如何看待2020年12月31日央行发布房地产贷款集中度管理制度的通知？
为什么在2020年底发布？
这个时间点选择得很有意思。2020年是新冠疫情爆发的一年，全球经济都受到了不小的冲击。在这个背景下，中国经济展现出了强大的韧性，而房地产市场作为国民经济的重要组成部分，其稳定也至关重要。但同时，过度依赖房地产、金融机构对房地产风险敞口过大，也是一直以来存在的问题。可以说，《通知》的出台，既是对前期房地产金融风险防范的总结，也是对未来发展方向的明确指引。
《通知》的核心内容是什么？
简单来说，《通知》就是给银行发放房地产相关的贷款（包括个人住房贷款和房地产开发贷款）设了“天花板”。
区分不同类型的银行： 并非所有银行都适用同一套标准。《通知》根据银行业务规模、性质和风险状况，将法人金融机构划分为不同档次，并为每个档次设定了不同的房地产贷款余额占比上限。比如，大型银行、中小银行、农村金融机构等，其占比上限是不同的。
设定具体占比上限： 对不同档次的金融机构，设定了两个关键的比例上限：
房地产贷款余额占比： 指的是该机构房地产贷款余额占其全部贷款余额的比重。
个人住房贷款余额占比： 指的是该机构个人住房贷款余额占其全部贷款余额的比重。
举个例子，大家可能听到过一些关于“22.5%”和“32.5%”的说法，这些就是针对不同类型银行的个人住房贷款和房地产贷款的集中度上限。
分步实施，有过渡期： 《通知》并不是一上来就要求银行严格达标，而是设定了梯度达标的节奏。在2021年年初，各银行需要根据新规，对照自身的贷款结构，制定过渡期内的实施方案。这意味着银行有时间来调整其信贷结构，降低房地产贷款的占比。
为什么说它很重要？
这个《通知》的影响可以说是深远的，因为它触及到了金融与房地产之间的核心关系：
1. 防范金融风险，维护金融稳定： 这是最直接、最重要的目的。长期以来，房地产市场的高歌猛进，导致许多金融机构将大量的资金投入到房地产领域。一旦房地产市场出现波动，这些金融机构就可能面临巨大的风险，进而影响整个金融系统的稳定。通过限制房地产贷款的集中度，可以有效降低金融机构的“鸡蛋放在一个篮子里”的风险。
2. 引导金融资源“脱虚入实”： 过去，房地产有时被认为是比实体经济更“安全”的投资。但实际上，过多的资金流向房地产，挤占了实体经济的发展空间。有了《通知》，金融机构会更有动力去支持小微企业、科技创新、绿色发展等更需要资金的实体经济领域，实现资源配置的优化。
3. 促进房地产市场平稳健康发展： 很多人会觉得这是限制房地产，其实也是为了房地产好。它旨在打破过去“房贷是银行最安全的业务”的固有认知，引导银行在给房地产提供资金时更加审慎，更加注重风险控制。这有助于抑制投资投机性需求，让房地产市场回归居住属性，实现“房住不炒”的目标。
4. 对银行的影响：
业务结构调整： 银行需要重新审视自己的贷款结构，主动压降房地产贷款的占比，并积极拓展其他贷款业务。
盈利模式挑战： 过去，房地产贷款是银行相对低风险、收益稳定的业务。现在，需要银行探索新的、多元化的盈利增长点。
风险管理能力提升： 银行必须加强对房地产市场的研究和风险评估能力，才能在新的监管环境下稳健经营。
5. 对房地产市场的影响：
资金供给收紧： 对于一些过快扩张、对资金依赖度高的房企来说，融资难度可能会加大。
市场分化： 优质、稳健的房企更容易获得资金支持，而部分风险较高的房企则面临更大的经营压力。
“稳地价、稳房价、稳预期”： 《通知》的出台，也是为实现房地产市场的这“三稳”目标提供金融层面的支持。
一些思考：
