如何看待 4 月全国新房 62 城房价上涨，二手房上涨城市较上个月减少 4 城，对于这种现象你怎么看？
一、 宏观经济环境与政策导向
经济复苏的信号与不确定性并存： 4月份的房价上涨，特别是新房市场的活跃，可能与整体经济在年初出现的一些积极信号有关。例如，一季度GDP增速超预期，以及部分消费和服务业的回暖，都可能提振了市场信心。然而，宏观经济仍面临不少挑战，如外部需求减弱、地缘政治风险、以及国内部分行业的结构性问题，这些不确定性使得市场对经济的持续复苏仍存疑虑。
房地产政策的边际松动与“因城施策”的差异化影响： 近期，中央及地方政府出台了一系列支持房地产市场的政策，包括降低首付比例、下调房贷利率、放松限购限售等。这些政策旨在稳定市场预期，提振市场信心，但其效果在不同城市和不同类型房地产市场上存在差异。“因城施策”的原则使得一些经济基本面较好、人口流入较多的城市，其房地产市场能够更快地对政策做出反应，出现价格上涨。
“房住不炒”定位的持续性： 尽管有政策支持，但“房住不炒”的定位依然是房地产市场的主基调。这意味着政府不希望出现过度的投机性需求，也不希望房价出现脱离实际需求的过快上涨。因此，政策的边际放松可能更多是为市场“托底”，而非“刺激”，这也在一定程度上解释了二手房市场上涨城市数量的减少。
二、 新房与二手房市场的差异化表现
新房市场上涨城市数量增加的可能原因：
政策直接导向与供给端发力： 部分城市为了去库存或支持开发商的正常经营，可能会出台更直接的购房补贴或税收优惠，这些政策往往首先作用于新房市场。
开发商的营销策略与价格调整： 在市场信心有一定恢复的情况下，开发商可能会通过推出一些有吸引力的项目或采取适当的价格策略来吸引购房者，部分城市的新房价格上涨可能是对前期价格洼地的修正或对优质地段项目的价值体现。
新房供给的结构性变化： 一些城市的新房供给可能更加集中在改善型住房或高品质住宅，这些产品在市场需求相对稳健的情况下，更容易实现价格的上涨。
部分城市“小阳春”的局部回暖： 可能在一些经济活跃度高、人口流入稳定的城市，出现了新房市场的短期回暖，带动了上涨城市数量的增加。
二手房市场上涨城市数量减少的可能原因：
市场信心的恢复速度慢于新房： 二手房市场与业主的预期、房屋的折旧、以及房龄等因素密切相关。市场信心的恢复需要时间，二手房业主可能更倾向于观望，或者在价格上保持一定的坚挺，导致成交量尚未有效放大，价格上涨的动力不足。
二手房挂牌量增加与议价空间扩大： 一些城市由于前期市场过热或业主急于变现，可能存在较大的二手房挂牌量。在需求尚未完全复苏的情况下，购房者议价能力可能有所增强，这限制了二手房价格的普涨。
购房者更加理性与务实： 相较于新房的可塑性和设计感，二手房的优势在于现房和地段。但如果二手房价格过高，购房者可能会倾向于选择性价比更高的新房，或者转而观望。
“老破小”等房源的承压： 一些房龄较长、面积较小的二手房，在改善型需求主导的市场环境下，其价格上涨动力可能较弱，甚至可能面临下行压力，这也在一定程度上拉低了整体二手房价格上涨城市的数量。
二手房市场对政策的反应相对滞后或不敏感： 相较于新房，二手房市场往往对政策的反应更慢一些，也更容易受到持有成本、税收政策以及业主情绪的影响。
三、 市场分化与区域差异是关键
一线城市与核心二线城市的韧性： 通常情况下，一线城市和经济发达、人口流入稳定、产业结构良好的核心二线城市，其房地产市场具有更强的韧性。这些城市的房价上涨可能更多地反映了其经济基本面的支撑和相对较高的市场活跃度。
部分三四线城市的去库存压力： 相反，一些经济基本面较弱、人口流出、或前期土地供应过大的三四线城市，其房地产市场可能仍然面临较大的去库存压力，房价难以出现普涨。这些城市即使有政策支持，其效果也可能相对有限。
改善型需求与刚需的结构性差异： 在经历了多年的发展后，中国房地产市场的主体需求正逐渐向改善型需求转变。高端改善型住房在优质地段更容易获得认可，价格也更容易坚挺。而刚需购房者在面对价格波动时，可能更加谨慎。
