黄埔,广州市区等等都会接着追平上来。
结局
然而不得不说的是东莞,佛山,广州南沙,广州番禺,中山这些大湾区重地,房价之前一直起不来。不是说地方不好,而是压根就没有这么多刚需。当地哪有这么多要买房的年轻人。要知道这些地方都是承接深圳加工产业的重地啊。
现在来这些地方买房的全是不来住的深圳刚需人士
等过几年,深圳楼市接受指导了,刚需们有机会上车时。他们打算把在东莞,佛山,中山买的楼卖给谁?
加价卖给当地人?
要真可以这样,那么当初当地的刚需不自己早买了,何必要等到现在为深圳的刚需接盘?
当深圳的刚需想急着脱手时,楼市的奇观就出来了。
深圳经过几年横盘之后再次上涨,而大湾区全线下滑。为了抑制深圳刚需挤兑离场,深圳当局不得不放松限制,深圳的楼市再次发威,一骑绝尘
深圳更加严厉的打压。
而广大大湾区副中心哪个愿意看到这个局面,房价药食自由暴跌,那明年的地块卖给谁?没有地产收入当地税收怎么搞,大湾区怎么建设。
大湾区建设不靠人靠什么?既然要人,那么拼不过深圳,还拼不过广西,肇庆,河源,韶关,江门,茂名?
于是广,莞,佛,中,珠,继续开放政策吸引人才落户,继续开放服务企业。然后等着他们来稳住房价。
终于湾区其他城市稳住了,然而哪些被抽走了青年的肇庆,河源,茂名等等广东省周边小城,只能咋慌的抽周边乡镇县市,最后小县城,小城镇没得抽。。。坐等枯萎。
大城市,好的越好,挤破头。
小乡镇,差的越差,几无人烟。
然而你注意到没,哪些为我们开发市场的热心富豪们去哪了吗?
他们消失了,带着红利消失了。
哪些领了经营贷的企业家也愉快的拿着钱继续快乐的经营企业去了。
广大的刚需们除了继续996之外还能做什么?
深圳和珠三角况且如此。全国的房价又能跑到哪里去?
这就是我看到的令人唏嘘的结局。
2021.7
2021.10
2021.11.10
现在
8个月前
故事到这里才正式开始
别再删了。
闲来无聊,写一写自己的看法
其实道理很简单,现在一平米单价是x,30年以后,随着人口老龄化,没有年轻人买房,单价会降到0
很浅显易懂的道理,因为商品买的人少,所以商品会降价处理。
商品没人买,那商品的价格,会无限趋近于0
因为人口严重老龄化,卖房者远远多于买房人,历史告诉了我们,这种情况,要么像经济危机美国农户倒掉牛奶也不卖给民众,要么大范围降价处理
很不幸的是,炒房客皆为散户,你不降价有的是人降价抛售,这就是美国次贷危机
那我知道了几十年以后房价会趋近于0,现在的房价是x,妖魔鬼怪的乱像之后可能变成2x,3x,那我会入手么?
