中国的房价会怎么收场？ 第2页

房地产作为一枚在过去行之有效的棋子，背后是有一套逻辑的。这个逻辑能很好的解释为什么房价暴涨却在这几年遭到打压？在末尾，我会给出房价收场的方式。

接下来，下面我们进入正文。

1为何房价暴涨？这些年又为何强调房住不炒？

从1998年取消福利分房制，开放商品房市场，我们的楼市就开始了长达十五年的快速发展。房子逐渐脱离了本来用于居住的属性，炒房应运而生，普通人幸苦一辈子，也买不起一套房。

你们有没有想过，为什么会出现这样的结果？

全文的逻辑涉及到一个名词【劳动剩余】：

工厂要谋求发展，那么他就需要从工人身上提取一部分劳动剩余，用于开设新的生产线，培养研发人员。这样，工厂的事业才可能蒸蒸日上。

把这个工厂逻辑放在国家身上，也是一样的道理，国家为了自身强大，也在不断向人们过渡【劳动剩余】。

理解了这个名词，就抓住了整个问题的关键。

2010年11月5日，钱央行行长周小川提出“池子论”，说的是，现在有热钱流入，为了控制通胀，可以把这些钱放在一个池子里面，等这些投机的钱要走了，就将他从池子里放出去，让他走。

网上很多人猜测放热钱的池子是什么？A股？B股？房地产？也就是在这个时间点之后，国家开始鼓励买房了。

我斗胆做一个猜想，这个池子其实是一系列行动的合集，涉及开发商，楼市和基础建设，之所以要做这些事情，就是为了过渡【劳动剩余】。

这个系统是这么运作的，政府下发一个红头批文给到银行，说，我们有铁路这个项目，申请一些贷款。银行手头上有许多老百姓存款，正愁没有好的去处，一看这个项目有政府红头背书，心想总不会变成坏账吧，很快就把钱贷出去了。

政府拿到这笔钱，就可以开始修路，但我们政府他们不仅仅修铁路，铁路旁边，会带来人口流入，有人口就会有商业区，住宅区。

这个时候政府招商引资，卖地皮，开发商一看，你这个铁路修好了，配套措施完善，周边的房子一定很好卖，于是他们兴致勃勃来认领地皮。

开发商采取的是卖楼花的模式，用一张图纸给用户认购，房子还没建呢，开发商但购房款先拿到了，开始施工，建居民楼，办公楼。

就这么一个循环，一开始什么都没有，用一张张批文，一个城市的桥，公路，基础设施修建起来，附近的商业区，居民区也都盘活。政府最终拿到的资金，又可以开始新的项目，形成一个循环。

有人说，这套逻辑我懂，游戏我不参与了行不行？很快，楼市开始与户口，与医疗教育挂钩，你不参与就没有享受福利的机会。也正如此，这些年许多80后90后，不买房，不结婚不生小孩，欲望降低，生育率怎么出政策都无法挽回直线下降的趋势，未来劳动力减少，老龄化或许比我们想象中来的更快更凶猛，这是后话。

整个系统最核心的逻辑在于，国家过渡大家的买房款，向未来借钱（也就是你们的月供），来进行基础建设，2000年到2015年，发电量增加4倍，铁路里程直接翻了一番，煤炭数据从10亿吨，增长到35亿吨。

修基建的好处在于，永久提高了社会总效率。

你建了机场，世界的人可以来你这里消费，修了高铁，地铁，物流成本更低了，修建了港口，其他国家的货轮可以停靠，进出口生意越来越红火，修水电站，可以降低用水用电的生活成本，基建是永久提高社会总效率，一旦经济回暖，这些牢靠的基础，就可以让你回本。

我自己对这类事体会蛮深刻，前几年我和我爸去附近农庄玩，开一辆捷达，我心里纳闷，开到村里，到时候只有一条路车子怎么退出来？

进村之后，发现虽然到处是丘陵地带，路面不平，但路一直是水泥，而且村村通。我们到了农庄，晚上10点停电了，外面温度37度38度，热的简直生无可恋。

我和我爸觉得今晚不会来电，在外头乘凉地铺都打好了。但是1个小时之间，就有人背着箱子来，把电修好，速度杠杠的。

楼市拉动基建的效果那么好，那为什么，近几年，国家一再强调住房不炒，开始打压楼市呢？

因为这种拉动基建模式存在严重bug。你要维持房价，得印钱，而印钱会催生过渡投机，一旦没有下家接盘，那么就会出现明斯基时刻，简单解释下明斯基的意思：

说的是好日子的时候，大家加杠杆大胆投资，但随着冒险的人越多，终究他们会达到一个拐点，投资产生的现金流，不足以应对债务，到这个时候，会引发一系列抛售，大量公司破产，金融危机来到，这个拐点，就是“明斯基时刻”。

