如何看待碧桂园“负债9000亿”的夸张说法？哪些才是房企真的负债？
最近，“碧桂园负债9000亿”的说法甚嚣尘上，在社交媒体上掀起了不小的波澜。这种说法无疑是夸张的，甚至可以说是有些耸人听闻了。那么，这9000亿的数字是怎么来的？又是什么让人们如此紧张？而在这个背后，我们又该如何理解房企真正的负债呢？
“负债9000亿”的说法从何而来？
要理解这个数字，我们得先弄清楚“负债”的构成。通常，我们说的“负债”包括很多方面，不仅仅是银行贷款。对于像碧桂园这样的大型房企来说，其负债主要可以分为以下几类：
1. 银行贷款： 这是最直接、最核心的负债。房企开发项目需要巨额资金，绝大部分来自于银行的开发贷款、并购贷款等。
2. 公司债（债券融资）： 房企也会通过发行公司债券来筹集资金，这部分也是显性的负债。
3. 供应商欠款（应付账款）： 房地产开发是一个链条漫长的过程，从土地购买、建筑材料、施工单位到销售代理等等，都会产生大量的应付账款。这部分很多时候是企业运营过程中产生的，但如果不及时支付，也会形成企业的负债。
4. 预收账款（预收客户的房款）： 很多房企在房子未建成时就开始销售，客户支付的定金和首付款都计入预收账款。从财务角度看，这笔钱是企业的负债，因为还没有交付对应的商品。这部分是房地产行业一个非常特殊的负债项，它同时也代表了未来的销售收入和企业现金流。
5. 租赁负债、递延所得税负债等： 这些是相对技术性的负债项目，也会计入总负债中。
那么，那个“9000亿”的说法，很可能是将碧桂园的所有负债项都加总起来得出的一个数字。在房地产行业，尤其是像碧桂园这样规模庞大的房企，其总负债额达到数千亿是很正常的。毕竟，它需要管理大量的项目，雇佣大量的供应商，并且有庞大的客户群体。
什么才是房企“真的”负债？
“真的负债”这个说法，其实是在问：哪些负债对房企的经营和生存构成真正的影响和风险？从这个角度来看，我们需要区分有息负债和无息负债，以及经营性负债和财务性负债。
1. 有息负债： 这是最值得关注的负债类型。有息负债是指需要支付利息的债务，包括银行贷款、公司债、信托融资、美元债等。这类负债的持续存在，会不断消耗企业的现金流（支付利息），一旦企业现金流出现问题，将可能面临违约风险，甚至导致破产。
银行贷款： 尤其要关注银行表内和表外对于房地产企业的融资情况。
债券融资： 包括境内债券（公司债、企业债）和境外债券（美元债、离岸人民币债）。境外债尤其需要警惕，因为汇率波动和海外融资环境的变化可能带来额外风险。
其他融资： 如信托融资、保理、租赁融资等，这些都可能涉及利息支付。
2. 无息负债：
供应商欠款： 这是经营性负债。在正常的商业往来中，给予供应商一定的账期是常见的，这可以帮助企业管理现金流。但如果企业的现金流极度紧张，无法按时支付供应商货款，就会演变成风险，导致供应链中断，项目停工。
预收账款： 如前所述，这部分钱是未来的收入，但也是现在的负债。从经营角度看，预收账款代表了项目的销售情况和市场的认可度。高额的预收账款是房企稳定运营的重要支撑。但如果项目无法按时交付，这部分负债就会转化为客户的投诉和政府的监管压力。
如何更科学地看待房企的负债？
仅仅看一个总负债数字是非常片面的。我们需要结合以下几个维度来分析房企的负债状况：
1. 资产负债率： 这是最常用的财务指标，计算公式是（总负债/总资产） 100%。这个指标反映了企业有多少资产是通过负债获得的。过高的资产负债率意味着企业的财务杠杆高，风险也相应增加。但对于重资产的房企来说，一定水平的资产负债率是正常的。
