问题

当前房地产风险日益加大,银行房地产贷款业务如何做好风险控制?

回答
当前房地产市场确实充满挑战,银行在其中承担着重要的角色,同时也要应对随之而来的风险。要在这个复杂环境下做好房地产贷款业务的风险控制,需要一套系统、严谨且灵活的策略。这绝非易事,但以下是一些关键的方面,我们可以深入探讨:

一、 前置审查:把好第一道关

这是风险控制的基石,任何时候都不能松懈。

借款人资质的审慎评估:
个人贷款: 不仅要看收入流水、信用记录,还要深入了解借款人的职业稳定性、家庭负债情况、过往投资经历等。例如,对于从事高波动性行业(如互联网、部分服务业)的借款人,要评估其职业周期性,而非简单套用平均收入。同时,要关注其是否有其他大额负债,如其他房贷、汽车贷款、消费贷等,综合判断其还款能力。
企业贷款(开发贷、经营性物业抵押贷等): 更是要穿透股权结构,了解实际控制人,评估其过往经营能力、行业经验、财务健康状况。对于开发商,不仅要看其净资产和现金流,还要考察其过往项目的成功率、市场口碑、融资能力以及是否有“空壳”公司等问题。对于经营性物业抵押,要对其经营状况、租金收入稳定性、租户资质、物业的区位优势和未来升值潜力进行深入分析。
抵押物价值的准确评估:
多维度估值: 不能仅依赖单一的评估机构,要采用多种估值方法(如市场比较法、收益法、成本法),并进行交叉验证。要警惕低估或虚高估值的情况,特别是市场下行期,估值需要更加保守。
市场动态跟踪: 密切关注区域房地产市场的价格波动、成交量变化、政策导向等因素,及时调整抵押物估值模型。不能简单套用历史数据,要考虑当前及未来市场趋势。
对抵押物的深入考察: 确保抵押物权属清晰、无瑕疵,了解其物理状态、周边配套、未来发展规划等。对于期房抵押,风险尤其高,需要对开发商的项目进度、资金链、销售情况进行严密监控。
贷款用途的合规性审查:
严禁违规流入股市、理财产品等: 这是红线,要通过各种渠道进行交叉验证,包括合同、发票、流水等,甚至实地走访。
合理性判断: 对于购房款,要确认是否首付真实到位;对于经营性贷款,要确认是否用于企业实际经营,而非变相输送利益或个人消费。

二、 授信审批:严守风险底线

审批环节是风险控制的“过滤器”,必须保持独立性和专业性。

差异化授信策略:
审慎提高准入门槛: 对于风险较高的项目或借款人,要提高首付比例、降低贷款成数、缩短贷款期限,甚至不予授信。
风险定价: 将风险因素纳入利率定价,风险越高,利率越高,以弥补潜在损失。这需要精细化的风险计量模型。
严格的内部审批流程:
多级审批与否决权: 设立清晰的审批层级,确保有足够经验的风险管理人员进行复核。关键岗位和重要授信额度需要多层级签字批准。
审慎的决策机制: 鼓励“否定性”思维,审批人员要主动寻找潜在风险点,而不是被动接受材料。
健全的尽职免责与问责机制:
明确权责: 让审批人员敢于担当,但也必须清楚他们需要承担的责任。只有权责明确,才能激发业务人员和风控人员的专业性和责任心。

三、 贷中管理:全过程的“哨兵”

贷款发放后,风险并没有消失,而是进入了新的阶段。

资金支付的严格管控:
按节点支付: 尤其是开发贷,要严格按照工程进度和合同约定,分期、分批支付贷款,并配合第三方监理机构进行验收。
专款专用监管: 对于购房贷款,要确保贷款直接进入开发商的监管账户,并用于项目建设。
抵押物的持续监测:
定期复评: 市场变化时,要及时对抵押物价值进行复评,确保抵押率在安全范围内。
动态跟踪: 关注抵押物的使用情况、是否存在被查封、抵押等情况,保证抵押物的唯一性和有效性。
借款人行为的密切关注:
财务状况监测: 对于企业贷款,要定期审查其财务报表、经营流水,关注其现金流变化、负债率水平等。
合同履约跟踪: 及时发现借款人是否存在逾期还款、违约等行为。
风险预警机制的建立与完善:
量化风险指标: 设定一系列量化的风险指标(如逾期率、不良率、抵押率、拨备覆盖率等),一旦触碰预警线,立即启动响应机制。
大数据与科技赋能: 利用大数据分析技术,对借款人行为、市场动态进行预测,及时发现潜在风险。