不会,原因很简单,我根本不清楚房价会从哪个阶段开始下跌直至0,当开始下跌时,房子就只有降价卖了。为了小利而进行大冒险,实为不智
这是大势所趋,不论什么妖魔鬼怪的社会乱像,都阻止不了人口老龄化导致几十年后根本没有几个人接盘房子
再说说当今短期房价,我是看涨的,
其实原因也很简单,高赞分析的啥西方放水五万个亿啥的,对普通人的影响没那么大,这五万个亿,绝大多数人是拿不到其中的一分钱,还可能为了其买单。
原因就是人心看涨
大家都是散户,低于单价x卖出的房子,他们不会看,但一旦有一个人以x+1的价格卖出去了,那散户和机构就开始大肆宣扬房价看涨,集体涨价,包括有的地方还行成了业主联盟,集体规定不得降价
短时间内这些是绝对有效的,刚刚我就说到了,社会可能经历了一些奇葩事情,导致单价x变成2x,甚至3x,很多高赞回答都论证了这一点。所以我看涨,当然,也有很多高赞回答力挺阴跌,我也觉得有道理
但从长远来看,以10年为跨度,无人接盘是大势所趋,无人接盘的房价会无限趋近于0,没有人可违抗,好比废弃的村庄,不需要买,直接拎包住就好了。所以除了刚需,炒房风险太大了,即便我这个刚需,都已经想在观望一下了
写在前面:
1.本人30+,名下多套房,数十年房贷。但绝不“屁股决定脑袋”。16年末坚定看空环京津冀楼市/20年初坚定看好上海楼市。过往答案可查不表。
2.“价格”需要按购买力计算,而不应该按面值计算。否则大时间跨度的预测无意义。任何新产出物品基本都是长期面值看涨的。但因为对大家有投资建议的成分,我会尽量一并讨论进去,毕竟房产投资很大部分是在抵御货币贬值的风险。
3.此次推演周期为30年,也即20年出生人口成家之时。更长周期因为科技/人口发展的关系无法推演。
推演开始……
2021-2025:(炒房兴邦阶段)
人口红利开始消失,15-17的二胎集中进入入学年龄。学区房作为理财产品的逻辑仍旧不变,一线城市仍旧在进行抢人大战。
因为地方债和居民总体债务的关系,以及有着巨量贸易顺差作为保障,gj仍旧会以10%的速度增发货币。“卖地”以及二手房交易的税费仍旧是财政的绝大部分收入来源。学深圳控地?不可能的,毕竟连杭州这样的城市,财政收入大头都是卖地。
用5.5%的贷款利息去吃10%的贬值速度的红利,这就是中小资本最简单也最合理的逻辑!
潜在或显性危害:新生儿继续减少/离婚率上升/生产成本上升/贫富差距扩大/二线以下城市无法“以租养贷”。
2026-2030:(加速分化阶段)
因为上一个阶段中,城市人均住房面积突破了45平米(99年14平米,2007年21平米,2016年36平米),新建房屋户均面积变大,一线以下城市开始出现了大量房屋空置情况。“以租养贷”已经基本从二线以下城市消失。
地方上,zf还在靠卖地来维持财政收入,然而因为抢人抢不过经济较发达地区,土地开始频繁流拍。
一线城市房价居高不下,经济运转已经自成一个小圈,类似纽约/伦敦/深圳。具体表现为房价超高,用工费用昂贵,城市人口年轻,城市平均房龄大。
学区房的分化更严重。因为2021新生儿比2016少了近50%,所以上一批买小学学区房的家长惊讶地发现,学区房第一次出现了供大于求的局面!而他们想买入的初中学区房,此刻的行情却像极了曾经20年时的小学学区房。
这一阶段另一个重大问题是,新中国第一次婴儿潮(50-59)人口开始成批去世。他们在任何城市,留下的都是房龄在20年以上的房子,因为赶上了计划生育,他们的子女辈或者孙子女辈根本不会去住他们留下的房子,而是更倾向于换成现金资产置换成更新更大的房产或是别的什么。
第一次大规模的售房潮来袭!房价开始随着房龄有了巨大的分化!而非仅仅看地段。
结果:房价开始随着居住价值分化;棚改拆迁结束;三到五线二手房交易陷入冰点;价格慢慢向价值靠拢;小学学区房下跌,初中学区房上涨。
2030-2035:宽松失效阶段
货币的宽松可以解决债务问题,却解决不了生产问题和消费问题。
所以一个国家的货币m2增长量,大体比gdp增长快一点,这样可以有一个相对良性的循环。
做实业的,利润如果追不上货币贬值的速度,那么实业就会脱实向虚,或者干脆买房炒地皮。
然而过去的五年告诉这些小老板们,买房也开始行不通了。所以25-35年,股市一定是大部分时间走牛的。
2017年生的二胎,初中也毕业了。学区房彻底成为历史。一些城市为了稳新房房价,会将好的小学/初中迁往新的片区,炒房成为特权阶层的特权。
随着农村老龄人口的凋零,城镇化基本完成。货币政策在宽松无效后进入紧缩周期。退休年龄后延,惠企力度加大。很多县/镇直接变为鬼城,类似现在的玉门/鄂尔多斯新区/鸡西/个旧 完全丧失活力。
在这5年中,上一个五年人口拐点的威力开始出现,整个25-35年,人口减少最少在一亿,城市人口减少了最少七千万。再算上每年最少5亿平方(2019年数据的三分之一)的房地产新增建筑面积(500万套?)
