重庆地票制度的本质是什么？
打个比方，想象一下咱们国家的农村，土地是农民的“根”。但现在城市发展快，耕地少了，农民进城了，很多农村闲置的宅基地、荒地就没人管了。另一方面，城市里呢，缺地盖房子，缺地方搞建设。这不就造成了一个矛盾：农村有“地”但没用，城市缺“地”用不上。
重庆地票制度，就是想把这个矛盾给“化解”了。它的本质，说白了，就是盘活农村闲置的建设用地，将它们转化为城市建设所需的“指标”，然后通过市场化的手段，让这些指标在城市和农村之间流通，从而解决城市建设用地紧张和农村土地闲置的双重问题。
咱们拆开来细说：
1. “地票”是个什么东西？
它不是真的“票”，更像是一种“土地指标”。想象一下，农村有一块闲置的宅基地，按照规定，这块地在农村是不能随便挪用的，它有它的属性。但现在，通过一个程序，把这块地“变成”了一种可以买卖的“商品”——这就是“地票”。
这个“地票”背后，就代表着一定数量的农村建设用地。当农民自愿退出农村宅基地，或者将宅基地复垦成耕地后，就可以产生相应的“地票”。
2. 怎么产生的？
这个过程可不是随随便便的。得有规矩。
农民自愿退出是前提： 这个制度尊重农民的意愿。农民要愿意把农村的房子拆掉，把土地腾出来，而且这个腾出来的土地要达到一定的标准（比如复垦成耕地，或者进行生态修复等），才能产生“地票”。
政府的“收储”和“认证”： 农村产生的这些“地票”，不是直接就能卖的。得经过政府的审核和认证。政府会根据实际情况，比如这块地复垦成耕地后的面积和质量，或者它被整合后的规划用途，来核定这块“地票”的价值和数量。简单说，就是政府给这块土地的“潜力”盖个章，告诉大家它值多少“指标”。
用途的限制： 产生地票的农村土地，不能是耕地。通常是农村的闲置宅基地、村内空闲地等。而且，农民退出后，是不能再回到这个地方申请宅基地的，这保证了农村土地的“减量化”。
3. 地票怎么流通？
这才是它最关键的一步，也是它市场化的体现。
农村“农民”卖地票： 农民把自己的宅基地腾出来，政府给他核准了“地票”，农民理论上就可以把这个“地票”卖出去。
城市“开发商”买地票： 城市里搞建设，需要用地。但国家对耕地有红线，不能随便占用。这时候，开发商就可以从市场上购买“地票”。
地票的“置换”： 买到“地票”的开发商，就可以到农村去，用自己买来的“地票”去置换一块同样数量或面积的农村建设用地。这块被置换出来的农村建设用地，就可以被纳入到城市的建设规划中，用作城市项目（比如建房子、修路）的用地。
所以，它的本质可以理解为一种“空间置换”和“指标交易”。
更深入地说，重庆地票制度的本质包含以下几个层面：
资源优化配置： 它打破了城乡之间建设用地指标的壁垒，让原本在农村“沉睡”的建设用地资源，能够在符合规定的前提下，转化为城市建设所需的“活水”。这是一种更有效的资源配置方式，避免了土地资源的浪费。
城乡要素双向流动： 过去，我们更多的是农民往城里流。地票制度则让土地（作为一种要素）也在城乡之间发生了流动。农民的土地价值通过地票体现，而城市建设用地紧张的问题也得到了缓解。
农民权益的保障与增值： 通过退出农村宅基地获得地票并出售，农民可以获得一笔收入，这在一定程度上增加了他们的财产性收入，促进了城乡收入差距的缩小。同时，这也有助于农民在获得城市户籍和相关公共服务后，更好地融入城市生活。
土地集约利用与耕地保护： 由于地票的产生往往与农村土地的复垦或整理挂钩，这实际上是在鼓励和促进农村土地的集约利用，特别是将废弃的宅基地变成耕地，从而有效地保护了耕地面积，实现了“占一补一”的效果。
市场化改革的探索： 地票制度引入了市场机制，通过买卖地票来调节供需关系，让土地指标的价值得到体现。这是一种在特定区域内，对土地使用权和指标进行市场化运作的探索，尽管它的操作过程中仍然有政府的宏观调控和引导。
