房地产泡沫会直接破解还是慢慢压缩，最有可能以什么方式结束泡沫，开启下一个周期？
泡沫的“破解”与“压缩”：一场拉锯战
想象一下一个逐渐膨胀的气球，里面装的是对未来价格无限上涨的预期。这个预期本身就是气球的“气”。泡沫的形成，往往伴随着：
信贷的过度宽松： 银行愿意借出更多的钱，首付比例降低，贷款利率优惠，这使得更多人能够进入市场，推高需求。
投机需求的涌入： 看到房价上涨，很多人不再是为了自住，而是抱着“买入即赚”的心态，希望快速转手获利。
经济过热与高通胀预期： 当经济发展迅速，大家普遍认为物价会上涨，房地产作为一种“硬资产”，会被视为保值增值的工具。
政策的催化： 有时，一些鼓励购房的政策，或对房地产行业的支持，也会在短期内推高市场情绪。
现在，我们来看看“破解”和“压缩”这两种可能的情景：
“慢慢压缩”：更常见，但暗藏风险
“慢慢压缩”通常是指泡沫在没有剧烈震荡的情况下，逐渐“放气”。这可能通过以下几种方式实现：
1. 需求减弱，供给增加：
人口结构变化： 如果年轻劳动力减少，结婚购房需求自然下降。
生育率下降： 更少的孩子意味着未来对更大住房的需求也可能减少。
城市化速度放缓： 一线城市虹吸效应减弱，人口流动性降低。
政策调控加码： 限购、限贷、增加房产税、抑制投机等政策会直接打击需求。
开发商加快推盘： 为了回笼资金，开发商可能选择降价促销，虽然短期内会影响现有房产价值，但有助于消化库存。
2. 信贷收紧，成本上升：
央行加息： 借贷成本增加，购房者的还款压力增大，会抑制购房意愿。
贷款审批趋严： 银行不再愿意轻易放贷，对购房者的资质要求更高。
房地产金融监管加强： 限制开发商的融资渠道，迫使他们降价卖房。
3. 预期转变：
“房住不炒”理念深入人心： 当人们真正认识到房产并非只涨不跌的投资品，而是满足居住需求的商品时，投机性需求就会退潮。
经济增长放缓： 如果整体经济不再高速增长，人们对未来收入的预期降低，对高额房贷的承担能力也会下降。
“慢慢压缩”的好处在于，它避免了金融市场的系统性风险，也给政府和市场参与者留下了更多调整的空间。然而，它的风险在于，如果压缩速度过慢，或者过程中出现一些“挤出效应”（例如，部分房企资金链断裂，导致一些项目烂尾），可能会引发局部性的危机，并对经济增长造成持续的拖累。
“直接破解”：剧烈且痛苦
“直接破解”通常是指泡沫在短时间内，甚至是以一种“硬着陆”的方式破灭。这往往是由于某个“黑天鹅”事件，或者多重负面因素叠加，瞬间击穿了市场信心。可能的触发点包括：
1. 大型房企债务危机爆发： 如果一家或多家大型房地产企业因债务无法偿还而破产，其项目停工，大量购房者血本无归，会引发连锁反应。
2. 系统性金融风险暴露： 银行持有大量与房地产相关的风险资产，如果房地产市场大幅下行，银行可能出现坏账，导致信贷紧缩，影响整个金融体系的稳定。
3. 经济“硬着陆”： 如果宏观经济出现严重的衰退，失业率飙升，居民收入大幅下降，人们将无力承担房贷，导致大规模的违约和抛售。
4. 政策的“一刀切”： 尽管不常见，但如果政府为了抑制泡沫而采取了极端且缺乏缓冲的政策，也可能导致市场快速崩盘。
“直接破解”的特点是速度快、破坏性大。它可能在短时间内导致房价暴跌，大量资产价值缩水，银行坏账激增，失业率攀升，甚至引发区域性或全国性的经济危机。虽然其代价高昂，但有时也可能“以疗毒的方式”结束问题，让市场在短期内经历痛苦之后，能够更快地触底反弹。
最有可能的方式结束泡沫，开启下一个周期：
在大多数情况下，尤其是在现代经济体中，政府更倾向于避免“直接破解”。原因很简单：一次大规模的房地产崩盘，对经济和社会稳定的冲击是难以承受的。因此，“慢慢压缩”是更可能发生，也是政策制定者更希望实现的方式。
