怎么让当前房地产泡沫破裂而又对经济不造成太大影响?

谢邀。

哈哈哈哈哈哈，我要想得出来，小则社科院登门拜访，大则专车接送荣升组长，何苦在知乎上吐槽来哉？

杠杆就是负债，去杠杆就是去负债，而去负债说白了就两条路：

要么还钱，要么违约。

20年8月20号的三道红线：剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；红现金短债比小于1。

就是让房企憋借钱了，同时赶紧还钱，把负债降下来。

这个其实没毛病，我国房地产一贯是高杠杆高扩张，这个模式迟早会炸。

但又有毛病，我国自有国情在。

房企为了合规（不合规就没法做买卖了），最常规的手段其实就是降价卖房。把手上的房子（库存）卖出去换成现金，资产不就多了；收缩以后的高负债开发项目，负债不就少了；这一升一降，不就有望达标了。

但房企遇到一个麻烦：不让降价，起码不让大降。

还是以前说的那个老问题：房子在我国已经有准货币地位。在银行体系里，房子是起码占三成的主力抵押物；在地方，房价是土地财政的命根。

所以在上在下、于公于私，都有强力意愿摁住房地产商砸盘。

那就很尴尬：你让我去负债，又不让我按市场价格出库存，那我怎么还钱？

于是一票房地产商开始钻空子：三道红线考察的是有息债务嘛，而我企业的应付账款和票据是经营行为。所以我现在没有“欠钱”，我只是对一些人有“期限内付款的承诺”。

（你就理解成把实质负债包装成不算负债的经营财务数据）

18年上市房企的应付账款加票据是2.1万亿，20年是3.5万亿。整个房地产的负债规模从18年的19万亿奔向20年的24万亿。

本质上还在高负债，只是扩张放缓。

监管一看：靠，当我不存在？

于是21年1月1号，三道红线落地，并另外加码：集中分批拿地、收紧房企融资、限购限售、房价高涨城市直接问责地方话事人。

很多银行干脆把对房企的贷款给停了：你们现在是监管的重点，三线四档的，莫挨老子，老子还要奔前程。

21年7月，房企商票也被纳入监管范围，房企开始崩塌。

初衷得到全民支持，但技巧不行，导致：负债规模没有缩小，反而增长；泡沫破裂的风险没有缩小，反而外溢。

21年房地产行业非银行类融资总额为1.76万亿，同比下降26.3%；而今年房企需要偿还的内外债务为6589亿，未来三年的偿债总额在1.84万亿。

从大环境看：20年全国受理了1.33万件破产案件，比19年增长83%；审结10132家，超过17/18/19三年的总和。

好吧，20年有疫情，理解。

结果21年全国企业破产重整案件信息网上的破产案件公告5.9万件，比上年增长59.5%；77家上市公司ST，20家退市，历史新高。

21年的违约比20年还严重。

这种局面，有什么手段能“对经济不造成太大影响”？

就算孤立地看房地产本身，也不可能不造成大的影响：虽然有政策短期利好，但居民没有负债空间是中期利空，低生育率是长期利空，房地产只能尽力横盘，起不来了。

今年前两个月，超过50个城市出了利好楼市政策，这俩月的房地产增长也就3.7%。估计三四月的小阳春也就那样了。

但眼下确实是百万漕工，不对，千万漕工衣食所系，今年需要就业的新增城镇劳动力是1600万人。

大的经济影响是现在进行时，且平抑手段有限。政府部门是在主动背杠杆，但政府订单的拉动就业效率是不如市场订单的，且政府投资项目的推进速度也有限制。

在违约高发期里遭遇高就业压力和大宗商品高价，连我这个谨慎乐观派也只能呆滞一会。

能指望的就俩：一，海外市场环境出现明显改善；二，政府订单和中小企业扶植出现明显改善。

其实就是二号的发言。

等吧。

听闻开发商很缺钱，到处都是开发商资金紧张的新闻，于是我在年后就想找一批缺钱的开发商聊一聊，看能不能买点便宜资产。

