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住建部等 8 部门发布通知:力争用 3 年左右时间,实现房地产市场秩序明显好转,有哪些值得关注的信息? 第1页

     

user avatar   wang-ke-dan-13 网友的相关建议: 
      

开始这个问题之前,我们得了解房地产改革阻力在哪里?

首先排除房企和投资者,没有什么大而不倒,即便大而不倒也轮不到房企,这也是各房企纷纷陷入现金流压力的原因。投资者,本身并不能形成阻力,且现在持有的主力军就在身边,富人群体持有的面积大,但体量终归有限,真正的投资持有者是有一定经济实体的中上普通家庭,而且政策更期待这种财富以纸上形式存储,而不是让大家都去变现,房子并不是蓄水池,而是单向的泵,将居民储蓄和负债吸入到特定领域,并不希望持有主力军真的变现。

以前房地产改革的阻力主要是地方和银行:

先说银行,银行承担落实宽松货币政策的职能,进而形成路径依赖,你去银行贷款,什么生产设备机器之类的都不要,即便要,能贷出来的钱相比于抵押物价格也是大打折扣,1000万的设备只能贷出来几十万都是很正常的。房子不一样,银行抵押品的硬通货,利率低(相对)、放款快、折损小,即便这几年天天喊着要给实体经济补血,最终企业你去申请,抵押物还是这些土地房子,当然站在银行角度确实如此,有自己的风险考虑。货币供应十几年翻了五六倍,都要靠这些金融机构把钱放出去,经手必然有油水,房地产有没有泡沫取决于债务的支撑力度,没有债务的资产泡沫不能称为泡沫。形成了一个循环,房子方向流入的贷款越多,支撑房价涨的越快,房价涨得越快,银行更喜欢以房地产作为抵押放贷,或者围绕房地产推出金融产品,是不是很熟悉?美国次贷危机的路子。

金融体系内在不稳定性表现在,从业者依靠房地产相关产业放更多的贷款来维持利润,在一定程度上忽略了风险积累,房企贷款、地方贷款、购房者贷款都是重要的利润来源,最终的承担者是资源积累不足的群体负更多债接盘才能维持,直至系统性的债务违约,这就是所谓的系统性金融风险的一部分。那么这个阻力来源于内部绩效的压力,从结果上来说,不管内部阻力如何,现在直接给银行体系划了几条红线,对房企的三道红线,对购房者的房贷存量红线,三条赚钱的大腿砍掉了(或者限制)两条大腿,剩下的就是地方债,这个在下一部分讨论。银行这个阻力也要辩证的看,毕竟除了收益以外银行自己也要考虑风险,房地产所创造的债务逐渐失控,至少从央行角度是要限制的,金融体系自断两条大腿虽然影响了绩效,单反过来说降低了自身风险,投资的房子首付占到60%以上的时候风险早就不在银行了,银行对于房地产方向的贷款红线明显是在为将来的不确定性造围墙,就像读者评论的那样,死道友不死贫道。此外,金融扩张已经明显的抑制了,作为水源都开始防风险了,下游的金融资产波动那也是必然的结果,而且很可能是组合拳。

第二个阻力暂时还没抑制住,那就是地方最为仰仗的土地财政,2020年受疫情冲击的一年地方卖地就实现了8.4万亿的收入,面粉都这么贵了,难道让厨师贴钱卖便宜的馒头吗?是不现实的,这也是房地产改革中现存的最大阻力。当然也在尝试,最值得关注的就是土地转让金交由税务部门负责,让这笔巨额收入的性质更加明确,就是税收!如果是税收,那就有办法规范征收、监管以及使用。解决办法也就很明显的,要么开源,要么节流,节流如前端时间的公务员绩效奖励的停止,减缓地方的非必要支出,限制修建水司楼和关公像这样的大项目。

根本上还是要寻找大额稳定税源来替代土地财政作为新的收入支撑,有几个可能的方向:

1)严查个税,提高个税占比,这个是有参考模板的,多数发达经济体个税都是主要税种,与其借助土地财政这样的隐性手段收税,不如执行透明度更高的个税作为补偿。目标群体当然不是中下层,而是中高收入群体,尤其是极高收入群体,按照最高标准超出部分税率应该在45%,也不是说专门给他们加税出新的政策,而是让他们依法纳税,不能每次高收入群体逃税漏税曝光都靠私人恩怨。

2)第二个则是房地产税、资本利得税,现在的客观事实是资本收益压过劳动收益,快速拉开贫富差距的中房地产必然是重要的一环,也是居民财富的最大占比,约70%左右,持有成本几乎没有,那投机热情必然高涨,涨的就是赚的,宁可闲置也不出租,空置率走一走交付两三年的小区看一下,反正有人负更多的债来接盘,非必要需求挤压刚性需求,用中下层群体的钱补贴中上层,那不可能有消费能力的。

