融创、佳兆业等 10 家房企停牌，延迟刊发 2021 年报，这可能会带来哪些影响？ 第1页

生病了总归是要住院。

这个消息最大的意义就是这个病有医院、有医生，

治不治得好放在一边，有人管总比没人管好。

这10家公司除了融创刚好4月1日债券违约，其他几家早就躺平了，发不出财务报表也是算意料之中吧。

行业龙头的财务报表是利润腰斩，净现金流缩减90%，其他小弟的财务报表可以想象有多差吧。

发不出来财务报表原因在于两点：

第一、利润太低，甚至亏损；

第二、净现金流消耗殆尽，处于破产边缘。

基于以上两点一旦发出财务报表会导致股价暴跌，然后引发股东质押的股票低于预警线，需要补充质押物（显然是没有或者不愿意）

这种情况下海不如不发出来报表申请停牌，反正告诉外界要暴雷了，至于雷多大，你们自己想象。

对地产行业本身来说，不算什么问题。

目前地产行业的大问题就是债务导致的生死问题，房地产市场销售不振、融资渠道不顺，给现金流造成了巨大的压力。

而现金流出问题：

• 交房出现风险，消费者就更不敢买房子了，于是销售更不振；
• 出现违约，金融机构就更不敢借钱了。

恶性循环。

榜上的这些家不是现在才发现有问题，而是去年的时候行业内部拉单子就知道会有问题。

要说原因，怪不得别人，还是这些公司自己赌性太强。

特别是2018年三条红线之后，有些公司顶着政策继续冒进，2021年初，还有人高价拿地，赌放松。

结果去年并没有等来预期中的放松，所以最近半年发生的事情只不过是在预期推演之内的结果。

如果大家去翻一下下半年某大新闻热炒那会儿的相关报道，已经把可能出问题的几家公司都列出来了，这10家公司几乎都榜上有名。

延迟刊发2021年年报，对行业现状没什么影响，这就是把已经知道的谜底揭晓而已。

对股市来说，反而这一波反弹这些出问题的公司反弹都挺猛。

（大家可以比较一些最近2周国有龙头地产公司反弹服务和上面这些反弹幅度）

这就是市场预期的问题了，资本市场有这么几个观点：

• 今年大环境不好，房地产会放松一些——哎你看，好几个城市都出政策了对吧；
• 小型民企不好说，但是有些大型民企，倒了会麻烦比较大，还是会“救”——这确实是一些投资者的心态；
• 地产跌太多了——没错，股票市场很多人就是纯看幅度和技术。

