如何看待2022年2月郑州市大力推行货币化棚改，这将对郑州的房价产生怎样的影响？ 第2页

这就跟吸毒是一个道理。

可能吸毒者还会因为顾虑自己身体强行忍着去戒毒，但如果不是自己的身体，谁又能拒绝再吸一口的诱惑呢？

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先给大家讲下货币化棚改概念。

拆迁大家不陌生，就是为了城市规划拆掉旧小区腾出土地用以规划新的设置。

有的拆完之后盖了新楼，有的拆完之后建了马路，有的拆完之后搞了商品房，方向虽然有大致有差，但流程不算复杂。

但拆迁麻烦就麻烦在了安置问题上。

对老百姓人来讲，拆迁就意味着居住地没有了，即使是政府答应过段时间建好了给新房，老百姓原则上也是不会接受的。

一个原因是安土重迁，另一个则是觉得不经济。

底层比高层好是一方面，而且从被拆到建好需要时间，这期间被拆迁的人需要搬家麻烦不说，租房还不会便宜，正常来说老百姓是没有搬家意愿的，当然如果愿意给的平方多一些，整体就是不一样的。

这种补偿模式就是传统的“棚改”，安置房换旧房。

而另一种模式，就是政府不给安置房了，拆了房子，给拆迁户一大笔钱，让拆迁户自主决定如何使用这波钱。

这就是货币化棚改。

在这里可以考大家一个问题，一种是新房换旧房，一种是直接给钱，大家猜猜政府到底更喜欢那种安置方式呢？

按道理来讲，没有成本的新房换旧房最好，但实际上却是所有地方政府都喜欢直接把钱给到拆迁户，大家都知道为什么吗？

因为把钱到拆迁户，是能创造出需求的。

棚改逻辑大家都清楚，走的不过是以旧换新，当然有更换市容的要求，但也有提振消费的意愿。

对拆迁户来说，房子被扒了，他没有地方住，最好的选择就是买房，当然正常旧房换新房，拆迁户没钱也买不了，所以他们只能租。

但如果是货币化棚改，给的现钱，拆迁户房子一被扒就可以去买房，这就天然创造了需求。

对地方政府而言，旧房换新房，政府赚的是土地差价，不是很多，但如果一次性释放出很多拆迁户需求的话，这些拆迁户的购房需求会在社会形成短时间的供需失衡。

买得人多了，房子就不够用了，那么面临的就只能是涨价。

在货币化棚改模式下，拆迁户的需求维系了房地产的繁荣，带动了房地产价格的上涨，而恰恰房地产又是一个标准“买涨不买跌”的市场，在这种情况下，拆迁户的需求作为小规模杠杆能够成功拉动当地房地产上涨。

逻辑也很清晰：

政府给钱给拆迁户----拆迁户有买房需求----市面上供需出现失衡-----房价上涨-----更多人慕名来买---政府更好卖地

当然代价也很明确。

现在卖的房是透支未来的，因为征掉拆迁户的土地终归能盖出房子的，现在他们拿了钱买了，以后等房子建好的时候就没法买了。

这等于是透支未来的需求，是真正的拆东墙补西墙。

在2015年那波房地产上涨中，货币化棚改贡献了重要的作用。

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如果把房地产市场的救市政策进行分级的话，力度差距是很大的。

房贷利率水平看上去最好，但实际影响不大，除开给到极低的贷款利率外，它是最轻微的刺激政策。

首付比例则次之，因为它实际上改变了上车难度，在零首付情况下，只要人有首付能力，有没有偿还能力都可以上车。

接下来则是两个并驾齐驱的大杀器。

限购政策和货币化棚改。

因为不同于前两者想尽办法的降低门槛，限购政策和货币化棚改是能直接改变供需关系的。

限购政策不用说，现在北京放开限购，所有人都可以买，那么全国上下的有钱人便会蜂拥而至，把北京的房地产抬到天价。

货币化棚改更不必说，在给到货币安置的时候，这就相当于凭空创造了新需求，这也会改变供需，然后带动一波上涨。

供需失衡必然带来价格冲击。

在需求大于供给的状况下，给到市场的反应一定就是涨价。

15年那波的房地产就是如此，在房贷利率下降、首付比例降低、货币化棚改、限购政策四大措施的影响下，房地产市场来了一波涨价去库存，带来了房地产神话。

那么问题来了，为什么郑州要走货币化棚改呢？

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在2015年房地产暴涨之后，在中央的三令五申下，货币化棚改安置实质上已经退出了市场，因为这个政策代价太惨痛了。

