如何看待2020年央行关于房贷LPR的转变?
2020年，中国人民银行在房贷定价机制上进行了一项重大调整，将过去以基准利率为基础的定价方式，转变为以贷款市场报价利率（LPR）为定价基准。这项改变对于房地产市场、购房者以及金融机构都产生了深远的影响，值得我们深入探讨。
这项转变的背景是什么？
理解这次转变，首先要回顾一下之前的房贷定价模式。在2019年8月之前，商业银行的房贷利率主要参考中国人民银行公布的基准贷款利率。商业银行可以在基准利率的基础上，根据借款人的信用状况、贷款期限、风险等因素，进行上浮或下浮。然而，这种模式存在一些问题：
市场化程度不够： 基准利率的调整相对滞后，未能充分反映市场资金的实际供求关系。银行的议价能力受到一定限制，定价的灵活性不足。
利率传导不畅： 人民银行的货币政策意图，通过基准利率向市场传导的效果不够直接和迅速。
信息不对称： 购房者在面对银行的利率定价时，信息不对称的情况比较明显，难以获得最优的贷款条件。
为了深化利率市场化改革，提高货币政策传导效率，人民银行决定推动LPR改革。2019年8月，央行正式发布新版LPR形成机制，明确要求新发放的商业性个人住房贷款利率，以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。2020年，这项改革开始全面落地，过去存量的房贷也陆续开始转换定价基准。
新LPR定价机制的核心内容是什么？
新的房贷定价机制可以简单概括为：房贷利率 = 当期LPR + 加点数。
LPR (Loan Prime Rate)： 是由中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心计算并公布的贷款市场报价利率。它反映了银行间流动性的供求关系和银行的资金成本，是更加市场化的利率指标。LPR会定期（目前是每月20日）公布，并根据市场情况进行调整。
加点数： 这个“加点数”是银行根据借款人的具体情况（如信用风险、抵押物情况、贷款期限等）以及央行对首套房和二套房的政策要求，在LPR基础上增加的点数。对于首套房，加点数一般是固定的，或者根据央行的指导意见设定最低加点要求。对于二套房，加点数则会更高。
这项转变带来了哪些主要影响？
这项转变可以说是牵一发而动全身，对各个方面都产生了显著影响：
1. 对购房者而言：
利率更具市场化和透明度： 购房者贷款利率的高低，与LPR的波动以及银行的加点策略挂钩。这意味着贷款利率会随着市场资金成本的变化而更灵活地调整，提高了利率的透明度，也使得购房者在选择银行时，可以更直接地比较各家银行的加点数，做出更优的选择。
利率可能更低（对部分人群）： 在LPR改革初期，由于市场竞争和政策引导，一些银行的加点数可能相对较低，导致部分购房者的实际贷款利率低于改革前。尤其是那些能够获得较低加点数的购房者，会享受到更低的月供。
利率波动性增加： LPR会随着市场变化而调整，这意味着购房者的月供也可能出现波动。对于选择固定利率的购房者来说，这种波动性影响不大；但对于选择浮动利率的购房者，需要对未来利率变化有一定的预期和承受能力。
转换方式的选择： 存量房贷转换时，购房者可以选择固定利率或浮动利率。选择固定利率可以锁定未来一段时间的利率水平，规避利率上涨的风险，但可能错失利率下降的收益。选择浮动利率则能享受到利率下行的红利，但也面临利率上升的风险。
2. 对商业银行而言：
资产负债管理能力提升： 银行可以更主动地根据市场情况调整其贷款利率，增强了其在负债端（存款利率）和资产端（贷款利率）的协同管理能力，有助于优化其净息差。
定价能力增强： 银行可以根据不同客户的风险状况和市场环境，更精细化地设定加点数，提升了定价的科学性和市场化水平。
风险管理挑战： 随着LPR的波动，银行需要更精准地评估和管理贷款组合的利率风险。同时，加点数的设定也需要更加审慎，既要符合监管要求，又要保证自身的盈利能力。
盈利模式调整： 过去依赖于基准利率上浮的盈利模式可能会受到影响，银行需要通过更精细化的服务和风险定价来维持盈利水平。
3. 对房地产市场而言：
政策传导更直接： 央行通过调整LPR，可以更直接地影响房贷成本，进而影响房地产市场的需求。如果央行希望抑制过热的房地产市场，可以通过提升LPR或提高加点数来收紧房贷利率。反之，如果需要支持市场，则可以降低LPR或引导银行降低加点数。
利率波动可能影响购房意愿： 如果市场预期未来房贷利率将上涨，可能会促使部分购房者提前入市。反之，如果预期利率会下降，则可能导致观望情绪加重。