四、 贷后催收与处置:最大限度挽回损失

当风险发生时,快速有效的催收与处置是关键。

建立多元化的催收渠道:
主动沟通与协商: 在早期阶段,通过电话、短信、拜访等方式与借款人沟通,了解其困难原因,寻求解决方案。
法律途径: 对于恶意逃废债或协商无果的情况,要及时启动法律程序,申请财产保全、强制执行等。
不良资产的专业化处置:
资产包化处理: 对于数量较多的不良贷款,可以打包出售给专业的资产管理公司。
资产盘活与变现: 对于有价值的抵押物,可以通过拍卖、招商引资等方式进行盘活和变现。
完善的损失准备金计提机制:
充足的拨备: 根据风险暴露程度和抵押物价值,足额计提损失准备金,为潜在损失提供缓冲。
拨备充足率的动态评估: 结合市场情况和自身经营状况,定期评估拨备充足率的合理性。

五、 风险管理文化与人才建设:内生力量的培养

风险控制并非一套孤立的制度,更需要融入银行的血液。

强化风险意识:
高层重视: 管理层要带头重视风险,将其视为银行生存发展的生命线。
全员参与: 让每一位员工都认识到自己在风险控制中的角色和责任。
专业化风险管理团队:
招聘与培训: 吸引和培养具备专业知识、丰富经验的风险管理人才。
独立性保障: 确保风险管理部门在组织架构和业务流程上具有一定的独立性,不受业务部门的过度干扰。
持续学习与创新:
关注行业动态: 学习国内外先进的风险管理经验和方法。
科技应用: 积极拥抱金融科技,运用大数据、人工智能等技术提升风险识别和管理能力。
情景分析与压力测试: 定期对不同宏观经济情景下房地产贷款业务的风险进行压力测试,识别潜在的“黑天鹅”事件。

总而言之,在当前房地产风险加大的背景下,银行房地产贷款业务的风险控制是一个系统工程,需要从前置审查到贷后管理,再到风险文化建设,每一个环节都不能掉以轻心。这是一场“持久战”,唯有持续地审慎、专业和创新,才能在风险的浪潮中稳健前行。

网友意见

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房开贷和平台贷两码事。。。

以前的银行对于房开贷受到硬约束,四证齐,抵押,资本金以及房开贷专项额度,前三项属于合规条件,总而言之只要符合这四个条件,基本上所有住宅项目都可以做,闭眼做。

未来银行对于房开贷的趋向有两条线的变化,一条线在客户选择,地区选择,项目选择。比如实行名单制,限制开发商前100强,比如区域限制,珠,长,渤地区可以其他不可以做,比如加强项目评估力度,irr低于多少不做,但这些属于懒政,一刀切的政策,自己画地为牢。另外一条线是加强房地产专业能力,向信托,房地产基金学,某些行成立了房地产事业部加强研究,从拿地前期到贷后监管乃至招商运营都可以专业化把控,相当于房地产开发商成为银行的子公司。未来房地产开发商会金融机构化,某些金融机构也会房地产开发商化。

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应题主要求再抛个平台贷创新的砖,平台贷主要指的列入政府融资平台目录或类融资平台企业融资。前一类主体现在基本不直接放贷了,大多数情况做担保增信平台用或者做发债信托。对没列入平台名单的融资平台可以尝试。个人实践中具体方法有以下几种:第一,每个时期国家都会有重点支持的项目类型,08~09年土整贷,10~11年新农村建设贷,12年保障房贷,还有现在炒的火热的棚户贷。简而言之,同样一个项目,流行什么就立项成什么类型的项目,这样能够减少一定的政策障碍。第二,基建项目变换主体,授信客户从平台公司变为高大上的施工总包,bt项目做成工程保理。第三,渠道多样化,信托,私募债,融资租赁,券商资管,基金子公司等等,总有一款不怕死。

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