《通知》的发布，标志着中国金融调控进入了精细化、系统化的新阶段。它不是简单的“一刀切”式管制，而是基于对金融系统和房地产市场关系的深刻理解。当然，政策的落地执行效果，以及它对未来金融和房地产市场格局的具体影响，还需要时间来观察和检验。但可以肯定的是，这确实是中国在推进金融供给侧结构性改革、实现经济高质量发展道路上的一个重要举措。它传递了一个非常清晰的信号：金融要回归本源，服务实体经济。
网友意见
个人谈一下见解。
如果是单纯挤压个人购房贷款，确实是会减少需求侧数量，形成房价下行压力。
但是，开发商买地和盖房子的贷款也属于涉房贷款（虽然许多部分依靠社会融资），现在看来是要大幅度挤压这部分贷款，这会给开发商造成非常大的压力，这会导致拿不到贷款的企业玩不下去，发地产开发成本飙升，导致房价上行。
结合 今年物价稳步上涨的讲话，个人认为应该上车。
让人想起日本大藏省银行局在1990出台的「総量規制」限制房地产融资上限，这部分会在后半部分介绍。不得不感叹历史竟会如此相似。
当下中国大部分银行的房地产贷款占比并不高，总体来看在三分之一水平，故从全国范围来看，出台新规在短期内也不会对银行的业务层面，地产市场的现状造成多大冲击。
规定把银行地产贷款余额占比上限和个人住房贷款余额占比上限分为五档：中资大型银行分别是40%和32.5%，中资中型银行分别是27.5%和20%，中资小型银行和非县域农合机构分别是22.5%和17.5%，县域农合机构分别是17.5%和12.5%，村镇银行分别是12.5%和7.5%。
可以看出银行越小，地产相关贷款的额度上限越低。想想看，近几年与这些额度受到高度限制的地方中小银行签订贷款合同更多的是三四五线城市常见的中小地产公司，还是一二线城市常见的大型地产公司呢？显而易见，这个新规定对三四五线城市的地产市场影响更大一些。
在银行房地产贷款没有额度限制的时候，对银行来说基本上可以做到有人贷款就批，什么房子都允许抵押。反之当额度有了上限，银行就不得不在有限的额度下尽量挑选优质的客户和房子。因此也不难预测未来征信不好的客户会越来越难申请到房贷或者需要上调很高的利率。老旧住宅，偏僻地段以及年轻流失严重的中小城市房产的贷款抵押比例会越来越低(首付比例提高)甚至没有银行愿意放款。
虽然前面就说到短期内不会造成太大冲击，但当房地产贷款的额度有了限制，银行一定会把有限的额度选择性使用。对于普通老百姓来说，珍惜好自己的征信，能买新房就买新房，能买核心城市核心地段就买核心吧。
仅仅谈一个规定会直接带来什么微观影响是远远不够的，我是工业党，我是入关壬，我喜欢宏大叙事。所以我们更应该从长远和宏观角度来看看这个新规定蕴含着什么。
国家金融与发展实验室副主任曾刚表示这个新规定符合“房住不炒”的政策定位，避免信贷资金过度流入房地产市场，进一步支持制造业、科技等经济社会发展重点领域和小微、“三农”等薄弱环节融资。
再回到今年三月，我们看到一则很有意思的新闻：中信银行前行长因为“不给制造业贷款”被开除党籍。
所以我说央行管控房地产贷款额度的新政策更深的含义是再次表态“房住不炒”，意味着土地财政房地产拉动的老套路越来越走不下去会有人信吗？
目前在我国，房产已经成为老百姓们个人资产的最大构成。以至于大部分时候衡量一个人的财富时，不是看这个人开什么车穿什么衣服从事什么工作，而是这个人在哪个城市有几套房。但我们应该认真想一想，老百姓们随便买套房就能跟着央行放水让自己的资产水涨船高真的符合东亚国家的国家利益吗？
