LPR和基准利率哪个好？购房者如何选择？
对于准备迈入购房行列的朋友们来说，贷款利率的选择无疑是决定未来几十年还款压力的重要一环。在当前的市场环境下，我们经常会听到“LPR”和“基准利率”这两个词汇。那么，它们到底是什么？哪个更好？作为购房者，又该如何做出最适合自己的选择呢？今天，我们就来深入剖析一下，帮助您理清思路，做出明智的决策。
拨开迷雾：LPR和基准利率究竟是何方神圣？
在理解哪个“好”之前，我们必须先弄清楚它们各自的含义和运作方式。
1. 基准利率（原有的贷款利率形成机制）：
简单来说，基准利率就是由央行（在中国是人民银行）设定的一个官方的、参考性的利率水平。过去，银行的贷款利率，包括房贷利率，很大程度上是围绕这个基准利率上下浮动的。例如，央行设定了一个五年期以上贷款的基准利率，银行可以根据市场情况、自身经营成本以及风险评估，在这个基准利率的基础上上浮或下浮一定比例。
特点： 相对稳定，变动频率较低。利率的调整主要取决于央行是否直接调整基准利率本身。
优点： 对于购房者来说，在利率尚未调整时，每月还款额是固定的，容易规划个人财务。
缺点： 灵活性较差。如果未来市场利率下降，但基准利率没有及时调整，购房者可能无法享受到利率下降的好处；反之亦然。
2. LPR（贷款市场报价利率）：
LPR，全称是Loan Prime Rate，即贷款市场报价利率。它是在2019年8月17日由中国人民银行宣布改革的贷款利率形成机制。简单来说，LPR不再是央行直接设定的一个固定的基准，而是由包括18家商业银行在内的报价行，根据市场资金成本、央行政策利率、风险溢价等因素，每月（通常是20日）进行报价，去掉最高和最低报价后，取算术平均值形成的。
LPR有两个期限：一年期LPR和五年期以上LPR。房贷利率通常是以五年期以上LPR为定价基准。
特点： 市场化、更加灵活，能够更及时地反映市场资金成本的变化。
优点：
利率调整更及时： 当市场资金成本下降时，LPR可能会随之下降，从而降低您的房贷月供。
增强市场活力： 推动银行更多地依靠自身能力和市场判断来定价贷款利率，而非简单跟随基准。
缺点：
还款额可能波动： 如果您选择的是浮动利率的LPR贷款，在LPR利率下降时，您的月供会减少；但如果LPR利率上升，您的月供也会相应增加。
初期可能相对复杂： 对于习惯了固定利率的购房者，需要适应LPR可能带来的波动性。
LPR和基准利率：哪个“好”？这是一个动态的问题！
要回答“LPR和基准利率哪个好”，其实并没有一个绝对的答案，因为“好”与“不好”取决于您所处的市场环境、您的风险偏好以及您的个人财务状况。
我们可以从几个角度来分析：
1. 从市场利率走势来看：
如果市场利率处于下行周期： 那么选择LPR贷款可能更有利。因为LPR会更及时地跟随市场利率下降，您的月供也会相应减少。
如果市场利率处于上行周期： 那么选择固定利率（如果还有机会选择的话）或者LPR贷款（如果预期未来LPR会下降）可能需要谨慎。选择LPR贷款意味着您可能需要承担利率上升带来的月供增加的风险。
2. 从购房者的风险偏好来看：
保守型购房者： 如果您非常害怕利率波动带来的不确定性，并且希望每月的还款额固定，那么您可能更倾向于选择固定利率的贷款（尽管现在大部分新发放房贷都必须挂钩LPR）。如果当时还有基于基准利率并可以锁定利率的选项，或者您未来不希望月供有任何变化，那么您会更偏向于稳定。
进取型购房者： 如果您对市场有一定判断，愿意承担一定的风险以博取潜在的收益（即利率下降时减少月供），并且您的家庭收入能够承受一定幅度的月供上涨，那么LPR贷款可能更适合您。
3. 从贷款合同细节来看：
需要强调的是，现在大部分新发放的房贷都必须以LPR为定价基准。但是，在LPR的基础上，购房者通常可以选择以下两种计息方式：
浮动利率： 贷款利率会根据LPR的变动而每隔一定周期（通常是一年）进行调整。也就是说，您的月供会随着LPR的变化而变化。