人地挂钩的尝试： 当农民进城落户后，他们原有的农村宅基地就可能闲置。地票制度在一定程度上实现了“人”的转移和“地”的盘活之间的挂钩，让人口流出后的土地资源得到再利用。
当然，它也不是万能的，操作过程中也有一些挑战和需要注意的地方：
农民的保障问题： 农民是否真正从制度中获得了长远的保障，他们的权益是否被充分尊重和保护，这是非常关键的。
农村的“空心化”： 如果引导不当，大量农村人口迁出，又没有好的配套措施，可能会加剧农村的“空心化”现象。
地票的价值评估和交易规则： 如何确保地票的交易公平合理，避免出现炒作和垄断，也是需要持续关注的。
总的来说，重庆地票制度的核心目的是解决城乡二元结构下的土地资源错配问题，通过一种制度设计，让农村闲置的建设用地“活”起来，服务于城市发展，同时为农民带来实实在在的利益。它是一种在特定历史条件下，对中国农村土地制度进行改革和创新的有益尝试。
网友意见
谢邀。
本质是城市向农村转移支付，但不止。
你把村里的破草屋烂砖瓦推平了，复垦了一亩地；
国土资源部门的的人到村里看了看，嗯，土壤够40厘米厚，粮食也种出来了，产量达标。可以了，符合复垦标准；
于是你得了一份地票，一个“一亩地恢复为有生产能力的耕地”的证明；
然后某天，市里来电话，你的那份地票被买走了，作价15万；
为什么有人买呢？因为城里出了新规定，盖住宅和写字楼的，城里用了多少地，就要到地票交易所里买相应面积的票。没有票，不能参与土地竞拍；
电话里通知你，15万里3万归村集体，12万是你的。放下电话，你满心欢喜地开始规划这笔钱。
首先，我们来回顾一下，如果没有地票，之前城里盖楼找谁。
国土局和国开行。
国开为首的那一方制定发展规划，定完后找国土掐，掐完了，一个地方这几年的用地指标，差不多就出来了。
国土一般拦不住国开，唯一的有效手段是把KPI摆出来：18亿亩红线，15.46亿亩永久基本农田。反正结论摆在这里，你不要让我太难做。
因此在地方要拿地，最好要进入到国开相关的规划里。进到规划里，那就是在已确定的指标里分，比较简单。
前几年有那么多千奇百怪的“产城项目”，每座城市不是搞个“航天产业城”就是“5G综合园区”。因为这些项目是国家重点扶持的，可以在用地指标上宽松点，因此就成了帽子。
方方那个艺术园区变住宅，就是这类。
搞动漫赚钱最多的是谁？动漫产业园开发商。园区里挂牌几家动漫公司、立几个雕像和牌子，就园区本身的动漫业务，一定是亏的。
但是园区都有住宅和商业配套呀，卖商品房和店铺赚钱就好啦。
至于动漫产业园里最后留下来一堆小贷企业和二手房东，那不重要，发展总会带来变化的嘛。
地方指着土地发工资，老百姓也指着土地上有些新就业。在这种结构下，土地是不可再生资源，价格必然持续走高。
这时候，黄市长站出来了：
谁说土地不可再生？
黄市长的思路是：城市因其生活功能发达，人均所需要占有土地的面积必然小于农村。所以农民只要进了城，农村里一定会腾空出多余的宅基地。
一户三口之家，在城市里一般是100平米（住的加上连带的基建，像学校医院这些），但在农村就是250到300平米。当农民进城后，真正被占用的土地只有100平米，有150到200平米被腾空了。
如果能把农村腾空闲置的土地复耕，那我还用得着去天天跟国土那帮人红脸吗？
我没有问你要 新 增 用地指标呀。
确实，如果你让国土用卫星扫一遍，发现你的耕地面积真的没少，那他们是没法折腾你的，因为他们卡的就是新增用地。
黄市长对地票做了三大总结：1.保护耕地红线；2.增加农民收入；3.增加地方用地指标。
这方法好么？
如果在别的地方，这套方法属于脱裤子放屁：农民都进城了，你直接过去低价把地收了，大规模机械化种植搞起来就完事了，你还费那劲干嘛。
但在咱们这，这套方法真不赖。
咱们这的农村土地不能动。
农村土地当下是集体所有，有村集体、生产小组、大队、联户等等形式，是介乎国有与私有之间的暧昧地带。