住宅价格是肯定降不了的，不然在预售制度下会造成社会混乱，窗口指导不让降的新闻到处都是，但商业地产的价格是没人管的。

既然缺钱，既然急缺现金，那你把商业地产的价格低价卖出去不就行了。

商铺写字楼的价格已经十年不涨了，如果能再跌一大截，就完全去泡沫化了，进入正常价值投资区间后自然会有一批资金愿意进来买。

按这个思路，应该找最缺钱的那批开发商，市场传言越缺钱的开发商同意降价的概率越大，我也是这么做的。

这思路看起来没问题，但我找了不少开发商聊天之后，发现事实情况截然相反。

我对那些传言非常缺钱的几个开发商重点关注，寄予厚望，对大家都认为资金链很健康的几个开发商随便聊了一下，没怎么报以希望。

结果，我认为很缺现金的那几个开发商统统拒绝了降价提议，倒是我认为不缺现金的那几个开发商比较热情，谈价诚意很高。

对于他们的资金情况我没有判断错，没钱的确实没钱，不缺钱的确实不缺钱，其资金情况人尽皆知，三道红线榜单上写的清清楚楚，并不算什么秘密，具体名字我就不提了，毕竟聊完天了都算朋友，点名不合适。

但是他们对降价销售的提议非常忌讳，在资金链无比紧张，奇缺现金的情况下，宁可不卖也不降价，愿意给的让价幅度非常之小。

我对此大惑不解，但在聊天的时候发现了一些有趣的真相，非常有趣，我觉得值得和大家分享一下。

资金链紧张，奇缺现金，所以就必须降价销售，这是正常人的思维，正常情况下也没错，但对于最缺钱的那批开发商，这个常规做法已经失效了。

只有资金链正常的开发商，才有降价销售的资格。

在聊天的过程中，那些我认为缺钱的开发商基本都提及了一个词，叫货值折损。

他们非常愿意卖房换现金，谈判意愿也很高，但坚决不同意降价，愿意谈各种条件作为补偿，但账面交易价格不能降太多，否则就会“货值折损”太大。

反倒是不缺钱的开发商，从来不提这个词，也没那么多花里胡哨的条件，直接和我对砍价格，大家谈多少钱就多少钱。

啥叫货值折损？有啥影响？

他们不说，但我在聊天的过程中大概猜到了一点。

资金链最紧张的这批开发商，很可能已经把手头能质押的一切全部都给质押了，资金链绷紧到了极致。

一栋楼已经建成但是没有成功销售，并不代表这栋楼就会闲着，开发商会把这些资产拿去银行抵押来套取现金，还能拿来做工抵房。

你是开发商，你很缺钱，手头有十万平米的房子造好了没卖掉，难道就任由他们闲着吗？肯定拿去当抵押物换贷款啊。

既然拿去当了抵押物，就涉及到了一个价值的判定，你这些楼值多少钱，然后银行反算出来你能贷多少钱。

同样面积的情况下，开发商的实际销售价格，决定了这批货的“货值”，然后决定了能贷款的额度。

如果大幅折价销售，那么这个销售价格传出去之后会造成银行定价体系的动荡，一旦认定你“货值折损”，那开发商的这笔贷款安全度就会不够，银行有权要求开发商追缴保证金以保证贷款安全，或者贷款到期后再次贷款的时候给的额度非常少。

这里涉及的追缴金额以及贷款额度的减少，可能会远远大于你抛售换来的那点现金。

恒大许家印说：“不能依靠贱卖资产去还债务，否则资产贱卖完了也很难还清债务。”

他说的是对的，大幅折价卖资产表面上是在让利换现金流，但实际上会导致债务窟窿越来越大。

那些资金链已经绷紧到了极致的其他开发商，如果硬挺着价格不卖，虽然资金链异常难看，但至少“账面货值”还是正常的，贷款没到期前暂时还能维持的下去。

一旦大幅折价，债务窟窿可能立刻就爆了，本来还能撑半年一年的，现在立刻就完蛋了。

因此，没办法，只能眼睁睁的看着别人到处卖资产换现金流，自己明明是最缺现金的，但硬挺着也不能卖，慢慢地等着宝贵的时间一分一秒的虚度过去。

去年下半年，好几家资金紧张的大开发商就开始到处谈资产处置了，整整半年过去，自家债券违约传闻一日更胜一日，现金流几乎归零，连利息都付不起了，地方政府天天谈话，结果资产处置的数量居然是零。