这十年,市场上最少多出了8000万套房,房地产正式迈入买方市场!
2035-2040:房产税时代
为什么之前不征房产税?
因为第一.土地只有使用权。第二.决定要不要征税的人,不能说的房多(工资30万,有十套房没事。但工资30万,交100万房产税怎么圆?)!第三.卖地收入远超预计的存量征税。
为什么现在要征税了?
因为第一.地没那么好卖了,也没那么多了。第二.存量征税已经能够超过增量了。第三.再不征,大人们的工资没着落不说,养老金完全完全不够了!第四.真正的大人们,已经处理好一部分资产了。第五.上一个房产热潮中的居民贷款,已经还得差不多了。
所以各位,在房产税出来之前,绝对会先去杠杆,不然金融风险极大。
在一线中产的一片期盼中,房产税落地……讲了20年的“房住不炒”,终于落到实处。税率以人为单位,人均60平以下0.6%,60以上部分1%。
房产税催生了市场上大量的房屋交易,因为此时处于买方市场,连一线城市都出现了非常大规模的分化。因为有房产税兜底,zf也很聪明,马上收紧土地供应来稳住摇摇欲坠的房价!
这一阶段,10-15年生的独生子女们走上了社会,平均有三套房,一套是父母在20年左右上车买的,一套爷爷奶奶买的,一套外婆外公买的。他们55-65年生的祖父母辈,没有过上用养老金交房产税的生活就把房子留给了他们。
2040年的相亲标配:有现金,有且仅有一套房(新房或次新),养得起,无贷,够大。
2040-2045:新城时代
货运?智能化。
出行?智能化。
那些互联网巨头,终于把餐饮/广告/出行/买菜的命给革了个遍,房地产也不例外。
互联网企业和房地产公司合作,可以让住户定制房屋装修并由机器人完成。新一代农民工则大量返回村镇,因为蓝领的活也基本上给互联网公司包圆了。机器人爬楼梯咚咚咚来给你收垃圾,智能清洁车把城市道路扫得一尘不染,叮咚的菜从门口带到厨房的新一代做菜机器中,so easy!
当然,出行的完全智能化也将城市的版图变得很大,地段不再是一个唯一的要素。早就普及的线上办公,AR逛街也让CBD的概念弱化到极致。这几年,特别流行借大城市周边村镇的别墅,汽车送孩子上学后再送你上班。至于“学区”,更多地迁移到了市郊别墅的“高尚地区”。二线以下城市原来的市中心,因为规划的原因,极度被边缘化。
因为房产税的问题和智能汽车的百分百普及,农村户口相当吃香。因为孩子的教育问题,一般一村一城的组合是最吃香的。大家也慢慢发现,其实养两个孩子又变得不那么累了。
2045-2050:新拆迁时代
70后买房大潮的人们,很少有不在2010-2020年买公寓的。这些公寓,大部分,在此时已经被扫进了历史的垃圾堆,只有一小部分还在承担着办公/居住的职能。现在,40年年限到了。
因为要征税,所以ZF可以很便宜地将这些公寓收回,重新卖地建造物业。这些房子地段一般不错,而且是周围少见的新盘……如同历史再现一般,这些新房遭到了抢购。
后知后觉的公寓业主开始抱团涨价,并自觉交费缴税。
然而,业主怎么玩的过ZF?评估价做低,放出拆迁的消息让房屋无法出租,剩下的就是让业主按年缴税了。你想要更多补偿是吧?那好,先把使用权高额续了。
最终,公寓业主惨败。城市里建起了成批的新住宅。
那些曾经人均手握三套房子的80后们,看着人数只有自己一半不到的20后年轻人,一瞬间仿佛回到了他们35岁的时候。
(那些80后壮年的时候,祖国的许多地方,房价涨了四五倍,物价涨了两三倍。
工资涨了五百块。)
哦对了,他们现在也还没退休呢。
最靠谱的房价预测,写在第一段的是:别听那些说一线安全远离四五线的几乎所有预测房价的人说的。因为他们不在四五线,屁股决定脑袋。
义乌算几线,昆山算几线,崇明又算几线?杭州的桐庐没有宁波的余姚高,长沙根本比不过嘉兴的某个镇(西塘),直辖市天津房价快只有苏州一半了,重庆只有三分之一,划线?没一个靠谱的。
1.宽松,m2继续维持在10%的增长速度。所以大家无法对货币产生信任,只有被动借债去购买资产。你们这样想:我借了5%利息的债,但货币超发了10%,几十年后我赚了还是赔了?