促进市场健康发展： 从长远来看，利率市场化有助于打破一些隐性壁垒，使资金更有效率地流向房地产市场最需要的地方，促进市场的健康和可持续发展。
这项转变是否完美？
任何一项改革都不会是完美的，LPR改革也面临一些挑战和争议：
“挂钩LPR，不等于利率下降”的误解： 有些人认为LPR改革就意味着房贷利率会降低，但实际上，LPR只是一个定价基准，最终利率的高低还取决于加点数。央行也明确表示，LPR改革的目的是建立更市场化的利率形成机制，而不是直接降低利率。
部分银行加点数执行不透明或存在变动： 在改革初期，部分购房者反映在执行加点数方面存在一些不透明的情况，或者银行在不同时间段对同一类客户的加点数有所调整，这给购房者带来了困扰。
LPR的波动性： 对于部分购房者而言，对LPR波动的担忧可能大于对潜在利率下降的期待，尤其是在预期利率会上行的时期。
总结一下，我对这项转变的看法：
我认为2020年央行关于房贷LPR的转变，是中国金融领域深化市场化改革、提升货币政策传导效率的一项重要举措。
从宏观层面来看，这是顺应全球金融市场发展趋势，推进利率市场化的必然选择。 它有助于打破过去利率形成机制的僵化，让市场在资源配置中发挥更大的作用，提高金融机构的风险定价能力和效率。
从微观层面来看，它为购房者提供了更加市场化、透明的利率选择，但也增加了利率波动的可能性，需要购房者更具前瞻性地管理自己的财务。 对于银行而言，则带来了挑战，但也提供了提升自身管理能力和市场竞争力的机会。
对于房地产市场，这项改革为宏观调控提供了更灵活的工具，但也需要警惕因利率变化带来的市场情绪波动。
总而言之，这次LPR的转变是一项复杂的系统性工程，其影响是多方面且长远的。它标志着中国房贷利率定价机制进入了一个更加市场化、更加灵活的新阶段。未来，随着改革的深入推进和市场环境的变化，我们还会看到它带来的更多新的变化和影响。理解这项改革的本质和内在逻辑，对于我们把握中国房地产市场和金融市场的发展方向都至关重要。
这项转变的背景是什么？
理解这次转变，首先要回顾一下之前的房贷定价模式。在2019年8月之前，商业银行的房贷利率主要参考中国人民银行公布的基准贷款利率。商业银行可以在基准利率的基础上，根据借款人的信用状况、贷款期限、风险等因素，进行上浮或下浮。然而，这种模式存在一些问题：
市场化程度不够： 基准利率的调整相对滞后，未能充分反映市场资金的实际供求关系。银行的议价能力受到一定限制，定价的灵活性不足。
利率传导不畅： 人民银行的货币政策意图，通过基准利率向市场传导的效果不够直接和迅速。
信息不对称： 购房者在面对银行的利率定价时，信息不对称的情况比较明显，难以获得最优的贷款条件。
为了深化利率市场化改革，提高货币政策传导效率，人民银行决定推动LPR改革。2019年8月，央行正式发布新版LPR形成机制，明确要求新发放的商业性个人住房贷款利率，以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。2020年，这项改革开始全面落地，过去存量的房贷也陆续开始转换定价基准。
新LPR定价机制的核心内容是什么？
新的房贷定价机制可以简单概括为：房贷利率 = 当期LPR + 加点数。
LPR (Loan Prime Rate)： 是由中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心计算并公布的贷款市场报价利率。它反映了银行间流动性的供求关系和银行的资金成本，是更加市场化的利率指标。LPR会定期（目前是每月20日）公布，并根据市场情况进行调整。
加点数： 这个“加点数”是银行根据借款人的具体情况（如信用风险、抵押物情况、贷款期限等）以及央行对首套房和二套房的政策要求，在LPR基础上增加的点数。对于首套房，加点数一般是固定的，或者根据央行的指导意见设定最低加点要求。对于二套房，加点数则会更高。
这项转变带来了哪些主要影响？
这项转变可以说是牵一发而动全身，对各个方面都产生了显著影响：
1. 对购房者而言：
利率更具市场化和透明度： 购房者贷款利率的高低，与LPR的波动以及银行的加点策略挂钩。这意味着贷款利率会随着市场资金成本的变化而更灵活地调整，提高了利率的透明度，也使得购房者在选择银行时，可以更直接地比较各家银行的加点数，做出更优的选择。
利率可能更低（对部分人群）： 在LPR改革初期，由于市场竞争和政策引导，一些银行的加点数可能相对较低，导致部分购房者的实际贷款利率低于改革前。尤其是那些能够获得较低加点数的购房者，会享受到更低的月供。