因为资产价格不能下降，否则越卖欠债越多，不卖的话，账面暂时还能维持。

但现在这种行情，谁敢高价接你的资产，那不成了自杀行为嘛，所以资产处置的数量肯定是零。

除此之外，如果开发商大幅折价销售，那么开发商在卖房之前，还要先凑一笔钱去还掉贷款，解除质押，才能把这间房拿出来卖。

如果折价力度大到一定程度，甚至会出现销售款和抵押贷款的数量差不多的情况。

先拿出来100万解除质押，然后把房子卖了110万乃至于只有100万。

开发商降低了100万的总负债，但手头的现金流实际的增加值仅仅只有10万或者干脆是零，动摇了自身贷款信用体系，还对下个月即将到期的债务于事无补。

负债已经太多太多了，债多了不愁，少那么一点负债也没啥意义，还没能换来现金，这么干有啥意义？

还不如干挺着硬拖时间呢，能拖到变数最好不过，拖到拖不下去的时候选择破产，把所有的资产和债务一箩筐的打包扔给政府去解决，这么干至少面子上还能辉煌个一段时间。

倒是那些资金链很健康的开发商，负债率低，很多资产是没有抵押贷款的，可以直接拿出来卖。

如果当他们判定未来几年房子的价格肯定要降，那不如索性一口气先提前卖到某个超低价格，给购房者安全垫，让购房者安心，以此把现金流换出来。

因为他们负债率低，所以他们的房子没有抵押贷款，所以他们卖出去的每一分钱，都是实实在在的现金流。

就目前这个行情而言，现金流就是命根子，只要自己能活到其他开发商挺不住倒下的时候，所有的蛋糕都是自己的。

所以就出现了这么个奇怪的现象，资金链健康的开发商反而愿意降价，越缺钱的越不降价。

我了解到的是武汉的情况，但其他城市应该也差不多，一家开发商的总体战略应该是统一的，不会差距很大。

最缺钱的那些开发商已经不用聊了，他们不是不想降价，是已经失去了降价的资格。

这些开发商现在能做的就是等，等绳索缠的越来越紧，然后让命运来裁决自己。

黄奇帆说过，美国就500家开发商，结果中国有5万家，中国究竟需要多少家开发商？

5万家淘汰掉99%，也还有500家之多，因此绝大多数开发商在未来十年里，都是要被彻底洗牌的。

欧美的开发商负债率通常是50%左右，香港的开发商负债率通常是40%左右，而大陆开发商的负债率高达80~90%。

普通人一看，感觉这负债率差不多啊，也就高一倍吧，但实际上远远不是。

40%的负债率，意味着自己有60块钱，借了40块钱，然后干了100块钱的事，杠杆率是1比0.66，很低。

50%的负债率，意味着自己有50块钱，借了50块钱，然后干了100块钱的事，杠杆率是1比1，一般。

80%的负债率，意味着自己有20块钱，借了80块钱，然后干了100块钱的事，杠杆率是1比4，高的吓人。

90%的负债率，意味着自己有10块钱，借了90块钱，然后干了100块钱的事，杠杆率是1比9，高的突破天际。

1块钱干2块钱的事，和1块钱干10块钱的事，这债务风险能一样吗？

如果杠杆率达到1比9，这表示开发商无法经受一丝一毫的风险，有点风吹草动就原地爆炸。

当年2015年股票配资横行的时候，配过1比9杠杆的人，都知道这种杠杆爆仓那是多么的容易。

哪怕你的杠杆只有1比4，爆仓也是分分钟的事。

而中国有很多开发商，前几年负债率接近90%，三令五申之后现在还有80%那么多。

负债率50%到70%的开发商还有一丝辗转腾挪的空间，负债率80%以上的开发商已经失去所有操作可能性了，连甩卖资产紧急换现金的选择都没有了，现在除了躺平拖拖看，其他什么也做不了。