3)第三个是践行内循环,良性发展的经济体一定是一个生产、交换和消耗共同发挥作用的整体,缺一不可,我们经济体居民劳动时间长,产出多,但消费能力与发展速度极度不符,商品和钱流动不起来,那自然税收和就业就不能保证,即便能依赖国际出口消化产能稳定就业,但你还要给出口型企业税收优惠,内部商品运转不开交不上税,出口又要动用资源主动贬值,又要税收优惠,那谁来交税呢?解决办法还是内循环,其实你仔细看最近的动的硬骨头都与推动内循环有关,让居民有钱消费,敢于消费才是解决问题的长久之计,期待真的如规划所说,打破最难的阻力,能从根源上解决房地产的相关问题。


user avatar   cheng-qing-quan 网友的相关建议: 
      

狼来了好多次了,不过这次是真的狼来了,狼再不来年轻人就真的快过不下去了,过不下去大家就会躺平,整体进入低欲望时代,这对国家发展是致命的打击,国家发展需要奋斗者。

从最近打压学区房、取缔课外培训、调控房价一系列政策来看是国家真怕大家都躺平了,在之前这种高度内卷中结婚年龄开始滞后,生育率说是悬崖式下跌都不过,再不进行调整大家真的是要躺平了。

从去年开始一些列的政策可以看的出来,国家在房地产行业的逐步收紧,现在房企的日子都普遍不好过。

三条红线的管控:防止房企无线放大杠杆,最后在强大的管控下破产留下一堆鸡毛,就在管控政策之前先出一个指导政策,逼迫大型房企降低负债率,万一那天在强大的政策管控下不会出去资不抵债的情况。

集中拍地:一年三次集中拍地,减少土拍中的灰色地带,同时让小房企尽快退出市场。

集中供地还有一个细节很容易被大家忽视,就是单列租赁用房用地。“住建部要求22个重点城市将集中发布出让公告、集中组织出让活动,且2021年发布住宅用地公告不能超过三次,要求重点城市单列租赁住房用地,占比一般不低于10%。”

这个10%的租赁用地指标你可以单独拍卖,也可以搭售出卖,反正当年出让土地总面积的10%必须用来做租赁用房,单独出让开发商都不愿意接盘,所以从今年集中供地的经验来看都是搭售,而且是竞自持,在限制最高平均房价和楼面价的同时,在达到土地限价之后让各开发商来竞争自持比例。

从目前出让的土地来看凡是参与自持竞拍的,整个项目从现金流角度来说开发商基本上收不回一分钱,还得倒贴钱,最后得到的就是一批不能卖的租赁用房,这种模式下开发商不能拿走项目的一分钱的利润。对于开发商来说就是两难,拿地没有钱赚,不拿地自己的规模会快速下降,庞大的团队没办法养,今年我接触的几个开发商比较鸡贼的不去拿竞自持的项目,转而去收购小开发商的项目,但这也仅仅是权宜之计。只要这种政策还继续,开发商还想继续做项目,就得乖乖把之前自己赚的钱逐步转化成房子,由开发商变成包租婆。

这种逼开发商做运营的模式个人觉得比之前的公租房模式要好,开发商为了自己的利益就得想办法做产品、做设计、做运营,而且这种把租赁用房和商品用房混合在一个地块上,整体租赁用房的品质也会得到提升。

从这个政策可以看出国家的思路是通过限价稳定房价,让中高收入群体能够继续怀揣买房的希望继续奋斗,通过一系列手段提供一批高质量的租赁房,让中低收入群体就算是买不起房也能过下去,也能结婚生小孩,总之所有手段的目的是让年轻人继续满怀希望,不要躺下,该996的就996,该结婚结婚,该生小孩的多生小孩,继续为中国梦奋斗。

其实国家还有两个控制房价的杀手锏一直没有使用

一是房产税,这个大杀器要留在最后,我相信总有一天会使上;

二是真正的“租售同权”,前些年的“租售同权”和“住房不吵”是欺负老实人,根本没落到实处,那天我租在一个小区的租赁用房所享受的权益和旁边买房的销售的权益一样就真正做到了“租售同权”,孩子一样可以参与同一个学校的摇号,享受一样的福利待遇。


user avatar   liu-shu-bin-57 网友的相关建议: 
      

怎么好多人又讨论房价了,这个文件里整治什么说的很清楚,压根和遏制房价没啥关系。主要是房屋按期按质交付,加价炒作,规范租赁和物业这些方面。

  二、因城施策突出整治重点
  (一)房地产开发。房地产开发企业违法违规开工建设;未按施工图设计文件开发建设;未按房屋买卖合同约定如期交付;房屋渗漏、开裂、空鼓等质量问题突出;未按完整居住社区建设标准建设配套设施。
  (二)房屋买卖。发布虚假违法房地产广告,发布虚假房源信息;捂盘惜售,囤积房源;挪用交易监管资金;套取或协助套取“经营贷”“消费贷”等非个人住房贷款用于购房;协助购房人非法规避房屋交易税费;违规收取预付款、“茶水费”等费用,变相涨价;利用不公平格式条款侵害消费者权益;捆绑销售车位、储藏室;捏造、散布不实信息,扰乱市场秩序。
  (三)住房租赁。未提交开业报告即开展经营;未按规定如实完整报送相关租赁信息;网络信息平台未履行信息发布主体资格核验责任;克扣租金押金;采取暴力、威胁等手段强制驱赶租户;违规开展住房租赁消费贷款业务;存在“高进低出”“长收短付”等高风险经营行为;未按规定办理租金监管。
  (四)物业服务。未按照物业服务合同约定内容和标准提供服务;未按规定公示物业服务收费项目标准、业主共有部分的经营与收益情况、维修资金使用情况等相关信息;超出合同约定或公示收费项目标准收取费用;擅自利用业主共有部分开展经营活动,侵占、挪用业主共有部分经营收益;物业服务合同依法解除或者终止后,无正当理由拒不退出物业服务项目。


user avatar   yi-zhi-zhu-ding-lou 网友的相关建议: 
      