利率波动性增加： LPR会随着市场变化而调整，这意味着购房者的月供也可能出现波动。对于选择固定利率的购房者来说，这种波动性影响不大；但对于选择浮动利率的购房者，需要对未来利率变化有一定的预期和承受能力。
转换方式的选择： 存量房贷转换时，购房者可以选择固定利率或浮动利率。选择固定利率可以锁定未来一段时间的利率水平，规避利率上涨的风险，但可能错失利率下降的收益。选择浮动利率则能享受到利率下行的红利，但也面临利率上升的风险。
2. 对商业银行而言：
资产负债管理能力提升： 银行可以更主动地根据市场情况调整其贷款利率，增强了其在负债端（存款利率）和资产端（贷款利率）的协同管理能力，有助于优化其净息差。
定价能力增强： 银行可以根据不同客户的风险状况和市场环境，更精细化地设定加点数，提升了定价的科学性和市场化水平。
风险管理挑战： 随着LPR的波动，银行需要更精准地评估和管理贷款组合的利率风险。同时，加点数的设定也需要更加审慎，既要符合监管要求，又要保证自身的盈利能力。
盈利模式调整： 过去依赖于基准利率上浮的盈利模式可能会受到影响，银行需要通过更精细化的服务和风险定价来维持盈利水平。
3. 对房地产市场而言：
政策传导更直接： 央行通过调整LPR，可以更直接地影响房贷成本，进而影响房地产市场的需求。如果央行希望抑制过热的房地产市场，可以通过提升LPR或提高加点数来收紧房贷利率。反之，如果需要支持市场，则可以降低LPR或引导银行降低加点数。
利率波动可能影响购房意愿： 如果市场预期未来房贷利率将上涨，可能会促使部分购房者提前入市。反之，如果预期利率会下降，则可能导致观望情绪加重。
促进市场健康发展： 从长远来看，利率市场化有助于打破一些隐性壁垒，使资金更有效率地流向房地产市场最需要的地方，促进市场的健康和可持续发展。
这项转变是否完美？
任何一项改革都不会是完美的，LPR改革也面临一些挑战和争议：
“挂钩LPR，不等于利率下降”的误解： 有些人认为LPR改革就意味着房贷利率会降低，但实际上，LPR只是一个定价基准，最终利率的高低还取决于加点数。央行也明确表示，LPR改革的目的是建立更市场化的利率形成机制，而不是直接降低利率。
部分银行加点数执行不透明或存在变动： 在改革初期，部分购房者反映在执行加点数方面存在一些不透明的情况，或者银行在不同时间段对同一类客户的加点数有所调整，这给购房者带来了困扰。
LPR的波动性： 对于部分购房者而言，对LPR波动的担忧可能大于对潜在利率下降的期待，尤其是在预期利率会上行的时期。
总结一下，我对这项转变的看法：
我认为2020年央行关于房贷LPR的转变，是中国金融领域深化市场化改革、提升货币政策传导效率的一项重要举措。
从宏观层面来看，这是顺应全球金融市场发展趋势，推进利率市场化的必然选择。 它有助于打破过去利率形成机制的僵化，让市场在资源配置中发挥更大的作用，提高金融机构的风险定价能力和效率。
从微观层面来看，它为购房者提供了更加市场化、透明的利率选择，但也增加了利率波动的可能性，需要购房者更具前瞻性地管理自己的财务。 对于银行而言，则带来了挑战，但也提供了提升自身管理能力和市场竞争力的机会。
对于房地产市场，这项改革为宏观调控提供了更灵活的工具，但也需要警惕因利率变化带来的市场情绪波动。
总而言之，这次LPR的转变是一项复杂的系统性工程，其影响是多方面且长远的。它标志着中国房贷利率定价机制进入了一个更加市场化、更加灵活的新阶段。未来，随着改革的深入推进和市场环境的变化，我们还会看到它带来的更多新的变化和影响。理解这项改革的本质和内在逻辑，对于我们把握中国房地产市场和金融市场的发展方向都至关重要。
网友意见
央行被叫央妈不是没有原因的，真的是银行们的亲妈。
央妈的屁股在银行那边，怎么可能给你耗羊毛。
15年以后的房贷，绝大部分是上浮的，那么就按未来利率逐步下降算；
基准利率是5%的利率上浮20%，一年就是6%；
假设基准利率降低到4%，上浮20%，一年是4.8%；
现在是LPR固定加点，并用今年作为基点，你的加点就是100点1%；
那么降低利率到4%以后加上加点一年是5%，平白多了0.2%；相当于，利率上浮成了25%。
好多人还以为占便宜，明明就是为了降息保银行利润。强制让你两个吃亏的项目里选一个吃亏少的，总体还是吃亏。
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