固定利率： 贷款利率在合同签订时就固定下来，之后不再随LPR的变动而调整。这相当于锁定了一个利率水平。
那么，在这种情况下，LPR加浮动利率和LPR加固定利率哪个更好呢？
LPR加浮动利率： 适用于对市场利率走势有信心（认为会下降或保持稳定），且家庭有一定抗风险能力，希望在利率下降时享受月供降低的购房者。
LPR加固定利率： 适用于对未来利率走势不确定，或者偏好稳定还款计划，希望锁定当前利率水平以规避未来利率上升风险的购房者。
总结一下，如果您现在可以选择：
基于基准利率的固定利率贷款（现在非常少见了）：如果利率足够低，且您追求绝对稳定，这是不错的选择。
LPR加浮动利率：如果市场普遍预期利率将下降或保持稳定，且您能承受一定的波动。
LPR加固定利率：如果市场普遍预期利率将上升，或者您偏好稳定，不愿意承担任何利率风险。
购房者如何做出最适合自己的选择？
了解了LPR和基准利率的运作机制，以及它们各自的优缺点，接下来就是如何将这些知识转化为实际的购房决策。
1. 仔细评估您的风险承受能力：
这是最重要的一步。您的家庭收入是否稳定？是否有其他大额负债？如果月供突然增加，是否会对您的生活质量造成严重影响？诚实地回答这些问题，可以帮助您判断是选择更稳定的固定利率，还是愿意承担一定风险的浮动利率。
2. 关注市场利率走势和未来预期：
虽然没有人能准确预测未来，但了解宏观经济形势、央行政策导向以及市场普遍的利率预期，可以为您提供参考。如果您认为未来几年利率有上升的趋势，那么锁定一个固定的LPR或者基于基准的固定利率可能会是更稳妥的选择。反之，如果您认为利率会下降，那么选择浮动LPR可能会为您节省不少利息。
3. 比较不同银行的贷款产品和利率：
虽然LPR是统一的，但银行在LPR基础上加点的幅度是不同的。例如，您的LPR可能是4.0%，但有些银行可能会在LPR基础上加0.2%，而有些可能加0.3%。加点幅度的不同，直接影响您的最终贷款利率。因此，在办理贷款时，一定要货比三家，了解各家银行提供的具体贷款利率、还款方式以及是否有其他附加条件。
4. 了解贷款合同的具体细节：
重定价周期： 对于选择浮动利率的LPR贷款，了解重定价周期（即利率多久调整一次）非常重要。常见的有每年1月1日调整，或者每年贷款发放日调整。了解这一点，能帮助您更准确地计算未来的还款额。
利率调整方向： 明确合同是LPR加固定的基点，还是LPR加固定的百分比。
是否可以转换： 了解在贷款合同期内，是否允许您将浮动利率转换为固定利率，或者反之。虽然目前大部分是LPR加固定基点，但了解转换的可能性以及转换条件也很重要。
5. 咨询专业人士：
如果您对市场分析或贷款合同有疑问，不妨咨询专业的房产经纪人、银行信贷经理或者独立的财务顾问。他们可以根据您的具体情况，提供更专业的建议。
举例说明：
假设当前五年期以上LPR是4.0%。
选择LPR加浮动利率： 如果您的合同约定每年1月1日调整，那么今年您的利率是4.0%。如果明年1月1日LPR降到3.8%，您的月供就会随之减少。但如果LPR涨到4.2%，您的月供也会增加。
选择LPR加固定利率： 假设您选择LPR加20个基点，那么您的贷款利率就固定在4.0% + 0.2% = 4.2%。无论未来LPR如何变动，您的利率都将是4.2%，月供也固定不变。
所以，如果您在选择时：
更看重稳定，害怕利率上升，那么选择LPR加固定利率（如果银行提供此选项，且利率不比浮动利率高太多）会是更好的选择。
更愿意承担风险，希望在利率下降时省钱，并且有能力应对可能的月供增加，那么选择LPR加浮动利率会更适合您。
总结
总而言之，LPR取代基准利率是金融市场化改革的必然趋势，它让贷款利率更能反映市场真实情况。对于购房者来说，理解LPR的运作机制，并根据自身的风险偏好、市场预期以及仔细比较银行产品，才能做出最有利的选择。没有绝对的“好”，只有最适合您的。多做功课，理性判断，祝您早日安家置业！
网友意见
LPR给予了部分贷款者短期的利好
但后期的不确定因素无法估量
