如何看待2021年上半年全国新房销售再创新高? 第1页

“2021年1-6月，商品房销售面积88635万平方米，同比增长27.7%；比2019年1-6月增长17.0%，两年平均增长8.1%。商品房销售额92931亿元，增长38.9%；比2019年1-6月增长31.4%，两年平均增长14.7%。商品房每平米均价已经达到10485元。”

其实量倒还好，如果平均一套100平方米，那么就是半年卖了886万套，全年算1750万吧。我查了一下二手房交易是7.3万亿（这是全年的），粗糙的推算是大概一二手房加起来不到3000万。

美国一年的所有房子（新房和二手房）销售记录是2020年的650万(2021年会是创纪录的710万）。考虑到中国比美国人口多4倍，这个交易量其实还好。只是我非常震惊的发现原来中国的二手房交易占比这么低，也就总交易量的30%不到。

ps：这个反应了另外一个为什么政府要卖新房，如果新房交易量下降到别的国家那个比例，建筑行业会萎缩的更厉害。

但是均价10485元属实不低了，美国房地产2020年的均价是尺价123美元，折合8500人民币/平米。当然，美国买卖的房子里面很大比例是二手房，但就算放在亚洲，芭提雅这样人均1万美元GDP的海边养老度假地，开发商专门盖出来宰老外的小户型投资房也就1万人民币/平还是精装修。

限制二手房以提高新房销量，逻辑很荒唐，因为买了新房新房就变成二手房。为了住？这个价钱就为了超前消费？那还真不如住酒店。

房价这三年内还有最后一波，北京顶部可能超过四十万一平米，然后就是壮观的彻底的崩盘。

除非有一种投资比房地产更有利润，散户也可以参与进去的，否则大家都会猛烈地买房。各种限购都无所谓，房地产反正是刚需，一定有人会跟。

国人对房地产的看法就是房地产永远的神，进场不吃亏，反正永远涨，永远保值，不会跌。其他实业没法赚钱，放到房地产里面最好。这就是为什么国家要搞科技立国的政策，如果实业不但可以赚钱，还可以去收割国外的资产，那钱就会流到房地产以外的地方去。

二手房交易虽然做出了限制，但是深房理仍然可以玩点不一样的东西。要么就把新兴产业分到非一线城市去，让更多的地方创造更多就业岗位，把那些幻想着在大城市可以卷赢的人的幻想打破，让更多人去其他地方，稀释目前的内卷。要么就是新的科技革命来临，多的是投资项目，大家不用再把多出来的钱扔进房地产。或者很多岗位可以远程办公，大家在家上班，不去大城市卷，房地产就失去了持续上涨的意义。

如果新能源车搞得起来，并且可以把国外市场给抢了，那么喜欢买房子的那一部分人就会把钱扔过去，坐等分红。这个还差得远。

以目前的情况继续下去，房价又不能跌，迟早可以演变成全国20%甚至更低比例的富裕阶层拥有全国80%的房产，一个特大号的香港向我们走来。已经有人说了，深圳就是香港，香港就是深圳。房地产又不给跌，你说有啥办法。

纸面富贵下锁盘，其实是大家都高兴的一种情况。

老房主高兴，新上车的高兴，一二手房价格倒挂让正准备上车的也高兴，卖地的也高兴，金融系统落实防炒防风险也高兴。

其他方式就不太能让所有方面高兴了。

至于有人说上不了车的，其实车总是能上的，无非是城市和面积而已。

大家都高兴的事，你说能不发生么。

唯一要注意的就是新房供应量和刚需标准了，如果变成一堆社保狂魔大爷大妈横扫年轻刚需就尴尬了。

比如 @霍华德 大佬贴出来的深圳打分规则（根据评论，深圳似乎有20分社保总上限，那还好，故删除）。

但上海还没听说堵住这个口子。

看看上海的规则——

18年社保名下无房（5年内无购房记录，只是把房转给已出户的成年孩子）有户口大爷大妈=10+10+20+20+21.6=81.6分

5年社保单身有户口无房刚需青年=0+10+2

0+20+6=56分

5年社保双户口无房年轻刚需夫妻=10+10+

20+20+6=66分

（上海社保动态分是每个月0.1-0.24分，反正无论是多少，都是大爷大妈优势）

大爷大妈，yyds！

这种套路不难想，关键是堵不堵。

你说的没错，国家现在各种限制二手房政策，就是要把需求引导去购买新房。因为只有新房才能创造更高的土地财政，而土地财政已经超越制造业，成为财政收入的最大支柱。距离“中国制造2025”只剩4年，正值产业升级用钱之际，不搞土地财政怎么办。

