成都第一季度土拍价明显上涨，请问会带动二手房价上涨吗？ 第1页

不会，因为政府只想大家买新房，而不是二手房。只有买新房才能带动土地出让，带动税收和就业，二手房除了利好中介和炒房客政府基本上没有获利。

成都是一个神奇的地方，极其复杂的限购政策和二手房价格高于新房，这种状态的维持在于房地产供不应求和房价预期快速上升趋势时期，这个时候由于恐慌大家买不到新房选择去购买二手房。

但目前这种市场行情之下预期价格不会快速上涨，只要新房的价格加上等待交房这段时间的租金低于二手房，更多的人就会选择等新房。

而成都政府未来新房销售还有不少牌可以用，比如说对新房放开限购政策，二手房贷款限制等，目前来看成都政府手中的牌还很多，远没有到达郑州、哈尔滨那种恐慌的地步。

中国的房地产市场不是自由市场，政府一方面握有土地，另一方面又有各种政策工具可以调整房价，而政府政策的制定很难从有利于购房者角度考虑，而是从自身利益最大化的角度，如何能使手中的土地升值就怎么制定政策，这是一个道德悖论。

可以说2015年以后政策导致的涨价去库存，房地产价格飙涨导致人口增长断崖式下降，消费内需持续疲软，房地产这几年赚的都是断子绝孙钱。于是2020年以来，大家看到政府为了提振消费，扩大生育，开始出台一些“房住不炒”政策，并在经济下行的恶劣环境中多次强调“不以房地产作为短期经济刺激的手段”。但进入2022年2月份以来，多个城市又出台促进房地产业的多重政策，中央也不再喊话控制风险，房地产的第四个春天似乎就要来了。

大家注意，永远不要错估政府的智慧和能力，房地产的悖论使得政府永远无法摆脱道德陷阱，过去十几年的经验证明，政府提出的所有的房地产调控政策，无论说得多么有利于居民，实际最终都是有利于地价和地产商的，不是政府的“智慧”和“能力”不足，恰恰是政府的智慧和能力很高，才会导致现在的结局。所以如果你想问住房需求、消费主力、生育人群都是年轻人，房价这样涨难道真的不要消费和人口了吗，那请你想一想是不是所有两会提案促人口政策的，都是想方设法鼓励中年人生三胎？是不是鼓励老有所养老有所依，鼓励老年人消费？年轻人买房，中年人生孩子，老年人花钱，中国已经进入这个经济模式了。

大家可以回过头来看这几年供五原的收入增长了多少，是不是在土地财政的刺激下，政府开支才变得如此庞大，去年土拍流拍的很多，还有一些是政府平台为了托底拍走的，这些没能形成政府收入，准备合适的时间再倒卖的，去年年初做预算的时候，政府是没有预料到下半年财政非常吃紧的，今年中央又喊出要大家过紧日子，如果你是各级领导中的某一个级别，打死你也不愿意过紧日子，土地，无论如何都得卖出去，所以今年成都土拍，土地价格在降，但指导房屋售价在涨，就是给地产商让利，让他们来拍地。如果地产商还犹豫，怕1-2年的建设销售周期后，按指导价卖不出去怎么办，那政府有的是方法把年轻人赶到新房市场去，全面禁止二手房成交也不是不行，反正就是一个政策市场。

新房价格上涨，带动整个二手房市场上涨，这很有当年降价去库存的味道，至于二手房能不能涨，其实就是一个时间差，首先就是政府手里的地其实已经不多了，尤其是主城五区和高新区，已经没多少地了，后面攒着慢慢卖，即使房价出了问题，因为供应量少，到时候地也不会少卖多少钱，反而是天府新区和东部新区，存量土地还很多，而且剩余的存量土地位置更偏远；其次是政府的收入模式转变是迟早的事，征收房产税虽然今年的政府工作报告没再提，但是就这几年，等政府手里的大头土地卖完了，也就该征房产税了；第三是三胎政策作用有限，顶多一两年，中年人的生育难度本来就大，再拖个一两年三胎也生不出来了，最后还是要靠年轻人生孩子，如果一两年内年轻人的生育意愿还是这么低的话，再这么撑房价，那政府就真的是不智慧了；第四是消费市场，房地产带动的行业很多，这些行业本身也是消费市场的一部分，所以保持房地产有交易，不管是新房还是二手房，都能促进建材、装修、家具、家电等行业，而过高的房价最终可能导致需求破坏，即大家都不买房了，租房，就不买家具家电，什么都不买了，这肯定又是政府不想看到的，所以当新房市场到了需求极限，再鼓励进行二手房交易是可能的。