2.货币政策达成共识,部分人持续买入房产。房子除了本来的资产属性外,还提前加入了溢价,这个前提下,买一些一线的倒挂摇号盘相对划算。也就是说,如果房价按照货币的超发速度增长,那么没问题。但是事实是,人均居住面积二十年来已经翻了两倍了,房价还涨了那么多,很多地方的确被高估了。
3.房屋人均保有量增加,贫富差距扩大,养老压力变大。国家有两个选择:a.开征房产税 b.延迟退休。多套房人群在进入老龄后开始将房产变现或传给下一代变现。如果你们有过世的有房老人就会知道,子女大概率是会卖房的。
4.房屋的平均年龄增大,因为高层无法商业化拆迁,居住价值变低,更催生了客观交易需求。在30年后,5亿城市多套房人口希望将自己平均为现在价格10倍的,三十年以上房龄的三亿套房子卖给5000万适龄买房人口。
5.房地产慢慢变为买方市场(类似现在的公寓类物业),一开始卖方会坚持价格,但一直无人问津下会开始进行跑得快的游戏。进入买方市场后,居住价值低的房子(交通不便物业差无学区配套烂人少户型差)会迅速贬值,剩下的房子则会形成新的,更为悬殊的价格体系。因为对生活质量的追求和智能交通的原因,品类好可改建的别墅类物业以及一线城市高端新建小区会成为新的追捧对象。
6.2020年左右出生的人口不会在2050年去买80后曾经买的三十年以上房龄的房子。同时,因为摊大饼的城市建设需要维护,土地财政难以维系,gj百分百会在限制二手房交易和房产税中二选一,此时我更相信房产税(和国际接轨)。最终房地产价格回归价值,更贴近当下的建安费用(比如日本二三线城市的房价,基本也是2万人民币一平带装修,因为建安费用就1.3万以上那么多)。
7.新一代人因为现实的原因,更容易也更愿意租房。当然,富人还是愿意购买新的一手房或者好的别墅物业。曾经的一线小区比如汤臣一品,没有用德国水管所以经常墙壁漏水,脏乱不堪。
其实人都是趋同的,我们只是比发达国家晚走了二三十年而已。五年前发生在底特律的,十年前发生在横须贺的,或者现在发生在墨尔本的,终将发生在我们这片土地上。
最后说说灯塔国的房地产,浅谈两句:
休斯顿/奥兰多都是美国偏南部风景,商业环境俱佳的城市。
这样的房子(带装修),有较好学区,大概是80万美金左右。一年1.2万美元的税,物业三千左右。
美国的人口流入不用我说了吧?货币宽松不用我说了吧?灯塔国有多强不用我说了吧?人均gdp不用我说了吧?银行利息多低也不用我说了吧?