但实际上，国家5年前就示警了，央行2019年就到处找人谈话了，留的时间足够的多，结果这些房企在2020年还去砸巨资抢地王，根本就没有丝毫降杠杆的意思。

混到今天这一步，真怪不得别人。

恒大已经暴雷，所以恒大可以点名说，以前红极一时的恒大，别说舵主许家印，就算是恒大总裁夏海钧，当年也是特朗普带着伊万卡过来亲自签约的人物。

如此风光的恒大，现在最大承诺也就只是保交楼了。

就我目前了解到的情况，不缺钱的开发商已经开始纷纷甩卖资产换钱过冬了，而最缺钱的那批开发商反而被负债率捆住了手脚动弹不得。

很明显，硬挺着不卖是解决不了问题的，80%负债率下，只要几年的时间，哪怕侥幸原价卖出，利息都能把那20%的本金侵蚀的干干净净。

不知道利息可怕的人，我再给你们算算账，假定开发商借债利率按7%算，80块钱负债每年应付利息是5.6元，而本金只有20元。只要4年时间，利息就能吞掉所有本金。

如果你资产打95折，那3年就死。

如果你资产打9折，那2年就死。

拖，是不可能解决问题的，如果拖就能解决问题，那资金链健康的开发商为啥还要甩卖资产，大家都硬挺着高价卖不就完事了么。

当一家开发商的资金链紧张到不能，也不敢把资产进行低价处置的时候，其命运结局早就已经注定，剩下的无非就是时间问题。

奇迹是不会发生的，如果真的会发生奇迹，美国也不至于只有500家开发商。

2015年的去库存政策让本应破产的一批开发商拖到了今年，但他们依然没有吸取任何教训。

这次不管救还是不救，他们都活不下去，无论就是死在这一轮还是死在下一轮的问题。

中国房子已经到了需要70年租金才能回本的地步了，难道还能140年租金才能回本？

房价再拉起来泡沫就直接爆炸，横盘不动反而还能多拖几年。

但房价不涨，对于某些负债率极高且动弹不得的开发商来说，也是死路一条，他们只有暴涨才能救命，但暴涨会导致房价泡沫立即爆炸，到时候是整个行业一起死。

总之，中国的5万家开发商确实太多了，早晚会消失99%的。

不能打折卖，否则债务危机会立刻爆发，如果一家开发商已经到了这种地步，那就是死亡倒计时了，因为其他开发商在打折卖，反正注定只有少数人能活下来。

从我目前得到的市场信息进行判断，不少开发商已经到了救都没法救的地步，“果断处置资产”这种操作他们不是不想，而是不能，唯一指望就是拖时间等暴涨。

不暴涨他们肯定会死，哪怕横盘都不行，但暴涨是拉着所有人一起死，所以这类型的开发商注定会死。

拖下去有意思吗？多拖几年债务窟窿会被利息侵蚀的更大。

但好像他们也没什么好办法。

虽然我不方便点名，但可以透露一下，我聊的销售人员归属的开发商，都是名列三道红线上的，不然我也不会认为他们缺钱，本指望从他们那买便宜写字楼的，但全部被拒绝了，愿意诚意让价的居然是一道红线都没踩的那种开发商。

怎么说呢，从这种情况来判断，好几个大开发商明后年都得上新闻，大家等等看吧，到时候有不少瓜可以吃。

和大家分享下我刚探知的市场信息，希望能对大家有所帮助。

作者：远方青木（ID：YFqingmu)