2. 净负债率： 计算公式是（总负债 现金及现金等价物）/ 总权益。这个指标比资产负债率更能反映企业的真实偿债能力，因为它考虑了企业持有的现金。如果现金能够覆盖掉大部分负债，那么即便总负债很高，风险也相对可控。
3. 现金流： 这是房企生存的命脉。即使负债很高，但只要现金流充裕，能够按时偿还到期债务并覆盖日常运营开销，企业就能继续运转。反之，现金流断裂，即使总负债看似不那么“夸张”，也可能导致企业陷入危机。
经营性现金流： 主要来自销售回款。
投资性现金流： 主要用于购买土地、开发项目。
筹资性现金流： 主要来自银行贷款、发行债券、股东注资等。
自由现金流： 经营性现金流减去维持经营和发展所需资本性支出后的现金流，这部分现金才是企业真正可以自由支配的。
4. 短期偿债能力： 如流动比率（流动资产/流动负债）和速动比率（（流动资产存货）/流动负债），这些指标衡量企业偿还短期债务的能力。
5. 融资渠道的畅通性： 一家健康的房企，应该拥有多元化的融资渠道，并且能够持续获得融资支持。如果某家房企的融资渠道受阻，那么即便现有负债不高，未来也可能面临巨大的压力。
碧桂园的真实情况如何？
回到碧桂园的“负债9000亿”说法，我们需要看到的是碧桂园在公告中披露的真实财务数据。根据公开信息，碧桂园的有息负债并不是9000亿，而是在几千亿的量级。其总负债（包含预收账款、应付账款等）可能接近或达到那个数字。
关键在于，碧桂园在“三道红线”的融资政策下，一直努力降低有息负债占比，并且其在全国拥有大量的已售未结转项目，这部分预收账款的规模也非常庞大。
今年以来，碧桂园也面临着一些挑战，包括宏观经济环境的影响、房地产市场销售的波动以及一些阶段性的融资压力。然而，将其简单地概括为“负债9000亿”而忽视其经营模式和资产结构的复杂性，是一种不负责任的描绘。
总结一下：
“碧桂园负债9000亿”的说法，很可能是将所有负债项目（包括大量预收账款和供应商欠款）叠加的结果，是一种过于笼统和可能带有误导性的表述。房企真正的负债风险主要体现在高额的有息负债、现金流的紧张以及融资渠道的受阻。
分析一家房企的负债状况，不能简单地看一个总数，而要深入到其资产负债率、净负债率、现金流情况、短期偿债能力以及融资渠道的稳定性等多个维度进行综合评估。对于碧桂园这样的行业巨头，理解其庞大的负债规模需要更细致的财务分析，而不是被一个被放大的数字所迷惑。
“负债9000亿”的说法从何而来？
要理解这个数字，我们得先弄清楚“负债”的构成。通常，我们说的“负债”包括很多方面，不仅仅是银行贷款。对于像碧桂园这样的大型房企来说，其负债主要可以分为以下几类：
1. 银行贷款： 这是最直接、最核心的负债。房企开发项目需要巨额资金，绝大部分来自于银行的开发贷款、并购贷款等。
2. 公司债（债券融资）： 房企也会通过发行公司债券来筹集资金，这部分也是显性的负债。
3. 供应商欠款（应付账款）： 房地产开发是一个链条漫长的过程，从土地购买、建筑材料、施工单位到销售代理等等，都会产生大量的应付账款。这部分很多时候是企业运营过程中产生的，但如果不及时支付，也会形成企业的负债。
4. 预收账款（预收客户的房款）： 很多房企在房子未建成时就开始销售，客户支付的定金和首付款都计入预收账款。从财务角度看，这笔钱是企业的负债，因为还没有交付对应的商品。这部分是房地产行业一个非常特殊的负债项，它同时也代表了未来的销售收入和企业现金流。
5. 租赁负债、递延所得税负债等： 这些是相对技术性的负债项目，也会计入总负债中。
