2017年下半年，到底该不该买房，买哪？ 第1页

影响房价因素众多，大家该讨论的都讨论过了。政府层面，开发商层面，家庭层面，回顾过去的有，展望未来的有，有干货，有谬论（政府绝对不允许房价下跌的所以买……）。

其实该不该买，真的要结合自身的经济实力能力来看。在我的观点中，越穷越应该买，因为穷人对户口的附加值的需求更大。越富越不该买，在有一套自住房的情况下（一般来说都称为富人了一套房还是有的哈），房屋在当前绝对不是一个好的投资渠道。而且所谓的学区房附加值，好地段附加值绝对已经用你的钞票覆盖了，并没有因此多得到什么。另一方面，每个人的需求不同，是自己快活还是为了下一代，是热爱漂泊还是喜欢安安稳稳，真的无法一概而论。

比如:

家庭年薪六十万的夫妇在北京贷款买了房(自住本来无房，外来人口，在北京属于中高收入），四百万首付八百万的房子。十万均价。小孩可以享受一个不错的学区。未来此房可升值然而并不能买卖。（比如，海淀中关村附近）。二十年还款月均两万八。四百万首付家里出。每月有两万二的收入可以用来装修，养宝宝，等等……二十年后吃光用光，得一套价值可能很高的老房子。

另一边家庭年薪六十万的夫妇在北京租房。八十个平方。九千左右。（比如海淀的八一小学附近。其实还能租得更好不看重学区的话）房租相当于月收入的六分之一。小学就读北京的国际学校，比如Bsb。学费二十万一年，高中后出国留学。四百万原首付可以一年有二十万的利息（银行协议长期存款。就不说什么理财了），可以支付学费。二十年后假设这对夫妇不理财，每月一样吃光用光。这里假设房租一直占夫妇收入的八分之一（因为房租涨人的工资不随工龄等涨是不现实的，高端人才的收入涨幅肯定要快于房租上涨速度，低端人力资源则可能追不上）。那么他们过了二十年潇洒而且子女同样潇洒的，相当于现在每月四万元的生活。

二十年后有四百万，可能四百万已经不值钱了。二十年后买房那对夫妇有一套又过了二十年的房子。感觉有点要塌。

我说那时候房子就一定值钱？

91年东京的房价。对比91年一日元的实际购买力。

再看看现在。兄弟，没有什么是绝对的。这个世界变量太多，我只知道生活好不好你下一顿饭就能感觉到。

最后说一句

有一件事情

zf赚了钱。

开发商赚了钱。

银行赚了钱。

你也……赚到了钱。

每个人都赚到了钱。

可能么？

那最有可能是哪个环节的人以为自己赚了钱实际上在卖血呢？

100多赞和50多条评论是我没想到的，诚惶诚恐、诚惶诚恐啊！不然也不能匿名回答~

诚惶诚恐x3的看了大家的评论，想再次表达一下我的观点。

1.上海车牌真的只是个例子而已

从来都没去过上海的东北银，真的不知道上海车牌还有政府回收这么一说。

2.我的观点源于我的一次购房经历

（背景如下）16年，部门领导有一次跟我闲聊房产，说到同学所在政府部门近期有一次团购房活动，带装修，大品牌。。。。。

我耳朵马上竖起来，手里闲置15万左右，原本就是想投资点东西，房子当然是首选，这种机会一定得留意。就让领导问他同学，说可以把我加进去参加团购。楼盘情况不错，万科某楼盘3期项目，带精装修，35层高密度，均价预计6500元。该区域我早就认为是价值洼地，一直手痒痒，当天就下定金了。

我买房很快的（穷人里），15年买第二套房的时候几乎就是一天内把老爸老妈的老房子挂出，借钱，下定。那套房子在我市二环，新盘，二环唯一4层楼高的电梯洋房，买的3楼 88平，当时7600买的。

说回万科这套房子，得到消息的当天中午就去看了样板间，“四环外，精装修、干湿分离、带新风系统、万科品牌”觉得不错，让老婆来看下，就这样下定了。 6月份选号，现场2000人，我抽到11号，选了个20层100平的，6533一平米。假证离婚，20%首付+2万多杂费，贷了52万，4.17左右的商业贷款，月供2533，2年期房。

过了1年，这个楼盘标价8500元一平米。

观点就在知道这个最新价格时产生，老婆认为房子涨到8500元，就等于我们的投资赚了20万元，1年时间，15万贷款，撬动20万增长。当然还有一年3万的贷款，+2万杂费（会逐渐稀释），这些因素先不考虑进去。

我却不赞同，我认为是少花了20万而非赚到20万，因为期房+产权期不能交易（当然是理论上的），商品暂时没有流通价值，却有标定价值。无法流通的资产不能等同于标定资产。由此想到，如果房产市场一旦限制流通，或因为价格过高形成断层，失去了流通性，我们就不能把市场价格认为你房产的增长幅度。

而你房子一旦陷入流通不能的境地（比如小产权房，或政策限制），那么房子的其他属性就突显出来，我们这时就要认真考虑房子的第二价值属性“出租价值”，也就是租售比的问题。