这个时刻已经越来越逼近，根据国际清算银行统计，我国居民债务杠杆率从2008年代18%一路飙升到2019年的54%，将近10年时间，翻了3倍，明斯基时刻已经越来越紧迫。

2 中国房价会怎么收场？

基于以上的这个系统和系统自身的缺陷，我们将面临两种结果，一个是直面明斯基，一个是找到新的过渡【劳动剩余】的方式，把风险对冲掉，一个个来说。

A 面是直面【明斯基】。

也就是重蹈日本覆辙，恐慌性的下跌，房价腰斩50%，部分城市下跌70%，金融体系遭受冲击，银行大面积坏账。

但，我想说的是，这并没有大家想象的这么艰难。

媒体上总有人妖言惑众，把金融危机说得很恐慌。但经济四周期，复苏，过热，滞胀，衰退，危机就是衰退期，就像四季更迭一样，在正常不过了，危机之后是复苏，会带来国民幸福度提升。

这个循环是一个正常洗礼过程，这不会使我们垮掉。

以日本为例，确实，崩盘刚开始发生，大家开始变得不安。在《竹中平藏解读日本经济与改革》这本书中，当时日本国民焦虑地思考：“明天日本会变成什么样呢？”

那个时候，做火车的商人，为了节约一点钱，舍不得花钱坐软卧，留下一车又一车空荡荡的软卧车厢。这是日本泡沫崩溃后的人们生活的缩影。但，经历一段时间后，人们变得更幸福。

日本有一个叫做越后汤泽的小城，从东京出发一个小时就能达到，拥有著名的滑雪场和温泉。

川瑞康成先后来到越后汤泽5次，这里成了他最爱的度假地之一，也是在这里，他创作自己著名小说《雪国》，这里有大雪，大雪中的温泉，安静，人生感觉不要太美。

现在这个城市的房价，与20世纪80年代末的相比，公寓价格跌了95%，可以以很实惠的价格，选择舒适的养老城市。

即使我们看数据，日本也并没有完全垮掉，比如日本从1989年开始，所谓的泡沫开始破裂，GDP每年只有1.5%的增长，整体日本人还是过着非常富裕舒适的生活，实际住宅面积达到120平米，另外，日本从1990年至今的海外债权、生产效率、员工工资仍然是处于世界前几名水平的。

换句话说，就算危机来了，放宽心。等慢慢过渡到了复苏期，我们的生活会发生大幅的改善。

有些人可能会担心，危机来了，如何提前预防？

金融危机最大的问题也就是银行坏账，注意每个银行有50万赔付上限，把你的资产存放在多家银行分散风险，以及，不要把钱全投在房子里，掌握一些股票债券黄金的理财功课，相关的知识在互联网上很轻松就能获取。

危机以暴跌开始，确实会让人慌乱，但紧接着，我们会重新步入新阶段，就像潮起潮落，这是正常的过程，大家不用过于恐慌。

B面是，国家找到某种方法，替代房产，缓解明斯基。

国家发展，则过渡【劳动剩余】的行为将会一直持续下去，如果要缓解明斯基时刻，那么就需要把地产换成新的引擎，我的猜想是从地产--基建，变为内需--科技。这套系统是这么运作的：通过拉动内需，积累劳动剩余，然后投给教育，科研人员和拔尖的科技企业，企业通过高利润，让这个循环更加健康而持续的发展。

这个猜想，可以从去年年底政治局会议提出的【需求侧改革】，就能看到一些端倪。首先，是要通过生产，分配，物流，消费，这四个点的改进，拉动国内消费这个马车，带动国内大循环，这是拉动内需。其次提到“强化国家战略科技力量”，尤其是云游戏、无人驾驶、远程医疗。

从这里开始，科学技术是第一生产力，而不再是混凝土是第一生产力，而拉动这节车厢的引擎，不再是人们苦哈哈的负债，而变成更加可持续的消费。

如果要对这种过渡的形式，做时间上的预测。预计10年~20年，那时我们能够转型为高科技高收入国家，房价一定会的下来不少，我们有更多可支配收入，生活状态会比现在宽松很多。