原文： 最缺钱的那批开发商，已经到了拒绝降价的地步

我莫名有种感觉，最近一年来打击教培，打压互联网，教师降薪，公务员降薪，就是为了让大家自发地降低对未来收入的预期，从而降低杠杆率……

只可惜不巧碰到了疫情，消费一起崩了，不过那就是另外一个故事了……

泡沫被制造起来的时候，影响就已经形成了。

就像肿瘤，你发现的时候，人就已经绝症了。

医生通常会怎么说？早干预早治疗对不对？

越往后，手术风险越大，治愈机会越小！

但就是这么一直拖着，让很多人觉得这副“身体”仿佛突破了“生物规律”，西方生理学那套，解释不了东方人的身体构造……唉！

先说结论：

1）泡沫是不可能不破的，根本就没有所谓的“软着陆”。

你现在所看到的“拖”和“托”，本质上都是以增加居民负债为手段的，根本不是什么突破“经济学规律”的高明操作。

2）泡沫的核心永远是杠杆。

杠杆就是负债，负债越高，泡沫就越大，负债快还不上的时候，就是泡沫要破的时候。

现在居民一堆负债，地方zf也一堆负债，那你说钱都去哪儿了？

把这些钱再找回来，堵上债务窟窿，就是对经济影响最小的法子，无他！

所以遗产税、房产税、财产税、资本利得税、高额离境税等直接税手段，必须要上，不上不行。

再继续收进城税，就是刨根了，年轻人彻底躺平不干，收个卵。

3）实业富国、科技兴邦！

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历史上不是没有过教训的，

比如日本房地产泡沫是怎么破的？

美国房地产泡沫又是怎么破的？

但你不能提，一提人家就说日本、美国跟中国能一样么？

行，那我就讲个国内房地产泡沫崩溃的故事！

2020年6月8日，在介绍海南自贸港建设方案会时，有领导说：“将严格控制房地产……历史上有过教训……”

什么教训？说的就是海南历史上著名的三大炒：

• 1984年的走私汽车炒卖；
• 1992年的房地产泡沫；
• 2010年，三亚房地产泡沫。

海南建自贸港的消息刚在媒体公布时，马芸说要将海南的发展对标香港，甚至要超过香港，同时他的菜鸟也积极布局海南。

大棋论爱好者们说，海南要封岛建设自由港，就像新加坡、香港、迪拜，以后大陆到海南为出口，海南到大陆为进口……

知道‘特区’两个字意味着什么吗？ 知道雄安吗？两天，就两天，雄县房价就从三四千，涨到了两万！ 北雄安，南海南，听说过没？

反正怎么吹的都有，让人一听就觉得，仿佛只要去了就能发财。

其实这些说法，1988年就有人在讲了。

早在三十多年前，决策者就想把海南打造成最大最特的经济特区。

只是这么多年过去，深圳、浦东、厦门这些同班同学，早就发育成了巨佬，而海南依然是个弟弟。

2020年，常住人口1008万的海南省，GDP仅0.53万亿，排倒数第四。

而常住人口为1004万的长沙市，GDP有1.2万亿，恒大暴雷前的年营业额都有0.72万亿元……

作为特区的海南省，优惠政策给了不少，为什么经济还不如内地的一个市？

就是因为炒房炒成了路径依赖！

为什么是海南？

1984年，设计师走到厦门，看着对面四小龙之一的呆湾，深有感触地说：“如果用20年的时间把海南的经济发展到呆湾水平，就是很大的胜利。”

