如何看待2022年2月郑州市大力推行货币化棚改，这将对郑州的房价产生怎样的影响？ 第1页

谢邀。

想起我去年说今年房地产会有一波小阳春，于是私信又被爆，一群人信誓旦旦地跟我说不可能。

那些口吐芬芳的少年郎们，希望你们的乐观情绪能长期保持。

货币化棚改，简单说就是拆旧房、发钱、买新房。

某地房子很多，买家不够，要跌；

于是先把老房子拆了。这么一拆，市场上的房屋总量缩小，降价压力减轻；

被拆了房子的这票人多数就这一套自住房，他们必然要重新买一套，这就是刚需；

你给这票刚需咔咔发钱，刚需们就有了购买力；

而且发给他们的钱不会够他们买原地的房，他们只能带着钱去次一级的地区买房，这就刺激的周边的交易量，房价上涨；

至于空下来的那块地，就成了地方手里的新资产，再涨一点，过几天接着卖。

15年到18年，全国棚改约2440万套，很多城市的房价就是这几年涨起来的。

然后18年下半年政策收紧后，这票城市的房价立马开摆。

货币化棚改其实是行政手段定向注入货币、强制拉升交易。这种交易量带来的溢价只是短期的，并不存在基本面支撑。

但对于很多地方来说，房价高企的后果在未来，土地财政和GDP增长要求的责任在现在，于是今朝有酒今朝醉。

况且18年时能踩刹车，今天未必。

去年郑州卖地收入900亿上下，还没回到17年的千亿水平，全年新房销售量还不到18年的一半。

疫情和雨灾都明显打击了河南的经济。河南去年的商品房销售面积同比下降5.8%，住宅用地成交面积同比下降25.8%。郑州不可能独善其身。

和很多城市一样，郑州的土地财政依赖度也是50%以上，所以肯定得救。

至于是涨是跌，我个人觉得还是横盘。

房地产今年的大趋势是止损，控制债务违约的连环爆，政策尽可能提供些基础支撑。

指望大跌和大涨的，都背离了“稳”的原则。大跌不可能，因为大跌等于系统性风险；大涨也不可能，因为大涨不存在杠杆空间。

回拉一波再横盘，其核心思想是：先顶住，能顶多少是多少；再把债务转嫁给分散的个人。

个人持有贷款房产等于持有债务，只要告诉他们资产价格，哪怕这个价格没什么交易量，他们多数人也会平稳地偿还债务。

成千上万个打工人分散分担了原本集中在少数几个机构手里的债务，这是垃圾债券变3A。

至于这个价格什么时候真的能有交易量？等呗。海口93年的房价冲到7500元一平米，2010年这个价格又回来了。冻住泡沫，然后用通货膨胀慢慢放气，这是眼下唯一可行的操作。

今天告诉你房子值300万，你还了三十年，还完那天这套房子真的值300万了，噢耶。

否则郑东新区那2万一平的你找谁接盘？是奔着来河南高考咋地？

最后，很多时候要有想象力。

河南的都市圈原本是“1+4”：郑州，加开封许昌焦作新乡；

现在是“1+8”：还加上了洛阳平顶山漯河济源。

什么是都市圈？就是买房圈。用行政手段刺激周边的投资、青壮年劳动力、基建、交易量向中心城市聚集，中心城市的房价自然就抗跌。

这叫反向去泡沫。

房地产政策很快就会“一城一策”，指导思想说白了就是守住东京，守住还有希望的增长点。

至于其他地区，顾不上，国资进来横一下盘托个底，慢慢转不良资产就是了。

稳字当头稳的是交易和预期，个体不要指望在下行期里捡便宜。

永远不要担心房价涨不动，历史上出现了几亿元买一袋大米的现象，因此哪怕有一天一套房子卖十万亿，也是完全可行的，这才哪到哪啊。

看到这条新闻，我不禁露出了欣慰的笑容，我的判断没有错，这才是我熟悉的中国啊，前段时间房价下跌，都快不认识她了。

为此专门去看了70城数据，1月郑州房价环比下降，同比增长1.5%，大家可以去看看大中型城市增长情况，估计加一点杠杆投资，都是在给银行打工，其实现在货币越来越多的进入金融体系空转，大家都在给银行打工。