四、 未来展望与潜在风险
市场复苏的可持续性存疑： 尽管4月份数据显示了一定的积极变化，但整体房地产市场的复苏之路仍充满不确定性。经济的整体走向、居民收入预期的改善、以及房地产政策的持续力度都将影响市场的未来表现。
风险依然存在： 部分城市的高房价与居民收入的差距依然较大，部分房企的债务风险也未完全化解，这些都是需要警惕的风险点。
结构性调整仍在继续： 市场分化将是未来一段时间内的常态。不同城市、不同区域、不同类型的产品将呈现出不同的走势。政策的重点可能在于支持刚性和改善性住房需求，同时化解市场中的结构性风险。
总结：
4月份新房市场上涨城市数量增加，而二手房上涨城市数量减少的现象，是当前中国房地产市场在宏观经济不确定性、政策边际调整以及市场自身结构性分化背景下的一种复杂反映。
新房市场的活跃 可能得益于部分城市对开发商的直接支持，以及对新房产品价值的认可，但这种活跃也可能带有一定的局部性和暂时性。
二手房市场的调整 则可能反映了市场信心恢复的滞后性、二手房业主预期的调整，以及购房者在价格和产品选择上的更加理性。
总的来说，这表明房地产市场并非“一荣俱荣”，而是呈现出更加精细化和区域化的特征。未来市场走势将更加考验政府的政策智慧，以及市场主体的适应能力。我们应避免简单地将价格上涨或下跌视为市场的全部，而应关注其背后的驱动因素和结构性变化。
网友意见
这事也许股民比大部分人看的透彻，特别是持有“三傻股（保险、地产和银行）”的股民。
今年以来，万科、保利等很多房企的房价持续下跌，原因是“逻辑变了”。
现在杭州等城市不仅集中供地，还限制成交价、销售价，且要求房地产商建设很多学校等配套设施，
由于政府基本算准了房地产商的利润率，所以房地产商现在被称为“政府的打工仔”，而新建的楼盘被称为“物业盘”。
也就是，建房子、卖房子，房地产商在一二线城市已经很难赚钱了，未来的盈利增长点在物业，因此地产商的股价都在跌。
以碧桂园、融创为例，碧桂园房地产市值2100亿，碧桂园物业2300亿，融创房地产市值不到1400亿，融创物业市值700亿。
万科现在的市盈率高于保利、碧桂园、融创，很重要的原因，就是万科物业还没有分拆上市，万科持有物业60%的股权。
既然地方政府已经算好了房地产商的利润，现阶段有大量“物业盘”，卖房根本不挣钱，那为什么房价还涨呢？
哈哈哈~
核心还是，现阶段各种调控的落脚点，都是在增加房地产商的资金成本和购房者的持有（购买）成本，但是影响任何商品价格的关键是供需。
一二线城市土地供应量不随人口增加而快速增长，根本解决不了核心问题。
驳一下“人口减少导致住房需求崩盘”的论点吧。
这个论点很荒谬，因为他只考虑了“房子总要继承给后人”，却忽略了后人继承房子的时间。
举个例子吧：我们都知道，查尔斯王子是要继承王位的，他等待继承已经50年了，还在等。
再列个数字，上海市区2020年的期望寿命，男83女88。继承的人，得要“父母双亡”才能继承吧，那他in average就要60-65岁才能继承到房子。然而，他需求房子的时候，又是什么时候呢？
中国的【预期寿命】这玩意，是随经济一直上涨的，基本上每5年+1岁。等到他父母真88岁了，由于医学进步，预期寿命可能已经到95了，那他就得70多岁才能“继承”上房子……
人只要活着，就得住房子，一个人，如果他既不能接受到60，70岁还和父母住在一起，也不能把80岁的父母赶出家门让他们在大街上流浪，他对于新房子就是有刚需的。
诚然，这种人到70岁的时候，会有好几套房子，然后等到他90，100岁去世的时候，确实会多出很多房子给他的后人来继承。
但这种情况，离现在起码还有70年，吧……
因为“70年后的供大于求”所以就断定“现在必定暴跌”，显然是很荒谬的。70年前新中国才刚建立呢……
我在这篇收藏过万的回答里已经讲得很详实了
在解释接下去五年内的房价走势前，请大家思考如下三个问题:
1.50年开始第一次婴儿潮的平均死亡时间大概在哪一年?也就是真正影响房屋供需的人口拐点何时到来?