所以往后看，市场的博弈还会加剧，就是都在预期地产市场会不会持续放松，会不会真的让公司倒。

我的观点是地产这个行业和互联网不一样，互联网一家公司倒了，一个细分领域就没了。

地产行业只要保证交房、供应商回款、金融机构不被波及，公司倒几个问题不大，事实上几家大型企业已经在制定方案看如果承接这些资产了——当然，这会非常花时间。

对地产股来说，要么就是龙头型大国企，要么就是虽然是民企，但是财报和业务扎实。

就反弹幅度来说，那些被认为会暴雷但是最后活下来的肯定最猛——但，压中的难度实在太高了。

以上，供参考

同样的收入下滑幅度

香港上市的房地产股跌去八成九成

A股只跌两三成

房地产危机来了，考验ZF定力的时候到了。不要棚改！不要棚改！不要棚改！

1.这几家公司停牌，发不出来财报，是正常的。

多数是踩了两三条红线的公司，大家都知道他们有问题。

融创前几天就说了停牌，广东ZF去年就拉着奥园佳兆业和当地国企沟通减债问题。

2.2021年房企惨，2022年更惨，各大公司销售同比大幅降低。卖菜老太太都知道现在不买房。

3.ZF为了卖房子，操碎了心。降首付，降利率

一二月居民短债和中长期债同比降低，十年来首次。老百姓没钱了！

居民负债率早就超过了60%！杠杆加不动了。

4.恒大和融创，都把生死线放在了6月。

房企们每一点资产都抵押出去了，现在就是勉强维持，连减价卖资产都不行，唯恐引起资产定价减值，直接债务抵押品不足了。

大家在赌，赌ZF会推出棚改2.0，那么大家就全活了。

但身为老百姓，还是希望不要再棚改了，房价太高，再涨就是次级贷的不归路。

5.救一个恒大已经左支右绌，现在来这么多，必然不能全救。

有的雷，就让他有序爆掉。不可能全兜底。

为了部署房地产软着陆，ZF出了三招

a三条红线去杠杆

b资金监管保交付

c国企收购债务

考虑到2020年起房款就进管理账户了，保交付的钱大面上还能稳住。

但是设计院，内外部融资借债，商票之类就很难讲了。

不要说还有大片失业的地产员工，大大增加了今年的就业压力。

艰难的一年。

不意外，股市也只是投资的一环，而任何环节的收益最终都要靠国内后来者的储蓄和负债能力维持，投资是债务向中下层传递的中间传导者，算了帐发现这几年根本不划算，中间人都不愿意当了，从投资角度来看，谁现在投资谁就是击鼓传花的最后一棒。而刚需这几年疫情冲击下收入预期并不乐观，人们负债的意愿非常依赖对未来的收入预期，现在谁还敢不顾风险试探负债极限呢？一个失业房财两空。

所有环节都把盈利压在后城镇化农村群体和年轻刚需身上，怎么可能持续呢？关键是这几年后来着交了钱也不一定拿得到房子，钱被拿去金融市场分红或者堵其他的窟窿，越来越不像经济问题了，再这么搞下去，疫情再反反复复，可能就是社会矛盾问题了。

里面可能很多牌子听都没听过，大家往往只能看到房地产行业头部。

这还只是停牌，更多的地方是延迟交房和烂尾。从市场角度看只是市场正常行为，中小玩家开始出清，国资入场托底兼并完成少数玩家的垄断，估计不少人已经等着适时抄底头部了。

其实停不停牌都没啥影响，这几个房企雷都爆了。今年以普华永道为首的事务所都不敢给暴雷房企出年报了，反正两边不讨好还要担责。于是在3月底普华永道公告要退出地产审计行业，今年做到一半的审计不做了。

按照证券法，上市公司在4.30之前必须披露年报，否则必须说明原因。所以现在趁着更换事务所的机会停牌是企业的最优解。

而审计这个活不是一个月能搞定的。按照财政部颁布的制度，前任注册会计师要和下一任沟通，而下一任如果认为前任的工作不满意，那就要回去补充前任的工作，最艰难的则是2021.12.31的盘点工作。地产的监盘还算好做，但应收应付账款的函证和货币资金的函证就特别艰苦了。干脆把锅全部推给工作流程。

这可能是会计师事务所近三四十年面临的最艰难局面。

事务所过度追求收益与风险平衡的小心思，也会逐渐为人所知。

可能新一轮的审计监管风暴要来临了！

今年四大密集辞任香港上市地产公司审计师，比如普华永道辞任了世茂、宝龙、融信、合生创展；比如德勤辞任了中国奥园。不同的是：中国奥园、合生创展，都是在1月份就解约的。而融信、宝龙、世茂，就这一周的事。

