恒大会如何一步步影响房地产市场？ 第1页

目前在恒大的资产处置方面，业内我们得到的消息显示：

1）中央要求恒大保证已售项目的交付工作，未出售项目和已建成的大楼等资产将会出售。其余土地资产等，将用来冲抵债务。

2）对于金融机构借款等债务，可以展期的，要求展期。

3）中信集团等机构将会介入托管恒大的资产，广东省已聘任德勤做外部审计，审计恒大可变现资产的真实价值（主要是旧改项目）。

4）恒大香港大楼预计将会出售给越秀，价格还在商议。

5）恒大物业方面，预计在低于300亿元市值的基础上，会有1-2家头部物业公司去洽谈如何收购。恒大财富宝事件爆发后给出的补偿方案中提到，购买了恒大理财产品的业主可以通过抵扣未来的物业费当作兑付，我们预计恒大物业的价值受此牵连将有所降低。

1.对地产行业影响

短期行业发展速度放缓，加速出清。对整个地产行业来说，当前无疑是困难阶段。行业整体融资难，销售下行，且调控政策尚紧。统计局数据显示，全国今年8月商品房销售额同比-18.7%，加速下滑，1-8月销售额累计值同比收窄至22.8%；8月房屋新开工面积同比-16.8%，1-8月累计新开工面积同比增速降至-3.2%。我们预计现金流压力较大的房企或将挺不过今年Q4。行业将在今年年底加速出清。

2.对地方政府影响

房企流动性紧张传导至土拍流失加剧，地方政府财政压力高企向中央救援。恒大事件爆发，已经造成行业信用风险蔓延，金融机构对房企的厌恶情绪上升。各大地产公司的信用融资受到影响，叠加销售下行，现金流压力普遍很大。地产行业整体性流动性紧张，这已在近期土拍中有所体现。具体来看：

①统计局数据显示，8月全国土地成交价款同比-10.5%，1-8月累计同比-6.2%。

②上周福州、青岛、济南、天津等城市完成土拍规则调整后的二次集中供地，四座城市溢价率均下降，流拍率均上升。福州、青岛、济南、天津二次供地的流拍率分别为32%、10%、35%、34%，第一批集中供地时的流拍率分别为13%、2%、5%和22%。

③本周杭州、沈阳、合肥二次供地均大比例流拍，成都二次供地共推出19宗，其中15宗底价成交。土拍降温将加大地方政府的财政压力。以去年土拍市场火热，土拍收入全国排名第二的杭州为例。杭州2020年住宅类土地成交总价2138亿元，此外还新发行了超过1300亿元的城投债。今年1-8月杭州住宅类土地成交金额为998亿元，仅为去年的47%。而今年1-8月，杭州新发城投债规模已达1171亿元。近期的土拍流失加剧，地方政府财政压力之大可想而知。

④部分财政压力大的地方政府已开始向中央求救。根据我们的调研，河北、山东、安徽地方政府在面临土地出售困难后，都已开始向中央求援。此外，我们还了解到多个省份的地方政府已向中央递交了其他多家民营房企的纾困名单。

3.对地产产业链影响

地产产业链公司或面临应收账款减值风险。与恒大有合作关系的公司众多，其中也有不少上市公司，比如东方雨虹、坚朗五金、欧派家居、索菲亚、老板电器等，这些公司或面临应收账款减值风险。举例来看，老板电器有恒大的应收账款大约3亿元，是其2020年净利润的17%。恒大对产业链公司的业绩影响不容小觑。