海南岛跟呆湾岛的行情差不多，呆湾面积3.58万平方公里，海南3.54万，湾湾原住民是高山族，海南是黎族……

所以搞好海南，是统一大业的重要一环。

其次，自由港、保税区，还是建在四面环海的孤岛比较好，否则走私猖獗，很难管得住。

再就是网上各类大棋专家所说的，海南地理位置优越，是一带一路的海上枢纽。

那时候还没有一带一路的说法，建设特区和自由港，主要是为了给经济建设探索新道路。

因为在当时，旧体制已经到了行将就木的关头，东欧和苏联都在动荡，国内也有些躁动，

设计师振聋发聩地说：“如果不搞好经济，不提高人们的生活水平，就是死路一条”。

海南一片蛮荒，工业底子薄，试错风险低，简直就是天然的新体制试验田。

于是在“步子再快一点”的号召下，1984年，国家进一步开放沿海城市。

海南要发展，需要原始资金，钱哪来？

走私汽车炒卖！

80年代跟现在不同，现在是产能过剩，但那时是供给不足，物资极度匮乏，倒爷遍地丛生。

汽车就更稀缺了，当时上头严格管控进口车，毕竟外汇金贵，进口生产线比起进口成车，更有战略意义。

所以车子这种商品，在当时是有价无市，走私一台进口车的利润，更是万元以上，要知道那会儿一个上海公职人员的年薪，也才几百块。

有钱不赚王八蛋！

这个口子一开，一时间全岛疯魔，半年多的时间，就进来了89000多辆车，超过了前一年全国进口汽车的总和。

上头明确规定，海南进口车只能自用，不许出岛。

什么？罚款？

罚多少？四五千？

那没事，反正利润有一万多。

于是相关部门积极办理“罚款放行”的手续，行hui、受hui、套汇……都在光天化日下进行。

赚钱效应甚至连军队都吸引了，海jun不惜动用军jian，以调防名义，把走私汽车换上jun牌，运到湛江……

事情搞得太过火，惊动了高层，调查组下来把当时主政海南的雷*给撸了。

按后来中国银行的说法，走私汽车让国家损失了约10亿元的外汇，这笔钱从重要程度上讲，大概相当于现在的5万亿。

由于炒卖走私汽车来钱又多又快，海南全岛，上到行zheng机关，下至街头巷尾的皮包公司，没人有心思搞实体，都在使劲薅内地羊毛，海南就此错过了第一次开放窗口期。

但中央依然全力支持海南。

1988年，海南脱离广东省的行政序列，独立建省。

高层下定决心，要把海南建成“最大最特”的经济特区，李家城甚至建议学香港，搞一guo两制，由于太扯淡，被否了。

1988年8月1日，海南公布30条，大胆提出——资金进出自由、境外人员进出自由、货物进出基本自由！

一句话，深圳有的政策，海南都有；深圳没有的政策，海南也有。

只是搞建设，光有政策不球行，头一个问题，就是得有人。

行政班子，工商各业，都需要人，哪里来？

中央一纸号召，引得十万人才下海南。

在当时，热衷于解读政策信号的青年，大多是有理想、有抱负的知识精英，所以南下海南的那批人，质量非常高。

小潘和冯仑等所谓“万通六君子”就是那时候奔去海南的，电影《芳华》里说男主刘峰后来去了海南，也是以这段历史为背景的。

他们渡海而去，希望在海南闯出一番天地，在改开史诗中，这群人被称作“闯海人”。

海南房地产泡沫的真正高潮，就是他们创造的。

他们为什么要闯荡海南？

按经济逻辑分析，深圳崛起的例子近在眼前，许多人都发了财，海南比深圳还“特区”，政策红利画的大饼更大。

另一方面，当时的内地是非常压抑的，所有的商品流通，都是“官有”的，做生意完全靠关系，很多青年有志难筹。

而海南则是一张白纸，制度禁锢少，机会多。

那海南究竟啥样？是不是比内地更好？

当时的海南，用4个字形容最为贴切——不毛之地！

没有路灯，没有交警，电话打不通，甚至连电都没有，家家户户搞个柴油发电机在那咚咚咚咚……

央视在2009年拍了一部见证海南建省30年的纪录片，B站可看，画质渣得不行，但大致能看清当时海南的情状——海口主街道上甚至还有人赶猪放羊。

