法人和自然人持有房产有什么区别？
持有房产的目的：为何法人要持有房产？
自然人持有房产，最普遍的目的在于居住。一套自住房屋承载着家庭的安稳和幸福，是个人生活的重要组成部分。此外，出于投资增值的目的，许多自然人也会购置房产，希望通过房租收入或未来出售获得收益。还有些是为了改善居住条件，例如从公寓置换为更大的房屋。
法人持有房产的目的则更为多元和复杂，往往与企业的经营活动紧密相连：
经营场所与生产基地： 这是最直接的原因。企业需要办公楼、商铺、厂房来开展业务。购买自有物业可以减少租金支出，提升企业形象，并允许企业根据自身需求进行定制化改造和装修，这是租赁物业难以实现的。
投资与资产配置： 房地产作为一种重要资产类别，可以为企业带来稳定的租金收入和潜在的资本增值。一些企业会将房地产作为一种长期投资，以多元化其资产组合，对冲其他投资风险。
提供员工福利： 部分大型企业会为核心员工购置或租赁员工宿舍、公寓，作为一种重要的福利措施，以吸引和留住人才。
特定业务需求： 某些行业，如酒店业、房地产开发业，持有房产是其主营业务的天然组成部分。
持有房产的过程：审批与交易的繁琐程度
自然人购买房产的过程相对标准化，主要涉及：
1. 购房资格审查： 根据当地限购政策，自然人需要满足一定的购房条件（如户籍、社保年限等）。
2. 贷款审批： 个人申请购房贷款，需要提供收入证明、信用记录等，银行会根据个人情况进行评估。
3. 交易流程： 包括签订购房合同、办理网签、缴纳税费、办理不动产登记（过户）。流程相对清晰，但涉及环节较多。
法人购买房产的过程则更为复杂和严谨，通常需要经过：
1. 内部决策程序： 购买房产是一项重大资产投资，需要经过董事会或股东大会的批准，并履行相应的内部审批流程。
2. 资质审查： 法人需要具备合法的经营资质和良好的信用记录。
3. 资金来源审查： 资金通常来源于企业自有资金或银行贷款。企业贷款的审批更为严格，需要提交详细的财务报表、经营计划和还款能力分析。
4. 交易合同的特殊性： 法人之间的房产交易，合同会更加详尽，涉及公司章程、法定代表人身份、授权委托等内容。
5. 产权登记： 房产最终登记在法人名下，体现为“公司房产”，而非个人财产。
法律地位与权利主体：谁是真正的“主人”？
自然人持有房产，房产的权利主体是该自然人本人。其对房产享有完整的占有、使用、收益和处分的权利，但需受法律法规的约束。在婚姻关系存续期间，如果房产是夫妻共同财产，则夫妻双方共同享有权利。
法人持有房产，房产的权利主体是该法人。房产是法人名下的财产，属于法人财产的总和。法人作为独立的民事主体，可以依法对房产进行管理和处分。然而，法人是抽象的法律实体，其行为需要通过其法定代表人或其他授权人来代表。这意味着，法人房产的实际控制和决策，最终是由法人内部的经营者或管理层来实现。重要的是，法人房产的所有权与股东或法人的经营者的个人财产是严格区分的。 法人破产时，法人名下的房产将作为清偿债务的资产，优先用于偿还债权人的债务，股东的个人财产不会因此被牵连。
税收负担：不同的税种与征收方式
税收是法人和自然人在持有房产时面临的最直接的差异之一。
自然人持有房产，主要涉及以下税费：
契税： 购买时一次性缴纳，税率根据房产面积、用途、购买对象等因素有所不同。
印花税： 购买时缴纳，在购房合同上贴花。
个人所得税：
房产转让时： 如果出售非家庭唯一住房，或购买不满规定年限，可能需要缴纳个人所得税，税率一般为转让所得的20%，或全额的1%（视具体政策而定）。
出租时： 出租所得需要缴纳个人所得税，税率通常为财产租赁所得的税率。
增值税及附加： 出售房产时，若符合特定条件（如房产证核发不满两年），可能需要缴纳增值税及附加。
房产税： 对个人拥有的房屋，通常在一些城市会按规定征收房产税，但多数情况下针对的是经营性用房或空置房屋，自住住房的征收范围相对较窄，或有免征额。
法人持有房产，税收负担更为复杂和多样：
