银保监会主席郭树清表示，房地产泡沫化、金融化势头得到扭转，传达了什么信号？

谢邀。

2020年8月，郭在《求是》第16期上发表文章：《坚定不移打好防范化解金融风险攻坚战》。

在该文里，郭明确提出“房地产泡沫是威胁金融安全的最大‘灰犀牛’”。

看来经过一年多的努力，灰犀牛被降服咧？

不阴阳怪气地说，三道红线确实控制了房地产泡沫。

16年的新增房地产贷款占贷款总比是44.8%（看到货币化棚改的威力没？），20年是28%，可以了。

但——是——

灰犀牛的意思，指的不是房地产泡沫本身，而是房地产泡沫不正确引爆后产生的系统性金融风险。

大规模违约、资金断链、停业停工、资产价格混乱、资本外逃。

因此戳泡沫不能瞎戳，起码要放会气，不然戳早了提前引爆泡沫，等于召唤灰犀牛。

（碎碎念：就像老毛子这次提前召唤了欧美合流、能源危机滞胀、中国海外贷款及投资严重受损等一堆麻烦...）

而去年的很多操作，有点戳早了。

注意这里指的不是三道红线，监管是必须的。这里指的是行政监管下整个银行业对房地产收缩银根：

三道红线就是限制债务规模，在资产泡沫期提出限制债务规模的指令，就是在戳泡沫（王爷：戳了）；

我国银行多为体制银行，政策一下来就是坚决贯彻。去年400多次楼市调控，很多银行干脆就就不给房企贷款了，开发贷款也不批；

“企业的有息负债余额不得新增？我不发贷款不就没新增咯？”

“我们率先在30家房企试点严格的信贷监管？哇，都已经试点30家了，说明这个政策马上要全面铺开，赶紧给我把其他房企的信贷都停了。”

本身就面临巨大偿债压力的房企，银行还不分青红皂白地不给钱，那就只能加重境内外发债甚至民间融资（恒大理财这种）；

泡沫爆炸的压力反而被进一步传导开。

房地产泡沫要是爆对了时间，其实害好。

例如房地产开发项目数量减少、国资房企接盘托底土地市场、多数二手房房价实质冻结。

房子交付了、债务转移到个人了、房子库存少了（房子就是债务），那爆呗。个人接盘后，无非是用通胀来消化债务。

可去年很多是爆在开发阶段。恒大最典型，债务一爆就敢拿8000多家供应商出来摆烂，毕竟几百万人等着吃饭。

大量实体经济活动还在进行的时候爆，直接冲击了经济。灰犀牛探了探头，三季度GDP增长4.9%，四季度4.0%。

所以还得把房地产请回来，至少把开发业务请回来。

“现在房地产的价格有些调整、需求结构方面有所变化，对金融业来说是一个好事；但不希望这个调整太剧烈、对经济影响太大，还要平稳地转换。”

by郭，3月2号，前天。

这几天我发现有些人阅读理解能力有问题，容我再唠叨一遍：

房地产泡沫是存在的，监管是必须的。我没有字词的意思，你们不要把我批判一番；

但对资产泡沫的监管非常考验技巧。不能放任不管，这等于“再吸一口”；但也不能为了顺应情绪瞎管，这等于提前引爆泡沫。

而且爆完了，没有更健康的产业结构来接盘，那还会回到老路。

具体点地说：借贷行为是经济血液，如果要收缩，一定要预判哪些地方该定向供血。

但我们经常是一放全放一收全收，于是大冷大热，没有体现出定向去杠杆去泡沫的能力。

到公众情绪这，大家就很难看出整顿房地产的决心，因为你总是收到一半就停。

希望先做好这点吧...