争取三年以后终结房价无序上涨的现象,实现房价有序上涨。


user avatar   jiang-rui-jin-52 网友的相关建议: 
      

说什么其实不重要

要看做了什么

不然总是赢麻了,然后该涨价涨价可不行。

九龙治水也好,一家独断也好。

我们要透过现象看本质

如何在全球放水的情况下,遏制房地产快速上涨,努力让老百姓买的起房子,这才是最主要的。

而不是年年喊调控,年年买不起。

恕我直言,这种风声我听的多了。


user avatar   cao-hao-peng-85 网友的相关建议: 
      

战报可以骗人,但战线不会。

我从不关心房地产市场秩序问题,也从来不看各种口号,我就只看俩数据:

1、土地出让金收入是否增长。

2、全国范围商品房价格是否上涨。

相信实践,相信数据,相信事实。


user avatar   zhi-ye-zi-xun-shi-jacky 网友的相关建议: 
      

在全民内卷和躺平之后,我国从顶层开始反思很多不合理的事情。房地产的三代吸血模式,互联网大厂的加班吸血模式,儿童的补习吸血模式,都在被整肃。

所有的政策串在一起分析,都指向一个共同目标——提高出生率,提高社会活力。以前对底层收割太狠了,现在出台这些政策无非是缓和社会矛盾,抑富扶贫。让底层看到希望,不再躺平而奋斗,缓解底层生存压力,才能提高生育率。


user avatar   yang-kang-hua-23 网友的相关建议: 
      

强烈建议就像刚出的40号文件整治教培行业一样,也管管租房中介这个行业吧,一模一样的套餐给来一套,起码以后打工的租房不用那么难了


user avatar   yu-hua-xia-65 网友的相关建议: 
      

看了很多回答,笑得肚子疼,其实漫威黑点主要集中在妇联,什么瓦坎达振金西瓜刀烧火棍,全场掉线的美军和全场在线的NYPD,超英反派全员蜜汁战力波动,等等,其实就是这种合集电影的通病,就是非要把设定不同的几个世界凑到一部电影里演大戏,必然会出现的问题

妇联这是典型的关公战秦琼,美队是生化加强人,他能打的反派也只能是冬兵红骷髅这种加强版或改造版人类,连钢铁侠这种时间线世界观跟美队差不多的,里面的反派比如邪恶钢铁人和失控战争机器之类的,美队都对付不了,为了把他俩凑一个team打共同boss,要么削钢铁侠,要么加强美队,然后鹰眼寡妇这类跟美队差不多水平,绿巨人是美队加强版,可以手撕坦克,到没啥问题,然后蚁人出现,把科技背景下的穿越时空量子玄学概念带进来了,这时候钢铁侠的科技就不够用了,于是只能把蚁人的地毯民科也加进电影,因为哪怕是灭霸银护位面的科技设定也搞不定蚁人位面的民科,接着看女巫。。。其实和法师可以合在一起,已经引入了魔法的设定,魔法,最大的特征就是不科学,什么瞬间转移、预测未来、隔空移物等等,想跟美队钢铁侠蚁人这帮打起来就是导弹机枪大爆炸的英雄一起搞,那就只能给反派也加点魔幻魔法的能力,不然根本不够打,没有还手之力

在接着,银河护卫队也来了,他们的科技设定,属于未来派,是宇宙战舰满天飞、激光飞舞、星际旅行说走就走的位面,好吧,反派不仅要有魔法能力,还得在科技上赶上星际旅行这级别的,一下子又甩开了钢铁侠这类的,没办法,只能削boss,设定成反派可以星际旅行,但攻击手段的科技含量依然属于钢铁侠位面的,再再再接着,雷神也要进来,这下,连神话传说都出现了,神话传说什么特点,就是比魔法更加不科学,肉身傲游太空、锤子打雷、恒星打铁这种设定已经是玄幻了。。。。

于是,能有资格被这个阵容打的反派,就变成了灭霸,表现为肉体单挑绿巨人加美队加寡妇等等,科技方面带着宇宙战舰能屠了半个银河系,魔法方面则套了个手套代不同石头就能有不同属性的bug,打对应的英雄一定会使用对应的手段,考试绝不超纲

直到惊奇队长也掺和进来了。。。其实我觉得干脆把惊奇队长黑化一下做反派好像更合适?!


user avatar   qian-qian-60-7-10 网友的相关建议: 
      

那难怪这个上古文明衰亡了




     

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