天下没有白吃的午餐，货币化棚改释放出来的购房需求实际上是透支未来的。

在拆迁的时候，给到了拆迁户钱，这看起来很好对吗？

但大家忽略了一点是，如果拆迁户拿了自己这块地的补偿款去买了其它地方的房子，那么等到他这个地方的楼房建好的时候，谁又来为这些房子买单呢？

而且要注意，拆迁户给到的房款往往是按底楼层小面积计算的，但他们的土地最终会被高楼层所替代，那么这些由底楼到高楼产生出来的额外库存要怎么消化呢？

实际上，货币化棚改维系的繁荣是有代价的。

这波繁荣过后，等到下一波，房地产市场的库存就会再涨一波，而那个时候在需求已经被压榨了情况下又要怎么办呢？

想要维持这个模式，其实只有一条路。

隔一段时间，来搞一波货币棚改，然后房价还要跟涨，然后继续有人上车。

只要最后没有人愿意上车了，这个模式就崩了，这也就是现在三四线城市所面临的现实惨状了。

被货币棚改造就的虚假繁荣抬高了房价，但终究没有人能接盘。

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看到这里大家会有一个问题，为什么这样搞的代价这么惨痛，还有城市要这样搞呢？

因为大家都在赌不会在自己的手里爆。

货币化棚改最厉害的一点就在于即时效应，代价什么的都在后续，只要我现在能卖出去，我就能吃一波土地财政，我就有钱搞政绩，以后如何管我什么事？

到时候，我可能就调出去了。

我死后，哪怕洪水滔天从来不是一句戏言，而是现实生活的最好反应。

这跟吸毒是一个道理。

可能吸毒者还会因为顾虑自己身体强行忍着去戒毒，但如果不是自己的身体，谁又能拒绝再吸一口的诱惑呢？

忍不了的后果是什么呢？

自然只能是地狱。

就像上次涨价去库存去掉了库存也打掉了人口一般，我总希望这次郑州能从过去吸取教育，但似乎悲剧往往也总是这样：

人类从历史里学到的唯一教训就是人类学不到任何教训

乍一瞅，以为是2015年提的问题，一看问题描述，居然是这个星期的。

货币化棚改是好事，我们要往好处想。

15年开始大规模货币化棚改后，2021年国内生产总值比2014年几乎翻了一番，产业迈向中高端水平，消费对经济增长贡献明显加大，户籍人口城镇化率加快提高。人民生活水平和质量普遍提高，我国现行标准下贫困人口全部实现脱贫，文化事业和文化产业繁荣发展，诞生了例如《原神》、《长津湖》等世界收入前列的文化作品。

谦受益，满招损，谦谦君子，卑以自牧也。虽然已经取得了伟大成就，但我们也要迈步从头越，郑州市率先再次大力推行货币化棚改，是新一轮稳增长，快增长的信号，是再一次取得伟大胜利的号角。

我们要团结在伟大胜利的号角的召唤下，多买房，多消费，多生育，不给上级添麻烦，不给偷懒找借口，万物作焉而不为始，生而不有，为而不恃，功成而弗居，2015年取得的伟大胜利已是过去，2022，我们要为中华民族的再一次崛起而努力奋斗。

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我就拿身边来说事，别的地方也不了解。坐标广东中山，三乡雅居乐开盘12000，现在6千起。港口海伦堡开盘13500，现在8000多。南区碧桂园，开盘14000，现在7000多。石歧华发首府，龙光玖月台，开盘24000左右，现在16000起。马鞍岛的楼盘更夸张，号称深中通道桥头堡，开盘34000，现在22000都可以入手。这就是买一套房还没有交楼，直接亏几十万上百万的真实情况，这就是现实。

首先我们都要搞清楚，房价是怎么支撑的。

大部分城市的房价，都不是由于刚需支撑的。都是被一种炒房的意愿，一种房价永远上涨的预期抬高的。因为觉得一直会上涨，所以买房永远不会亏，有钱就买两套，比其他投资保险。