我觉得我最近身体恢复得不错，再让我吸一次，我保证就最后一次。

前几年郭主席是房地产黑口，居然敢造谣房地产可能遇到黑天鹅灰犀牛什么的，大肆鼓吹房地产存在泡沫，无视刚需居民的住房需求。给房地产经济产生了不好的舆论影响，导致x大等企业遭遇现金流危机，好在中央和地方通力合作，成功阻止危机的蔓延。

现如今，在郑州的涨价去库存、棚改货币化，首付贷，经赢贷的加持下，郭主席能够浪子回头，可以良禽择木，是对国家及地方政策的肯定。

时逢俄欧对抗，中美贸易争端，世界局势波云诡谲，内有供给侧之改革，大小循环之扬起，风云变幻，机遇不常，房地产稳，则天下稳，顺应时势，为国接盘，中华复兴成败在此一举矣。

看上去好安慰也好感动啊，真想对着天歌一曲、抱着你哭一场。

人人尽职尽责

事事尽心尽力

眼光准确长远

思虑高屋建瓴

危机化于无形

风险根本扭转

问题趋于改善

矛盾有序处置

实力不断提升

一切稳中向好

把最近几位大佬的评价放在一起就很有意思了。

万科郁亮：房地产已经进入黑铁时代。——再不松绑就烧纸啊不白纸时代了。

银保监会郭主席：泡沫化金融化势头已经得到根本扭转。——可以松绑。

住建部王部长：我国住房的刚性需求比较旺盛。——确实可以松绑。

郑州：收到。

来看看这份文件都说了啥。

转自【木木基基】。

昨晚写完两会才看到郑州松绑的消息，正好也格外强调了地产在稳增长里的重要性，加上今天正好2月份的PMI也出来了，争取把地产板块聊透。

3月1日，郑州市发布《关于促进房地产良性循环和健康发展的通知》，也是最近多个城市降低首付比率后又一主要城市发布的松绑文件。

文件从支持住房需求、改善市场供给、加大信贷支持、推进安置房建设还有优化市场环境五个方面提出19条措施，简称“郑十九条”。

咱们就不一个一个过了，说重点。

1）限购松动

允许投亲养老新购一套房，意思是在郑州工作的年轻人可以把父母或者近亲带来郑州养老，来了就是郑州（贷款）人。

2）限贷松动

以前是认房又认贷，意思是以前有过房贷或者买过房，再买房都算二套，都按照二套房的利率执行。

新规改成了“认房不认贷”，改善人群只要缴清了以前的房贷就可以算首套，执行首套房的首付比例和贷款利率。

3）房贷加量降价

这个跟其他城市差不多，加大个人住房贷款投放，下调房贷利率。

4）棚改货币化

没钱不要紧，拆迁给你补。

5）给予房企贷款支持

对受困企业贷款展期、续期、加大房企并购贷款支持。

6）优化土地出让金支付方式

土地竞拍保证金直接降到了20%，而且其余部分业不用一次缴清，可以在成交后一年内缴清。

太长懒得看板本：

需求：送房票，降利率，认房不认贷，让观望的人群特别是改善人群入场；

供给：土拍打折还可以延期支付，贷款延期，房企并购有优惠；

放水：继续拆迁继续给钱。

为什么郑州这次动作这么大？

因为房子和地都卖不出价。

2021年下半年，郑州商品房销售面积同比+6.9%，可是销售金额却跌了14.2%，二手房销售面积涨了5%，但是金额跌了7.7%，新房和二手房价格从去年8月就一直开始下跌。

土拍更惨下半年土地出售让金同比下跌43.1%，而且溢价也从没超过3%，已经是历史最差水平。

不止郑州，不止去年，即使是二月份，全国楼市依然惨淡。

2月，全国百强房企销售额继续下跌，Top10销售额下滑39.7%，Top30下滑45.9%，这还是房企平均降价19%左右以后的业绩。

昨天公布的PMI数据也传递出这个信号。

2月，PMI回升0.1达到50.2，离荣枯线远了一丢丢，新订单指数在出口、消费内需和基建拉动下改善明显，回升至50.87%。

根据细部数据，一季度的消费需求开始回暖，基建专项债落地较快带动基建投资明显上升，但是地产投资虽然止跌，但是还是负增长。

所以，郑州这一枪，是很有代表性的。

二月份部分地区的首付比例下调，可以解释为商业银行自主行为，不具有普遍性和代表性。

郑州这次是官方文件，而且不止是首付比例，郑州从利率，购房资格，棚改，从供给、需求甚至是资金上全面“松绑救市”，态度十分明确。

虽然全国因城施策，各地会有自己的不同，但是整体来看，整体边际松绑是大概率事件，周末的两会应该也会提这个事儿。

恰好，因为一二月的销售数据惨淡，地产板块又跌回了12月份的水平。

估值足够低，预期足够悲观，安全边际足够强，可是还是那句话，稳增长，效果最好的，还是地产。

最后送一张规模房企估值表：

写在最后

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说多了没意思，其实在目前的情况下，泡沫化这个词就不该提。