从专业的角度分析，¥@#%&$
（此处省略一万字）
说了半天没说到点子上
看了半天也不知道哪个好
直接让数据来说话
——————
每个人的实际情况不一样，所以每个人都有属于自己的最优选择
贷款金额多少？能不能承受起利率上浮的风险？有没有提前还款的能力或者计划？
所以我建议大家根据自身情况用思维导图的形式，推断每一种可能发生情况产生的结果
可能出现的无非就是这么几种情况
你需要做的就是分析各种情况下，预计节省/预计损失的金额
然后与固定利率下明确的还款金额进行对比
——————
实例：
小张，100万贷款，30年（拿出房贷计算器）
前提：
由于经济的放缓，近些年利率也在走低，这是不争的事实
但是我个人依然坚定地看好中国的经济，经济复苏、繁荣、强盛的进程
而且随着科技的发展，各学科技术壁垒的突破，长远看必然会带来重大革新，参考00年至今，哪一个五年不是翻天覆地的变化
所以：我对未来看涨
我认为未来LPR向上波动的空间大于下降的空间
这里我要实名怼一部分公众号作者们
所有说LPR利好的文章
他们都在鼓吹“利率大趋势越来越低”，并以世界各发达经济体为佐证
他们是不是还告诉过你股市上涨也是大趋势呢？
看看美国利率变化的图，摸着你们自己良心问一下
我们国家现在发展到了哪里？或者说我们距离发达国家还有多少年？
我看到的是发展过程中一路的波动，而不是他们鼓吹的“下降的趋势”
而且最最重要的一点，我们国家还有公积金在托底
公积金是国家给予公务员最直接的利好
而商业贷款，是普通老百姓管银行借钱
用脚丫子想
二者会在一个水平吗？
商贷的利率要是和公积金在一个水平
公务员不得跟国家跳脚？！
以下是数据
现在的利率来看，LPR目前处于下降的区间内，所以大家都建议短期毫不犹豫选择LPR
但LPR下探已经没有太多空间了
对于中期长期的人们来说，你们即将面对的是未来二十年间，LPR提高100甚至150以上的风险
一旦出现哪怕极短期的波动，可能你前期赚到的那些利好，全都吐出去了
所以
你愿意为了一个月省三五百而承受多年以后加倍吐回去的风险吗？
在座买房的各位，波动对于你们来说应该是刻骨铭心的吧
由谁来波动呢，当然是一直攥着主动权的那一方
Is that you？
1、LPR和购房者有什么关系？
2、LPR是怎么定出来的？
3、我们是如何在不知不觉中，多付了280亿利息？
4、我们该转LPR吗？
金融名词层出不同，从最早的M2，到后来的MLF，又到现在的LPR。
作为一名购房者，我们真的不想了解那么多专有名词。
之所以关心LPR，是因为和房贷相关，直接关系到我们每个月的月供金额。
我们深入研究了LPR，发现了几个小秘密。
比如，银行切换了LPR，每年可以多收280亿利息。
不禁感叹，在金融体系里，哪怕一个小数点，带来的影响也是巨大的！
01
【LPR和我们有什么关系】
说到LPR，不得不提到它的前身：基准利率！
2020年之前，我们的房贷都是和基准利率挂钩的，而基准利率是国家发布的。
我们可以看下，过去20多年基准利率变化（蓝色）。
从大趋势看，基准利率一直往下走，所以我们的房贷利率也是每年下降的。
为什么要切换到LPR呢？是因为要推进利率市场化。
简单来说，LPR不是由国家发布的，而是交给银行商业银行决定。
LPR，又称贷款基础利率，是商业银行对最优质的客户执行的贷款利率。
我们的房贷利率，就是LPR的基础上，加个数字或者减个数字得到的。
02
【LPR是怎么算出来的？】
本月的LPR是4.75%，就是18家商业银行共同商量得出的。
这18家银行，既包括工商、建设等国有大行，中信、民生等股份制银行，也包括渣打、花旗等外资银行，甚至还有微众、网商等互联网银行。
具体怎么定出4.75%这个数字呢？
就是18家银行分别报个数，去掉最高的，去掉最低的。
然后把所有数字加起来除以16（18-2），就是LPR的数值。
这就是我们购房者看到的LPR，直接和我们的利率挂钩。
03
【多付给银行的280亿】
我们目前，就处在从“基准利率”向“LPR”切换的时间节点上。
