网上流传北京市700万的房，通过银行贷款套出700万现金可行么？
您好，关于您提出的“北京市700万的房产，通过银行贷款套出700万现金是否可行”的问题，我将为您详细解释，并分析其中的可行性、潜在风险以及常见的操作方式。
首先，明确一点：直接通过银行贷款将房产价值的100%套现为现金，且数额等于房产总价，在绝大多数情况下是不可行的。
银行贷款的核心是风险控制和资产抵押。它们需要确保贷款的安全，并对资产进行评估。
接下来，我们分几个方面来详细说明：
1. 银行贷款的常见类型与额度限制
a. 房屋抵押贷款（包括公积金贷款和商业贷款）：
用途： 通常用于购买房屋、装修、教育、医疗等合法用途，但不能直接用于套现炒房或投资风险高的领域。
贷款额度：
首套房： 通常可以贷款到房屋评估价的70%80%（具体比例受政策、银行、个人资质等多重因素影响）。
二套房： 贷款成数会更低，可能在50%60%左右。
评估价： 银行会委托第三方评估机构对房产进行评估，评估价可能低于或等于市场价。700万的市场价，评估价不一定能达到700万。
可套现金额： 假设房屋评估价为700万，首套房最高贷款成数按80%计算，则最高可贷560万。这560万是银行支付给您的，用于抵扣您之前购买房屋的贷款（如果您是按揭购房）或者用于您购房的款项。这笔钱并非直接以现金形式给您用于其他用途。
“套现”概念的误解： 严格意义上，房屋抵押贷款的目的是为了解决资金周转问题，贷款用途通常受到银行的监管，不能随意支配。所谓“套现”，更像是通过抵押房产获得一笔可支配资金，但其用途有限制。
b. 经营性物业抵押贷款（如商业用房、写字楼等）：
如果这700万的房产是商业用房、写字楼或商铺等，银行的贷款成数可能会相对较高，有些情况下可以达到评估价的60%70%甚至更高（非常规）。
但即使如此，也难以达到评估价的100%。
c. 信用贷款（无抵押）：
与房产抵押贷款不同，信用贷款不以房产作为抵押，而是基于您的信用、收入、征信情况等来审批。
即使您有价值700万的房产，银行也不会因为您有房产就直接给您700万的信用贷款，贷款额度与您的个人信用和还款能力直接相关。
2. “套出700万现金”的常见误解与操作方式
您提到的“套出700万现金”可能包含以下几种理解：
误解1：直接以房产总价贷款。 这是最不可能实现的。银行是商业机构，需要控制风险。
误解2：通过抵押现有房产，再用贷款资金购买另一套房产，然后把新购房产的贷款套出来。 这是一种复杂的、高风险的操作，且同样难以直接套出现金，并可能涉及多项违规行为。
可能的“套现”情景（非常规且存在风险）：
抵押后用于经营周转： 如果您有合法的经营活动（公司经营、个体经营等），且能提供相关的证明材料（如公司的流水、合同、经营计划等），并且您的房产是商业用途或者银行允许将住宅进行抵押用于经营周转，那么您可以通过抵押房产获得一笔经营贷款。贷款金额的多少取决于您的经营情况和房产评估价值，以及银行的政策。
“借新还旧”或“转按揭”： 如果您现有的房产还有未还清的贷款，您可以尝试通过“转按揭”的方式将现有贷款转到另一家银行，同时提高贷款额度。但即使如此，银行也只会按照规定成数放款，且放款资金会优先用于偿还旧贷款，剩余部分才能用于您的其他用途。您也很难一次性将所有剩余价值都套出来。
利用银行的“经营贷”或“消费贷”： 有些不法中介会宣传利用经营贷或消费贷，通过虚构交易或伪造材料来套取银行资金。例如，声称可以伪造一份虚假的购房合同，然后以“购房贷款”的名义申请贷款，或者伪造经营流水申请经营贷。这种行为属于骗贷，是严重的违法犯罪行为，一旦被发现，将面临法律的严惩，包括但不限于罚款、影响个人征信、承担法律责任甚至刑事处罚。
3. 为什么银行不轻易允许全额套现？