然而,因为贫富差距大,城市较为分散,人口平均居住面积早早上了40,最重要的是房产税!这边的房价比孟加拉便宜,比摩洛哥便宜,比杭州便宜,比嘉兴便宜……和拉萨,齐齐哈尔差不多。
但租金是很高的,房价的8%-12%左右。
所以投资房产的人们,希望能醒醒。自己住没有问题,千万别做接最后一棒的凯子啊!风险极大!!!
想不想精准预测房价走势?
有一只团队专门负责这个,预测准确率99%,而且可以提前半年以上反应出全国房价的涨幅。
最重要的是,他们团队会免费公布自己的预测结果。
看起来很像广告,但还真不是广告,中国确实有这么一个团队。
有一个地方,是专门预测未来的,这里聚集了各路金融精英团队。
没错,那就是股市。
股价的走势,远远提前于公司的实际业绩。
一群聪明资金,你别管他是自己猜出来的还是内幕消息知道的。
在公司业绩恶化半年前,他们就知道这家公司不行了,然后提前抛售股票。
在公司业绩大涨半年前,他们就知道这家公司马上就要牛逼了,然后提前买入股票。
几乎每家公司的都是这样,股价一定远远提前于业绩报表。
对于那些以业绩为中心的蓝筹白马股,更加如此。
这群聪明资金手眼通天,无所不能。
你知道的,他们都知道。
你不知道的,他们也知道。
你想都想不到的,他们还是知道。
他们的本事,你纵然没有见过,应该也听说过。
这世界上,就没有他们看错的公司,说99%胜率那是保持谦虚。
无所谓道德,无所谓善恶,也不看所谓的政治正确,只要有利润,他们就会蜂拥而至,如果没利润,他们就会立刻出逃。
如今,他们出手了。
然后,2020年诞生了一个新名词,叫地惨股。
众所周知,2020年是蓝筹牛,蓝筹白马股涨的特别好。
在众多小票的哀嚎里,蓝筹白马股的价格节节攀升。
但是有一个蓝筹板块却与众不同,那就是地产板块。
身为蓝筹,跌起来速度不亚于小票。
最终,荣获地惨股的称号。
为什么蓝筹都在涨,就地惨股不涨?
因为蓝筹炒归炒,核心还是要看业绩的。
你只有业绩好,才有被炒的价值。
你再蓝筹,要是亏损或者业绩预期不行,那只能说是一个披着蓝筹外衣的小票。
不是说你市值大,就是蓝筹股的。
炒地产股的资金,对于房价的波动极为敏感。
历次房地产大牛市,地产股都提前启动了,我们可以从地产股的历史中总结出明确的规律。
地产股爆发式启动,房价未必牛市,但大概率牛市。
地产股没有爆发式启动,房价一定不会有牛市。
我们甚至可以通过对某只地产股的走势进行研究,判断出几线城市未来的涨幅预期更强。
比如说广泛布局三四线城市的碧桂园,在2015年的涨幅就不大,只能说是顺着大牛市在上涨。
但碧桂园的股价,在2016年8月出现诡异的逆势拉升,一年翻了15倍。
这就是典型的预测未来。
等碧桂园的股价都涨半年了,很多人才反应过来,开始在2017年抢购三四线的房子。
房价上涨的时候,是房企获利大,还是炒房客获利大?
房企的表面毛利率非常低,很多时候10%都不到,为什么房企这么赚钱?
因为房企并不是靠卖房子发财的,而是靠储备土地发财的。
假设房价上涨1倍,炒房客就发大财了,因为炒房有3倍杠杆,房价涨1倍等于本金涨3倍。
那你知道房企的杠杆是几倍么?
10倍杠杆,近乎成了行业标配,这还只是明面上的贷款,桌子底下的都没算入在内,最后迫使央行不得不压制和缩减对房企的贷款。
房企正常销售住房,毛利确实只有10%,勉强够给员工发工资。
但只要房价上涨10%,那么房企本身的资产就可以直接翻倍!
假如不继续买入新土地,那么这么多钱全部都是净利润!
