日本房地产泡沫破裂是什么原因？
一、 经济高速增长与“日本株式会社”的时代背景
战后复苏与经济奇迹： 二战后，日本经历了高速经济增长，成为世界第二大经济体。这种增长建立在强大的制造业基础、出口导向型经济以及政府与企业之间的紧密合作之上。
“日本株式会社”模式： 战后形成的“日本株式会社”模式，即政府通过产业政策、金融支持和保护国内产业，与大型企业（如“财阀”）共同推动经济发展。这种模式在经济增长期发挥了巨大作用，但也埋下了过度依赖和非理性繁荣的隐患。
广场协议（1985年）： 为了纠正日本巨大的贸易顺差，美国联合欧洲国家迫使日本签订了《广场协议》，要求日元大幅升值。虽然广场协议的初衷是为了调整国际贸易失衡，但其间接引发了日本经济内部的一系列连锁反应。
二、 宽松的货币政策与过度信贷扩张
日元升值后的应对策略： 为了应对日元升值对出口产业的冲击，日本政府和央行采取了扩张性的货币政策，大幅降低利率，以刺激国内需求，弥补出口减少的影响。
超低利率环境： 20世纪80年代中期，日本的贴现率（央行向商业银行贷款的利率）被降至历史最低水平。这使得企业和个人借贷成本极低，资金充裕。
过度信贷扩张： 银行将大量低成本资金贷给企业和个人，用于投资股票和房地产。由于当时日本经济前景一片光明，企业利润丰厚，银行普遍认为房地产是稳定且有价值的抵押品，因此放松了贷款审查标准，导致信贷规模急剧膨胀。
“银行支持”文化： 在“日本株式会社”模式下，银行与企业之间存在着密切的利益关联和互相支持的文化。银行倾向于向大型企业及其关联企业提供贷款，即使这些贷款的风险较高。
三、 房地产市场狂热与投机盛行
投资回报的吸引力： 在低利率和充裕资金的推动下，房地产价格迅速上涨，成为当时最受欢迎的投资品之一。不断上涨的房价吸引了大量投机者进入市场，他们期望通过短期持有房屋来获取巨额利润。
土地神话： 当时日本社会普遍存在“土地是不会跌价的”的迷信，尤其是在东京等大城市。这种观念进一步助长了人们对房地产投资的狂热。
政府政策的副作用： 为了应对日元升值，政府推出了刺激内需的政策，包括鼓励基础设施建设和房地产开发。这些政策在一定程度上也为房地产市场的过热提供了动力。
土地税收制度的漏洞： 当时日本的土地税收制度存在一些问题，例如持有成本相对较低，这使得长期持有房产的吸引力更大，进一步刺激了囤地和投机行为。
“财阀”和大型企业的参与： 日本大型企业和“财阀”也大量投资于房地产，他们利用自身强大的融资能力和渠道，购买土地、进行开发，进一步推高了市场价格。
四、 股票市场泡沫的联动效应
“日经指数”的飙升： 与房地产市场同时期，日本股票市场也出现了疯狂的牛市。1989年末，日经平均股价指数一度飙升至接近4万点的高位。
资产价格联动： 房地产和股票市场之间存在着密切的联动效应。资金从股市流向房市，又从房市流向股市，形成了一种资产价格相互驱动的循环。
企业“股本融资”的便利： 低利率和股市的繁荣使得企业能够轻松通过发行股票来融资，企业获得了大量资金后，又将其投入到房地产开发和投资中。
五、 泡沫的形成机制
整个泡沫的形成可以概括为以下几个关键点：
1. 货币宽松 → 低利率 → 信贷扩张 → 资金充裕
2. 日元升值 → 出口压力 → 刺激内需 → 房地产和股市成为投资热点
3. 土地神话 → 投机心理 → 房价和股价持续上涨
4. 资产价格上涨 → 更多资金涌入 → 资产价格螺旋式上升
5. 企业和银行过度参与 → 加剧市场狂热
六、 泡沫破裂的导火索与过程
货币政策的转向： 随着通货膨胀压力的显现，日本央行开始收紧货币政策，从1989年开始多次加息，提高了企业和个人的借贷成本。
房地产和股市的拐点： 在货币政策转向和市场过度繁荣的背景下，房地产和股市的上涨势头开始停滞甚至出现下滑。一旦价格出现下跌，之前依赖价格上涨进行融资的投机者和企业便面临巨大的压力。
信贷收缩与资产价格暴跌： 随着利率上升和市场情绪转变，银行开始收紧贷款，并且由于房地产抵押物的价值下降，银行的资产负债表恶化。这导致了信贷的急剧收缩，进一步加剧了资产价格的下跌。
