如何看待碧桂园新的收入准则？

占个坑先。最近在研究，但还没有研究得很透彻，相信其他地产商也都在研究中，会计师楼的专家们也在考虑实际应用中究竟该如何看待。

实际上确实，准则是很conceptual的，在实例中因为合同的不同、地区的不同，可能各个地产商的结果根本都不一样。把基本思路写出来，请教知乎上的专家们讨论。

会计准则相关文字稿

http:// kjs.mof.gov.cn/zhengwux inxi/zhengcefabu/201707/P020170719328747835611.pdf

内地的企业会计准则第14号，关于是否可一段时间内确认收入的判断标准的段落：

第十一条：满足下列条件之一的，属于在某一时段内履行履约义务；否则，属于在某一时点履行履约义务：

（一）客户在企业履约的同时即取得并消耗企业履约所带来的经济利益

（二）客户能够控制企业履约过程中在建的商品

（三）企业履约过程中所产生的商品具有不可替代用途，且该企业在整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分取得款项。

碧桂园在香港上市，财报用的是香港会计准则。

http:// app1.hkicpa.org.hk/eboo k/HKSA_Members_Handbook_Master/volumeII/hkfrs15.pdf

HKFRS 15, paragraph 35:

…over time, if one of following criteria is met:

(a) The customer simultaneously receives and consumes the benefits provided by the entity’s performance as the entity performs;

(b) The entity’s performance creates or enhances an asset (for example, work in progress) that the customer controls as the asset is created or enhanced;

(c) The entity’s performance does not create an asset with an alternative use to the entity and the entity has an enforceable right to payment for performance completed to date.

上面两段中英文文字意思可以说是一样的，毕竟会计准则趋同大方向，CAS14 和HKFRS 15 都是从IFRS而来，而且HKFRS基本完全照抄了IFRS的行文顺序。

上面这三条，第一第二条都不适用于普通房地产销售。只有第三条，有可能可以使得房地产销售能够在某一段时间内确认。

而第三条符不符合，关键是看，有没有alternative use，以及对建造到现在(performance to date)部分，是否有enforceable right去收钱。

碧桂园控股有限公司，截至 2017年6月3 0日止六个月中期业绩：

http://www. hkexnews.hk/listedco/li stconews/SEHK/2017/0822/LTN20170822209_C.pdf

从碧桂园中报公告的意思，看起来是说，他没有alternative use，且有enforceable right。所以符合over time的标准。这也使得他们中期业绩比原准则多147亿。当然，也我相信并不是所有的合同都符合over time，这也从问题里的答记者问里可以看出来，应该只有一部分合同经过assessment，符合了no alternative use和enforceable right的标准，可以某一段时间内确认。

那么什么叫做no alternative use呢？

没有其他用途。房地产，也就是那个商品房，有没有其他用途？卖给客户了当然就没有其他用途了吧。但是，问题的关键，如果客户毁约了换不起房贷了，我能不能卖给别人？如果能卖给别人，算不算是alternative use呢？

第二，什么叫做enforceable right？

如果按房地产符合enforceable right条件的方向去想，开发商卖给了客户，除了开发商自身的原因外，客户还不出贷款了，不喜欢这个房子了，可以毁约么？一般不能吧？这个角度来说，似乎enforceable right可以符合啊。

这里有一篇HKICPA的杂志A plus上针对上面两个问题的文章：

How the new standard affects revenue recognition of Hong Kong real estate sales before completion:

http:// app1.hkicpa.org.hk/APLU S/2015/08/pdf/44_Techupdate.pdf

这篇里面很好的说明了alternative use和enforceable right这两个判定标准在香港的大部分预售合同下应该怎么看待。(位于页下的页数page 47)

简单概括下文中关于这一点的核心：

当预售合同开始的时候，我们就要判断这个商品房是否有其他用途了。这个时候我们不去考虑合同终止的可能性，我们只考虑，只要签了预售合同，发展商已经不能再把这个特定的单位，A座16楼A室卖给其他人了。所以alternative use的标准是符合的。

至于enforceable right是否符合，HKFRS15 要求不仅仅是考虑合同的条款是否赋予了开发商这样的权利，也同样要考虑适用于这个合同的，可能对该合同条款起到补充、或者凌驾作用的相关法律的要求。（HKFRS15.37）