契税： 购买时与自然人相同，需要缴纳。
印花税： 购买时缴纳。
房产税： 法人名下的房产，无论是否用于经营，都普遍需要按规定缴纳房产税。税基通常为房产的计税余值，税率为1.2%。这是法人与自然人持有自住住房最显著的区别之一。
城镇土地使用税： 法人持有土地及地上房产，还需要缴纳土地使用税。
企业所得税：
出租收入： 法人将房产出租获得的租金收入，是企业的收入构成部分，需要按规定缴纳企业所得税。
转让收益： 法人出售房产获得的增值部分，也属于企业的利得，需要缴纳企业所得税。
增值税： 法人销售房产，如果销售的是不动产，需要按照销售额缴纳增值税。
其他税费： 在持有和管理过程中，可能还会涉及其他与企业经营相关的税费。
总的来说，法人持有房产的税收负担通常比自然人要重，特别是房产税和企业所得税方面，这使得法人为了单纯的投资或居住目的持有房产的经济性相对较低，除非其持有房产与主营业务直接相关。
风险承担：法律责任的边界
自然人持有房产，其承担的法律责任通常局限于其个人财产范围。如果因房产发生法律纠纷（如房屋质量问题引发的索赔），自然人需要用其个人资产来承担责任。
法人持有房产，法律责任的承担方式有所不同。法人以其全部法人财产对债务承担责任。这意味着，如果法人因房产管理不善、经营不当或法律纠纷导致对外负债，其名下所有法人财产（包括房产）都可能被用于偿还债务。然而，法人的股东（无论是个体股东还是其他法人）通常以其认缴的出资额为限对法人债务负责，即所谓的“有限责任”。除非存在抽逃出资、虚假出资或抽逃资本等情况，股东的个人财产一般不会被用来偿还法人对外债务。这种有限责任的特性，使得法人成为规避个人风险的一种工具。
优劣势总结与应用场景
自然人持有房产的优势：
目的明确： 主要为居住或个人投资，决策相对简单。
税负相对较轻： 尤其是在自住且不转让的情况下，税费负担相对较低。
流程标准化： 交易流程相对熟悉和规范。
自然人持有房产的劣势：
风险承担集中： 个人资产可能面临风险。
购房资格限制： 可能受当地限购政策影响。
融资能力相对较弱： 相较于大型企业，个人贷款额度和条件可能受限。
法人持有房产的优势：
经营便利： 为企业提供经营场所和基础。
资产隔离： 将房产作为法人财产，与股东个人财产分离，分散风险。
融资渠道更多： 企业可能更容易通过抵押房产获得银行贷款。
资产管理灵活性： 对于企业而言，房产是其资产负债表的重要组成部分，有助于整体资产配置和财务规划。
税务筹划空间（有限）： 在特定情况下，通过合理安排企业经营和资产结构，可能存在一定的税务筹划空间（但需严格遵守税法）。
法人持有房产的劣势：
税负较重： 普遍需要缴纳房产税和企业所得税。
决策流程复杂： 购买、出售或抵押房产需要经过内部审批，效率相对较低。
交易成本高： 涉及的法律、财务和行政成本可能更高。
行政管理负担： 需要对房产进行专业的管理和维护，以及相应的财务核算。
应用场景举例：
自然人： 购买自住房、投资性住房、度假房等。
法人：
实体经营企业： 购买自有办公楼、厂房、商铺。
房地产开发商： 开发销售房屋。
物业管理公司、酒店等服务行业： 持有运营物业。
投资公司、资产管理公司： 作为长期资产配置和投资组合的一部分。
为了规避个人投资风险的企业家： 将部分高价值资产以公司形式持有，实现资产的风险隔离。
总而言之，无论是自然人还是法人持有房产，都必须在法律框架内进行。选择哪种持有方式，取决于持有房产的具体目的、预期回报、风险承受能力以及企业的经营战略。深入理解这些区别，有助于做出更符合自身情况的房产投资和管理决策。
网友意见
您好，分两部份回答您的问题。
1）法人和自然人的区别 ；两者一个是组织，一个是个人，
法人，是在法律上人格化了的、依法具有民事权利能力和民事行为能力并独立享有民事权利、承担民事义务的社会组织。法人是世界各国规范经济秩序以及整个社会秩序的一项重要法律制度。各国法人制度具有共同的特征，但其内容不尽相同。不同的法人形成了不同的法人理论，法人制度理论成为世界各国建立和完善法人制度、规范经济秩序以及整个社会秩序的理论基础。