所以短期看土拍的房屋指导价上涨，得结合土地价格下降来看，目前绝大部分土地都给了地产商1.2万元的空间，大体上地价卖13000的，房价就指导到25000，而小高层的房建成本就是1800~2000一平米，去掉财务费、管理费、销售费、税等，地产商在成都拿地，如果能按指导价把房子卖出去，赚6000还是差不多的，净利润率可以达到25%，在全国行情惨淡的情况下，这个利润有吸引力，但如果2年后到了卖房周期，能不能卖到指导价，就很难说了，总之，政府在让利，鼓励地产商主动拿地，对地产商来说比去年友好，而且地产商手里的房子有折让空间，销售手段会多一些。

短期内二手房的部分房东可能会提高挂牌价，这是肯定的，但是这在接下来的时间里，会明显再拉长二手房的成交周期，因为一些之前觉得二手房不好卖的房东这时候也会把房子挂出来再试试，坦率的讲，成都不缺二手房，房屋空置率并不低。

中期看市场表现，目前成都的韭菜长得不好，而且政府的引导方向还是新房市场，二手房的政策不会很友好，所以即使二手房挂牌价上去了，实际成交价也很难上的去，因为相比于新房，二手房市场反而更自由一些，都是房东与购房者之间的单独博弈，而成都的二手房存量远大于购房者，除非信贷大放水，否则二手房价上涨的机会不大。

长期看二手房的价格取决于政府什么时候转变收入模式，去年政府靠卖地赚了1800亿，还有轨道集团等低价拿地高价卖房的还有几百亿的利润，如此高的土地财政依赖率降房价是不现实的，但二手房影响新房那也是政府坚决不答应的。凡是二手房限售厉害的地方，都是重灾区，就像天府新区，大量的房子都是5年限售，现在二手房一房难求，大家都去抢新房，二手房的预期价格非常高，但是5年后，这些房子大量上市的时候，就是潮退了才知道谁在裸泳。大量的中介喊出现在投入300万，5年以后换回600万是不现实的，现在成都二手房价格集中在100~200万，5年以后不可能有那么多人出得起600万买二手房，甚至300万都出不起，而且等到这些二手房上市的时候，天府新区应该还没开发完，这么多人都去买二手房，符合政府的利益吗，到时候新房价格很有可能低于二手房，导致二手房长期的有价无市。

中国的城市化率已经非常高了，现在这一波是最后一波，如果这一波能持续5年，房地产对全社会其他资源的挤压，会从生育、消费、科技创新等层面，把中华民族的未来都卖了。

补充一点，能促使政策偏向的是消费市场，主要看美国的情况，在新冠流行结束后，国内制造业可能面临一波过剩，如果国内消费市场还没有改观，会很麻烦。至于人口，目前的问题不是下降而是下降太快，但是下降是必然的，政策的制定从来没有考虑过人口长期维持增长，而是人口缩减到适当规模，而在这个过程中，我们中的一些人必然无法留下后代，从宏观上看，用住房来进行筛选也是符合政策导向的，所以这些年政策方向才一直是鼓励二胎和三胎，从来不鼓励结婚和初胎，毕竟还在为生存苦恼的人没有资格留下后代。

直接说结论：会。

今年各大城市都图穷匕见了。

降首付、降利率、放松限购、放松土拍层出不穷。郑州甚至重新祭出货币化棚改。

目的只有一个：

高情商说法稳增长

中情商说法维持土地财政

低情商说法炒房。

毫无疑问，今年所有城市都会炒房，只是能炒起来多少的区别。

基本面好的城市，比如成都，稍微放松就会暴涨。

基本面差的城市，小宽松刺激不动的，宽松政策会越来越激进。直到房价涨起来为止。