那么，那个“9000亿”的说法，很可能是将碧桂园的所有负债项都加总起来得出的一个数字。在房地产行业，尤其是像碧桂园这样规模庞大的房企，其总负债额达到数千亿是很正常的。毕竟，它需要管理大量的项目，雇佣大量的供应商，并且有庞大的客户群体。
什么才是房企“真的”负债？
“真的负债”这个说法，其实是在问：哪些负债对房企的经营和生存构成真正的影响和风险？从这个角度来看，我们需要区分有息负债和无息负债，以及经营性负债和财务性负债。
1. 有息负债： 这是最值得关注的负债类型。有息负债是指需要支付利息的债务，包括银行贷款、公司债、信托融资、美元债等。这类负债的持续存在，会不断消耗企业的现金流（支付利息），一旦企业现金流出现问题，将可能面临违约风险，甚至导致破产。
银行贷款： 尤其要关注银行表内和表外对于房地产企业的融资情况。
债券融资： 包括境内债券（公司债、企业债）和境外债券（美元债、离岸人民币债）。境外债尤其需要警惕，因为汇率波动和海外融资环境的变化可能带来额外风险。
其他融资： 如信托融资、保理、租赁融资等，这些都可能涉及利息支付。
2. 无息负债：
供应商欠款： 这是经营性负债。在正常的商业往来中，给予供应商一定的账期是常见的，这可以帮助企业管理现金流。但如果企业的现金流极度紧张，无法按时支付供应商货款，就会演变成风险，导致供应链中断，项目停工。
预收账款： 如前所述，这部分钱是未来的收入，但也是现在的负债。从经营角度看，预收账款代表了项目的销售情况和市场的认可度。高额的预收账款是房企稳定运营的重要支撑。但如果项目无法按时交付，这部分负债就会转化为客户的投诉和政府的监管压力。
如何更科学地看待房企的负债？
仅仅看一个总负债数字是非常片面的。我们需要结合以下几个维度来分析房企的负债状况：
1. 资产负债率： 这是最常用的财务指标，计算公式是（总负债/总资产） 100%。这个指标反映了企业有多少资产是通过负债获得的。过高的资产负债率意味着企业的财务杠杆高，风险也相应增加。但对于重资产的房企来说，一定水平的资产负债率是正常的。
2. 净负债率： 计算公式是（总负债 现金及现金等价物）/ 总权益。这个指标比资产负债率更能反映企业的真实偿债能力，因为它考虑了企业持有的现金。如果现金能够覆盖掉大部分负债，那么即便总负债很高，风险也相对可控。
3. 现金流： 这是房企生存的命脉。即使负债很高，但只要现金流充裕，能够按时偿还到期债务并覆盖日常运营开销，企业就能继续运转。反之，现金流断裂，即使总负债看似不那么“夸张”，也可能导致企业陷入危机。
经营性现金流： 主要来自销售回款。
投资性现金流： 主要用于购买土地、开发项目。
筹资性现金流： 主要来自银行贷款、发行债券、股东注资等。
自由现金流： 经营性现金流减去维持经营和发展所需资本性支出后的现金流，这部分现金才是企业真正可以自由支配的。
4. 短期偿债能力： 如流动比率（流动资产/流动负债）和速动比率（（流动资产存货）/流动负债），这些指标衡量企业偿还短期债务的能力。
5. 融资渠道的畅通性： 一家健康的房企，应该拥有多元化的融资渠道，并且能够持续获得融资支持。如果某家房企的融资渠道受阻，那么即便现有负债不高，未来也可能面临巨大的压力。
碧桂园的真实情况如何？
回到碧桂园的“负债9000亿”说法，我们需要看到的是碧桂园在公告中披露的真实财务数据。根据公开信息，碧桂园的有息负债并不是9000亿，而是在几千亿的量级。其总负债（包含预收账款、应付账款等）可能接近或达到那个数字。