如果房价上涨100%,那么房企的利润会。。。
现在你知道为什么碧桂园的股价在2016年可以翻15倍了吧,因为人家的资产真的涨了这么多。
所以房企的赚钱逻辑,并不是靠卖房赚钱。
而是年年买入土地,年年开发土地。
正常年份,只要保证自己够发员工的工资,不倒闭就行了。
始终保持一定的土地和库存楼盘规模,然后默默等待。
只要等到房价暴涨,那就一笔暴富。
当初卖1万/平保本的房子,还有几千万平正在出售或者尚未开发,现在房价突然飙升到了2万,你说这房企得赚多少。
所以,平时靠10%的毛利续命,保证土地储备,等房价暴涨时候大赚特赚,这才是现阶段中国房企的生存之道。
因此,明明国家打压房企,各路房企还是要高价抢土地,就是这个原因。
这么高价格买下的土地是肯定赚不到什么钱的。
但必须得买。
买在最高峰,也就是亏这个项目而已。
但只要这不是最高峰,那这次的高价土拍就是有意义的。
解释完房企的利润来源后,问题来了。
为什么地产股在2020年成了地惨股?
很明显,各路资金预计至少未来半年内,中国的房价不会暴涨。
所以他们没有买入。
不仅如此,他们还在渐渐卖出,导致地产板块的股价连绵下跌。
地惨股的惨,已经惨到普通人无法理解的地步了。
不止是股价下跌,还有估值下跌。
地产板块已经出现了大量市盈率3~4的公司。
市盈率3~4的意思,是每年创造出250~300亿利润的地产公司,市值居然只有1000亿,只要3年的利润就可以买下这整个公司。
但就是没有资金愿意买!
而且这还是在蓝筹牛,无数人期待地惨股价值回归之类的。
如果不是蓝筹牛,地惨股能跌到十八层地狱。
全中国最聪明的资金都在这里了,他们用手中的真金白银集体预测了中国未来的房价走势。
你觉得是你聪明,还是这群人聪明?
有些人说不对啊,深圳上海杭州的房价确实涨了呀,天天在报纸上看到抢房新闻。
说的一点都没错,这些城市的房价确实涨了,而且也确实发生了抢房事件。
但这些少数城市的涨价现象,无法蔓延到其他城市。
不知道你有没有发现,这些城市之所以抢房是因为一二手房倒挂,一手房太便宜,只有二手房涨了。
而一手房太便宜的原因不是因为房企不想卖高价,而是因为政府强制要求房企不准卖高价。
为什么政府要求房企不准卖高价?
是为了表面房价好看么?
当然不是。
限一手房的价格,是真真正正的限房价。
二手房可以涨,但一手房绝对不能涨。
因为只有房企才有资格去拍卖土地,散户是不能的。
中国的房企在疯狂的抬高地价,有钱就买,出于我前面告诉大家的房企生存逻辑,称职的房企必须年年抢土地,价格再高都得抢,2020年的中国平均地价就这么被强行推升了10%。
这一切,政府无法阻止。
而不断推升的地价,会直截了当的刺激周边的二手房价格。
一旦政府限制了开发商的一手房价格,那情况就不一样了。
开发商的杠杆太大了,10倍杠杆可以大幅度的放大利润,也可以大幅度的放大亏损。
个别的项目亏钱是可以的,但大面积的亏钱是不可容忍的。
如果政府明确表态一手房的房价必须被限定死,而且长期坚决执行,那么开发商拿地的时候就会很谨慎。
他们会根据一手房的价格,来倒推一个土地价格,这就等于限定死了土拍价格。
这才是政府对一手房限价的真正目的。
但很多人说,就算一手房价格不涨,就算地价也不涨,但二手房价格涨了啊,这说明炒房是有赚头的。
亲,动动你的脑子好好想一想,一手房和地价被限定的含义到底是什么?
房企只能通过一手房涨价来获利,政府只能通过拍卖土地来获利。
如今政府想方设法的限定房企的利润,反过来限定了土地的售价,这究竟代表了什么含义?