泡沫是西方资本主义国家才有的东西，我们是不存在的。

我们买的房子=买国债

因为钱大头是贡献给地方政府的，而国家用拉动房价来支付给你收益，这不就是国债么？

所以房子=特别国债。

房屋增资=特别国债收益

特别国债收益太高，其他金融资产都不产生收益了，经济就不行

特别国债收益太低，你们都不买，那对我们的政府不就产生压力了吗？

要在里面找到一个平衡点，其实是衡量这个14亿人口的大国内人民的承受力。

这么多年我发现我犯了一个错误，就是用西方的一套经济理论来分析中国经济，我错了，我悟了。

同样，也不该用那一套分析A股。

经济即政治，政治即经济。

唯一的突破口是人口衰减。

只要人口长期负增长，这个局就破了，不得不进行一番经济发展增速结构的重构。

结论：你要活得足够久，你就能看到很多意想不到的事情。

少生优生，幸福一生。

end

第一，泡沫化和金融化“势头”扭转，不是房地产发展势头逆转。

第二，又是影子银行又不是不良资产和隐性债务，指房地产融资成本上升。

第三，杠杆率下降，留出了加杠杆空间。

这说明在国家看来融资和增速可控就是去泡沫化，房地产还需要健康合理发展。国家要的是稳稳的幸福，稳中求进总基调。

房地产依然是地方政府土地融资的主要终端，在税政改革完成前是不可能放弃的。

从2008年来看土地金融周期基本上是七年左右一个经济周期，2008年到2015年，2015年到2022年，2022年到2029年。本代不容易呀，中间一波上升周期没抓住改革机会，希望这次能抓住，虽然挺难的。

这次政府下场直接买小户型是我没想到的，我原本想的也就是美国玩法直接买债托。接下来城市分化会加大，只剩下少数城市股玩家还能加杠杆。

目前只是安置房以旧换新，大概率会扩到所谓的老旧房屋和宿舍楼。算是多套房小户型最后出手的机会，毕竟政府愿意直接接盘。

这一波到了2029年还会怎么玩我很感兴趣，2029年恰好是网上说的小婴儿潮。公租房低房租让一波新市民有了足够消费力，又有生育需求，又有家乡老人养育需求。

而且政府买的公租房本来就不是什么好住的房子，新的改善性需求又有了。政府可以把之前的租金算上通胀算上利息算上增值还给房主，但这笔款项必须定向换新，以旧换新政府可以给优惠价给补贴给低息。

这样又加了一波杠杆，等老楼没人住了就直接炸楼改公共设施。2029年就能续一波2036年，就是不知道还剩下几家城市股能坚挺。

这不就是“我和2035有个约”.

泡沫化得到扭转的意思是，又可以继续吹市值了；

金融化得到扭转的意思是，又可以继续上杠杆了；

房地产问题，别看各种花里胡哨的，抓住根本：

1、银行有没有能力，不依赖房地产抵押品做规模化的信贷？

现在相比过去，有什么本质的变化吗？你去银行贷款没有房产抵押能贷出多少钱？反过来，你拿着房产去银行抵押，能贷出多少钱呢？

2、各个地方政府，有没有能力不依赖土地财政，显著的提升税收规模，开辟各种税源？

以我所见，并没有，反而很多地方政府涸泽而渔，想方设法榨干当地企业，甚至不惜把企业逼走，反正明年自己还在不在那里都两说呢，哪管他。过了今年，明年更难。

房地产税现在还提吗？

那些现在各种降首付鼓励买房的地方，敢不敢提一嘴房地产税？提了，还有人买吗？没人买财政缺口怎么办？

这就是我一直说的悖论，你想要靠房地产税增加收入，而一旦你开了这个口，反而会导致你的收入更加快速的下跌。

说回本文，中国的银行有风险吗？

就单个银行来讲，可能有风险，就银行整体来说，根本没风险，所谓什么系统风险完全是场面话而已，恰恰系统是最没有风险的。

1、强外汇管制；2、国资垄断经营；3、强土地财政和税收，从整体看，使得银行完全没有风险。

所谓的坏账，即借了银行的钱，然后还不上了，从大面上看，又如何？这钱最后去哪儿了？只要没法出境，这个钱始终又会通过国资垄断经营、土地财政或者其他税收回到政府手中，稳如泰山。

