7 月 9 日上海开启二手房指导价政策，这对上海的二手交易市场影响如何？ 第1页

咱们一条一条捋：

房价是不太能降的

一方面，过去几年下来，居民杠杆率已经达到了一个相当高的水平，这个时候资产价格泡沫被戳破，极有可能系统性金融危机（想想美国次贷），如果出现大面积断贷情况，后果不堪设想；

另一方面，从地方财政角度，土地财政仍然扮演着非常重要的作用。在地方债危机尚未化解，经济增速放缓的时候，再砍掉土地财政这么一个重要的收入来源，对本就有点紧巴巴的众多地方政府而言，无异于雪上加霜。（地价-房价的关系我就不赘述了）

最后，上海作为中国经济最发达的城市之一，其房价有着极强的信号作用——如果连上海的房价都稳不住了，那些二三四线城市又该如何是好？

所以说，房价可以横盘，但是不太能降。用时间换空间，寄希望于经济发展化解高房价问题，是现在（我看到的）比较合理的一个路径。

“房住不炒”意味着精准识别需求并区别对待

这么多的购房人群，并非铁板一块，有刚需，有改善，有投资，有投机^[1]。所谓“房住不炒”，核心就在于如何识别不同的需求并且加以区别对待。

对于刚需群体，通过首套房购房资格来筛选，确保刚需基本能够参加首套房的摇号，并且通过新房房价来控制刚需购房的成本（虽然仍然很高，但不至于过高）^[2]；

对于改善性需求，我们应该认识到改善性需求的买房者一般都有首套房价值（大多获得升值）作为基础，再加上满五/满三后的多年积累，受到信贷政策的影响虽然同样很大，但相对来说还是比较可控的；

而对于投资、投机需求，政府对于自有资金其实无法做很好的管控（毕竟人家自己的钱，你管不着），但是仍然可以通过限制房地产的流动性来限制投资变现（这是住与炒最大的区别，是否有变现需求）。指导价代替了市场价格，无疑加大了交易成本——购房前需要通过各种方法来探知某套房的实际价格。

而另一方面，指导价在控制资金流向炒房上，也起着作用，这也就是最后一点。

限价即限贷，确实是控制需求的有效策略

其实即使是炒房者，全款购房的比例也并不大——一方面随着房价逐渐走高，这样需要的资金体量越来越大；另一方面由于购房者而言，除非遇到系统性行情，房价的涨幅受限，全款购房的回报率并不高。

如何提高回报率呢？上杠杆——1000w的房子涨50w收益率只有5%，但是如果用500万本金撬动购房，收益率就变成了10%。

既然如此，就需要限制这类杠杆——指导价出台后，意味着银行在放贷时额度将不再仅仅依据网签，而同样需要参考指导价。如果指导价低于市场价（我个人认为概率很大），那么无疑相当于压缩了购房者的杠杆幅度，需要付出更多的本金，收益率也被拉低。

从这个角度来说，指导价以及随后的限贷，确乎是一个不错的遏制炒房行为的策略。

不过到底能不能奏效，不妨再多观察几个月，让子弹再飞一会儿吧。

参考

1. ^ 我还是想把投资与投机做个区分
2. ^ 多说一句，我个人建议刚需买新房的。房价高企是政府税收的不同形态，买二手房就是给别人的资产升值买单，买新房才算是为自己将来享受的基建买单