房地产价格的大幅下跌： 土地和房产的价格开始大幅下跌，许多在此期间通过高杠杆贷款购房的个人和企业面临破产的风险。
银行危机： 随着房地产抵押品的价值大幅缩水，银行积累了巨额的不良贷款，许多银行陷入财务困境，甚至倒闭。这引发了日本金融系统的危机。
经济衰退： 房地产泡沫的破裂对日本经济造成了毁灭性的打击。企业投资和消费大幅下降，导致经济陷入长期的停滞和衰退，被称为“失去的十年”。
总结来说，日本房地产泡沫破裂的原因是多方面的，主要可以归结为：
过度扩张的货币政策和信贷： 为泡沫提供了充足的“燃料”。
不切实际的乐观预期和投机行为： 推动了资产价格的非理性上涨。
金融监管的不足和银行的过度扩张： 使得金融系统对泡沫的脆弱性增强。
广场协议的间接影响： 促使日本政府采取扩张性政策应对。
这场泡沫的破裂给日本经济带来了深远的负面影响，也为其他国家提供了关于防范资产泡沫的重要教训。它暴露了过度依赖低利率、非理性繁荣和金融监管不足可能带来的巨大风险。
网友意见
如果说直接原因，那是日本政府的收缩政策起了效果，但日本政府并没有主动刺破泡沫的意思。
泡沫破裂之前没人承认是泡沫的，他们只会说“股票市场是不存在万有引力的”“地价上涨属于正常范围”。现在看来显得挺激进的紧缩政策，当时那个时代人们都认为是正常操作，战后日本操作过好几次紧缩了，经济只是停一下就再次起飞，并没有什么惨烈后果。政府只是觉得太狂热想要稳一稳，没想到泡沫居然大到经济基底已经完全虚脱，一刺之后就彻底崩了。
现在很多人都觉得日本失去的三十年是刺破泡沫的后果，但其实刺破泡沫是为失去的三十年背锅，泡沫的刺破是有点偶然性的，但失去的三十年是必然的。为什么呢？因为日本的经济动力失去了。
日本战后的经济动力有以下几条，一是战后重建，追赶前沿科技带来的科技增长，二是对外贸易带来的外部顺差，三是内部市场提供的消费内需。
战后重建，追赶前沿科技带来的增长，也就是我们所说的后发优势，这个日本和欧洲在战后都享受到了，但随着79年左右日本西方社会发展已经差不多持平，这种不正常的增长就没有了，只好靠自身的研发实力来进步。对外贸易带来的顺差，随着八十年代的美日贸易摩擦也变得成长乏力。这个时候，内部市场的重要性就提升起来了，但房产泡沫的膨胀以及随之而来的老龄化社会，毁掉了最后一根稻草，所以导致长期的经济不振。跟很多人想的不一样，虽然日本商品营销世界，但日本经济，本国市场始终是最重要的，跟一般人印象中的出口导向型经济完全不一样。
日本战后五十年代到七十年代的过程中，基本保持在两位数以上的增长，我们曾经出现过的增长率，日本也出现过。但奇特的是，这么好的增长率，日本的出口贸易额占GDP的比重，始终在15%以下。依靠外需牵引经济增长的现象是在21世纪以后才出现的，因为这个时候的日本国内市场已经完全萎靡了。
对比中国同样的时期，就会发现这个数字的厉害之处了。08年以前的两位数增长时期，中国的外贸占比始终处于30%以上，最高的06年达到了38.6%，而即便是16年，我们的外贸占比还在20.2%。
日本比起中国来说是只有一亿多人的小国，之所以能有如此低的外贸占比和如此大的国内市场，原因就在于二战后的国内改革非常偏向于社会底层，打击了一大批的地主和食利阶级，同时也形成了一种抑制差距的社会风气和分配机制，导致日本的贫富差距极其之小，在世界范围内也是非常低的，日本所说的“一亿总中流”就是如此。
举个例子，索尼的前CEO平井一夫作为复兴索尼的最大功臣，年薪是3242万人民币，这还是在他带着索尼扭亏为盈后暴涨的，而联想的CEO杨元庆，在连续三年亏损的情况下，拿到了1.18亿的年薪，索尼无论是市值、品牌还是研发实力，都不是联想能比的。这里面的分配机制，任谁看都能明白日本要比中国分配的平均。而众所周知，一个百万富翁和九个穷光蛋形成的市场要远小于十个十万的中产阶级的，这是基本的经济规律，所以日本以一亿多人口，撑起了巨大的国内市场和极低的外贸占比。