为什么分析中国问题不要随便套别的国家就在于此，你找一个总体量或者人均体量和中国类似且拥有以上3条的国家，有吗？

房地产所谓泡沫化，在中国完全是伪命题，对个别局部有影响，对全局，毫无影响。某个地区房地产价格再怎么离谱，又如何？你把房子卖了变现了，或者把房子抵押给银行套出钱来了，然后呢，这钱你能干啥？买其他资产？花了，造了？最后兜兜转转这钱依然还是在国内，只要还在国内，就又会通过垄断经营、土地财政和税收回到政府手中。

当然，如果这钱是交给了跨国公司，扣除税收，利润就被外资赚走了，这没办法，打开门做生意，必须要承受的，不可能啥好处都自己占了。

但要注意到，现在国家瞄准了收入分配和国产替代，也有这方面的考量。

银行没有系统风险，那么风险在哪里？其实是治理风险，这话不细说。为什么会严管各地政府发地方债？刚才说了，整体没风险，但是局部是可能有风险的，如果地方债不受控，局部的风险就可能产生局部的动荡，进而产生连锁反应，经济金融是全国可以拉通的，但政治权力并不是。

很多人都听过，面多了加水，水多了加面。表面上，这指向的是房地产，其实背后真正的内涵，是关乎地方债和地方收入。地方债和地方收入，才是国家真正考量的精髓。

地方缺钱、又没能力赚钱，咋办？看着他们挂了，可能吗？借他们钱，但又不能让他们随意的借钱，这就是艺术了。

因此，这次郭的喊话，表面上是指向房地产，其实背后隐藏的逻辑，是为后面给地方债松绑吹风。不可能一直把地方债锁死，治理之道，太紧要松，太松要紧。地方债，呼之欲出，明牌耳。

正如我之前就反复提到过，大放水和大发债肯定会铺开，银行是干这活的主力，做做准备活动，热身热身，然后就全面上了，大家拭目以待。

用词是比较严谨的，泡沫化、金融化势头得到了扭转，注意这和泡沫和金融风险消化是两个概念，意思是风险在过去信贷收缩以后没有进一步恶化。

去年的数据基本支持这个结果，大多数城市房价跑不赢资金成本，大中型城市中同比下跌的也越来越多，跑不赢大额存单，房地产就失去了投资价值。只是多数人没有变现，根据70个大中型城市房价数据，其实最近几年很多城市买房加一点杠杆就是在给银行打工，纯自有资金收益都不如银行低风险理财，本身作为高变现周期和高中间成本的投资品，尤其是税收，做短期的房子投资，每年不涨6%以上都不能算好投资，金融属性自然就不高，泡沫化金融化也就得到了抑制。

另外一个重要数据也能支持这个结论，就是房地产泡沫化金融化最终的杠杆去向必然是居民部门，整个疫情冲击的两年多时间，居民杠杆基本没有增长，稳定在62%左右，房地产的泡沫化金融化就是杠杆支撑下的虚假繁荣，用后来者更多的债务置换前面人的债务、利息后，剩下可能还有收益。如果居民杠杆稳定，那么这个势头就会被止住，居民杠杆的稳定才是理解金融化泡沫化的关键，还是要注意，这不是降风险，而只是防止风险进一步扩大，与势头得到扭转而不是化解描述一致。

最后，现在又到了重要节点，各地的土地财税模式纷纷遇到困难，居民杠杆又不敢用太多，宏观上想要的是稳定。但地方没钱可能就顾不了那么多了，比如推出降低首付和货币化棚改这样的措施，强行给居民加杠杆换的短期的财税稳定，这与扭转房地产债务支撑的金融化、泡沫化相背离，就看中央对次的态度了，能不能继续坚持像17-19年、疫情救市之后的稳杠杆政策，只要把银行口袋扎紧，房地产就泡沫化金融化就不会进一步恶化。银行的利益也未必与地方利益一致，银行从17年以后就开始给自己建围墙了，降低自身风险，积累五年的成果，不太可能因为一些地方财税问题而放开，至于存量债务风险，只能期待经济增长方式慢慢化解。