私底下，农民为了进城或者急用钱，把地怎样在集体里周转，这个国家不管。但是台面上，是几乎不承认对农村土地的私有化与国有化，两条路都不碰。
这就使得农村土地成了一个事实上的黑洞，大量进城农民两端占地：在农村，他们有地；在城市，就算他们没有户口，也需要租房，也需要相应的城市基建，最后都会扩大城市的用地压力。
黄市长的地票，就是不去碰所有权，但是把复耕这个状态——这实际上还是产权范围，涉及到占有、处分、收益、管理等，但毕竟绕开了所有权这个最敏感问题——票据化。通过票据交易手段来交给市场调节，把土地资源优化出来。
经营性用地的，盖酒店住宅写字楼的，去买地票；基建性用地的，修路修桥的，地方继续和国土软磨硬泡去。
你现在明白为什么黄市长每次讲地票都得提科斯前辈了吧？要优化，就要先做产权细化。
在推行地票的前几年，外界争议也很大。主要认为：地票没有带来真正的增长价值，其实就是把城市一部分土地收益转移支付给农民。
是，没错。
到房地产开发商那抽了一笔给农民嘛。
执行上也有很多不完善。
什么叫复耕？现在还是有很多呆规定。种林子算不算复耕，怎么定价，就这一项也折腾了好几年。
复耕之后呢？农民还是不愿意种地，抛荒了怎么办？总不能把城市里的房子给拆了吧？这里又需要国有农企来介入，或者转给地方的农技公司，这里也涉及到大量制度建设。
但是我依然非常看好地票制度。
一是，之前的不可再生式管理太僵化。
土地供应量近乎不可再生，这种供需关系下，不可能形成良性可持续的交易结构。
二是，地票制度是在给农村资产进行定价。
黄市长反复提到，地票可以唤醒沉睡中的庞大农村资产，这个逻辑是非常符合科斯的理念的。
资产无法定价，那自然就无法交易；无法交易，这份资产实际上不值钱。
例如以前，你无法算出像韩寒这样的文化人到底值多少钱，是因为他的无形资产难以定价，广告费代言费只能照着一些行规来给，这是不理性的。
但现在，老罗做直播能赚多少钱，大家都能算出个区间，那就给到了韩寒的无形资产一个理性参照。至少电商直播这个交易结构，是能够表达出韩寒无形资产的一个可信价值区间。
（虽然他不愿意啦）
我朝农村穷的重要原因之一，不是农村真的不值钱，而是农村资产没有有效的交易模式。再深层点，就是没有对农村资产进行定价。
也不能说完全没有啊，但是城市拿城郊的一块地去建工厂这种，定价角度会严重倾向城市，对农村资产非常不利。
尤其再加上我朝的特殊国情，农村土地所有权无法触碰，这就导致农村资产基本无法流转。资产无法定价、流转、交易，繁荣从何谈起？
地票制度这十年，至少让社会意识到，即使不改变所有权，依然可以对细分的所有权进行定价和交易，而且这种交易是有市场价值的。
重庆的建设用地供应量一直很充沛，所以即使那么多房地产商都涌进去了，房价依然便宜，而且地方政府随时能够拿出几十万套廉租房呼炒房者一脸。
对重庆房价还不满意的朋友，麻烦看一眼东部（不是上海）的几个妖艳贱货，看看隔壁成都，再看看同是直辖市的天津，看看大家的市区均价，很好啦。
不过现在大放水，后面有点难说。
重庆的耕地面积也还可以，山地为主，这么多年还守住了十年前定下的3400万亩。中部有些城市（不是郑州哦），举着发展中部的大旗冲击耕地红线，搞到要去和其他省份交换指标，重庆相比下算好的。
一边是城市房地产和基建的健康发展，一边是保守耕地红线，这里面既有经济价值也有生态价值。农村的资产只要能解决外部性问题，建立基本定价交易模式，是可以带来实体层面的繁荣的。
这就是给农村资产定价的好处。
地票开了个头，后面还需要大量制度创新来晚完善。但在当下，制度创新是我们最需要的。
口嗨预言：大规模内陆投资已经启动，地票制度一定会作为一项可参考范式，向全国推广。不是为了振兴房地产，而是为了盘货农村资产。
地票制度趟开后，最大买家怎么会轮得到私企，私企现在又有谁能买得起，最后一定是作为国家投资内陆的一套工具。
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