因银行房贷延迟 2 个月，上海一购房者被判赔偿卖家索赔的 490 万元，如何从法律角度解读？ 第1页

本案涉及到两个问题，“卖方是否有权解除合同”以及“违约金是否过高”。

一、法院认为卖方有权解除合同。

法院认为，无论是根据法律规定还是合同约定，在买方逾期支付购房款情况下，卖方均有权解除合同。

1.因银行贷款延迟导致买方未在房屋过户前支付第二期购房款，已经构成逾期支付购房款。

双方在《房地产买卖合同》中就第二期购房款支付方式约定如下:

第二期房价款745万元，买方应在签订示范文本后五日内向贷款银行等申请贷款，若买方贷款申请未在过户前获得足额批准或无法获得贷款，买方应当在申请产权过户之前将相应部分房价款通过中介转付或直接支付卖方。在2020年8月30日之前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。

根据上述约定，在房屋过户前买方无法获得银行贷款的，买方应当通过现金支付方式支付第二期购房款。而本案中，买方在2020年8月30日银行贷款未批下来情况下，未通过现金支付第二期购房款，属于逾期支付购房款。

2.根据法律规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使合同目的不能实现，另一方当事人可以解除合同。

3.根据双方合同约定，买方逾期付款超过十个工作日则卖方享有单方解除权。

二、法院认为金额为购房款20%的违约金合理。

本案中，购房款总价为1550万元。卖方主张的490万元赔偿，包括180万元房屋装修损失和310万元的违约金。

买方对卖方主张的房屋装修损失没有异议，但是认为违约金过高，应当调整。

双方在合同中就违约金和实际损失约定如下:

买方未按照本合同及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日的，或买方单方要求解除合同的，均视为买方违约，卖方有权单方解除本合同，卖方解除合同的，应当通知买方，买方除需支付十个工作日的赔偿金（按总房价款万分之五每日计）外，还需向卖方支付相当于总房价款20％的违约金。
若因买方违约导致买卖合同无法正常履行，买方应在解除合同7日内将该房屋恢复原状或赔偿卖方房屋装修费180万元。

法院就“违约金是否过高”论述如下:

至于买方认为卖方主张的违约金（房款总价20％）的数额过高的观点，法院依法亦难以认同，因房屋买卖合同本身具有其自身的特殊性，因其交易标的涉及金额一般较大（且本案涉案买卖标的系办公楼，而非一般居住用房），则会因一方违约所引致的相对方的所承受的经济损失亦相应较大，结合本案相关已查明事实表明，本案卖方由于买方的违约（逾期付款、逾期过户）而可能产生其须对案外人（案外房屋的出售人）承担相应的违约责任（可能数额也不会太小）。因此，考虑到我国合同法相关的法律规定，并不排斥当事人可以同时主张违约金和实际损失赔偿。考虑到本案买方违约导致的实际后果，卖方至今未能正常另行购房成功等（房屋市场交易价格变动风险），经济损失巨大，故法院对卖方主张的违约金和实际损失赔偿的诉讼请求，采取一并支持的处理方式，应为适宜的。

值得注意的是，法院认为因买方违约行为导致卖方未能正常另行购置房屋，属于买方给卖方造成的经济损失。

这是因为卖方举证证明了，其向买方表示过，其出售案涉房地产的目的是为了另行购置房屋。

卖方提交证据11.买方提交的微信群聊天记录证据材料。证明：卖方出售涉案房屋目的是置换。

没有买卖过二手房的，一定要注意银行放款时间这个事。

别信中介吹得天花烂坠，贷款放款是这所有步骤里最难的一步。

过户，户籍更改，核实信息，首付款这些全都是小意思，二手房最容易出问题的就是最后放款这一步。

因为从买家的角度，我已经申请贷款了，按揭已经批了，已经开始还贷款了，过户手续已经办完了，房子是我的了。

但是从卖家的角度，我欠了合同，我跟你过户，我什么步骤都跟着你做完了，结果到最后收钱这一步，钱没到手，这房子你想住进来，怎么可能？那我的尾款怎么办？

这个事真正的问题其实在银行，就是银行批准了买家的申请贷款，但是不放款给卖家。

这里面主客观原因都有，客观原因是，银行上面有国家的管理，很多事情银行自己说了不算，上面金融监管部门突然调整贷款政策，银行只有执行的份，而这个压力最后就会传导给一般居民。另外一个客观原因是，每家支行每个月的贷款额度有限，一旦等着放款的人数太多，银行不可能一个月给你放下来，往往要等上一阵。

上面说的是客观原因，其实还有主观原因，就是银行实际上每个行的特色都不一样，人也不一样，管事的也不一样，官僚作风也不一样，利润也不一样。然后这个款在银行压的越久，对银行来说越有利。把款放出去拿利息，总比直接给你好吧，银行压个三个月，这几百万上千万的放款利息就是人家自己拿了。