在2020年底，我就多次预测过“房地产贷款红线”“二手房指导价”“二手房停贷”，甚至还在2020年年中还在有关上海买房的问题里劝大家要小心学区房。当时很多人都觉得这是暴论在评论区反对，但最后也都逐个应验。

2018年中国政府网站刊登一篇叫做《让房地产回归“住人”的商品属性》的文章，虽然这篇文章内容主要在讲农村宅基地，但这也给我们一个疑问，如果城市商品房回归“住人”的商品属性会怎样，假设买房从投资变成消费又如何。

绝大部分商品都是新的比旧的贵，可住房有两个很关键的因素：地段和配套，在交易时还要受金融杠杆影响。现今国内城市化热潮已基本接近尾声，大部分城市建设已经定型，如果城区二手房还享受比郊区新房更好的学区配套，在住房贷款上也同新房政策一样，那新房销售自然要被二手房分流，非常不利于后城市化时代土地财政持续增长。

另外，单单住房信贷增长过快也容易造成资产泡沫，对其他产业的发展构成严重挤压。可土地又是最大财政收入来源，既不能让住房信贷增长过快，还要维持土地财政正常运行，那只能先把二手房市场调冷。最近的“二手房指导价”“二手房停贷”“学区房整顿”等政策并不孤立，其目的也都只有一个：需求引导去购买新房，夯实土地财政。

实际上，新中国正式全面推行商品房模式至今也不过20年，很多人误以为只要买套房就可以传给子孙后代保证荣华富贵。我们应该想想，随着老龄化少子化的到来，城市化进程趋近天花板，如果已经没有新土地可供开发的市中心里房东们还可以坐地起价，那政府又怎么盖新房维持土地财政？

因此我们会逐渐看到：房龄较大的二手房交易将可能无法申请房贷，或给二手房根据楼龄提高首付比例；二手房较多的成熟片区市政建设放缓，降低这些片区的配套水平，甚至直接对这些片区进行严格限购限售；而新房较多的片全加强配套建设，限购限售宽松，新房房贷不受限制甚至降低首付比例。总之只要新房的购置首付压力，政策限制以及配套设施总能优于二手房，新房市场的交易活跃度就能维持。

在土地公有制背景下，如果二手房交易被压制，二手房房东对出让价格的预期自然也会降低。这样便可以让政府更以城市更新的名义，用更低的成本拆除二手房，建成新房卖高价。假设有套20年楼龄的二手房无法申请住房贷款，购房者只能全款购买，市场售价在500万；而如果变成可以申请2成首付房贷的新房，市场售价则可以达到800万。那政府是不是可以让开发商花500万拆迁安置，然后给开发商留100万，收200万土地财政呢？最近上海北外滩搞拆迁就是这种模式。当城市化浪潮过去，城市构架基本定型，这种城市更新收差价模式也会逐渐成为土地财政的新模式，至少再维持10年也不难。到时候新城变旧城，旧城改新城，只要政府掌握银行和规划权，板块轮动从此往复矣。

有人以为老龄化少子化时代到来，城市化趋于尾声，土地财政模式就难以为继。但其实谁也没承诺过二手房可自由交易，大楼龄住房还能申请高比例按揭贷款。如果买套房子就能对抗货币宽松，就能上车躺平随便传给子孙后代，那国家怎么进步。「刚还完30年房贷，房子变老配套陈旧逐渐XX窟化，卖掉换不来半套新房，想要追求居住品质就只能从头再来」本来就是西方城市先进经验。难不成还有人相信自家33层电梯楼能够像外滩建筑群那样穿越世纪可以永恒。

不要对新房销量再创新高感到惊讶，未来一定还会屡创新高。没有需求，那我们就创造需求，请相信随着中国经济的腾飞，中国住房市场依旧是汪洋大海。商品房的本质是商品，商品就有折旧，购买商品是消费，消费总归要升级嘛。