中国未来 5 - 10 年，房产是否还具备投资属性？
中国房产在未来 510 年是否还具备投资属性？这绝对是个值得好好说道说道的问题，也是不少人挂在心头的大事。说实话，要给个简单的是或否，那是不负责任的，毕竟市场这东西，瞬息万变，影响因素太多了。咱们就掰开了揉碎了，好好聊聊这个事儿。
首先，得承认，过去二十年，中国房产的投资属性那是杠杠的。很多人靠房子实现了财富的跨越，这股“买房保值增值”的观念根深蒂固。但凡事都有个度，潮水总有退去的时候。
首先，咱们得看大的宏观环境。
1. 经济增长的“新常态”： 过去那种高速增长、人人都有奔头的好日子，可能要慢慢变成中高速增长，甚至更稳健的增长。这意味着，工资涨幅、居民收入增长的速度会下来，大家手里能用来投资的钱自然也就没那么多了。房产作为一种大宗商品，它的价格涨幅，很大程度上还是跟整体经济和居民购买力挂钩的。经济不那么“狂飙”了，房价想再像过去那样“飞”起来，难度自然大了不少。
2. 人口结构的挑战： 这个不用我多说，大家都感受到了。出生率在降，老龄化在加剧。简单来说，就是未来买房的潜在需求人群，数量可能不如过去那么庞大。而且，随着人口流动趋势的变化，一些人口流出地区，房产的稀缺性和投资价值肯定会打折扣。那些人口净流入、经济发达的大城市，可能会相对好一些，但整体的“普涨”逻辑，可能真的要改写了。
3. 政策的“强监管”： “房住不炒”这句口号，现在已经深入人心，而且不是喊喊而已。国家层面一直在强调“稳地价、稳房价、稳预期”，并且出台了一系列调控政策，比如限购、限贷、限售、房产税试点（虽然还在摸索）、精装修价格指导等等。这些政策的目的很明确，就是要挤出房产的金融属性和投资属性，让它回归居住的本质。这意味着，未来想要通过“炒房”快速获利的难度会越来越大，政策风险会成为非常重要的考量因素。
再看房产市场本身的逻辑变化：
1. “去库存”与“分化”： 过去很多城市存在房地产库存过高的问题，消化库存是个漫长的过程。虽然一些一线和强二线城市需求旺盛，但整体市场而言，供大于求的区域仍然不少。这就导致了市场的分化会非常明显。热门城市、核心区域的优质房产，可能依然有保值增值的潜力，但那些非核心区域、配套相对不足的房产，价值就很难说了。
2. “持有成本”的上升： 别忘了，未来房产税一旦在全国范围内推行，这将是持有房产的一项重要成本。虽然税率和征收方式还有待明确，但可以预见，这会进一步压缩房产的投资回报空间，尤其是那些“只租不售”的投资性房产。
3. 融资渠道的收紧： 过去开发商和购房者都能相对容易地从银行获得贷款，这在很大程度上推高了房价。现在，对开发商的融资“三道红线”，对购房者的贷款也有更严格的要求，包括首付比例、贷款利率等。融资的“钱袋子”收紧，对整个市场的活跃度和价格上涨预期都会有影响。
那么，是不是就完全没有投资价值了？
话也不能说得太绝对。咱们还是得辩证地看。
核心城市、优质地段的房产： 依然具备一定吸引力。人口持续流入、经济基础雄厚、产业多元化的大城市（比如北上广深、杭州、成都等），以及这些城市中交通便利、配套完善、学区资源好的核心区域，其房产的稀缺性会更加凸显。这些地方的房产，在未来 510 年，更可能扮演“优质资产”的角色，提供一定的保值甚至相对温和的增值。你可以理解为，它是一种更稳健的资产配置，而不是过去那种高风险高回报的“暴利”投资。
自住兼顾部分投资属性： 对于很多家庭来说，一套好房子仍然是改善生活品质、安身立命的重要选择。在满足自住需求的同时，如果能选择到有升值潜力的地段和房型，那么它也自然带有一些投资的属性。只不过，这种属性的权重和预期，需要调整得更现实一些。
不同类型房产的差异： 商品住宅、保障性住房、租赁住房、商用房产，它们的市场逻辑和投资属性是不同的。国家鼓励发展租赁市场，加大保障性租赁住房的供给，这些都是政策重点，但它们的投资回报模式和风险点也需要单独分析。
总结一下，在未来 510 年：
“全民炒房”的时代基本过去了。 房产的金融属性和投机属性正在被剥离，投资回报的“天花板”明显下移。