而在这期间，房价最好的办法是横盘二十年，这也是高层想要看到的。

大体思路，是通过通货膨胀让其实际价值跌下来，比如到了2040年，那个时候基本不会有人上车，而现在买房的人，基本还完房贷，房子只是从500万涨到600万，但因为通胀，购买力可能只有现在的200~300万，让房价明斯基时刻缓缓落地。

实际上操作的时候，横盘会有各种假动作，因为横盘会缩量，投机商跑路，进一步临近明斯基。因此，是混合型横盘，小幅拉升混合大幅下跌，大幅下跌接宽幅震荡等等。具体操作思路，有很多变化形式。

以上，就是我对楼市的大体看法。

国家因为需要过渡【剩余价值】，选择了楼市这枚棋子，因此前些年大力推高房价，但楼市价格已经虚高，很有可能会出现崩盘，所以这些年开始打压楼市，未来楼市走向分为两种：

第一个结果发生的可能性比较大。

世界上危机基本都是硬着陆的，我们也很难例外，体现是楼市价格下挫50%，金融系统遭到冲击陷入明斯基时刻，但你们放心，经历低谷后进入复苏期，危机没有想象中那么可怕。

第二个结果可能性小一些，我们找到替代楼市的棋子，楼市假震荡真横盘，换取过渡时间，变为由消费引导科技升级，这个转换期限为10~20年，这也是高层最想要看到的结果。

无论面临哪种结果，应对的方法是通用的，保持学习，分散资产，减少欲望。

到这里，基本的推论差不多讲完了。我发现在仍有不少人鼓吹房价永远涨，让大家买了一套再加杠杆买第二套，第三套，在我看来，是南辕北辙。

在这里，分享一个我在我《富兰克林自传》的一个片段吧：

富兰克林一生到过的官府私宅不计其数，但他从来没有描写过任何建筑和陈设，倒是对几乎没有陈设的一间屋子有所记述：

“房间十分干净，没有什么家具，只有一块垫子，一张桌子，上面摆着一个十字架和一本书，有一把让我坐的凳子，壁炉上方是一幅画，画的是圣维罗妮卡展现着一块手帕，上面有基督神奇的血面肖像。”

人生到底有多少财富才会感到满足？以上的这些物件，桌子，凳子，书，就可以维持一个人的所有的生命和健康需求。

这样就很好。

作为一个没买房的人来说，我也一直在关注房价，看着他上涨。虽然大家都在说房价贵，我也觉得。但是目前中国的房价却应该是良性的，首先是供需关系上，目前房价供小于求，所以房价上涨；其次，随着城市开发家居，城市虹吸效应愈加明显，土地供应愈加紧张，所以房价会上涨。但是房价是呈周期性的上涨，房价上涨往往伴随着通货膨胀的加剧，因为它能有效应对通货膨胀，所以每次通货膨胀的时候它都表现得尤为明显。所以想等房价下跌的人，死了这条心吧，包括我！

目前供需关系中很大一个环节是炒房问题，所以国家坚持住房不炒，但是随着炒房带来的不动产好处被更多人看到，所以即使没有的炒房，很多人也依然会去买房，国家不会轻易让房价下跌的。

我最近从国内中介听说现在卖房子越来越困难了尤其是大部分二三线城市，和2015年那时候差不多。

但是会不会像2015底年那样出台新政策，像越南政府一样搞个大招，突然允许外国人购买公寓楼

实际上外国人在越南购买公寓楼比例不到5%，主要是忽悠越南国内资本投资去拉动经济。

但是这招当时确实有用。

而现在的情况明显不同，房地产的价格已经涨到了让普通刚需望而生畏的价格。

最重要的是疫情后，大部分人的饭碗本来就不是很稳定。他们说信心比黄金都重要，就是这个道理。

当经济看起来繁荣，人们就会去疯狂投资去消费，一旦人们对于未来失去信心，大家反而变得更理性起来了。理性的消费者对于经济和资本而言是无用的甚至是有害的。

影响个人信心和房价最大的因素就是工资增长水平，几十年的房贷合同实际上是押宝个人的未来。而目前大部分普通人已经越来越明显感觉自己所在的环境还要像过去10年那样的持续增长是很不现实的。 这不算是悲观而是更理性了，人们开始慢慢接受这个社会的发展并不是一成不变，经济也不会像媒体上那样说的永远稳定增长。

房价未来继续上涨可能性不大，想要稳住房价不掉估计更困难。