当你发现1000万的钱放在理财（假设5%）一年是50万的收益，而出租一年25万，你就会发现，当流通不能发生时，你的房子的价值是从 500万的第二属性价值——1000万的第一属性价值之间这么个价格，而不是500万也不是1000万。

当然我这种说法有很多漏洞，但只是举例说明，限制流通的巨大伤害，以及房屋出租价格现在应该是我们投资房产的重要参考！！！

另外：卖老爸老妈的老房子后，我马上把刚装修好的一环新装修好的新房给他们俩了！我从没贷款变成现在的负债90万的人了。

----------------------------------------隔，7.25更新-------------------------

买房会越来越像上海汽车牌照，这个小东西已经从当年的100元涨到现在的8万多元，最重要是无法出售，但是你能赚到79900元吗？不能！因为这个东西卖不出去，但是你能说没赚到79900元吗？也不能，因为如果当初不买，到现在才买，将真金白银的多花79900元。将来的房地产将成为像车牌一样，一部分人庆幸少花了XXX万，一部分犹豫要不要选择其他出行方式（公租房（不讨论公租房的合理性，只当是一种方式）、出租、合买。。。。），所以房子的价值这时就是字面上的价值，真正赚到的只能是政府。

房子的市盈率是多少？

市盈率是股市的一个基础的考察指标，虽说A股属于投机，而且信息黑幕太多，通常情况下是不会去关注市盈率的，但是如果是理论研究，那还是很有用的。静态市盈率简称PE，其基础含义是，在一个考察期（通常为12个月的时间）内，股票的价格和每股收益的比率。假设你买的股票是100元价格，去年每股的收益是2元，按照PE进行计算，你50年可以回本，那你的PE就是50。

2015年大牛市顶峰，A股泡沫最大的创业板，平均静态市盈率超过100，也就是说100年才能回本，这也是专家认定的崩盘理由之一，而当时的上证综指平均市盈率，仅为18倍，100倍是很高，但是18倍的确不高，这也是当时很多人看10000点的理由之一。

而把这个指标套用在房子上那感觉如何呢，假设房子是一个股票，他的每股收益就是租金，现在大城市的平均租金回报率是1.5%左右，折算下来，PE是70倍，股票的价格和流动性、发展前景有关，但是无论如何，和当前的A股一比，70倍的PE的确是很贵很贵，也只有创业板泡沫最大的时候才能过超越。

这么多年，房租的涨幅一直没赶上房价的涨幅，导致房子的PE越来越高，这说明房子的泡沫越来越大，这说明房子的价格一直处在牛市当中，人们买房并不仅仅是贪图投资收益，还有对他涨价的预期，每一个人都预期房子未来还会继续上涨，那么人们就愿意以更高的价格买入房子，15年大牛市的时候，人们也是这么预期的，当年的创业板号称是神创板，什么PE都是渣，完全无视，70倍又怎么样，冲到100倍给你看。如果房子的价格能单独开一个指数的话，我估计也是神房板。

当前政府大力发展租赁市场，有是搞租赁同权啊，又是低价转让地皮给国企让国企开发专门租赁的房屋啊，意图很简单，像国外学习，居者有其屋，买不起也可以租得起。但是我这里想说的是，政府大力发展租赁市场当然是好事，是给底层百姓着想的，但是必须要有配套的措施防止地产崩盘。

中国房子的PE已经很高很高了，如果大力发展租赁市场，提升租赁房屋的供应量，必然导致租金的下降，那么房子的PE就更高了，房子的价格也会跟着下跌，虽说政府一直说采取各种手段让房子降价，但是土地财政制度下政府是房地产市场的最大受益人，没人相信政府会让地产崩盘，我也不信，所以我认为政府必然会采取其他的措施来稳定地产价格，比如减少土地供应等来让地产价格平缓运行。

这基本是钢丝跳舞，要知道租金是不存在泡沫的，完全和经济发展水平正相关，租金的下跌和上涨那都是真实的，要和国外学也可以，但是前提条件是要掐断土地财政的鸦片依赖，否则都是流于形式，至于政府怎么做，我们拭目以待。。。。

对了，今天科普了市盈率，这里顺便告诉大家一个A股的流氓套路，很多一二百亿市值的公司，最近都采用非经营性收益带来较好的每股盈利提升其静态市盈率，出现了一批市盈率低于10的公司，大部分都是这样带来的。

简单的说，16年我出售了一批资产，比如土地、房产，8年前是10亿买的，现在40亿卖了，那账面上显示是盈利30亿，盈利集中在16年。换句话说，我15年赚了5亿，市盈率很高，但是16年凭空赚了30亿，总盈利是35亿，那我的市盈率一下子就上去了，但是真实主营业务盈利水平不变，这种业绩表现大半都是坑，属于故意做高市盈率来进行炒作以及套现，目前A股大概有十几个这样的股票，绝大部分都是利用非经常性收益来做到的PE，大家警惕即可。