而事实证明，房价永远上涨只是一个骗局，21年的时候，银行停贷二手房，让人们认识到了一个现实，房产根本不能算是真正的资产，就是一个收割老百姓的手段。相当于是国内最大的一种税收，你们买房了地方就有钱发工资奖金，你们不买就要勒紧裤腰带过日子。大部分人把六个钱包扔进去都是做了贡献，大把挂了四五百天的二手房，连变现都困难。

炒房客是在21年的时候开始溃败的，没有了炒房客，房价完全没有办法支撑下去。大量开发商都打折出售房产，你以为他们是良心发现么，他们是没有办法。因为所有人都知道刚需是买不起的，动不动就七八千的月供，几千块工资连月供都不够。

不降价卖给谁去？开发商连买地的钱都是借来的，不用还吗？

中山本地的刚需，在不借钱凑首付的情况下。大部分手上就有三十多万，很少部分比较好的有四五十万，能拿出六七十万首付的家庭肯定不止一套房（他们贼精绝不可能现在高位上盘）

那降低到两成首付有没有用呢？没用，因为虽然勉强上车了，房价和利率没下来，150万的房子，要多还银行20万左右的利息，不要说20万，普通人赚两万块钱都很难。虽然每个月月供再多一千多，但这三十年千万别失业，不然那几百万法拍房会有你的一份。

所以郑州推行棚改不是为了涨价，是为了防崩盘，到处是天量库存。

棚改都是拆的本地人的房子，本地人谁家缺房子，本地人谁家一块地没有几百平方。棚改了他们能大量买房，然后排队交房产税？

所以真正要做的，是降地价，降房价，降利息。

要不学嘉庆杀和珅抄家，每个地方抓几个打老虎，几百套房子的房叔房姐查一查，贪款入国库。来钱比搞棚改快多了呀。

你说80后90后已经套上了枷锁，都没有人口了，再吸一口，00后能跟你玩下去么？

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反正各地陆续开始救市了，2008、2012、2015都救过，15年最狠08年其次12年其实还好。

2015年是利率降100多个bp，配合解除限购限售，配合贷款首付比例降低，配合棚改货币化。目前南昌借人才政策把限购放的非常松，大专学历随便提供个租房证明就能买房。广州苏州等多地贷款利率猛降。传出人行上海分行在会议上要求各家房贷余额必须增长。

这玩意一旦方向确定了，无论是放松，还是打压，肯定都是要见到效果为止，一副药不够就再加一副。只有那些不限购限贷，已经2成首付，利率已经低到lpr，但楼市还不行的中小城市才无药可救。什么时候我们的一二线城市，像发达国家一样2成或者1成首付零首付，贷款利率1-2%，还不涨什么时候才算到头，否则政策空间还大。

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建议其他各省份城市抓紧时间跟上，老爷们的资产能不能再翻一倍，就看你们的了。

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  huo-yu-yue-yu-feng-63 网友的相关建议: 
      

有人说这是在吸毒，其实还是有区别的。

15年搞这套，大家没拎清楚，是被哄着买。而现在搞这套，大家都门清他们是些什么妖魔鬼怪了，玩的是什么把戏了，大家都不愿意买。

但又能怎样呢，你不买，房价还是会推高，代价最终还是你来出，很多人没办法，只能主动把铁链往脖子上套，那这他们的政绩也就有了，升官发财，岂不美哉。过两年一调走，雷爆了，烂账了，弹簧压断了，与我何干，相信后来人的智慧。

官话说得再好听，土匪就是土匪。

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预防小儿麻痹症的 糖丸！

太好吃了！当时幼儿园的小朋友们排队吃药，我一边乖乖站队一边奇怪为啥没人哭，后来到我了，吃了一颗，哇(๑ŐдŐ)b！好好吃！

当年年少无知的我还以为从此一天吃一颗……然后希望破灭……>_<

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  yang-lei-96-72 网友的相关建议: 
      

wait...這個地方不是割讓給蘇聯了嗎？現在屬於俄羅斯啊。

說話確實硬氣，一般來說俄羅斯也不會去打芬蘭，但是上趕著當小醜這不好吧...

還有，蘇芬戰爭主力不是烏克蘭人？

不會忘了和蘇聯簽的協議內容了吧？主動撕毀協議，美國也不會當你是正常人啊...要是俄羅斯先背刺也就算了，主動搞事情是瘋了？就不能悶聲發大財？

當領導人不用學歷史和地理？

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