我找了24日与25日宝龙地产与世茂地产的公告，写得非常有内涵。我帮大家翻译一下。（香港上市公司以英文公告为准，这两份公告的繁体版翻译得有问题，我就不贴了。）

宝龙地产

普华永道辞任的三点理由：1、我们已取得你们集团子公司某两笔存款的银行询证函，但我们不信；请你们进一步确认澄清，并与审计委员会进行讨论；

2、我们所要求提供的进一步资料以及银行账户与其他科目余额的询证事宜都进展得不及预期，我们准备做些替代性工作；当然，不及预期都是疫情的锅，我们理解；

3、因为需要做上面两点的额外工作，时间太紧了，加上疫情影响，我们实在没法合理预计什么时候才能完成所有年审审计工作。

世茂地产

普华永道辞任的三点理由：

1、要求提供关于涉及本集团合营企业与联营企业若干信托贷款安排的资料；

2、世茂已经在审阅这些安排的相关资料了；

3、我们要求世茂在3月24日前提供，但世茂没做到；当然，又是疫情的锅；所以我们还实在没办法预计什么时候才能完成所有年审审计工作；

我也跟大家分享三点看法：

一、恒大物业殃及池鱼；

四大在续接地产商21年审计业务的时候，肯定是有过风险评估程序的；

有些地产商问题大些的，四大早就辞职了；

比如1月份的奥园与合生创展。

我猜测，宝龙地产是直接受到3月21日恒大物业134亿存款突然被银行强制执行的影响的。（详细分析可转下面链接）

恒大物业134亿存款跑了？

所以才会这么突然，都到3月底了，普华才辞任宝龙地产。

而且辞任信也写得很清楚：“我们收到了银行询证函，但仍需要管理层的进一步澄清”。普华的言下之意，就是我们不相信银行询证函（当然，也有可能是银行询证函的回函内容真有奇怪的地方）。

以前，四大是信任银行询证函回函的。是做为直接且强有力的证据的。

但恒大物业一事，很可能导致以后香港监管机构这样问：“恒大物业的事情没有令你们产生警惕，并使用职业怀疑态度进一步询问管理层吗？你们有做什么进一步工作吗？”

这有可能是普华在辞任宝龙地产，信中所述各种“进一步”的来源。

二、各种金融安排背后的真实情况难于摸清；地产行业涉及到的各种金融安排是非常复杂的。

有通过信托贷款融资的；有通过项目公司股权投资再做回购的；有通过理财公司将应收账款售出做融资的；

这些金融安排是放表内还是表外？

如果是放表外，何时可能需要补充披露，又何时可能会体现在表内；如果是放表内，放权益还是负债也是一个问题；

比如世茂集团，2021年12月31日至2022年6月30日，非控股权益从645亿增加到723亿，增加了78亿；而归属于母公司股东权益则从880亿增加到906亿，增加了26亿；感觉钱都被少数股东赚走了。奇怪吧。

以会计师每年这么紧凑的审计时间，能否将母公司以及数量庞大的子公司的各种金融安排完全搞清楚吗？很难。更多还是基于管理层的先行判断基础上。

三、本身还是风险与收益的平衡。

四大宣传的企业文化就是要求底下同事对经手的每一个项目每一张底稿要认真负责，审计程序要做到位。

但实际上在大合伙人层面，是综合来看一个项目的风险与收益是否平衡的。

在接手一个项目前，以这些大合伙人平均长达25年以上的审计经验，他们对项目造假可能性及主要风险所在都是一清二楚的。

但要不要接呢？还是看审计费用多少。收益高些的项目，风险大一些也是可以接受的，反正可以做几年就自己辞掉。而要求同事做足设计的审计程序，也是为了万一被查，有据可辨。

实际情况是，到目前为止，真因为审计不到位被惩罚的所或个人，很少。

而现在，四大辞任地产公司，正是因为风险显著高于收益了。

只能赶紧辞任为妙。

四、这可能是会计师事务所近三四十年面临的最艰难局面。

这么多家房企密集停牌，延迟刊发 2021 年报。

所有人都会问一个问题：去年的审计报告，你们咋没揭露风险呢？

你们咋没对房企的持续经营能力提出哪怕那么一点点质疑或保留意见呢？

审计工作真的做足了吗？

事务所过度追求收益与风险平衡的小心思，将会逐渐为人所知。

可能新一轮的审计监管风暴要来临了！