风险控制： 银行发放贷款是基于房产的价值作为抵押物，以保障其资金安全。如果贷款金额等于房产总价，一旦借款人违约，银行在处置房产时可能面临无法收回全部贷款本息的风险，因为房产的变现价格往往会低于其市场价，且处置过程需要成本。
用途监管： 银行发放贷款有明确的用途规定。房产抵押贷款通常是用于购房、装修等特定用途，银行需要对此进行审核和监控。直接套出现金并自由支配，可能被用于高风险投资、偿还高利贷或其他非法用途，这增加了银行的风险。
市场波动： 房产市场价格会波动。银行会以相对保守的评估价作为贷款依据，而不是最高市场价。
4. 实际操作中，能从700万房产中“套出”多少钱？
以北京市为例，一套700万的市场价房产，如果符合以下条件：
首套房，且无任何其他负债。
银行对该房产的评估价达到700万（通常会略低于市场价，可能在650万左右）。
贷款政策允许最高贷款成数达到80%。
那么，理论上最高可以贷款 650万 80% = 520万。
这520万并不是现金直接给您，而是银行支付给原房贷银行（如果还有贷款）或者用于您购买房屋的交易环节。如果您是全款购房且已经持有房产，那么这笔钱会打入您指定的账户，但这笔钱的用途也可能受到银行的约束，比如用于装修、消费等，具体取决于您申请的贷款产品。
如果您是想通过抵押现有房产，再用这笔钱去购买另一套房产，理论上可以达到“置换”的效果，但依然受限于贷款成数。
5. 风险提示
骗贷风险： 如前所述，任何通过虚假材料、虚构交易来骗取银行贷款的行为都是违法的，后果严重。
高额利息： 贷款需要支付利息，长时间的贷款会产生巨额利息支出。
还款压力： 贷款意味着每月需要还款，如果还款能力不足，可能面临逾期、罚息甚至房屋被拍卖的风险。
征信影响： 逾期还款会对个人征信造成严重损害，影响未来的贷款、信用卡等金融业务。
房产评估不确定性： 银行的房产评估价可能低于您的预期。
政策变化： 贷款政策会随着宏观经济和房地产市场政策而变化，增加了不确定性。
总结
简单来说，通过银行贷款将北京市价值700万的房产，全额套出700万现金是不可行的。 银行的贷款额度有严格的成数限制，并且贷款用途通常有监管。
如果您需要资金，建议您咨询正规的银行机构，了解适合您的贷款产品，如房屋抵押经营贷、消费贷（如果符合条件且用途明确），并如实提供您的资产和收入证明，以及合法的贷款用途。切勿听信中介的非法诱导，尝试通过欺骗手段套取银行资金，这会带来无法挽回的法律后果。
首先，明确一点：直接通过银行贷款将房产价值的100%套现为现金，且数额等于房产总价，在绝大多数情况下是不可行的。
银行贷款的核心是风险控制和资产抵押。它们需要确保贷款的安全，并对资产进行评估。
接下来，我们分几个方面来详细说明：
1. 银行贷款的常见类型与额度限制
a. 房屋抵押贷款（包括公积金贷款和商业贷款）：
用途： 通常用于购买房屋、装修、教育、医疗等合法用途，但不能直接用于套现炒房或投资风险高的领域。
贷款额度：
首套房： 通常可以贷款到房屋评估价的70%80%（具体比例受政策、银行、个人资质等多重因素影响）。
二套房： 贷款成数会更低，可能在50%60%左右。
评估价： 银行会委托第三方评估机构对房产进行评估，评估价可能低于或等于市场价。700万的市场价，评估价不一定能达到700万。
可套现金额： 假设房屋评估价为700万，首套房最高贷款成数按80%计算，则最高可贷560万。这560万是银行支付给您的，用于抵扣您之前购买房屋的贷款（如果您是按揭购房）或者用于您购房的款项。这笔钱并非直接以现金形式给您用于其他用途。
“套现”概念的误解： 严格意义上，房屋抵押贷款的目的是为了解决资金周转问题，贷款用途通常受到银行的监管，不能随意支配。所谓“套现”，更像是通过抵押房产获得一笔可支配资金，但其用途有限制。
