当前房地产风险日益加大，银行房地产贷款业务如何做好风险控制？
当前房地产市场确实充满挑战，银行在其中承担着重要的角色，同时也要应对随之而来的风险。要在这个复杂环境下做好房地产贷款业务的风险控制，需要一套系统、严谨且灵活的策略。这绝非易事，但以下是一些关键的方面，我们可以深入探讨：
一、 前置审查：把好第一道关
这是风险控制的基石，任何时候都不能松懈。
借款人资质的审慎评估：
个人贷款： 不仅要看收入流水、信用记录，还要深入了解借款人的职业稳定性、家庭负债情况、过往投资经历等。例如，对于从事高波动性行业（如互联网、部分服务业）的借款人，要评估其职业周期性，而非简单套用平均收入。同时，要关注其是否有其他大额负债，如其他房贷、汽车贷款、消费贷等，综合判断其还款能力。
企业贷款（开发贷、经营性物业抵押贷等）： 更是要穿透股权结构，了解实际控制人，评估其过往经营能力、行业经验、财务健康状况。对于开发商，不仅要看其净资产和现金流，还要考察其过往项目的成功率、市场口碑、融资能力以及是否有“空壳”公司等问题。对于经营性物业抵押，要对其经营状况、租金收入稳定性、租户资质、物业的区位优势和未来升值潜力进行深入分析。
抵押物价值的准确评估：
多维度估值： 不能仅依赖单一的评估机构，要采用多种估值方法（如市场比较法、收益法、成本法），并进行交叉验证。要警惕低估或虚高估值的情况，特别是市场下行期，估值需要更加保守。
市场动态跟踪： 密切关注区域房地产市场的价格波动、成交量变化、政策导向等因素，及时调整抵押物估值模型。不能简单套用历史数据，要考虑当前及未来市场趋势。
对抵押物的深入考察： 确保抵押物权属清晰、无瑕疵，了解其物理状态、周边配套、未来发展规划等。对于期房抵押，风险尤其高，需要对开发商的项目进度、资金链、销售情况进行严密监控。
贷款用途的合规性审查：
严禁违规流入股市、理财产品等： 这是红线，要通过各种渠道进行交叉验证，包括合同、发票、流水等，甚至实地走访。
合理性判断： 对于购房款，要确认是否首付真实到位；对于经营性贷款，要确认是否用于企业实际经营，而非变相输送利益或个人消费。
二、 授信审批：严守风险底线
审批环节是风险控制的“过滤器”，必须保持独立性和专业性。
差异化授信策略：
审慎提高准入门槛： 对于风险较高的项目或借款人，要提高首付比例、降低贷款成数、缩短贷款期限，甚至不予授信。
风险定价： 将风险因素纳入利率定价，风险越高，利率越高，以弥补潜在损失。这需要精细化的风险计量模型。
严格的内部审批流程：
多级审批与否决权： 设立清晰的审批层级，确保有足够经验的风险管理人员进行复核。关键岗位和重要授信额度需要多层级签字批准。
审慎的决策机制： 鼓励“否定性”思维，审批人员要主动寻找潜在风险点，而不是被动接受材料。
健全的尽职免责与问责机制：
明确权责： 让审批人员敢于担当，但也必须清楚他们需要承担的责任。只有权责明确，才能激发业务人员和风控人员的专业性和责任心。
三、 贷中管理：全过程的“哨兵”
贷款发放后，风险并没有消失，而是进入了新的阶段。
资金支付的严格管控：
按节点支付： 尤其是开发贷，要严格按照工程进度和合同约定，分期、分批支付贷款，并配合第三方监理机构进行验收。
专款专用监管： 对于购房贷款，要确保贷款直接进入开发商的监管账户，并用于项目建设。
抵押物的持续监测：
定期复评： 市场变化时，要及时对抵押物价值进行复评，确保抵押率在安全范围内。
动态跟踪： 关注抵押物的使用情况、是否存在被查封、抵押等情况，保证抵押物的唯一性和有效性。
借款人行为的密切关注：
财务状况监测： 对于企业贷款，要定期审查其财务报表、经营流水，关注其现金流变化、负债率水平等。
合同履约跟踪： 及时发现借款人是否存在逾期还款、违约等行为。
风险预警机制的建立与完善：
量化风险指标： 设定一系列量化的风险指标（如逾期率、不良率、抵押率、拨备覆盖率等），一旦触碰预警线，立即启动响应机制。
大数据与科技赋能： 利用大数据分析技术，对借款人行为、市场动态进行预测，及时发现潜在风险。
四、 贷后催收与处置：最大限度挽回损失
当风险发生时，快速有效的催收与处置是关键。
建立多元化的催收渠道：
主动沟通与协商： 在早期阶段，通过电话、短信、拜访等方式与借款人沟通，了解其困难原因，寻求解决方案。
法律途径： 对于恶意逃废债或协商无果的情况，要及时启动法律程序，申请财产保全、强制执行等。
不良资产的专业化处置：