政府连地价都不想涨,怎么可能希望二手房的价格涨。
二手房的无序上涨,给政府带来的只有麻烦,没有一丝一毫的好处。
一个只能给政府带来坏处没有好处的事情,你觉得政府会容忍么?
或者你认为,就算政府倾尽全力打击,也不可能打下来房价。
你哪来的这股自信哦。
想让房价一直涨挺难的,需要全民共识,但想让房价崩简直有一万种办法,只不过目前不想用而已。
政府不赚钱,房企不赚钱,就炒房客聪明,能赚大钱。
请问你是在侮辱政界和经济界的精英呢,还是在侮辱自己的智商呢。
有人说,房价永远不可能跌,因为政府不敢。
这句话基本是没错的,我也认同。
但局部城市的下跌,政府是可以忍受的,也不会出啥事。
比如环京城市,最近两年的房价下跌了50%以上,大量炒房客亏的一无所有,一样没有出啥问题。
不信?
不信你看下面这个视频。
为啥他愿意免费送自己的房子?
因为免费拿他的房子有一个前提条件,就是你要承担这套房身上的230万贷款。
但你直接从二手房市场买,比这个数要低几十万元。
所以他愿意免费送,但不可能有人愿意接。
首付全亏光,房子亏成负价值,这不是不可能发生在中国的事情。
而且,就发生在北京附近。
政府既然可以接受环京城市跌成这个样子,那当然可以接受全国房价长期不涨。
甚至偶尔选几个倒霉城市出来杀鸡儆猴,那也不是不可能。
很多人说,地方政府需要卖地收入,所以肯定支持房价上涨。
这句话对不对我们先不谈,就算是对的吧。
你越相信地方政府需要卖地收入,那你在地方政府不打开一手房限价的地方买房就要越谨慎。
买一手房套利就算了,买二手房就真的是在接盘了。
因为一手房不涨价,政府的卖地收入就上不去,政府赚不到钱而你可以,出了事所有麻烦政府来背锅,那你不觉得自己很危险么?
如果人人都不愿意在一手房限价的区域买二手房,只愿意买低价一手房套利,那请问二手房的房价又怎么可能支撑的住呢?
股市里无数的聪明资金,早就看穿了这一点,于是他们集体抛弃了地惨股。
未来中国房价的走势,已经被这群人用真金白银给投票预测出来了,那就是惨。
未来半年的房企,业绩肯定是惨惨惨,这一点是确凿无疑的,请不要怀疑内幕资金的实力。
在房地产行业玩了几十年,每年花几十亿工资雇佣一大堆地产精英的房企没有能力从楼市里赚钱。
一群一辈子只买几套房的散户,却指望在楼市里纵横捭阖,吊打地产精英。
呵呵,你是不是想太多了。
请记清楚你的身份,你只是棵韭菜,只有顺大势的时候,房企能吃肉的时候,你才可以喝点汤。
如果房企只能喝汤,那你就只配喝西北风了。
怎么,对自己的韭菜身份有质疑?
质疑无效,建议回家多照照镜子。
房企股价突然暴涨,未必代表房价一定会涨。
但房企股价节节下跌,那房价肯定不会涨。
当然,如果你觉得自己比庄家+主力+内幕资金合起来还要厉害,还要聪明。
那你随意。
中国永远不缺这么自大的韭菜,年年都会新长一波。
作者:远方青木(ID:YFqingmu)
其他物价涨,房价也在涨但低于其他物价的涨幅(稳步相对下跌,只能相对下跌,步骤必须稳步,但也不能太慢,要在房屋需求大幅下跌前完成下降)。
挤出的资金去购买自然资源(绿水青山到金山银山的桥梁),保持资金池和经济落后地区的政府收入。
以前(3年前)我觉得可能是房价不涨,慢慢等收入和物价上涨稀释掉泡沫。事实证明我错了,虽然不管对错我本来也不买卖中国的房子。
现在学习了专家和知乎经济学家的观点以后,我觉得房价会继续涨,涨到大家都买不起房:
大家都买不起房=大家都买得起房。