b. 经营性物业抵押贷款（如商业用房、写字楼等）：
如果这700万的房产是商业用房、写字楼或商铺等，银行的贷款成数可能会相对较高，有些情况下可以达到评估价的60%70%甚至更高（非常规）。
但即使如此，也难以达到评估价的100%。
c. 信用贷款（无抵押）：
与房产抵押贷款不同，信用贷款不以房产作为抵押，而是基于您的信用、收入、征信情况等来审批。
即使您有价值700万的房产，银行也不会因为您有房产就直接给您700万的信用贷款，贷款额度与您的个人信用和还款能力直接相关。
2. “套出700万现金”的常见误解与操作方式
您提到的“套出700万现金”可能包含以下几种理解：
误解1：直接以房产总价贷款。 这是最不可能实现的。银行是商业机构，需要控制风险。
误解2：通过抵押现有房产，再用贷款资金购买另一套房产，然后把新购房产的贷款套出来。 这是一种复杂的、高风险的操作，且同样难以直接套出现金，并可能涉及多项违规行为。
可能的“套现”情景（非常规且存在风险）：
抵押后用于经营周转： 如果您有合法的经营活动（公司经营、个体经营等），且能提供相关的证明材料（如公司的流水、合同、经营计划等），并且您的房产是商业用途或者银行允许将住宅进行抵押用于经营周转，那么您可以通过抵押房产获得一笔经营贷款。贷款金额的多少取决于您的经营情况和房产评估价值，以及银行的政策。
“借新还旧”或“转按揭”： 如果您现有的房产还有未还清的贷款，您可以尝试通过“转按揭”的方式将现有贷款转到另一家银行，同时提高贷款额度。但即使如此，银行也只会按照规定成数放款，且放款资金会优先用于偿还旧贷款，剩余部分才能用于您的其他用途。您也很难一次性将所有剩余价值都套出来。
利用银行的“经营贷”或“消费贷”： 有些不法中介会宣传利用经营贷或消费贷，通过虚构交易或伪造材料来套取银行资金。例如，声称可以伪造一份虚假的购房合同，然后以“购房贷款”的名义申请贷款，或者伪造经营流水申请经营贷。这种行为属于骗贷，是严重的违法犯罪行为，一旦被发现，将面临法律的严惩，包括但不限于罚款、影响个人征信、承担法律责任甚至刑事处罚。
3. 为什么银行不轻易允许全额套现？
风险控制： 银行发放贷款是基于房产的价值作为抵押物，以保障其资金安全。如果贷款金额等于房产总价，一旦借款人违约，银行在处置房产时可能面临无法收回全部贷款本息的风险，因为房产的变现价格往往会低于其市场价，且处置过程需要成本。
用途监管： 银行发放贷款有明确的用途规定。房产抵押贷款通常是用于购房、装修等特定用途，银行需要对此进行审核和监控。直接套出现金并自由支配，可能被用于高风险投资、偿还高利贷或其他非法用途，这增加了银行的风险。
市场波动： 房产市场价格会波动。银行会以相对保守的评估价作为贷款依据，而不是最高市场价。
4. 实际操作中，能从700万房产中“套出”多少钱？
以北京市为例，一套700万的市场价房产，如果符合以下条件：
首套房，且无任何其他负债。
银行对该房产的评估价达到700万（通常会略低于市场价，可能在650万左右）。
贷款政策允许最高贷款成数达到80%。
那么，理论上最高可以贷款 650万 80% = 520万。
这520万并不是现金直接给您，而是银行支付给原房贷银行（如果还有贷款）或者用于您购买房屋的交易环节。如果您是全款购房且已经持有房产，那么这笔钱会打入您指定的账户，但这笔钱的用途也可能受到银行的约束，比如用于装修、消费等，具体取决于您申请的贷款产品。
如果您是想通过抵押现有房产，再用这笔钱去购买另一套房产，理论上可以达到“置换”的效果，但依然受限于贷款成数。
5. 风险提示
骗贷风险： 如前所述，任何通过虚假材料、虚构交易来骗取银行贷款的行为都是违法的，后果严重。