然而，“慢慢压缩”并不意味着没有风险。如果压缩过程中出现某些“催化剂”，也可能演变成快速下跌。
那么，泡沫是如何结束，又如何开启下一个周期的呢？
结束泡沫的节点，往往是市场参与者的“预期”发生根本性转变的那一刻：
从“只涨不跌”到“理性看待”： 当人们不再盲目追涨，而是根据自身需求、经济状况和市场供需来判断时，投机性泡沫就失去了根基。
风险意识的提高： 经历过价格下跌的痛苦，或者看到身边有人因此受损，会让人对房地产投资更加谨慎。
政策的持续引导： “房住不炒”的定位，加上配套的税收、金融、租赁等方面的改革，会逐步改变市场结构和参与者的行为模式。
开启下一个周期，需要具备以下几个条件：
1. 市场出清，风险释放： 泡沫被压缩或部分“破解”后，那些高负债、高杠杆的参与者会被淘汰，市场的“虚火”得以熄灭，价格回归到更真实的价值水平。
2. 经济基本面企稳回升： 房地产市场与整体经济息息相关。当经济增长动力恢复，就业稳定，居民收入预期改善时，人们才有能力和意愿再次购房。
3. 信贷环境适度宽松： 适度的信贷支持是房地产市场复苏的重要前提。当银行愿意提供合理价格和条件的贷款时，需求就会逐步回暖。
4. 新的增长点和政策支撑： 新一轮的房地产周期，往往伴随着新的发展模式和政策导向。例如：
改善性需求成为主流： 随着居民生活水平提高，人们更注重房屋的品质、舒适度和社区环境，这会驱动换房需求。
城镇化进入新阶段： 并非停止，而是结构性调整，例如，中小城市和都市圈的崛起，或城乡一体化发展带来的新机会。
科技创新驱动： 智能家居、绿色建筑、租赁住房模式的创新等，都可能成为新的增长点。
政策支持房地产健康发展： 政府可能会推出鼓励刚需、改善性需求，以及支持租赁市场发展的政策，引导市场朝着更健康、可持续的方向发展。
供给侧改革： 优化土地供应，调整户籍政策，支持人才流入，这些都会影响未来的房地产市场格局。
总结来说，房地产泡沫的结束，更像是一场漫长的“挤压”过程，其间可能伴随局部性的“破裂”。 最有可能的路径是，通过一系列宏观调控和市场自我调节，将过高的价格和过度的杠杆逐步消化。而下一个周期的开启，则需要待市场真正出清风险，经济基本面稳固，信贷环境适宜，并且出现新的发展动力和政策导向，才能自然而然地到来。 这个过程不会是暴风骤雨式的，更像是在“挤出”了多余水分之后，土地和住房重新找回其作为居住和服务载体的真实价值，然后伴随着经济和社会的进步，逐步焕发新的生机。
网友意见
听闻开发商很缺钱，到处都是开发商资金紧张的新闻，于是我在年后就想找一批缺钱的开发商聊一聊，看能不能买点便宜资产。
住宅价格是肯定降不了的，不然在预售制度下会造成社会混乱，窗口指导不让降的新闻到处都是，但商业地产的价格是没人管的。
既然缺钱，既然急缺现金，那你把商业地产的价格低价卖出去不就行了。
商铺写字楼的价格已经十年不涨了，如果能再跌一大截，就完全去泡沫化了，进入正常价值投资区间后自然会有一批资金愿意进来买。
按这个思路，应该找最缺钱的那批开发商，市场传言越缺钱的开发商同意降价的概率越大，我也是这么做的。
这思路看起来没问题，但我找了不少开发商聊天之后，发现事实情况截然相反。
我对那些传言非常缺钱的几个开发商重点关注，寄予厚望，对大家都认为资金链很健康的几个开发商随便聊了一下，没怎么报以希望。
结果，我认为很缺现金的那几个开发商统统拒绝了降价提议，倒是我认为不缺现金的那几个开发商比较热情，谈价诚意很高。
对于他们的资金情况我没有判断错，没钱的确实没钱，不缺钱的确实不缺钱，其资金情况人尽皆知，三道红线榜单上写的清清楚楚，并不算什么秘密，具体名字我就不提了，毕竟聊完天了都算朋友，点名不合适。
但是他们对降价销售的提议非常忌讳，在资金链无比紧张，奇缺现金的情况下，宁可不卖也不降价，愿意给的让价幅度非常之小。