举个例子，如果东京的老头60岁时把房子卖掉一套就可以财富自由，他们还需要为了养老去开出租车开旅游巴士不。东京的年轻人看到早早买套房子，只要等到货币宽松就能收割后辈，还有人会把每月的工资花光安安心心当个月光族不。1990年我们看到日本人在东京买套房子就能财富自由，2020年我们看到日本人什么都不敢买，只能一生悬命打工。
要知道市场经济最重要的就是流通，通过彼此之间的相互消费来激发人的欲望从而刺激生产。换句话说，货币扩张的目的就是稀释财富促进生产扩大消费从而刺激经济，可如果老百姓买套房子就能对抗通胀，那通胀还有意义？
对于东亚国家，最重要的就是政府的管控力，也就是一切都要听政府的，这才能集中力量办大事。因此就存在人民为什么要听政府这个问题。在东亚文化里，平均富裕和社会稳定的重要性压倒一切，一个政府要能服众就必须提保证这两点。此外，东亚人均资源严重不足，不可能通过出卖矿产农产品等在国际贸易中赚取大量财富。鼓励发展制造业这种可以大量创造就业，可以全球贸易赚取利润的产业成为唯一选择。
制造业讲求人力，技术，资金三大密集，换句话说就是人口，工程师和资本三大红利。只有老百姓踏踏实实干活，有了资金就都投入生产研发才能产生最大程度维护国家竞争力。另一方面，制造业大量的产能也需要消费市场消化，所以老百姓在踏踏实实干活的同时也应该尽量把收入一分不剩地快速消费掉，加快流通速度，不要形成资金堰塞湖。
如果把日本想象成一个巨型的工业园区，那大部分国民居住的房屋就像是工业园区的员工宿舍，大部分员工的日常消费娱乐都可以在工业园区的生活保障区完成，此时工业园区有必要向员工收取高额住房费用吗？住房费用收多了他们在生活保障中心的消费也会减少，住房费用收少了也还是都会在生活保障中心消费掉，总之不管干什么都不会离开工业园区。员工可以选择一次性付清这一生的住宿费(全款)或分期支付按月支付(租赁或按揭)，越新的住宿区越昂贵(折旧)，去世就必须退房(遗产税)，这时候买和租还会有什么区别？大部分国民这辈子没有任何资产可以跑赢工业园区发行的票证，也就只能老老实实在工厂上班靠劳动换口饭吃对工业园区的管理方不香吗？
相近的文化背景和政治体制，相同的发展目标必然催生相近的发展模式和手段。再结合央行等部门提出的要大力发展住房租赁市场，不难预测像日本一样租房与买房区别不会太大，因为税收折旧等因素大部分住房会逐渐转变为消费品的过程又要加速。
货币对各国政府来说就是一张想印多少就能印多少的纸，只要能承担得起印太多的代价，甚至信息时代都不用印成实物纸张的。对政府来说本质上要的不是更多的钱而是更多的生产力。
买套房子就能对抗通胀本来就是漏洞，限制房贷比例就是堵上这个漏洞。这些水本来是要放给制造业让打工人扩大生产创造红利的，怎么还能让打工人拿去买成资产等着再放点水然后躺平。要是都能买下巢穴坐等升值，那谁还给蚁后服务建设蚁群呢。
肯定有人要问那土地财政怎么办，现在全世界的央行都在购买债券，谁说逼急了不能让央行直接下场买地方债？
打工人都没有资产或轻资产，就不存在过大贫富差距。打工人世世代代踏踏实实劳动换取维持平均生活水平的收入，成为月光族的时代越来越近啦，老百姓越踏实越努力越没有私心私产，国家才能越强大。
日本大蔵省银行局在1990年（平成2年）3月27日发布「不動産融資総量規制」行政指导意见，限制金融机构向房地产融资的额度后(不動産向け融資の伸び率を総貸出の伸び率以下に抑える「総量規制」），日本地产行业大地震最终造成房价崩盘的教训还在眼前。故现在中国虽然也开始限制地产融资，但这种转变需要一定的时间和过程，肯定比日本当年缓和得多。
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