深圳 3 月二手住宅仅成交 1117 套，同比大跌约 82% ，可能是哪些原因导致的？ 第1页

坐标北京，超一线城市房地产2022年成交都不好，原因和二三线城市不一样，二三线城市是人口不足，所以都在抢人大战，而北上广深就是2022也不缺人，缺的是信贷敞口。因为北上广深现在这个价格，新增的外来人口购买力远远不足了，这个指的是符合限购条件的人口。很大比例符合限购条件的人口，比如大学毕业生穷尽六个钱包也就买个老破小，毕竟首付一套老破小也差不多100万到200万。而主导房产市场上涨的是投资需求，目前看政策没有放松。21年在北上广深的很多投资需求用的是用公司名义买房，贷款来避过限购，后来监管严查经营贷违规，这条路也走不通！投资需求基本冰封，现在买房的是真刚需，但是真刚需的资金实力非常有限购房以小户型新房和老破小为主，这就冰封超一线房地产市场根本原因。长远来看，就看北上广深的限购能否取消，只要取消北上广深的房产还会有个五到十年的上涨，因为大量的流动资金无处可去，北上广深的房地产市场还是最好的投资品！而二三线城市的房地产目前已经开始回归房地产的本质，消费品，而消费品是有折旧的，会随着时间不断减值而不是增值！这才是全世界房地产市场的常态，一个国家有金融产品属性的房地产集中于特大型城市，其它城市的房地产长期价格在稳定区间波动。还有一个问题就是经济增速进入低速期会有很多房产贷款客户的现金流出问题，全国断供弃房的房贷客户差不多在200万，银行走完流程进入法拍环节，法拍价是评估价70%，这个也非常冲击市场，因为流程进度不一样几乎每个月都有稳定数量的法拍房进市场，而有的刚需客户就会买法拍房毕竟是评估价的7折，买到就是赚到而且现在法拍房可以申请法院清房，也解决了买法拍房的后顾之忧。谢谢大家点赞评论，我再解释下为什么投资是推动房产价格上涨的主要推动力，比如在北上广深买房子有限购还有限制贷款就是用企业名义买房，而房产是可以做企业固定资产也就是可以申请经营贷，这样贷款从银行里拿出来，然后持有一定时间比如一年，房价上涨把房子从企业A卖给企业B这两家企业的实际控制人都是投资者，银行按照上涨的评估价再次放出贷款，投资者的盈利就通过空头公司对房产的买卖直接实现，于是超一线城市房价暴涨，这就是为什么去年5月份开始在超一线城市开始严查经营贷违规使用情况。一严查房市成交量就开始下降，因为刚需的买卖频率非常低，而投资者做房产用经营贷规避限购限贷把房产的周转率做的非常快，而且投资者做的房源都是大面积的新房和次新房这是为了下贷款方便。因为国家的决心，北上广深的经营贷没法玩了，房产成交量必然下降！

1、我的态度一直很明确，现在的成交量才是真的刚需成交量。任何钱没地方放了所以买房，或者买房就是为了赚钱的，都叫投资，都叫炒房，都是炒房客。这个定义我们一定不要忘了。千万不要把家里夫妻两人买两套房定义为“刚需”。

2、房价=购房者首付+购房者能贷的款。以前炒房客一直鼓吹购房者提高首付提高贷款，从而支撑房价的上升，甚至因此因为指导价等信贷管理政策是对刚需的“伤害”，然而实际上只要房价往下降到指导价的位置，对刚需的伤害在哪里呢？既然购房者首付和贷款已经恒定，加上经营贷等灰色地带被管控，房价自然有下滑的趋势。

3、2021年的1-2月是深圳房市的顶峰了，2021年2月出指导价，其时什么“管你指导价多少我还涨”“你指导价不给信贷我就卖字画300万”之类的造焦虑段子四处横行。当然最终这些狂妄的言论已经被打脸。相对合理的现在，相对于当时炒房热情高涨的成交量，下跌也是必然。

