美国的程序员多久能还清房贷？ 第1页

为啥要还？？？？

%2到3%的自住房贷款利率，比现在的通胀还低，哪怕是正常年份也就刚通胀的水平。

当利率比通胀低的时候向银行借钱实际上就是银行在给你发钱，借的越多发的越多。这时候就还一个基本值，保持信用，30年还完的那种，才是财政上最优的。留着钱买新房，买股票不香吗。欠钱的才是大爷是全世界普适的公理。

更何况还有一种通过Refinance取钱的方式，就是你买房时房价值50万，你欠了40万，现在银行估值说100万了，你完全可以和银行商量，把贷款提到80万，让银行把升值了的40万变现给你。提升贷款数目后多交的利息低于税率，还可以算loss，又可以避一次税，这么操作几次的话一辈子也还不完房贷。

然后这就是美国富人的合法避税的基本操作了，从来不去变现资产，但是用自己的资产做抵押低息贷款消费，不仅不用变现资产时交一次税，贷款利息还能抵一次税。再进一步就是开个公司来保护资产/处理贷款。万一贷款爆了也只是公司bankrupt不会影响到私人资产。

所以一个程序员挣得越多，还贷款应该越久，甚至一辈子也还不完，而且欠的钱应该越来越多才对。

问题贴着 Facebook、Google 的标签，看来是想问大厂程序员在湾区买房，那答案可以很简单也可以很复杂。

以下并非投资建议！

如果是在湾区买个 condo 或者是 townhouse，一百万（美元，下同）上下，其实十年还完是绝对可以的。如果早五到十年来，那时候更便宜，五到八年就能还完。买个 single family house 的话，两百万到三百万，二十年也是绝对能还完的，因为二十年已经是个很长的时间，你的收入肯定会随着晋升和 CPI 上涨，而贷款不会涨。早几年来的话，single family house 还是一百万到两百万，真想要还完的话十年就还完了。

然而现实不是那么简单，在现实世界中可能永远不会还完，而且是有意选择这样做。虽然大厂程序员的收入能够按几倍速来还 30 年的房贷，但完全没必要这样做。很多人选择按照一倍速来还，多余的钱做投资。如果选择的投资方向是房产，那估计就是永远还不完了……在利率低的时候大家会抓紧机会 refinance，也就是做新的贷款把原来的贷款还掉。

美国灵活的金融体系能做很多中国不允许做的事情。你可以把还了 10 年还剩下 20 年的房贷进行 refinance，剩余 20 年的本金利息重新打包为一个新的 30 年贷款。因为本金已经还了 10 年，假设房价不跌，银行是很乐意重新对剩下 20 年进行贷款的，因为抵押物仍然是那个抵押物，你贷款额度更小因此风险更低。

美国甚至还允许 cash out refinance 和 HELOC，也就是把抵押物尚未用尽的贷款额度拿出来用。你今天买了一个房子，给了 20% 首付，贷款额度是剩下的 80%。结果这房子明天涨价了，价格翻倍，你的贷款只占房价的 40%。这时候你可以要求把贷款重新提升到翻倍后的房价的 80%，把更多的钱借出来。（这是当年次贷危机能够发生的原因。）

对于程序员来说，想要买更多房子当房东的话，可以一直贷款一直买，于是进入了永远还不完的状态。还不完没关系，反正当房东会有房租收入，相当于一直带杠杆投资房产。也有人走另外一条路，不停地贷款并不是用来买更多的房子，而是换更大的房子。只要现金流在，债务不一定是坏事，有可能是好事，因为债务意味着能够利用更多的资本进行带杠杆地投资。