就是这样的地方，瞬间吸引了十几万全中国最优秀的年轻人，实际数字据海口人才中心统计有16万多。

这说明啥？

说明人并不总往高处走，水（资金）也并不总往低处流，人才和资金都往机会最大的地方去。

哪里有增长，哪里有希望，哪里就能吸引到最优秀的年轻人！

年轻人往大城市跑，并不是因为大城市这好那好，而是因为有就业，有希望。海南都穷成那样了，但就是因为它能给当时的青年以希望，所以许多人抛弃所有，投奔而去……

基础太薄弱，愿景虽好，但没有启动资金，怎么办？

学深圳经验，搞土di财政——用土地换投资！

1991年，中央发布《关于全面推进城镇住房制度改革的意见》，明确了房di产的发展方向。

同年9月，“万通六君子”第一次在海口聚齐，成立“海南农业高技术联合开发投资总公司”。

为啥是个农业公司？

按小潘的说法，是因为一开始他们不知道要搞什么业务。

但搞什么都不如搞房地产来钱快。

他们的第一桶金来自于炒联排别墅，迅速就翻了几倍。

小潘说一开始都不敢相信，不敢签，刚在1楼签了房产合同，走到6楼加个价就卖掉了，想想都后怕。

1991年，海南房价为1400元/平方米，

仅仅一年后，就涨到了5000元/平，

1993年达到高峰，7500/平。

而国际大都市上海，直到2006年才涨到这个水平。

这已经不能叫夸张了，而是疯狂。

但更疯狂的还在后头。

据说有个流浪汉夜里睡在某售楼处门口，早上醒来发现自己莫名其妙成了排队买房的第一个，

当他准备提着几件破衣服离开时，从队伍后面跑出几个人，提出要购买他的位置……最后流浪者拿着天上掉下来的7万块钱，高高兴兴地走了。

冯仑还说他亲眼见到一个土豪，付给一个歌手20万的小费。

那可是90年代啊，宝友们，人均年收入才几百块，敢这样花钱，一定是钱来得非常容易且多到烫手。

海口的地价91年还是每亩几十万的水平，93年突然就飙到了每亩600多万。

泡沫很快就溢出了海南——深圳、珠海以及跟海南隔海相望的广西北海，都炒出了天价地王。

万通六君子之一的易小迪跑去北海开分公司，走时带了500w，2个月之后就多寄回了400w。

关键是这些人炒地很没谱。

当时有“蓝线图”和“红线图”的说法，

蓝线图是还在规划中的，

红线图是被有关部门批复的，也就是“计划开发”。

炒家们就盯着红线图炒，一张纸，能倒手五六家，甚至每个中间商都能赚到钱。

冯仑在纪录片中回忆说，泡沫破裂之后，银行去回收抵押资产，问炒家地在哪，炒家说那块地得退潮了才能看到。

看到这段，我猛然想到下面这个场景…… ☟

当时的海南，遍地都是房地产公司，岛上人口600万，竟有2万多家房产公司，都在炒房炒地。

而且能炒地的，基本都是手眼通天的主，或是中字头的大型央企，因为只有他们才能搞到“批文”。

总之，当时上至央企部委，下至地方各乡镇企业，都在海南炒得昏天黑地。

你肯定想问啊，炒作资金都哪儿来的呢？

按当时的说法，有两个“70%”：

1）进入海南的资金，70%投了房地产；

2）投资房地产的资金中，有70%来自银行和信托。

你看，当年的弄潮儿就已经很擅长加杠杆了，当然现在玩得更溜，

据南开大学经济研究院发布的数据，早在2018年3月，与房价、地价相关的银行贷款占比就已经超过70%了。

房地产过热，问题越来越大：

1) 吸引了大量资金, 迟滞了国家重点建设项目的投资;

2) 地方上多头批地, 竞相压价, 致使国有土地资产流失严重;

3) 长期资金占用太多，短期债务风险暴露；

4）信贷货币发行过多, 通货膨胀快速飙升，原材料价格上涨过快，生产成本上升；

5）当时亟需赚取外汇，而房地产却在薅自己人羊毛，同时把风险甩给国有银行……

1993年1月，朱总去广西北海视察，看到一片乱象后，忍不住警告：“北海不同于我的上海，建设要量力而行。”