2.现在的经济好不好？有没有什么靠谱安全的投资渠道……比a股这种吃人市好点的。
3.房贷利率是多少，实际明面上m2增速又是多少?(这条最重要)
4.gdp需不需要基建拉动，基建的钱从哪里来?制定决策方的工资和其他收入又从哪里来?卖地要占地方财政收入的多少百分比?
答案显而易见:一二线房价还会涨，至少五年。亦不排除货币大量超发造成房价长期涨的可能性。
但是我也提醒各位，一手房价涨不代表二手房也会一直涨。土地天然产生价值(所以每个朝代最后都是走向土地兼并到极致)，而房屋所有权并不天然产生价值却天然损失利息。
人心不足蛇吞象。
看看我们常州土拍，常州成品房均价才1.7万/平，新拍出来的地块楼面价，2万/平。
（不要再混淆楼面价和土地价了，很多人不懂楼面价是什么意思，这个价格相当于，你买房时候的土地成本的单价，比如房价4万/平，楼面价2万/平，那你买房子每平米土地成本就是两万，你买房钱其中的一半是用来付地皮钱的）
最可恨的是，该地块周边成品房的房价大部分在1.6万/平左右。
带装修的成品房价格竟然没超过新楼盘的土地成本价！
房企花在土地上的成本就平均2万/平了。再加上后续的建设费用，房价不得卖到4万/平？
关键是，这地段还很垃圾。属于那种要啥没啥，十分荒凉的那种。
土拍价格这么高，足以说明供应有多紧张。我也不知道为什么土地供应这么紧张。
这不是常州这一个城市的现况，常州只是代表而己。每个城市的想法都是一样的。
你还指望房价下跌吗？
只能说，很难。
很多人不懂楼面价是什么意思，这个价格相当于，你买房时候的土地成本的单价，比如房价4万/平，楼面价2万/平，那你买房子每平米土地成本就是两万，你买房钱其中的一半是用来付地皮钱的。
只要到真实市场深入了解几年，就会知道中国房产市场的公开数据异常失真，隐藏着巨大的黑洞和风险。
一方面是水深火热的大多数人，高昂的房价已经成为绞肉机，买套房会轻松灭掉三个家庭数十年的财富积累。相当一部分的人已经断了念想，不再考虑买房，因为已经超出了实力的边界，甚至可以说是想象的边界。
另一方面，资源好的新盘刚落地基，就必须跑关系才能内定到户型好、楼层好、朝向好的房子，海量的资金若隐若现。
这已经不仅仅是贫富差距的问题，更大的资金黑洞和杠杆在水面之下。隐晦地说个规律，只要国家放水，同时严格限制各种贷款流入房市。满足这两个条件，保证迎来一波涨幅。你就只能站边上看。
不是你月入几万收入不高，而是你没进入规则领域只能挨宰。你使出吃奶的劲，也搞不过那些破坏规则和利用规则的人。
这个购房金字塔已经高出天际，可以称为小蛮腰。
再看二手房，除了实用型学区房好转手之外，改善型的从叠拼到双拼到独栋，挂一年无人问津是常态，挂几年长草也不出奇。
从这个角度看，国人在住房需求上面是很卑微的。所谓的刚需其实都是牺牲自己成全下一代，自己是否住的身心愉快，基本不在考虑范围内。
对百分之八十的人来说，房价猛如虎。对百分之十玩上游戏的人来说，随时准备破产，对剩下的百分之十的人来说，五年之内财富可以翻几倍。
首先得明确一点，房地产虽然过了黄金时代，但黄金时代的后面这不是还叫白银时代么？
既然叫白银时代，就说明房地产还是有发展空间的。
只不过，这个阶段的房地产要出现结构性分化了。
2019年，中央财经委会议对推动形成优势互补高质量发展的区域经济布局进行了研究。
会议给全国按区域进行了分工，规划了19个城市群，指定了9个国家中心城市（北京、上海、广州、天津、重庆、武汉、成都、郑州和西安），划出了三个增长极（长三角，珠三角和京津冀）。