我对此大惑不解，但在聊天的时候发现了一些有趣的真相，非常有趣，我觉得值得和大家分享一下。
资金链紧张，奇缺现金，所以就必须降价销售，这是正常人的思维，正常情况下也没错，但对于最缺钱的那批开发商，这个常规做法已经失效了。
只有资金链正常的开发商，才有降价销售的资格。
在聊天的过程中，那些我认为缺钱的开发商基本都提及了一个词，叫货值折损。
他们非常愿意卖房换现金，谈判意愿也很高，但坚决不同意降价，愿意谈各种条件作为补偿，但账面交易价格不能降太多，否则就会“货值折损”太大。
反倒是不缺钱的开发商，从来不提这个词，也没那么多花里胡哨的条件，直接和我对砍价格，大家谈多少钱就多少钱。
啥叫货值折损？有啥影响？
他们不说，但我在聊天的过程中大概猜到了一点。
资金链最紧张的这批开发商，很可能已经把手头能质押的一切全部都给质押了，资金链绷紧到了极致。
一栋楼已经建成但是没有成功销售，并不代表这栋楼就会闲着，开发商会把这些资产拿去银行抵押来套取现金，还能拿来做工抵房。
你是开发商，你很缺钱，手头有十万平米的房子造好了没卖掉，难道就任由他们闲着吗？肯定拿去当抵押物换贷款啊。
既然拿去当了抵押物，就涉及到了一个价值的判定，你这些楼值多少钱，然后银行反算出来你能贷多少钱。
同样面积的情况下，开发商的实际销售价格，决定了这批货的“货值”，然后决定了能贷款的额度。
如果大幅折价销售，那么这个销售价格传出去之后会造成银行定价体系的动荡，一旦认定你“货值折损”，那开发商的这笔贷款安全度就会不够，银行有权要求开发商追缴保证金以保证贷款安全，或者贷款到期后再次贷款的时候给的额度非常少。
这里涉及的追缴金额以及贷款额度的减少，可能会远远大于你抛售换来的那点现金。
恒大许家印说：“不能依靠贱卖资产去还债务，否则资产贱卖完了也很难还清债务。”
他说的是对的，大幅折价卖资产表面上是在让利换现金流，但实际上会导致债务窟窿越来越大。
那些资金链已经绷紧到了极致的其他开发商，如果硬挺着价格不卖，虽然资金链异常难看，但至少“账面货值”还是正常的，贷款没到期前暂时还能维持的下去。
一旦大幅折价，债务窟窿可能立刻就爆了，本来还能撑半年一年的，现在立刻就完蛋了。
因此，没办法，只能眼睁睁的看着别人到处卖资产换现金流，自己明明是最缺现金的，但硬挺着也不能卖，慢慢地等着宝贵的时间一分一秒的虚度过去。
去年下半年，好几家资金紧张的大开发商就开始到处谈资产处置了，整整半年过去，自家债券违约传闻一日更胜一日，现金流几乎归零，连利息都付不起了，地方政府天天谈话，结果资产处置的数量居然是零。
因为资产价格不能下降，否则越卖欠债越多，不卖的话，账面暂时还能维持。
但现在这种行情，谁敢高价接你的资产，那不成了自杀行为嘛，所以资产处置的数量肯定是零。
除此之外，如果开发商大幅折价销售，那么开发商在卖房之前，还要先凑一笔钱去还掉贷款，解除质押，才能把这间房拿出来卖。
如果折价力度大到一定程度，甚至会出现销售款和抵押贷款的数量差不多的情况。
先拿出来100万解除质押，然后把房子卖了110万乃至于只有100万。
开发商降低了100万的总负债，但手头的现金流实际的增加值仅仅只有10万或者干脆是零，动摇了自身贷款信用体系，还对下个月即将到期的债务于事无补。
负债已经太多太多了，债多了不愁，少那么一点负债也没啥意义，还没能换来现金，这么干有啥意义？
还不如干挺着硬拖时间呢，能拖到变数最好不过，拖到拖不下去的时候选择破产，把所有的资产和债务一箩筐的打包扔给政府去解决，这么干至少面子上还能辉煌个一段时间。
倒是那些资金链很健康的开发商，负债率低，很多资产是没有抵押贷款的，可以直接拿出来卖。
如果当他们判定未来几年房子的价格肯定要降，那不如索性一口气先提前卖到某个超低价格，给购房者安全垫，让购房者安心，以此把现金流换出来。