但这个日本经济最强劲的动力——内部市场，在泡沫形成和崩溃过程中衰退了。一方面，是当时的泡沫导致了生育率的直线下滑，虽然日本社会随着经济发展生育率是处于下降通道的，但泡沫兴盛的85年到90年这段时期，是生育率下降最快的时候，即便后来也没有如此快的下降过，这个房价泡沫堪比我国的计划生育。另一方面，日本的老龄化随着社会发展悄然到来，正好和泡沫破裂重合上了，加之年轻人根本不愿意生育，导致国内市场不断衰退，日本经济就长期处于低谷。最主要的是，泡沫的兴起和崩溃，彻底的改变了日本人对于时代的认知，让他们不再相信所谓的劳动致富以及昭和之类的鸡血了。
其实日本后来也搞了一系列宽松救市的法子，甚至到后来丧心病狂的长期弄出负利率来，可是没有任何用处，社会仍然一片紧缩。没办法，真实的消费市场是由人决定的，不是你印了钱就会有消费市场的。
乐观时期的人们，总会相信明天会更好，值得纪念的"黄金时代"一定会出现在未来的某一天，但回过头来才会发现，当人们这么想时，就已经处于"黄金时代"了。
我有点儿看法和大家不太一样。我认为日本房地产泡沫破裂的“根本”原因既不是日本的收缩政策，也不是房价涨太高，而是日本所能抢占的全球市场饱和。
早在70年代早期，日元就开始升值了，日本房价也是很早就开始上涨了。实际上日本经济从60年代到80年代做到全球最大债权国、全球钢铁产量最高（好像是70年代就和美国持平了），GDP增长两位数等等，实际上中国所谓的20年高速发展并不是独有的，日本当年也NB过。
日本在70~80年代是搞过宽松政策的，以为70年代日元升值后，日本担心外贸竞争力下降，再考虑当时的石油危机，全球经济似乎都不太好，这时候日本也是搞过刺激政策的，我估计就和中国09年的时候想法是一样的，而且当时房价也是涨涨涨，然后日本政府又担心出事，于是又搞紧缩。就这么折腾也没折腾出问题来。
我认为其中最大的原因是，80年代以前，日本的工业产品一直还没有达到占领全球市场的地步，而且即使经历了日元升值和通胀，日本当时的制造业成本依然低于欧美，所以只要出口还有优势，还有利润并维持增长，那就能保证国内经济健康。
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这里得解释一下，我认为外贸的价值，除了获得本国稀缺的资源外，还有一个重要作用是在国内维持一个比较健康的利益分配体系。一般认为一个轻微通胀的经济才是健康有活力的，通胀下才能刺激消费和投资，产生更多的产品，也让人均享有更多的产品，然而太多的产品是无意义的， 就像你家里没必要挂10台电视机一样，哪怕一个富豪住大别墅，他也不会在家里堆满电视机。
但反过来，有通胀就意味着市面上流通的钱更多，那就得有更多的商品流通，否者单纯物价上涨，国民能消费的东西还是那么多，赚了钱跟没赚一样，那这样的通胀下经济没有任何活力可言。
外贸获得的外汇意味着赚到的钱可以随时从国外进口物资，让国民享有更多的人均物资，尽管实际上这些钱并不会真换成物资，而是对应的在国内产生流通货币，这些新增的货币会自然导向消费升级，或者说奢侈消费。
所谓维持更健康地利益分配体系，原因在于这些收益是通过大量的人劳动产生的，对应了大量的劳动岗位，哪怕在利益分配的时候人与人之间差距巨大。一个制造业老板赚几个亿，意味着下面几百号甚至上万号人在工作，而一个放高利贷，或者所谓资本运作的老板，赚几个亿可能手下就几十号人，哪怕这几十号人个个都年薪百万，对于经济的带动也远远比不上几百上万人的就业。
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日本经济90年左右出现重大问题，是发生在日本的制造业所能占据的全球市场已经趋向饱和的情况下，此时不仅市场无法扩大，日本国内由于高房价和经济常年增长，制造业成本已经比较高了。
我前面提到的外汇累积名义上可以换取更多国外物资，实际上并不会真的换些普通物资，而是变成本国货币产生奢侈消费（只是用的人多了，过去认为是奢侈的东西，现在可能认为是普通消费），也就是所谓的消费升级，但对应的就是人工成本的上升。