土地财政是地方的关注点，购房者则更加看重居住和金融属性，刚需倾向于居住属性而投资者倾向于金融属性，供需关系决定价格。这就是一个博弈，地方想通过土地财政筹集发展资金，刺激经济发展，要购房者出这笔钱，必须给予相应的公共福利和升值预期。一般高校招录都会优待本地生源，以郑州为例，缺乏优质高校资源，高考压力极高，教育的公共福利返还比低，而房地产对于刚需最大的吸引力，以及给投资者金融属性附加价值高的，就是教育资源，这是郑州乃至于河南无法提供的，货币供应和信贷一收紧，薪资就业机会也没有太大优势，成为较早一批省会城市房价下跌的。

这是一个困境，经济不好，要发展经济就要启动资金，要启动资金惯性思维就是依赖土地财政，土地财政推高房价结合公共福利的返还比下降，对年轻人口吸引力下降。打破这种困境，之前有成功的经验，就是涨价去库存，附加极高的金融属性，越涨越买越买越涨，人们会在增长预期中忽略公共福利的返还争相上车，所以涨价去库存对各个城市有效，即使经济基础薄弱。

涨价去库存就要手段，其中宏观上对应信贷的宽松，微观上要操作供需关系，包括但不仅限于限购限售积累需求后的放开，类似于堰塞湖的原理，又通过大规模的货币化棚改创造极具购买力的刚性需求群体（后来分房就要削弱一些刚性），短期内供需关系大幅度逆转，行成正向价格循环，越涨越买越买越涨的现象。

这个问题就比较清晰了，地方经济与财税模式纷纷遇到问题，居民没有加杠杆的能力，要么像一些城市那样不顾风险的下调首付比例，把风险交给未来，要么冻结二手房的交易，把需求赶向新房和土拍。郑州选择的是重新实践涨价去库存阶段的经验，即货币化棚改创造供需关系的助燃剂，吸引其他购房者进来期待创造价格的正向循环。

至于效果，本人持怀疑态度，具体可以看未来的70城数据，这里给出原因，首先上一次涨价去库存的宏观背景是大范围的降息在前，积累了市场热钱，好比堰塞湖的流入端在宽松货币下大幅度增加，而本次结合疫情救市也不过20bp，市场陷入明显的债务压力和货币空转现象，新发的钱很大程度被拿去还旧债了，热钱很难形成规模，也就失去了重要的涨价前提。其次，涨价去库存这类政策就有一定的欺骗性，人们回头发现热度过后，公共福利并没有得到相应的返还，后来很多投资者成了击鼓传花的最后一棒，只是没变现算账而已，增长的部分都未必够给银行付利息，现在的70城数据的越来越支持这个结果，小城市可能会更差。最后，居民收入和储蓄是承担地方土地财税模式和化解风险的关键，一次两次投机取巧推高居民无法承担的房价可以，但越往后效果越弱，重点还是地方的经济和公共福利欠缺，总想用投机取巧的手段来化解长期发展问题是不现实的，吸引力也大概率不高。

最后，各个地方财税模式已经到了临界值，不惜冒险纷纷试探宏观政策的底线，有降低首付的，有降低利息加点的，也有像郑州这样重提货币化棚改的，可以在一定程度上反映地方经济发展模式可能已经无以为继，是机会还是风险，就需要各位读者自己斟酌了。

老实说，能忍到现在已经出乎我意料之外。

美国人的印钱是美联储借钱给银行买美债，中国的印钱是银行借钱给土地平台买政府拍卖的地皮。

不管是地皮还是美债，其实就是个标的而已。

凡事要往好处想，万一这么玩房价也没涨上去呢？

可以理解的操作，实际上是类似美国的刺激内需间接发钱的手段，同时完成融资和地主身份转换，尝试绕过房产税。

现在各级财政都是严重赤字，资本持续脱实向虚。国家一手把减税降费当做政绩，一手还要给居民持续加福利。在现有税政改革完成前，继续用土地融资非常正常。

我看了下郑州土拍数据，集中供地成交量多是集中在上半年，所以郑州在上半年集中推出政策就是为了下一步扩大投资。现在内需不振，就算明知道是饮鸩止渴，也要持续扩大财政投资。中国土地和美国股市一样都是各级重要融资渠道，是不可能放弃的。这次的货币化棚改特色是安置房棚改，看来旧改都弄完了。