请看全文，请看全文，请看全文。

知乎这些热榜问题都是些情绪宣泄的垃圾答案。

没办法，中小县城已经兜不住了。再不放点水，那就是自下而上的爆破，和美帝的次贷危机有的一拼。而次贷危机后，国内外金融系统大佬总结经验教训时经常提到应该提前动手救市，把风险先摁住，然后再去拆弹。至于能不能拆掉……

郭主席的话讲的基本是上面的思路，从17年到21年，主要的工作是拆雷：“房地产泡沫化金融化势头得到根本扭转”。换成白话的说法是成果大家感受不到，但未来不会更坏了，讲的还是一个信心的问题。房地产泡沫化、金融化的问题还存在，能解决的已经解决了，剩下都是难啃的，需要合适的时机来解决。

为了佐证这个判断，郭主席特别提到了地方政府隐性债务，只是说改善，并没有量化说明。因为有些钱刹不住车，只能通过倒腾来缓解问题。但是由于疫情影响，最近几年所谓的“返乡置业潮”被打断腿，很多小地方大拆大建搞的小区没人接盘了。在一线100W可能只够个首付，去小地方那都是全款。少了100个人，中小开发商还顶得住，少了1000个呢？

虽然放水之后大城市的年轻人必然继续躺平，但新市民被拿捏的死死的，想要进城就得买票，哪怕竭泽而渔也在所不惜。因为大城市的不能崩，还指望他们转移支付。

现在最大的问题还是新动能支棱不起来，没有完成产业置换。由于我国主要是靠产业聚集的规模效应来保持竞争力，动的话一般是靠头部带着整个产业链过去。但是如果某些经济强省自己都没有更好的，又怎么可能舍得把自己的东西交给其它省份？政策指导它也不好用呀。

所以，兜兜转转，又回到了一个“拖”字诀上，能拖一点是一点。

对于很多家庭来说，天花板就在那，也很符合二八分化的常理。要么苦自己和家庭，要么苦孩子和未来，按照常规思路，理想情况下，两瓶毒药总得选一个吧？

只不过90后这一代有点不一样，独生子女们茕茕孑立，有些人选择孤独的活，孤独的死。

这次发布会信息量非常大。

大家可以去看一看郭行长以前的讲话，在整个金融口能公开发言的领导中，郭行长是对房地产最为鹰派的。因此这次发言的意义不亚于布拉德认同2022年加息，都意味着央行内部的最后一丝政策转向阻力已经消失。

2月新房销售数据太惨烈了，百强房企销售额比2020年2月疫情爆发时期还要低，虽然统计局没有单独披露投资端数据，但估计高层也看到了非常惨淡的样本信息。

金融口过去几年的房产调控+扶持小微工作也积累了非常大的剪刀差：风险更高的信用贷，例如经营贷、消费贷利率已经降到了3%～4%，而违约率很低且为抵押贷的住房贷款，利率却高达5%～6%，风险收益严重倒挂，本质已经是让购房者补贴银行和企业，亟待改革。而这次讲话也是在监管层面给金融系统松绑：短期政策目标可以先放一放了，赶快恢复正常风险定价机制吧。

补充两句：评论区有朋友理解为我在说房地产见底，但我并不这么认为，房地产的周期性非常强，并且政策几乎总是滞后的，因此处于衰退-刺激-过热-矫枉过正-衰退的循环当中，现在很明显是一轮人为制造的衰退期，除了信贷还面临着各种问题：房企信用风险，包括偿债和交付风险、人口结构上刚需衰退、土地供应和人口分布错配，等等等等。应该说信贷转向可以延缓探底的过程，降低着陆的“硬度”，但离市场转向还比较遥远。

评论区来的原函数：

土地财政

一阶导数：

房地产

二阶导数：

房地产泡沫化、金融化

三阶导数：

房地产泡沫化、金融化的势头

所以这里是扭转了三阶导数，传达的意思就是虽然客观上没什么用，但我觉得很有用，而且我觉得我又行了，我要复吸。

我几个月前就写过。

目前经济无解，很有可能再来一轮涨价去库存