但这个时间节点上，出现了一个不起眼的0.1%。
就是这个0.1%，直接让银行们多收了280亿利息。
首先我们都知道：
无论说法是基准利率还是LPR，其实都是利率定价的基准值！
过去一年，大家都能感觉到降息了，但为什么该还的房贷却一分钱没少呢？
因为今年的降息，没有反应在基准利率上，都体现在LPR上了。
今年实际降息了0.1%，旧标准基准利率4.9%，而新标准LPR4.8%。
假定你原来有一笔基准利率4.9%的贷款，切换后应该依然是新标准LPR4.8%。
但根据银行规定，这次转换后你的贷款利率就变成了LPR+0.1%，还是4.9%！
经过上一波全民贷款买房，目前全国房贷余额28万亿。
多加的0.1%，对应每年的利息就是280亿。
你背的每100万房贷，每年要多付1000块利息。
一年的利息的成果280亿，购房者一分钱都没享受到。
省吃俭用的钱，就这么成了银行财报里，多出来的利润。
04
【乘除法变加减法的魔术】
看到这里，如果你还有兴趣继续看下去，我们就可以讲讲更好玩的算术题了！
上海的首套房贷，大部分还是打折的，一般是9折95折。
全国绝大部分地区，房贷都是上浮的，一般是上浮10%-25%不等。
旧标准“基准利率”切换到新标准“LPR”后，乘除法就变成了加减法。
这会带来怎样的影响呢？
我们分别以9折贷款和1.1倍贷款为例：
基准利率4.9%情况下，9折贷款就是4.41%，1.1倍贷款就是5.39%。
切换到LPR体系，4.41%就是4.8%-0.39%，5.39%就是4.8%+0.59%。
大部分公众号都写了，要选LPR而不是固定利率。
因为未来是长期低利率，LPR也会走低的。
我们当然双手双脚赞成，这是显然意见的结论。
将来，如果利率定价降低到3%。
按照基准利率乘除法来算，9折贷款就是2.70%，1.1倍贷款就是3.30%
如果LPR加减法来算，3%-0.39%=2.61%，3%+0.59%=3.59%！
看出什么不对劲了吗？！
没错，新算法相比于旧算法，打折的贷款更便宜，上浮的贷款更贵了！
如果未来利率持续走低，那你现在首套打折贷款更划算，而二套的上浮贷款相比之下要付更多的利息。
而现状是：除了上海，全国大部分城市的房贷利率都是上浮的。
而打折的贷款利率，都是发给……（你懂的）。
05
【怎么选】
作为普通购房者，我们的选项，其实只有两个：
1、浮动
2、固定。
毫无疑问是选浮动！因为长期低利率，LPR也会持续降低！
选择了浮动，意味着我们未来的房贷压力也会降低！
但是，我们也有必要了解，在这场新旧规则的切换过程中，到底发生了什么！
金融的世界里，
一个小数点的变化，一个运算律的改变，
就可以在不知不觉中，造成天量的财富转移！
上面文章没看懂，怎么办？
针对基准利率上浮的贷款，真的没办法了吗？
工作相关，所以这个问题必须答一波。
我就只说点实际的，在实际生活中，很少有人连续还20或30年房贷，人均还贷年限5-8年，意思就是，大部分人随着收入的增长、随着通胀，一个常规家庭都能在5-8年还清房贷。
所以，无论是固定利率还是LPR，用您现在执行的利率和LPR对比，哪个低一些，就选哪个。
根本不用纠结，也不要去想你还十几年二十年贷款哪个更划算，因为通常情况下你很快就能还完贷款。
再谈谈LPR趋势，没有这次疫情不好判断，但偏偏2020年新冠在全球爆发了，各国央行包括我们央妈放水已成定局，可以这么说，谁放水多，谁的经济恢复的就越快，因此中短期内基准利率下行是必然结果！
基准利率是什么？本质上讲它是全社会平均贷款利息的标准，是衡量一个国家贷款利息多寡的一把尺子，所以只要基准利率下行，就意味着银行贷款利息的下行，LPR也会被连带下行。
以上，就是我要说的，看明白的知道怎么选，看不懂我也没法。
额外说一句，现在如果有能力，尽量多贷款，购置不动产或者买点实物黄金都行，未来几年，钱会越来越毛，贷到就是赚到。
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