关键在于，碧桂园在“三道红线”的融资政策下，一直努力降低有息负债占比，并且其在全国拥有大量的已售未结转项目，这部分预收账款的规模也非常庞大。
今年以来，碧桂园也面临着一些挑战，包括宏观经济环境的影响、房地产市场销售的波动以及一些阶段性的融资压力。然而，将其简单地概括为“负债9000亿”而忽视其经营模式和资产结构的复杂性，是一种不负责任的描绘。
总结一下：
“碧桂园负债9000亿”的说法，很可能是将所有负债项目（包括大量预收账款和供应商欠款）叠加的结果，是一种过于笼统和可能带有误导性的表述。房企真正的负债风险主要体现在高额的有息负债、现金流的紧张以及融资渠道的受阻。
分析一家房企的负债状况，不能简单地看一个总数，而要深入到其资产负债率、净负债率、现金流情况、短期偿债能力以及融资渠道的稳定性等多个维度进行综合评估。对于碧桂园这样的行业巨头，理解其庞大的负债规模需要更细致的财务分析，而不是被一个被放大的数字所迷惑。
网友意见
被财富和名利裹挟的房地产行业，历来是舆论关注的焦点。而某些文章只要冠以负债高达***即可引来惊人流量。“高负债镣铐”就这样被戴到房企身上，挥之不去。话说，有时候拿着放大镜聚焦简单的财务指标，忽略行业的特殊性，很可能陷入不识庐山真面目的尴尬。
首先，房企高负债是普遍现象有其行业特殊性。
2019年数据显示，在TOP10中，恒大、碧桂园、万科等负债均超万亿。相关数据统计，131家A股房企负债近8万亿。TOP10房企资产负债率普遍维持在70％~90％之间，净负债率超过150％的占一小半。
衡量房企负债情况的最佳指标是剔除预收账款后资产负债率。房企销售以预售为主，预收账款规模较大导致资产负债率比较高。但预收账款绝大多数会结转为收入，房企按期交付商品房即可，并不需要偿付货币资金。因此，剔除预收账款后资产负债率才能代表房企的真实负债率。
比如，截至2018年6月30日，碧桂园年报披露，总资产负债为12606亿元，但是，衡量其真实负债水平的有息负债仅为2939亿元（占总负债比例为23%）。 这才是反应企业经营是否安全的真实债务数据。
只能说，拿总负债，资产负债率等指标判断一家房企安不安全，与那些只看市盈率就炒股的人一样，犯了刻舟求剑的毛病。
其次，现金流是抵御负债的天然利器。
正如一个硬币有两面，高负债之于企业的影响也是优劣俱存。市场火热以及市场惨淡时期，高负债扩张前行的房企直面的是两个截然相反的光景。
当前，能否把握规模与负债之间的利润平衡，成为横亘在高负债房企面前的一大挑战。现金流充盈与否，直接决定了房企能否活下去、能否更好活下去。据梳理，目前现金流为正的龙头房企仅有万科和碧桂园。其中，万科于2019年上半年实现了现金流回正，为88.6亿元，该指标在去年上半年则为负；碧桂园今年上半年的经营性现金流也保持在正数值，而且是继2017年起第三次连续在年中实现正的净经营性现金流。
当然，在目前市场下行期，合理降低负债、保持稳健现金流，才能保证企业在市场波动期实现平稳地过渡。而众多房企也意识到了这一点，例如：截至2019年6月末，碧桂园需于一年以内偿还的有息债务为1139.2亿，而其手握现金余额确高达2228.4亿，对于短期有息债务的覆盖比例达到2倍，拥有极好的财务安全护城河。
最后，看待房企负债，不能唯高低论风险，而是要与经营规模相匹配，更不用看得过于复杂，需要的恰恰是回归常识、理性而已。
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