除了前面提到的需求侧扩大，供给侧方面郑州也有比较大的谋划动作，其中比较重磅的就是大力推进安置房货币化安置，鼓励动迁群众、特别是已经首套房安置的实行货币化安置。同时盘活已建安置房，转化为保障性租赁住房。郑州是全国租赁住房试点，2021年国家配套资金42亿元，已经回购转化4万套安置房，今年计划再回购回租一批安置房。

既满足了中央的公租房制度和改善性的“合理”需求，又能继续棚改保房地产，真是天才般的操作。

这一招强就强在不是美国那种直接发钱，而是间接发钱。先给拆迁户一笔钱去买房，第一波刺激内需还能稳房价。再把安置房转为公租房，政府直接转为地主吃公租房的租。既能省下新建公租房的成本，还能直接把房地产税转化为房租。

而且去年郑州土拍就已经是国企为主，这次棚改依然是国有银行释放流动性和地方政府制造债务。

实际上就变成了一个国有资本内部循环制造信用的游戏，同时国有资本完成了对农村的圈地，最终形成的债务会被中央托底（主观上不愿意）。

和上一轮“降准降息降信贷标准、货币化棚改涨价去库存”一模一样的配方，连操作顺序都没变，要是还没懂，就赶紧取关我。

郑州打头阵，马上其他城市就会跟上。

赶紧把手中流动性差的房子卖掉置换，这很有可能是三四线城市最后一波解套的机会，可千万别傻，兄弟们，上呀！

一群局外人说话找不到点上，还在问郑州四环内还有哪些地方能拆？？？这一轮货币化棚改的政策更像是对之前拆迁政策的补救，之后即使要拆迁新的村子，也不会像之前那么大规模了。

图片是复制粘贴的原文。

2013-2019之间四环内拆了大量的城中村，目前这些城中村安置率不到30%。在拆迁合同里，3年内进行安置，每个月的过渡费是一个数字，三年内还没安置，每个月的过渡费翻倍（过渡费可以翻倍的基本存在于2017年及之前拆迁的城中村里）。目前70%还没安置的城中村，过渡费基本都被政府拖欠，累积下来已经是非常庞大的数字了。我家老宅子算是村里的大宅子，截止2022.3，政府欠我家过渡费21个月，去掉零头折合人民币38万，你算算一个月整个郑州城中村的安置费能多出多少？和向上级机构借钱的利息比又怎么样？

郑州政府为什么要推货币化安置，zy为什么不阻止，原因在文件里写的很清楚了，在政府部门或者大型央企工作个几年的都能看懂吧？

通过实施货币化安置，满足动迁群众多元安置需求，缩短群众安置周期，提高安置效率，减少过渡安置费用，集约建设用地，消化存量房源，促进房地产市场健康持续发展。

1、郑州迫切需要缩短群众安置周期：2015、2017年拆迁的那波村子，5-7年过去了，现在有的安置房就打了个地基。之前已经出现sf和闹事了。

2、减少过渡安置费用：合同是村民和政府、开发商联合签署的，毕竟是省会政府没法赖账的。这个经济形势下现在政府没钱，未来也不一定会有钱，但是安置费是随着时间不断增长；借国开的钱给拆迁户，欠的是利息；不还拆迁户，每个月的欠款增长的更多。

3、集约建设用地：郑州未必还想再盖安置房，也许会把土地先卖出去，要么接盘的捏在手里申请补贴，钱左手倒右手；要么另做他用。

4、消化存量房源：有钱了就想办法让拆迁户去买房，消化存量房源。大部分拆迁户没有好的投资渠道，又觉得钱存在银行里总是会花的，换成房子摆在那至少可以放着看几十年，如果之前承诺的安置房换成货币，那批拆迁户对买房还是很热衷的。