这就包括了要assess：(HKFRS15.B12)

a. 即使合同中未明确说明，但法律法规的先例是否给予发展商取得迄今完成的部分的收款权利？

b. 相关的法律先例显示，类似的，给予发展商取得迄今完成的部分的收款权利，是否其实并没有法律效力？

c. 这个发展商的过往惯常做法可能一贯选择并不行使收款权利，这可能使得收款权利被放弃，变成unenforceable了，但即使开发商在其他类似合同中放弃追索，他也可以再这个合同中继续行使收款权利，使得其在这个合同中的right to payment依然是enforceable的。

(我感觉，香港法律体系实行案例法，所以准则的这段解释对法律先例precedent很是强调，那么内地的发展商或者海外卖楼的发展商，真真还是得考虑下在客户default的情况下，当地法院怎么判，或者合同法怎么规定)

下面几段，主要是说，HKFRS要求开发商在整个合同期间，自始至终，都要有权对已完成的部分收款。而且，即使客户违约了，我还是得有权去追索，才是enforceable。

那么这时候付款进度就很重要了 payment schedule。

文中继续举例两种香港惯常的payment schedule:

1. 临时合同付5%定金，正式合同5%~10%，最后交付的时候付其余。文章说，正式合同和最后交付之间一毛钱也不付，所以并不符合从始至终都对已完成部分有权收款。也就是不enforceable，也就是不符合一段时间内确认收入，也就是一次性确认收入。K.O.
2. 临时合同付5%定金，正式合同5%~10%，3~6个月后付其余，这种情况下付得早，客户可以拿点discount。文章说，这种情况也不符合从始至终都对已完成部分有权收款的条件，因为中间有3~6个月和收款进度不匹配。K.O.

（问题来了，如果一开始就全款付掉了呢？）

文章继续说，合同不给发展商把楼卖给除了这个客户以外的其他人，可是这就表示enforceable了么？不不不，not sufficient啊。

怎么说？

文章说：

• 如果客户default了，发展商告去了法院，法院会怎么判？法院有完全的决定权怎么判， sole discretion。人家确实还不出整套楼的钱的话，法院是不是会判"合理赔偿“就算完事了呢？法官一般会根据案件实际情况的不同，做出不同的判断。但一般来说，法官比较容易判"合理赔偿“，而比较不乐意判强制继续执行这个售楼合同。（整篇文的context都是只限于香港，所以我估计这段说的也只是香港的court对default售楼款的惯例，但这个principal也是可以套用到其他地区的售楼官司怎么判来做判断的）
• 由于上面所提的法官判决存在不确定性的事实，发展商一般提告的追索，是主张“客户对发展商再出售该套物业给新客户的差价进行赔偿”，所以一般香港发展商也就这样告，而不会告说要求强制执行该合同，也不会主张继续enforceable。

基于上述的理由，文章认为在香港的标准售楼合同，并不符合enforceable right的标准，不能over time来确认，而应该在同一时点确认。

上面这个思路，我觉得是可以套用到其他jurisdiction的，当然，准则和这篇文说，其他jurisdiction的结论可能不同，但思路我觉得是可以套用的，前提是这个发展商用的是HKFRS.

现在虽然CAS14的准则出来了，但是应用指南还没出来。但我猜想应用指南里可能也是一些类似IFRS/HKFRS的illustrative example，未必会对real estate行业分析说明得像上面这篇网站那么具体，毕竟如果放在应用指南里，等于掐死了很多思考过程中judgmental的东西，CAS制定者估计也不想把大家一刀切，而是让每个发展商真正要经过上述的思考逻辑自圆其说。

新准则对每一个行业都有很大影响，比如上面，直说了real estate而已。

新准则对合同价格、是否over time/point in time、收入确认时点、履约义务都有很大影响，上面只是对是否over time/point in time稍微说了下，对于其他问题：比如精装毛坯是不是两个履约义务，比如给中介的销售费是不是要再合同价格中扣除，这些都还没提（其中后一个问题在A plus的后面一篇里面有详细说明），我也还没完全搞清楚。

总的来说，我觉得是准则越来越难学，越来越复杂，入门门槛越来越高。

不过这也对，不然我们都没饭吃了。