市场分化会非常严重。 城市、区域、地段、房型之间的差异化会进一步拉大。
政策风险是绕不开的。 任何投资都要考虑政策是否会发生变化，以及对市场产生怎样的影响。
投资逻辑需要回归理性。 别再指望“一夜暴富”，更应该关注房产的长期持有成本、租金回报率、以及它在整个资产配置中的作用。
所以，如果你问中国房产未来 510 年是否还具备投资属性，我的答案是：“有限的、分化的、需要极度理性的投资属性。” 它不再是那个“傻瓜都能赚钱”的万能投资品，更像是一项需要你深入研究、谨慎选择、并且有心理准备长期持有的资产配置。
在做任何决定之前，一定要结合自己的财务状况、风险承受能力，以及对具体城市和区域的深入了解，切忌盲目跟风。毕竟，过去的经验，有时候就是最好的反面教材。
首先，得承认，过去二十年，中国房产的投资属性那是杠杠的。很多人靠房子实现了财富的跨越，这股“买房保值增值”的观念根深蒂固。但凡事都有个度，潮水总有退去的时候。
首先，咱们得看大的宏观环境。
1. 经济增长的“新常态”： 过去那种高速增长、人人都有奔头的好日子，可能要慢慢变成中高速增长，甚至更稳健的增长。这意味着，工资涨幅、居民收入增长的速度会下来，大家手里能用来投资的钱自然也就没那么多了。房产作为一种大宗商品，它的价格涨幅，很大程度上还是跟整体经济和居民购买力挂钩的。经济不那么“狂飙”了，房价想再像过去那样“飞”起来，难度自然大了不少。
2. 人口结构的挑战： 这个不用我多说，大家都感受到了。出生率在降，老龄化在加剧。简单来说，就是未来买房的潜在需求人群，数量可能不如过去那么庞大。而且，随着人口流动趋势的变化，一些人口流出地区，房产的稀缺性和投资价值肯定会打折扣。那些人口净流入、经济发达的大城市，可能会相对好一些，但整体的“普涨”逻辑，可能真的要改写了。
3. 政策的“强监管”： “房住不炒”这句口号，现在已经深入人心，而且不是喊喊而已。国家层面一直在强调“稳地价、稳房价、稳预期”，并且出台了一系列调控政策，比如限购、限贷、限售、房产税试点（虽然还在摸索）、精装修价格指导等等。这些政策的目的很明确，就是要挤出房产的金融属性和投资属性，让它回归居住的本质。这意味着，未来想要通过“炒房”快速获利的难度会越来越大，政策风险会成为非常重要的考量因素。
再看房产市场本身的逻辑变化：
1. “去库存”与“分化”： 过去很多城市存在房地产库存过高的问题，消化库存是个漫长的过程。虽然一些一线和强二线城市需求旺盛，但整体市场而言，供大于求的区域仍然不少。这就导致了市场的分化会非常明显。热门城市、核心区域的优质房产，可能依然有保值增值的潜力，但那些非核心区域、配套相对不足的房产，价值就很难说了。
2. “持有成本”的上升： 别忘了，未来房产税一旦在全国范围内推行，这将是持有房产的一项重要成本。虽然税率和征收方式还有待明确，但可以预见，这会进一步压缩房产的投资回报空间，尤其是那些“只租不售”的投资性房产。
3. 融资渠道的收紧： 过去开发商和购房者都能相对容易地从银行获得贷款，这在很大程度上推高了房价。现在，对开发商的融资“三道红线”，对购房者的贷款也有更严格的要求，包括首付比例、贷款利率等。融资的“钱袋子”收紧，对整个市场的活跃度和价格上涨预期都会有影响。
那么，是不是就完全没有投资价值了？
话也不能说得太绝对。咱们还是得辩证地看。
核心城市、优质地段的房产： 依然具备一定吸引力。人口持续流入、经济基础雄厚、产业多元化的大城市（比如北上广深、杭州、成都等），以及这些城市中交通便利、配套完善、学区资源好的核心区域，其房产的稀缺性会更加凸显。这些地方的房产，在未来 510 年，更可能扮演“优质资产”的角色，提供一定的保值甚至相对温和的增值。你可以理解为，它是一种更稳健的资产配置，而不是过去那种高风险高回报的“暴利”投资。
自住兼顾部分投资属性： 对于很多家庭来说，一套好房子仍然是改善生活品质、安身立命的重要选择。在满足自住需求的同时，如果能选择到有升值潜力的地段和房型，那么它也自然带有一些投资的属性。只不过，这种属性的权重和预期，需要调整得更现实一些。