这就是结构啊。
所以大家再提房地产，就不能再等而视之了，而是要“有所为有所不为”。
比如随着高铁网的建设和铺开，三四五线城市就会打通向一二线城市输血的通路，于是就会出现一二线始终涨，三四五始终跌的房地产格局。
其他资源的调整也是如此。
这就叫做结构性发（分）展（化），或者说白银时代。
关于这种分化，这里不赘述，可以参加前年旧文“财税改革”（其实还有一篇关于“中央财经委区域经济布局”的文章，但是被小管家毙了。不过这一篇是从财政角度进行叙述，也可以管窥一二）。
其次，在一二线城市，房地产作为一个资产大类有其上涨的逻辑。
具体可以参考下文：
欢迎关注“财经杂感”，公众号和专栏同名。
如果说看空房价是出于内心的善良，那么做多楼市便是对通胀的恐惧。
其实很多人关于房价是有一个误区的，甚至很多时候自媒体会拿着日本的例子来做论述阐述房价泡沫崩盘来不断重申立场，但问题在于日本当时房地产崩盘也不是市场化带动所自行崩盘的，而是日本政府出于多种考虑而主动引爆的，至于结局我们也都是看到了。
但在我国，在没有官方主动刺破泡沫之前，其实各地楼市的表现还是相对正常的，如果说是真的支撑不下去交易惨淡的楼市，那么早就变成了鹤岗模式，但如果是相对正常的地方，那么可挖掘的潜力还是很大的。
很简单一个道理，如果你认为现在房地产已经濒临崩盘了，那为什么对全国各地楼市调控政策还这么严嘛，如果我们全面放松这些限购限售政策，房地产又会向哪走呢？
如果你认为调控是为了抑制房价涨价，那你就必须承认放弃调控房价必然上涨。
短期看政策，长期看人口，这种看空房地产话术我能闭着眼吹上几天几夜，但然后呢？
如果你觉得经济问题和房价有必然联系，那我不妨再问问你对最近的资本市场是如何看待的？
世界疫情来了，全球经济衰退了，全球资本市场照样跟着政府放水来了一波狂欢。
如果你看到全球资本市场能跟着全球政府放水无视实体经济状况大涨一波，你凭什么会认为同为资产价格的楼市会大跌呢？
经济状况、人口数量跟房价关系不大，它短期内跟且只跟资金充裕度有关。
而且我再提一嘴供需，难道大家会认为现在买房是为了自住嘛？
购房刚需从不是为了自住刚需，而是防通胀，为了不让钱变毛。
而且楼市这块上涨很大程度上是出于成本变化而导致的，也不说别的，大家就随便看看去年到今年大宗商品的涨幅吧，在卖地价格上涨，建筑成本也上涨的时候，房地产商真就干慈善亏本卖房？
别傻了，现在全国房价本身就处于一个全线承压期，要不暴涨，要不暴跌，根本没有第二个选项。
土地成本不减反增，大宗商品价格带动建筑成本上涨，房价自身又被调控，关键最牛皮的是，你开放商卖得是期房不是现房，新房过去卖的时候是肯定想不到这段时间疯狂上涨成本的，所以他现在干什么都是亏的。
给大家推演下后续进程吧。
只要房价不涨，接下来的房地产交房维权事件基本是板上钉钉的，甚至说开放商已经做好了这部分预算，只要最后“偷工减料的成本+后期公关成本 < 老老实实交房的成本”，那这笔买卖就可以做。
而且这一段不是原材料暴涨嘛，咱原先的预算是不是不够了，没事，拖个工期吧，正常房企哪有按时交房的，拖后个两三年不也是常有的事嘛，反正也没啥实质性处罚不是？
大家也别真觉得这玩意有多魔幻，虽然明眼人都明白开发商越拖成本就会越高，但开放商实际上是别无选择的，哪怕他知道以后建筑成本还得往上走，现在他没钱也不能推进，所以他只能拖时间，看拖到后面有没有什么转机。