当国民在外国买买买，不仅限于富豪，一些中产也参与进去的时候，实际上意味着本国的人工成本已经非常高了。原因很简单，之所以在国外买买买，无非是认为国外的性价比更高嘛，反过来说岂不是这群人在国内的消费水平已经赶超国外普通人了？也就说明人力成本的优势不再了。
日本在八十年代不仅国民到处买买买，国内也有大量的企业开始把生产外迁，中国也是从80年代开始，大量引进日本的制造技术，并给一些日本企业提供贴牌生产。后来中国开始仿照欧美，搞的厂房都是平层，层高比较高的大棚子。很多企业老一点的厂房是多层的大楼，机器摆在大楼里的，那种就是日本人的风格，因为早期很多生产线都是日本人指导下建立的。
到这一步，经济放缓已经无可避免，政府其实应该接受这种现实。所谓的往高技术方向发展，并不能解决经济放缓的问题，因为你技术越高，市场就越狭窄，真正的富豪都是搞大宗贸易的，你见过谁搞什么高精尖产品么？要是搞个粒子对撞机，先进倒是先进了，一年能卖出几台？费神费力却连房地产公司 的零头都不够。
所谓高精尖技术是保持国家竞争力必须的，利润也足够高，能养活一大批高技术 人才，但并不能改变一个国家经济放缓的趋势，除非这个国家小得跟冰岛似的。经济放缓后，国家应该关注的是分配的公平性，以及国民的幸福程度，就更《文明5》里面得维持笑脸一样。反过来说应该加大文化、娱乐业、服务业等方面的投入，或者说放宽这些行业。实际上美国电影、游戏这些搞得那么发达才是发达国家正常的发展方向，游戏电影都是廉价的奢侈品。
按理说一个国家的制造业规模达到上限，应该是很容易看出来的，无论是日本的制造业外移，还是日本大妈出国买买买，都是很明显的信号，意味着顶到天花板了，日本政府这种情况下不应该继续搞经济刺激，因为制造业没有增量后，继续刺激就必然让资金流向投机领域，而投机行为看似市场经济自动配置资源，实际上不产生任何财富，只是单纯通过通胀重新分配存量财富，而且必然导致财富向少数人集中。
这也是我强调外贸对于经济分配的调节作用。对于80年代的日本来说，当时爆表的产能保证全国国民美好生活是完全没问题的，关键凭什么让你吃让你喝？说白了是分配问题。而外贸可以在产能相对国内市场过剩的情况下，确保利益分配不会偏离劳动力太多，因为你只要是出售一个实际的东西，就必须真正地把这个东西生产出来，哪怕是企业老板，也得劳心劳力经营一个企业才行。而到后来变成投机后，谁挣多挣少就和实际做多少事无关了，背景关系排第一，坑蒙拐骗排第二。
实际上并非临近经济危机的时候，资金才开始空转，而是从日本制造业规模发展到天花板，而政府还在刺激经济时，资金就已经开始空转了，只不过最开始是在社会上空转，当所有能抵押的优良资产都抵押了之后，资金也就开始在金融系统内空转了，只不过这时候可以美其名曰“资产证券化”，提高资金利用效率。说起来挺搞笑的，明明就已经是通胀了，流通货币太多了，还提高效率，是怕死得不够快么？无印钞之名，有印钞之实啊。
所以本来这个问题日本政府应该在85年之前，甚至80年就认识到，却生生作死作到89年。从这个角度来说，无论有没有广场协议，结果都是一样的。日本80年代的经济放缓，跟70年代的经济放缓，情况完全不一样，从日本政府决定采取经济刺激政策开始，结局就注定了。
到后来，所谓的日本政府刺破泡沫，其实只是因为泡沫维持不动了。当时日本的一些制造业大型企业都投入了炒房中，其他人也是要么炒房，要么炒股，没人打算实际生产点儿物资，因为生产具体的东西来钱太慢；另一方面，房价高到首付都付不起，企业也没法给员工开更高的工资了，这时候连放水都放不动了，因为社会上的水位比金融系统还高，你见过水往高处流的么？对于金融系统来说，就是根本没有优良资产可以承接信贷额度，除了金融套利，其他什么都不安全。而金融机构内部空转套利仅仅是从理论上避免了单笔业务风险，对于系统性风险依然没有抵抗力。就像知乎上有些人动不动就说这也是个例、那也是个例，TMD等到成千上万的个例出现的时候，统计结果难道还能得出跟这些个例不一样的结论来？