自然人，是指在法律上具有权利主体资格，能够以自己的名义独立享有财产权利，担负义务(包括纳税义务)，并能在法院和仲裁机关起诉、应诉的个人。
2）公司放售房产与个人业主放售房产在本质上并无太大区别，只要产权清晰，都可正常交易
1.交易流程相同 提交的资料与税费有区别
公司放售房产与个人业主放售房产在本质上并无太大区别，只要产权清晰，都可在正常交易，据业内人士介绍，在交易流程方面，购买个人房产和购买公司房产大体上相同，只是卖方如果是公司，所需提交的资料与个人业主略有不同，公司需提交的资料包括：营业执照、税务登记证、法人身份证明等，且不同性质企业所需资料略有不同。
个人在购买公司出售的房产时，首先，要注意税费的支出，是各付个税还是全部由买家承担，因为目前大部分个人之间的买卖是由买家支付双方税费的，如果是由买房一方支付双方税费，必须找专业中介公司经纪人计算清楚相关税费，因为公司出售房产，税费要比个人业主放售的房产高，且计算方式较为复杂，尤其是不能提供购房发票时，按不同的增值额度采用不同的税率计算出不同的税费。
2.放售房产价格稳定 性价比视情况而定
对于个人购房者而言，此类房产性价比则需视具体情况而定。以上市公司名义购买的物业，由于其多是通过股东会议等形式进行最终定价，相比起个人业主，对市场敏感度稍低，价格稳定性较好，短期内不容易出现大幅度波动。若是批量式放售，买家在购买时也较易获得笋盘。但因其需缴纳税费部分也可能相对较高，现时市场上的税费较多由买家承担，因此，在考虑入手时，需对业主所缴税金额要有充分的了解。
个人购买私人持有的房产，是按照个人业主放售房产的方式进行征税。如果是建筑面积不超过144平方米的普通住宅，房产证已过两年则免征增值税，不足两年的则按5.6%的征收率全额征收增值税。而面积在144平方米以上的非普通住宅，若证满两年，且能提供发票，则按增值部分的5.6%征收。而无法提供发票的，则按全额的5.6%进行征收，个人所得税部分，若无发票，按房屋估值全额征收1%；提供发票，按升值部分差额征收20%。房产证已过五年且是业主的唯一物业，该部分税费免征。另外，交易过程中还有部分是印花税等税项需缴纳。
另一种情况是：业主是以公司名义进行购买的。征收增值税部分则分为提供发票与否两部分。若能提供购买时的发票，则按销售总价减去购买住房价款后的差额的5.6%征收；若无发票，则按全额征收5.6%的征收率进行征收。另外，以公司名义出售物业还需缴纳土地增值税。土地增值税部分则是按照增值的百分比四级累进计算的，幅度在30%~60%不等。其中，增值部分若低于50%，按照30%的税率征收；增值部分在50%~100%，征收税率为40%；增值部分在100%~200%，按50%的税率征收；增值部分超200%的，按60%的税率征收。除了上述税项，还有印花税等税项需要缴纳。
提及个人在购买公司出售房产流程方面需要注意的部分，以公司名义购买的物业需要提供的资料与个人出售房产稍有不同。首先，需要提交上年度缴纳房产税的发票，如无法提供，则要补缴后方可进行交易。另外，正在经营中的公司，需要业主提供公司资料（营业执照、组织机构代码证等），而已经注销经营的公司，则需到工商部门调取相关资料等。因此，个人购买公司放售房产对需要查验的资料也需要心中有数。
公司放售房产税费计算公式
如果是公司放售房产，以满两年的普通住宅计算（即144平方米以下），除印花税外，卖方需缴纳增值税和土地增值税：
1.提供发票：增值税=（成交价-发票价）得到差额部分×税率5.6%；无发票：5.6%全额征收。
2.土地增值税=（成交价-重置价成本累计折旧-地价-增值税）×（30%~60%）。
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