高额利息： 贷款需要支付利息，长时间的贷款会产生巨额利息支出。
还款压力： 贷款意味着每月需要还款，如果还款能力不足，可能面临逾期、罚息甚至房屋被拍卖的风险。
征信影响： 逾期还款会对个人征信造成严重损害，影响未来的贷款、信用卡等金融业务。
房产评估不确定性： 银行的房产评估价可能低于您的预期。
政策变化： 贷款政策会随着宏观经济和房地产市场政策而变化，增加了不确定性。
总结
简单来说，通过银行贷款将北京市价值700万的房产，全额套出700万现金是不可行的。 银行的贷款额度有严格的成数限制，并且贷款用途通常有监管。
如果您需要资金，建议您咨询正规的银行机构，了解适合您的贷款产品，如房屋抵押经营贷、消费贷（如果符合条件且用途明确），并如实提供您的资产和收入证明，以及合法的贷款用途。切勿听信中介的非法诱导，尝试通过欺骗手段套取银行资金，这会带来无法挽回的法律后果。
网友意见
它有四个致命弱点：
1、在律师界，“假离婚”就是“真离婚”的代名词。
在中国离婚，一方想让另外一方净身出户是很难的。除非有人自觉自愿。
“假离婚骗贷”的成立前提就是一方要净身出户把财产给另一方。把感情放在天平上，然后在另一头压上身家性命来考验感情，就像是蝴蝶扇动了翅膀。就算双方真的情比金坚，爱比海深，如果投资失败，双方本是同林鸟，后半句大家都知道了。
债谁来背，财产放到谁那去？
如果你是其中一方，想想这里面的信任危机，细思恐极啊。
2、绝大多数家庭没有能力通过“理财”跑赢贷款利率。
七百万好多钱。问题是理财成功与否，可不是钱多就行了。现在的中国股市、楼市、基金、信托，没有比彩票好多少。整体经济形势不好，跟你说稳赚不赔都是说说，你能贷款700万投资理财，房价跌了你就跑，那些理财机构才是跑路专家的吧。他们还能破产。只要理财理赔了，房价涨跌就不重要了，反正早晚都不是你的。中国这种互害社会，就算想做欠一屁股债跑路的那个，你未必是最后一环。
“假离婚”更可笑，因为你正常把房子抵押贷款也一样能换到资金，方法太多了。很多人早已把房子抵押出去换流动资金做买卖了。这个方案简直小儿科了，更像是无房者在意淫，或者忽悠老实人。
3、房价暴跌断供就赚了。
两口子有700万的房子，房价跌了，房子还是房子，你只要不动他自己住，房价总能涨回来。把房子抵押出去换了贷款，房价暴跌，等于房子就没有了，肯定是贱卖。但是有谁说，
房子卖了贷款就不用还了？
贷款700万，房子卖了200万，还有500万还是要还的。有些人说，那没关系啊，欠一屁股债不还就是了，能拿我怎么样。且不说现在征信体系一步步完善，欠钱上黑名单已经有诸多不便，横财是散的很快的，名声信用是一辈子的。
退一万步讲，一个能有一套700万的房子的小两口怎么说也是个中产或者小资产阶级，过得好好的，讲了一大圈鼓励人家放着好日子不过跑去做老赖，没有道理啊。
4、骗取银行贷款是刑事犯罪
“假离婚骗贷”是货真价实的犯罪方法，严格的说转发这个消息都是犯罪。
刑法第第一百九十三条规定，以非法占有为目的，诈骗银行或者其他金融机构的贷款，数额较大的，处五年以下有期徒刑或者拘役，并处二万元以上二十万元以下罚金；数额巨大或者有其他严重情节的，处五年以上十年以下有期徒刑，并处五万元以上五十万元以下罚金；数额特别巨大或者有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处五万元以上五十万元以下罚金或者没收财产。
骗贷700万，属于数额巨大，要判十年以上。
不管你社会经验丰富与否，对法律心存敬畏都是应该的。说这个不可能立案不可能坐牢的人，不知道懂不懂此一时彼一时的道理。
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