日本政府当时放水放不动的时候，只有两个选择，一个是紧缩，一个是躺死狗，结果都差不多。这时候不存在什么操作技巧的，一侧是悬崖还能玩出花来，如果两侧都是悬崖，你秀一个给我看看？
当然，其实经济危机也没啥，毕竟年代不一样了，甚至很多时候只能说是金融危机，不能说是经济危机，普通人只要不负债不失业，对生活也不会有很大影响。即使日本80年代没搞经济刺激，日本的发展速度依然会放缓，只是过程会更平淡一些，国民更富裕一些。但日本后来在互联网时代的发展就严重落后了，我觉得和日本这一次经济危机的关系还是挺大的，大概是在这种社会气氛下成长起来的一代人没啥激情的原因。
日本确实是主动刺破的。1989年，日本政府几乎是180度大转向，采用严格的行政手段和货币政策主动挤破泡沫，他们其实就是有意的。
据日本专家的回忆，当时他们的思路是这样的：日本是个资源贫瘠的国家，进口各种原材料，出口工业品是日本的立国之本。如果企业和银行通过投资房地产能很轻松的赚到钱，那他们就缺乏动力投资去研发技术，最终日本的技术优势就会荡然无存。
其实日本人想得挺明白的，房地产搞的再好，对日本来说也是自己吃自己，保持制造业的技术领先才是生死攸关的大事。当年他们也没想到泡沫破裂的结果如此惨烈，不过至少日本的制造业至今在世界上仍然有竞争力。
------------------------------------------------------------以下为补充说明
日本的这个政策，当然是错误的，挤泡沫可以有更缓和的方式。不过日本失去的二十年、三十年是多种因素综合作用的结果，资产泡沫破裂其实不是主因。国内的宣传其实有利益诉求在里面，并不算客观。
1990年到1995年日本股市下跌了一半，房地产价格下跌了70%。但日元在升值，从1990年的124日元兑一美元，上升至1995年的83日元兑一美元。日本的人均gdp从1990年的24738美元，继续升至1995年的42568美元。这六年里以日元计算日本的人均GDP上涨了15.4%，以美元计算上涨了72.4%。这主要因为日本经济更依赖海外市场，日本的出口产品还保持有很强的竞争力。
真正对日本实体经济造成重创的是日元不适当的升值（制造业丧失出口竞争力），1997年亚洲金融危机，人口老龄化，市场竞争失利（家电输给中国，半导体输给韩国和台湾）以及错误的产业政策（错过了互联网革命）。
我认为，日本经济停滞持续如此之久，真正的根子在人口老龄化。日本在1990年达到人口负担最低点，此后逐年上涨。在一个劳动人口日益减少（GDP直接降低），社会产出的很大部分用来供养退休人口（缺乏投资进行研发和扩大生产），年轻人比例越来越低（政策因循守旧、故步自封、没有创造力和野心）的社会，经济衰退是正常结果。此外，日本的论资排辈的文化也恶化了这一点，很多职位都被中老年人占据着，年轻人努力和不努力差别不大，只能佛系。
现在是2018年7月23号 我还没有房子 家里正在犹豫给不给我买房子 我还是决定算了吧
留点钱 免得mingsiji时刻以来 买饭的钱都没有
人 总得吃饭吧
前几天还开闸放水
真尼玛蠢
医学生们（稍懂经济学常识的人）都知道，当肿瘤发生（房产商品化）的时候，会吸收大量营养（房价上涨吸收大量热钱），癌巢内部甚至会生成很多新血管（实业公司转投房地产），内部新陈代谢加快（房产交易量上扬），肿瘤细胞不断增殖（各种类型贷款，掏空居民存款），分化度越低越猛（首付低，多套房）恨不得大家都是一样的。最后大家一起恶病质 玩完
那么这个时候你有两种方法，一是直接扩大范围切掉（主动刺破泡沫），其次 采用所谓的“中药”或者其他神药治疗（去库存 棚改 各种横盘锁盘 限购 提高首付 贷款利率）号称能控制住肿瘤发展甚至能缩小肿瘤（号称能缓慢缩小泡沫）但实际上越晚切掉 越无药可救
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