因为他们负债率低，所以他们的房子没有抵押贷款，所以他们卖出去的每一分钱，都是实实在在的现金流。
就目前这个行情而言，现金流就是命根子，只要自己能活到其他开发商挺不住倒下的时候，所有的蛋糕都是自己的。
所以就出现了这么个奇怪的现象，资金链健康的开发商反而愿意降价，越缺钱的越不降价。
我了解到的是武汉的情况，但其他城市应该也差不多，一家开发商的总体战略应该是统一的，不会差距很大。
最缺钱的那些开发商已经不用聊了，他们不是不想降价，是已经失去了降价的资格。
这些开发商现在能做的就是等，等绳索缠的越来越紧，然后让命运来裁决自己。
黄奇帆说过，美国就500家开发商，结果中国有5万家，中国究竟需要多少家开发商？
5万家淘汰掉99%，也还有500家之多，因此绝大多数开发商在未来十年里，都是要被彻底洗牌的。
欧美的开发商负债率通常是50%左右，香港的开发商负债率通常是40%左右，而大陆开发商的负债率高达80~90%。
普通人一看，感觉这负债率差不多啊，也就高一倍吧，但实际上远远不是。
40%的负债率，意味着自己有60块钱，借了40块钱，然后干了100块钱的事，杠杆率是1比0.66，很低。
50%的负债率，意味着自己有50块钱，借了50块钱，然后干了100块钱的事，杠杆率是1比1，一般。
80%的负债率，意味着自己有20块钱，借了80块钱，然后干了100块钱的事，杠杆率是1比4，高的吓人。
90%的负债率，意味着自己有10块钱，借了90块钱，然后干了100块钱的事，杠杆率是1比9，高的突破天际。
1块钱干2块钱的事，和1块钱干10块钱的事，这债务风险能一样吗？
如果杠杆率达到1比9，这表示开发商无法经受一丝一毫的风险，有点风吹草动就原地爆炸。
当年2015年股票配资横行的时候，配过1比9杠杆的人，都知道这种杠杆爆仓那是多么的容易。
哪怕你的杠杆只有1比4，爆仓也是分分钟的事。
而中国有很多开发商，前几年负债率接近90%，三令五申之后现在还有80%那么多。
负债率50%到70%的开发商还有一丝辗转腾挪的空间，负债率80%以上的开发商已经失去所有操作可能性了，连甩卖资产紧急换现金的选择都没有了，现在除了躺平拖拖看，其他什么也做不了。
但实际上，国家5年前就示警了，央行2019年就到处找人谈话了，留的时间足够的多，结果这些房企在2020年还去砸巨资抢地王，根本就没有丝毫降杠杆的意思。
混到今天这一步，真怪不得别人。
恒大已经暴雷，所以恒大可以点名说，以前红极一时的恒大，别说舵主许家印，就算是恒大总裁夏海钧，当年也是特朗普带着伊万卡过来亲自签约的人物。
如此风光的恒大，现在最大承诺也就只是保交楼了。
就我目前了解到的情况，不缺钱的开发商已经开始纷纷甩卖资产换钱过冬了，而最缺钱的那批开发商反而被负债率捆住了手脚动弹不得。
很明显，硬挺着不卖是解决不了问题的，80%负债率下，只要几年的时间，哪怕侥幸原价卖出，利息都能把那20%的本金侵蚀的干干净净。
不知道利息可怕的人，我再给你们算算账，假定开发商借债利率按7%算，80块钱负债每年应付利息是5.6元，而本金只有20元。只要4年时间，利息就能吞掉所有本金。
如果你资产打95折，那3年就死。
如果你资产打9折，那2年就死。
拖，是不可能解决问题的，如果拖就能解决问题，那资金链健康的开发商为啥还要甩卖资产，大家都硬挺着高价卖不就完事了么。
当一家开发商的资金链紧张到不能，也不敢把资产进行低价处置的时候，其命运结局早就已经注定，剩下的无非就是时间问题。
奇迹是不会发生的，如果真的会发生奇迹，美国也不至于只有500家开发商。
2015年的去库存政策让本应破产的一批开发商拖到了今年，但他们依然没有吸取任何教训。
这次不管救还是不救，他们都活不下去，无论就是死在这一轮还是死在下一轮的问题。