5、找你们在三大政策性银行四大总行工作的同学问一下，放水稳增长是不是今年起的基调！郑州这个政策怎么是开倒车，明显是响应。

另外郑州这几年烂尾房多，这个方法也是试图去解决烂尾房问题，烂尾房就是开发商资金被卡在卖不出去的房子里，政府没钱兜底。如果不提倡货币化安置，剩下70%的安置房都存在烂尾房风险，未来烂尾房数量至少是目前5倍以上。改发货币，让拆迁户买房，拆迁户手里的钱不管是流到开发商还是政府，后续会有一部分限制，让资金流到之前停工烂尾的工程里。

说自己要是拆迁户就不买房，存银行吃利息的，sorry，这个群体的财富是从房子上来的，大部分不懂金融，都会自愿的再往房子上花。另外拆迁户懂享受的也很多，郑州改善型住房市场沉寂了那么久，这个就是强心针。

说大部分拆迁户拿到钱就离开郑州的，呵，我家里十几户亲戚都是老郑州人，都是拆迁户，能有魄力和规划离开郑州的只有我一个，还因为我是女孩，拿了户口，自己有个弟弟，我爸妈才会让我在北京定居。

1、一线城市北上广深，北京要户口，其他答主狂推的上广深武汉是南方，北方人没那么多愿意去南方的。

2、天津就业形势也很差，大部分北漂在北京受苦工作，房子买天津，未来面临一系列孩子在天津，自己在北京，或者燕郊通勤的艰难。

对于没有赶上拆迁，或者自己家在郑州混的也不好的人来说，他们觉得拿一笔钱走人多好，反正留郑州是吃苦，离开郑州也是吃苦；但是对于大部分郑州土著来说，留郑州是easy模式，离开是不确定模式或者hard模式，大部分人还是贪图安逸的，99%都不会离开。

我在北京上学7年，留北京的高中同学大概20多个人，央企工作稳定有户口收入不错，朋友圈和起点比大部分北漂好多了，但是我觉得我的生活质量远远没留在郑州的我弟好。

我那些拆迁户亲戚为什么不愿意离开？老郑州人在郑州办事，哪个口都能找个路子，换城市之后，在其他城市的所有关系从头打拼，这个苦有些人不愿意受。再说多少人自己漂到外地之后，要老父亲老母亲跟着漂带孩子，异地医保带来的问题，父母水土不服想回家等等问题，有退路的人何苦把全家搞的苦哈哈？

郑州已死，有事烧纸。郑州市领导都亲口承认了，河南省把洛阳，平顶山，济源，漯河拉进郑州都市圈，就是因为郑州房地产业遇到了困难，原来4接盘侠能力不够，还要加上4个（尤其是洛阳，洛阳河南省第二大城市，购买力不成问题，但在郑州买房的不多，郑州领导急了）才能托住底。

另一个重大的利好是，河南省已经把郑州都市圈由原来的“1+4”扩展到“1+8”，除原有的开封、许昌、焦作、新乡外，另外增加到洛阳、平顶山、漯河、济源等。

河南摊上郑州这个干啥啥不行，吃啥啥不剩的省会真的是到了十辈子霉了。暴发户就是暴发户，除了房地产和富士康，以及省会地位带来的各种“河南分公司”和驻豫机构，郑州还有啥？就连宇通都是一地鸡毛。前段时间发布的全国市值五百强企业总部，河南第二大城市洛阳都有俩，第三大城市南阳都有一个，郑州作为省会，竟然挂零，和南宁，贵阳这俩著名的“房产经济”市一个水平。

郑州都市圈扩容就是为了给郑州接盘才搞的。郑州没有任何带动能力，因为郑州本质上就是个靠省会地位虹吸，发展商贸和房地产的城市，没有能力打造产业链。从郑汴一体化的结果也可以看出来，开封离郑州那么近，郑州把开封带起来了吗？不仅没带起来，还把开封搞的更烂了，除了房价起飞，开封跟十年前有什么区别吗？它连开封一个都带不起来，还有人天真的以为它能带动八个，搞都市圈，不是笑话是什么？

正如郑州市领导认为的那样，所谓郑州都市圈，就是为了卖房。