能拖到资金面宽松的时候，这事还能继续拖，或者房价来一波上涨，这事也就解决了。
咱不说别的，就说精装修这个大坑吧，今年装修能随意比去年装修贵出30%左右，本来人开发商就准备在这黑人一笔，这一涨价人家会做什么选择呢？
每当这个时候，我都得劝大家不要让道德限制了自己的想象力。
从代价和收益的角度上看，这波承压最恨的不是全国主要城市，而是三四线县城。
为什么呢？
比如说小城市的房地产商，土地成本2k块，建安成本2k块，售价搞个4k5，12.5%利润率，大城市土地成本3w，建安成本6k，咱售价搞个4w，11.1%利润率。
原材料暴涨是必然会带动建安成本上涨的，但这种上涨对不同地区的影响是不一样的.
比如说对小城市来说，土地成本不变为2k，建安成本随便上涨个50%到3k，它的成本就变成了5k，这时候卖4k5就是纯亏的了。
但大城市则不存在这个问题，就这个题为例，实际上我建安成本上涨50%到9k，我的成本也不过是变成了3.9w，这个时候我卖4w依然是有利润的。
但三四线城市的财政无疑是更紧张的，而且大家也别成天说没人买这些城市了，要是真没有人买，那为啥地方一放开调控就被约谈呢？
是选择16年那波来一次涨价去库存还是硬撑着抗下这波成本上涨呢？
如果是前者，居民的负担阈值还有多少呢，而如果是后者，就真让地产商硬亏着卖嘛？
顺带说一句，大家不用质疑前者的可行性，本身地产就是买涨不买跌的，一根巨阳改变信仰在哪都能成立，虽然说泡沫破碎之后必然一地鸡毛，但谁又知道极限呢？
再说一下后者，如果是利润降低企业还是能运行的，暂时性的亏损也是可以接受的，但怕就怕亏损形成后的连锁反应，而现实而讲，在能找到下游承担的情况下我们是很难要求这些中间环节去主动承担代价的。
如果说一线城市还能通过调控手段遏制住投机行为的房价暴涨，但三四线城市面临的成本倒逼涨价问题又会如何收场呢？
是涨还是跌，这本就不是个问题。
让人分析，数据方面得确保其真实性、有效性、科学性。不然对着一堆有问题的数据，分析出来的结果肯定也问题重重，偏离实际情况。
我个人的生活体验跟网上的数据感觉有点不对。比如我在网上看一套深圳的二手房标价是600万，实际跟人沟通的时候，别人跟我说少于800万不谈，没有见面的必要。我就好奇了，既然是800万，为什么要标价600万？后来中介和对方说：因为深圳发布了《二手住房成交价格参考价格机制》这个文件，所以为了配合政策，只能把价格标底，这个价格除了影响买房子银行给你贷款的钱，对其他的根本不影响。就是说，除了让银行贷更少的钱给想买房的人，其他完全无影响。价格标600万，依然是800万，爱买不买。
给我个人的体验是：本来深圳以前还算是相对跟随市场的房价，现在真实价格反而成了迷。真实二手房价数据不显示了，显示的都是假的。
在这种情况下，怎么讨论呢？如果想知道房价的真实价格，要么就得跑回去找20年的价格，要么就是问中介，直接爆出真实的价格。然后进行计算。我不知道别的城市的数据是否面临同样的问题，但是深圳的房价被玩坏了。为了迎合好看的数据，有的网站上标价500万，其实1000万都买不到。
也是，对于买不起的人来说，500万，或者800万，或者1000万，也没啥区别。看上去便宜点儿嘛，大家心理好过儿，领导们面子上嘛好看点儿。
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