4、人的收入减少了。深圳的跨境电商收入怎么样，互联网寒冬的现在互联网人的收入怎么样？这样一批所谓的“顶级购买力”购买力下降了，那么所谓的“你不买有的是有钱人买”在哪里？2020年以来，大多数我的答案都被“指教”为“深圳有的是有钱人，人家都是全款买，你们不看好是你们自己的问题”，现在证实所谓的“全款佬”和“买房不问涨跌”根本就是屁话。

5、经济有问题。2020年那一波大涨，开始于2019年豪宅税的取消（实在搞不懂为什么取消），兴于放水预期（疫情来了要大放水的预期）。但是实际上我们知道我们的中央定力十足，2020年下半年就开始收水，但是房价却依旧一路向上。这种涨价本来就是无根之木无源之水。但是2022年的现在，上周五的财新3月PMI跌到48.1，这代表啥大家都知道。再配合现在的消费乏力。房地产的热度肯定要降低。

6、房地产税这种大利空，越早落地越有助于房地产的触底，然后健康发展。越迟落地但是有规划（5年内），越会成为达摩克利斯之剑。任何认为趁着没出赶紧买的，就好像2015年6月想抄底的股民，长期下跌趋势下，反弹只是良机，但人家恐惧你加仓，人家亏钱你破产这个段子你听过吧。房地产税本年不实施，正代表了

• 不会不痛不痒的出来，什么一年交物业费那样的无痛交税；
• 对房价一定有明显压制作用。

否则就不会出不来。

7、但是最近房地产政策在各个“收缩型城市”，或者叫人口流出性城市/经济发展困难城市/土地财政依赖城市/地方负债率高的城市等等，都有放松，这是根据一城一策，也是因地制宜做出的改变。我觉得很正常，但很明显，“买房赚钱”的概念并没有完全打破，因为现在各种房产交易群里的言论都是“夜壶又拿起来了”“又要涨了”“赶紧买”“最后的窗口”，我相信这两个月成交量会上升，房价不会继续下跌。但是长期来看，我只给两个建议，

下跌趋势之中，你做任何抄底，只会亏的更多。房地产的基本面已经完全不同了。

哪怕房价不涨不跌，那么曾经没人关心的“房贷利息”，将成为新的压力来源。房子200万一套，贷款140万，每月利息几千款，突然房子涨到了1000万，那么贷款利息总共大约110万你当然不放在眼里。但是如果你是1000万买的房子（首付333万，贷款667万），十年后才1300万，此时的房贷利息大约就有500/3=150万，也就是10年，花了700万，赚了150万，20%收益，每年平均大概2%——嗯，比你买理财还低，同时还不能辞职，不能享受生活，那你会认真思考一下，你买房还值吗。

很简单，因为房价跌了

到底是房子卖不动导致房价跌，还是房价跌导致房子卖不动，其实就是先有鸡先有蛋的问题。

历史上每一次都是房价暴涨，然后限购，然后导致需求下降，房价下跌，追涨的人减少，房价继续跌，刚需也开始观望，房价继续跌，政府受不了开始维稳，少量刚需开始买，房价止跌回升，但是媒体依然会高喊房住不炒，自媒体依然会鼓吹房价还要暴跌，但是少量资深投资客会入场，或者有闲钱的人会买入，房价继续上升，媒体大肆报道，投资客跑步进场，房价大涨，然后就会有人开始晒买房的收益，自媒体开始鼓吹稀缺永远涨，于是刚需被迫追涨，看空者被老婆逼着入场，国家调控。

说这个很多人无法感同身受，毕竟知乎上看空的大多数买不起房子，换个角度，就说基金吧

每次市场底部，基金申购量都是寥寥，这时候国家开始维稳，基金经理或者一些高净值人士买入，这时候基金净值可能还是半死不活甚至还是下跌的，接下来明星基金经理开始发新产品，大多数人观望，少数人选择买入，这些人里不乏一些无知青年，而后他们会被同事，朋友甚至家长，男女朋友嘲笑，甚至勒令赎回。过了阵子，基金开始赚钱了，电视上的股评都会继续看空，一改之前暴跌时候说的牛市不改的口风，开始劝诫不要追高，但是无奈看着这些人赚钱的朋友里总有几个忍不住追进去，之后市场发生波动，又有人嘲笑这些人，再之后市场又继续上涨，媒体开始鼓吹基金收益率多么好，然后这些之前买基金的开始晒收益，之后媒体会开始造星，XX明星基金经理，然后无数人开始跟风申购，媒体开始鼓吹应该学习这种价值投资理念，长期持有，再之后阿猫阿狗都来买基金了，管理层开始打压股市，但是大多数人不会理，逢跌就继续买，反正过不了一个礼拜都会赚，然后终于有一天崩盘了，于是XXX滚出股市，TMD中国机构就是没脊梁骨的，就知道坐庄，证监会主席下课都来了。