同年4月1日，各省大吏齐聚中nan海，通报经济形势。

中央要求积极、正确、全面地领会伟人的谈话——既要抓住机遇，加速发展，又要注意稳妥，避免损失，特别要避免大的损失。

坊间传闻，小潘以五斤桔子和一条烟的代价，看到了规划局的内部资料，他发现海南在建人均面积已经有50平，而当时北京的人均才7平，他觉得风向不对，逃顶在最高点。

但更靠谱的说法，是冯仑从体制内的朋友那里得到了消息——国家即将出台宏观调控政策。

有人偏偏不信邪，当时海南本地的首富叫冼笃信，也是炒房发家的，时任央行海南分行行长的马蔚华告诉他，zy很可能会紧缩银根，让他跑路，他没理会。

果然，1993年6月底，朱总亲自兼任yang行行长，大举收缩银根，并颁布了震动全国的“十六条”。

要求各地严格控制信贷总规模、提高存贷利率和国债利率、限期收回违规拆借资金、削减基建投资、清理所有在建项目……

7月，即命令各商业银行必须在40天内收回计划外的全部贷款和拆借资金，逾期收不回来，就公布姓名；

还是收不回来，行长一律撤职。

釜底抽薪带来的不是降温，而是大崩盘。

铁腕之下，货币水龙头迅速关闭，

海南房价，一夜之间被打回原型，跌幅达到85%，脚踝斩。

海口的房地产公司倒闭了95%，

此后，海南就只剩下两种人：追债的和打官司的。

炒房客、开发商或跑或倒，巨大的压力落到了银行头上。

炒房给海南留下了800多亿烂账，仅四大国有银行的坏账就高达300亿，

很多银行的资产不良率一度高达60％，

那些用作抵押的房产基本都是虚的，有些只是挖了个坑，而且“大坑”还拖欠施工队的垫资款；

有的被多次抵押，几乎每个坑都能牵扯出七八个官司和十几位债权人。

为了收拾烂摊子，1995年8月18日，海南省zf牵头，成立海南发展银行，剥离各银行、信托的不良资产，进行集中处置。

海发行在度过最初的困难时期后，到1996年末，资本规模达到了86亿元，增长94.3%；各项存款增长152%，贷款增长97.8%；偿还了59%的历史债务，全年实际利润1.25亿，形势看似一片大好。

泡沫时期，当地很多小信用社利用高息揽储的方式吸收存款，利息一度高达25%。

银保监的郭主席怎么说来着？理财产品收益率超过6%就要打问号，超过8%很危险，超过10%就要做好损失全部本金的准备。

果然，这些信用社都出了问题，1997年，一下子有几十家信用社资不抵债，发生挤兑。

集体信用社都是刚兑的，没有破产先例，怎么办？

高层决定“让海发行背起来”。

1997年12月，28家信用社及5家暂时关闭的信用社，并入海发行。

这些信用社除了有一些被套的土地和房产之外，基本是空壳，而且兼并后，海发行员工数剧增，包袱太大了。

同时，海发行自身的经营问题也暴露了出来。

一是它之前之所以能快速扩张资产负债表，用的也是高息揽储和同业拆借那一套，专有名词听不懂的话，想想P2P就明白了。

二是它创建时，有16.77亿的股本，在建立之初，就以贷款的名义流回了股东手里，属于是“刚拿来，就拿走”，非常渣男。

于是就发生了挤兑。

银行最怕的就是挤兑。

央行履行最后贷款人义务，向海发行陆续注资40亿，但仍然救不了它，无奈决定断奶，海发行成了建国后首家破产的省级商业银行。

信用的建立需要几十年，败坏只在一瞬间。自这之后的20年，海南都没有再出现本土化的银行和信托机构。

伟人对海南的期待，是用20年赶上湾湾，为统一大业打基础。海南跟深圳、厦门几乎同时起步，但泡沫彻底摧毁了产业升级的融资渠道和时间窗口，

自此之后，海南名胜就被戏称为天涯海角~烂尾楼。

为了处理烂尾楼，中央给予海南很多优惠政策，比如减税和补贴。

尽管如此，从1993年泡沫破裂，到2007年结束处置积压的房产，花了整整14年的时间。

你以为海南能吸取教训，一改浮躁的“热钱、快钱”逻辑？

并没有，海南的产业发展始终没能跳出房地产一支独秀的格局。

2009年，“国际旅游岛”获批后的5天内，房产销量就达到了惊人的171.12亿。

这个数字，相当于前一年海南全年房产销量的总和。

2010年1月11日，凤凰岛一期，开盘当天即销售一空，均价高达6.5万，当年的二期，售价就到了8.5万，最贵的13万。

炒房破坏了海南的旅游形象，很多海滩都被开发成楼盘，价格高得飞起。

三亚的年轻人月收入三四千，房价却三四万，敢去的，只有炒房客……

实业富国，科技兴邦，放在哪个年代讲都不过时。

看什么制度了，社会主义没有泡沫，只有资本主义有

我们没有泡沫，OK？

杭州楼市有个现象，叫涨价去库存，也就是说，当供大于求时，必须涨价（吹大泡沫）才能消化库存；如果降价（刺破泡沫），反而卖不出去，会增加库存。也就是说，只要你涨，经济就能发展，只是消费者压力大而已。但如果跌，那经济立马出问题，开发商卖不出去，银行收不回贷款，供货商拿不到货款，工人拿不到工资……也就是说，如果你不想让经济出问题，那你死命也要保住这个泡沫。但问题是，消费者承受能力是有限的，他不可能永远跟，所以泡沫破，其实是时间问题。

真要有这种奇招，厚生劳动省、美国商务部、香港特区财政司早用了