中国房子已经到了需要70年租金才能回本的地步了，难道还能140年租金才能回本？
房价再拉起来泡沫就直接爆炸，横盘不动反而还能多拖几年。
但房价不涨，对于某些负债率极高且动弹不得的开发商来说，也是死路一条，他们只有暴涨才能救命，但暴涨会导致房价泡沫立即爆炸，到时候是整个行业一起死。
总之，中国的5万家开发商确实太多了，早晚会消失99%的。
不能打折卖，否则债务危机会立刻爆发，如果一家开发商已经到了这种地步，那就是死亡倒计时了，因为其他开发商在打折卖，反正注定只有少数人能活下来。
从我目前得到的市场信息进行判断，不少开发商已经到了救都没法救的地步，“果断处置资产”这种操作他们不是不想，而是不能，唯一指望就是拖时间等暴涨。
不暴涨他们肯定会死，哪怕横盘都不行，但暴涨是拉着所有人一起死，所以这类型的开发商注定会死。
拖下去有意思吗？多拖几年债务窟窿会被利息侵蚀的更大。
但好像他们也没什么好办法。
虽然我不方便点名，但可以透露一下，我聊的销售人员归属的开发商，都是名列三道红线上的，不然我也不会认为他们缺钱，本指望从他们那买便宜写字楼的，但全部被拒绝了，愿意诚意让价的居然是一道红线都没踩的那种开发商。
怎么说呢，从这种情况来判断，好几个大开发商明后年都得上新闻，大家等等看吧，到时候有不少瓜可以吃。
和大家分享下我刚探知的市场信息，希望能对大家有所帮助。
作者：远方青木（ID：YFqingmu)
說句難聽的話，這是國家在做一場很大的賭博，失手就是直接爆破，得手就是慢慢壓縮，而現在狀況傾向於前者。
說點大家都認可的：
樓市泡沫本質是地方債的轉移，而地方債僅利用樓泡轉移，而沒有減少，反而正在增加，也就是說，樓泡僅延遲了地方債的爆發，而沒有解決問題，而樓市發展到現在，有能力買的，除了極少數，都要用上非常大的槓桿，購買力基本已經耗盡，樓價就算維持現狀沒有升幅，肯定也非常難，只要經濟轉弱，外圍因素再來幾下帶動，就算限售限價將之冰封，樓泡還會爆破，親愛的，二手可以不成交，一手也要資金回籠，就算民企可以放任死亡，一手也不賣，地方政府也無法不賣地，困局本質是地方債，只要耗光民間購買力，整個資金鏈斷開，政府要面對地方債問題，樓泡爆破是時間問題。
說點大家不一定認可的：
我稱之為資本性死亡，樓泡產生財富效應不是均等的，某些行業快一些，先獲得利益，某方會慢一些，因此某些行業能提供更好的工薪，吸引更多人材，而其他行業儘管經營上沒有困難，就是工資漲不了，無法招聘人手，步向死亡，答主生活的地方，正面對這種不均等財富效應造成社會崩潰。
先講一個故事，某天，答主在坐公交，後邊有兩個年輕人正討論找工作問題，相同的工資，只有傻子才會做銷售，要跑數壓力大，看更(物業管理俗稱)多好，輕鬆的坐著就有工資。這已經是2012年的故事，現在零售市道差，銷售佣金低，薪金加不上去，反而樓市升，物業管理薪金一直漲，物業管理成為某些不錯的出路，驚不驚喜，意不意外。
再講多一個故事，還是那個公交，某條專線小巴，車資已經由5.3(2009)調升到6.7(2019)，升幅說多不多，說少不少，車長薪金由09年9000，調升到現在12000，這個加幅已經是老闆能給的上限，儘管乘客量算是充足，繁忙時間爆滿，車資漲幅被鐵路限制，如果車資漲多於鐵路，那乘客就會跑掉，而這個工薪在香港，是非常沒有吸引力，物業管理現在薪金有15000，工時還短一些，而說難聽點，12000的薪金在香港連基本生活都有點捉襟見肘，因此除了舊有的班底，基本聘請不了新的員工，而老員工一退休，基本就沒有人駕駛，少一個司機，就少一個，班次因此越來越疏，這條專線小巴在正常經營下，正步入死亡。
樓泡刺破肯定是痛苦，但不刺破，慢慢壓縮，社會恐怕會先支持不了。
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