在中国，都说要听党的话，投资更是要听党的话，所以放下成见，听听党和政府最近在说啥，全国各地开始放松房地产政策，难道党和政府的意思是说希望房地产崩盘吗？那么如果不达目的，会出更激进的刺激政策么？反过来，你如果觉得党和政府不可能控制一切，否则日本也不会崩盘了，美国也不会08年了，那么如果你这么想，那建议你赶紧换美元，换黄金，否则你一边不看好执政党的控制力，一边看多这个国家的信用货币，你也是够割裂的，反过来，还有个问题想问，如果这个国家信用货币崩了，那么以RMB计价的房价应该是涨的还是跌的？

顺便说一下基金和房地产里韭菜的动向对其的影响

基民大量赎回的时候其实就是板块负超额收益最明显的时候，因为基金被动卖出，比如你看之前葛兰被骂死，医药股就见底了，而基民跑步买入的时候，就是板块超额收益最明显的时候，比如每次基民欢呼蔡神的时候，半导体都是高潮，菜狗的时候，半导体都是最后一跌

反过来，房子稍微有点不同，但是表现是差不多的，每次大家都不愿意买房，甚至觉得房价要崩盘的时候，国家会出无数利好，每次大家怕不买再也买不起了，宁可排队也要去买的时候，政策利空马上就出来了，理由很简单，中国的信用派生手段现在主要是房地产，如果没人买房子，中国就会陷入流动性陷阱，信用通缩螺旋，经济崩盘，而如果人人都只想买房子，信用就会全被房地产占了，挤出其他所有实体，那么如果你是国家你会如何操盘呢？

至于这个操盘还能持续多久，实际上，如果愿意，就RMB计价而言，可以继续操盘20年都没问题，但是如果有某个领导没学过日本历史，最后用了日本当年的手段，那么问题就大了，但是以中国的国情而言，就算学了日本当年的情况，我们也不会坐以待毙，乖乖接受日本最后的结果，大概率之后会以更强烈的政策扭转操作，更何况中国的国情让我们也没办法成为日本

深圳二手房最难的时候应该在5，6，7月份，

因为2020年许多人看着经营贷利息便宜，于是用经营贷去买房，最疯狂就是2020年5月，6月，7月，8月。

他们许多马上要抛售房屋了，

这个时候就是考验购房者和房东心理战的时候，我个人觉得房东大概率抗不住。

2021年3月份左右，我去深圳看过房，

深圳房价从2020年到2021年涨幅是非常惊人，

比如八卦岭街道涨幅是47.9%，

比如前海街道涨幅是31.1%，

比如宝中街道涨幅是34.4%，

注意是街道，如果单个小区涨幅更甚。

现在这些房子逐步满2年了，许多要出售了。

现在房地产民企10家最起码8家有严重债务问题，

你觉得买房还想短期投资？你想多了。

现在政策就是新房拿地价限制，房屋出售价限制，甚至房屋建造质量限制，

给一定利润空间房地产商。

这种一般就央企拿地，地方企业如城投拿地，少量民企参与，

但是地方企业如城投资金明显是有限的，他们能买多少地？

所以未来国家想房价稳，不要太容易。

房价涨幅过快，央企就大量出货，同时限制二手房贷款总额度（2021年许多城市二手房很难贷款），还有对二手房实行指导价，

许多大城市，二手房房价高于新房房价，二手房你觉得购房者怎么办？

大多数肯定选择新房了。

如果房价下降了，

央企只要贷款额度给足，利息低一些，他们可以慢慢盖的，盖成现房再晚1,2年出售都没有任何事情，

市场短时间就缺乏新房供应，供给量少量，房价就涨了。

所以稳地价，稳房价，稳预期。