不同类型房产的差异： 商品住宅、保障性住房、租赁住房、商用房产，它们的市场逻辑和投资属性是不同的。国家鼓励发展租赁市场，加大保障性租赁住房的供给，这些都是政策重点，但它们的投资回报模式和风险点也需要单独分析。
总结一下，在未来 510 年：
“全民炒房”的时代基本过去了。 房产的金融属性和投机属性正在被剥离，投资回报的“天花板”明显下移。
市场分化会非常严重。 城市、区域、地段、房型之间的差异化会进一步拉大。
政策风险是绕不开的。 任何投资都要考虑政策是否会发生变化，以及对市场产生怎样的影响。
投资逻辑需要回归理性。 别再指望“一夜暴富”，更应该关注房产的长期持有成本、租金回报率、以及它在整个资产配置中的作用。
所以，如果你问中国房产未来 510 年是否还具备投资属性，我的答案是：“有限的、分化的、需要极度理性的投资属性。” 它不再是那个“傻瓜都能赚钱”的万能投资品，更像是一项需要你深入研究、谨慎选择、并且有心理准备长期持有的资产配置。
在做任何决定之前，一定要结合自己的财务状况、风险承受能力，以及对具体城市和区域的深入了解，切忌盲目跟风。毕竟，过去的经验，有时候就是最好的反面教材。
网友意见
从居住角度，这个问题不好回答，每个人需求不同，而从投资角度，就可以量化两个指标：
1）年收益率
读者觉得每年房子至少涨多少值得投资？不加杠杆好算一些，至少得跑赢大额存单吧，也就是全款投资房子至少每年涨4~5%才划算。如果有杠杆，那么就得把利息也考虑进去，现在全国平均房贷利率在5~6%之间，二套房以上要么不给杠杆，要么利率增加，大家多数选择等额本息，所以前期还利息比较多，前几年基本不还本金，如果杠杆应用超过50%，短期持有的话，每年不涨个8%都不算一个好的投资。
2）变现周期
现在房子神奇在你买到手再变现就是二手房了，首先预售制拿到房需要时间，其次不少城市额外加限售期锁定一段时间，房子本身变现周期就要长期。不仅如此，很多地方陆续推出二手房的指导价，东莞某些小区指导价一出，一片哗然，有的甚至直接对半，觉得价格低就可以选择不变现，但不变现的资产还谈什么投资属性，靠那点房租吗？其次也是最关键的是，二手房限贷，击鼓传花最终都是中下层接盘，恰恰这个群体非常依赖信贷，没有下家变成富人之间的房子和货币流转的游戏，也是不赚钱的，本来应该是富人先拿钱投资，穷人举债接盘，富人的钱如数奉还，购房者的负债和储蓄三七分成。信贷收缩之后，穷人想接盘也拿不到贷款，即便能拿到贷款，也是去支撑土地财政而不是这些投资者，所以变现会越来越难，尤其是依赖刚需负债接盘置换前人收益的投资变现越来越难。
总结起来，房地产作为投资品本身就是要求更高的收益才能覆盖资金成本，尤其是有银行贷款的情况下，增值预期够不够给银行付利息本身就是一个数学问题。其次，政策对于二手房变现的限制越来越高，一方面限制二手房贷款发放降低变现接盘者，另一方面指导价你觉得低估了你手上的资产，可以选择不变现，或者周期拉长，价格不变的情况下，变现周期加长意味着投资属性下降，缩量维持价格对于金融资产来说意味着什么很多人都是清楚的。纸上财富越来越难变现不是所有人能发现的，但真等多数人都发现了，那么逃跑的口子早就扎紧了。
分析这几年的趋势，收紧变现渠道不是今年开始的，银行早就开始给自己降风险了，高位的时候平均首付比例越高，银行的风险越小，房企三条红线，房贷存量红线，持有者有信心就一直在还款，本身就在降低银行的风险。房企作为白手套处境已经非常尴尬了，尤其是当时不顾风险扩张的企业，就看是断臂还是砍头了。地方收入，短期可以压缩二手房，把原本二手房的接盘者通过信贷和政策的方式推到新房需求上，再追讨追讨高收入群体逃掉的税收，尽可能给税改争取时间。留下当时既得利益者中的投资者，尤其是想赚走最后一块铜板的群体，还觉得能和地方和银行抢利润？毕竟当时投资者自己的非必要需求与刚需抢夺有限的供给，虽不是始作俑者，但也是推高房价的重要推手，这些人的利益即便被牺牲掉，怕是也不会有太大的舆论压力。
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