银行比较坏的是，他们在你申请贷款的时候，不会告诉你他们有这个放款的问题，只有等你申请完了，给卖家放款的时候，银行才会告诉你，他们银行现在资金紧缺放不出来款。

我卖房的时候，银行那边说贷款批下来一个月后放款，然后我一个月后给银行打电话，银行说还要再一个月。2个月后，我再打电话，银行说现在排队的人太多，再等等。我3个月的时候打电话，银行说现在还不行，我当时就火了，你们银行怎么说话不算话，银行说国家出了政策，他们也没办法。

后来我又等了半个月，直接跟办事员说，你们再不放款，我就直接往银监会投诉，然后他们说一定放款，后来又过了1个礼拜，终于放款了。

这里不是说推荐大家往银监会投诉，实际上这事投诉也没用。银行本身来说也是公家机关，他说需要多久，你没办法去核实，只能等，这个信息对居民是不透明的，全看银行自己怎么操作。

所以买卖房子的双方，往往都对贷款最后放款这一步估计不足，引发纠纷。我家卖的房子，过户2天后就让他们住进去了，因为我理解人家想住进新房的心情。

然后我这番好意果然在后面，银行出幺蛾子的时候，起到了一点作用。我在其中一次给银行打电话问买房贷款银行批下来没有的时候，银行一开始的接待说都完成了。结果过了一个礼拜，再打电话，说有个文件买家没签字，得签字才行。

而那时买家以为早办完所有的事，回外地老家看爸妈亲戚去了。后来我又联系了买家，人家买家够意思，提前从老家回来，特意赶在周五银行还上班，去银行签了个字。不然银行可不止能拖三个月。

所以咱说实际点，买卖房子，对于买家来说，绝对不要把银行那边的责任转嫁到自己身上。我听过无数因为这个事闹翻的。

卖家也绝对不要过度期待卖房的全款放款时间，往往很多卖家其实是为了置换房产，就是自己已经看好了新房，然后把老房卖掉。

但因为自己比较急，就已经先申请贷款买好了新房，等到交新房的房款的时候，发现老房子卖出来的钱卡在银行，比自己预想的时间差了非常多，还没取出来。

因为无论是卖家还是买家，他们是没有办法去预期银行怎么办事的，我认识一个广州的朋友，上千万的房子，卖完了1年多，房款卡在银行这步还没拿到。（不过她家有钱，也不着急，要搁我，早就给银行夺命连环CALL了）

说白了，你一旦在合同上签如果时间到了，就自己负全责，那你就完蛋了，因为银行不会给你兜底的，银行掉链子的可能非常非常大。

这种新闻对每一个人都是教训，记得在合同上买家对银行放款的时间要求一定要删除，或者有自己的免责条款。卖家也一定不要因为房子已经有人买了，合同签了，就觉得万事大吉，急着买下一套房。

最后你们可能全都会被银行这步坑了，导致资金链断裂，一定要小心。

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大家对华为熟悉的更多的是终端，或者说手机，我们就聊聊手机。

今天为了回答另一个问题，刚好做了一张图，统计了御三家2015年-2020年Q4手机出货量的变化图：

2018年，华为制裁前最后一个完整年，在苹果新机发布的Q4，出货量做到了6000万台以上，相应的，苹果在iPhone6发布之后，Q4季度出货量首次跌破7000万台，之后，华为被制裁，销量快速下滑，苹果急速攀升。

2020年，华为季度出货量下滑到3000万台的时候，苹果季度出货量直接做到了9000万台，2021年Q4苹果单季度出货量如果突破一个亿，我是毫不意外的。

苹果的神话，乔布斯的神话，大家耳熟能详，我就不赘述了。

在华为没有被制裁之前，是直接冲着破这个神话而去的。

在中国市场，华为其实已经突破了这个神话的，在2020年中的时候，5000-8000价位的高端机核心区段，华为已经超越了苹果。

华为之前，苹果就是高端机市场的天顶星，在华为之后，苹果又是这个市场的天顶星，一个能打的都没有。

这个过程中，苹果有什么大的变化么？

其实没有，苹果还是那个苹果，一切都是按部就班，但有华为和没华为，苹果的市场地位完全是两个概念。

所以，你说华为强吗？

华为每年千亿研发，在苹果之上，很多人对这个不服气，用各种理由来否定华为，说什么研发投入是数据做出来的，华为没有上市，公布的官方数据不可信。

我们都不需要去从专业角度驳斥这种言论。

就看市场表现，尤其是高端市场的表现，这个是实打实的。

市场之外，十年的时间，华为做出了海思麒麟，做出了鸿蒙，这两个过去被认为是中国科技企业无法突破的两座大山，华为突破了。

当然，海思麒麟已经被认可了，鸿蒙还处在争议中。

但我们仔细想想，如今对鸿蒙的各种批判，是不是和十年前对海思麒麟的各种批判如出一辙？

如果华为这一波没有被美国干死，给鸿蒙十年的成长时间，十年后鸿蒙会是什么态势？会不会比今天的海思麒麟差？

你说华为是不是真的牛逼？

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