资产包化处理： 对于数量较多的不良贷款，可以打包出售给专业的资产管理公司。
资产盘活与变现： 对于有价值的抵押物，可以通过拍卖、招商引资等方式进行盘活和变现。
完善的损失准备金计提机制：
充足的拨备： 根据风险暴露程度和抵押物价值，足额计提损失准备金，为潜在损失提供缓冲。
拨备充足率的动态评估： 结合市场情况和自身经营状况，定期评估拨备充足率的合理性。
五、 风险管理文化与人才建设：内生力量的培养
风险控制并非一套孤立的制度，更需要融入银行的血液。
强化风险意识：
高层重视： 管理层要带头重视风险，将其视为银行生存发展的生命线。
全员参与： 让每一位员工都认识到自己在风险控制中的角色和责任。
专业化风险管理团队：
招聘与培训： 吸引和培养具备专业知识、丰富经验的风险管理人才。
独立性保障： 确保风险管理部门在组织架构和业务流程上具有一定的独立性，不受业务部门的过度干扰。
持续学习与创新：
关注行业动态： 学习国内外先进的风险管理经验和方法。
科技应用： 积极拥抱金融科技，运用大数据、人工智能等技术提升风险识别和管理能力。
情景分析与压力测试： 定期对不同宏观经济情景下房地产贷款业务的风险进行压力测试，识别潜在的“黑天鹅”事件。
总而言之，在当前房地产风险加大的背景下，银行房地产贷款业务的风险控制是一个系统工程，需要从前置审查到贷后管理，再到风险文化建设，每一个环节都不能掉以轻心。这是一场“持久战”，唯有持续地审慎、专业和创新，才能在风险的浪潮中稳健前行。
一、 前置审查：把好第一道关
这是风险控制的基石，任何时候都不能松懈。
借款人资质的审慎评估：
个人贷款： 不仅要看收入流水、信用记录，还要深入了解借款人的职业稳定性、家庭负债情况、过往投资经历等。例如，对于从事高波动性行业（如互联网、部分服务业）的借款人，要评估其职业周期性，而非简单套用平均收入。同时，要关注其是否有其他大额负债，如其他房贷、汽车贷款、消费贷等，综合判断其还款能力。
企业贷款（开发贷、经营性物业抵押贷等）： 更是要穿透股权结构，了解实际控制人，评估其过往经营能力、行业经验、财务健康状况。对于开发商，不仅要看其净资产和现金流，还要考察其过往项目的成功率、市场口碑、融资能力以及是否有“空壳”公司等问题。对于经营性物业抵押，要对其经营状况、租金收入稳定性、租户资质、物业的区位优势和未来升值潜力进行深入分析。
抵押物价值的准确评估：
多维度估值： 不能仅依赖单一的评估机构，要采用多种估值方法（如市场比较法、收益法、成本法），并进行交叉验证。要警惕低估或虚高估值的情况，特别是市场下行期，估值需要更加保守。
市场动态跟踪： 密切关注区域房地产市场的价格波动、成交量变化、政策导向等因素，及时调整抵押物估值模型。不能简单套用历史数据，要考虑当前及未来市场趋势。
对抵押物的深入考察： 确保抵押物权属清晰、无瑕疵，了解其物理状态、周边配套、未来发展规划等。对于期房抵押，风险尤其高，需要对开发商的项目进度、资金链、销售情况进行严密监控。
贷款用途的合规性审查：
严禁违规流入股市、理财产品等： 这是红线，要通过各种渠道进行交叉验证，包括合同、发票、流水等，甚至实地走访。
合理性判断： 对于购房款，要确认是否首付真实到位；对于经营性贷款，要确认是否用于企业实际经营，而非变相输送利益或个人消费。
二、 授信审批：严守风险底线
审批环节是风险控制的“过滤器”，必须保持独立性和专业性。
差异化授信策略：
审慎提高准入门槛： 对于风险较高的项目或借款人，要提高首付比例、降低贷款成数、缩短贷款期限，甚至不予授信。
风险定价： 将风险因素纳入利率定价，风险越高，利率越高，以弥补潜在损失。这需要精细化的风险计量模型。
严格的内部审批流程：
多级审批与否决权： 设立清晰的审批层级，确保有足够经验的风险管理人员进行复核。关键岗位和重要授信额度需要多层级签字批准。
审慎的决策机制： 鼓励“否定性”思维，审批人员要主动寻找潜在风险点，而不是被动接受材料。
健全的尽职免责与问责机制：
明确权责： 让审批人员敢于担当，但也必须清楚他们需要承担的责任。只有权责明确，才能激发业务人员和风控人员的专业性和责任心。
三、 贷中管理：全过程的“哨兵”
贷款发放后，风险并没有消失，而是进入了新的阶段。
资金支付的严格管控：
按节点支付： 尤其是开发贷，要严格按照工程进度和合同约定，分期、分批支付贷款，并配合第三方监理机构进行验收。
专款专用监管： 对于购房贷款，要确保贷款直接进入开发商的监管账户，并用于项目建设。
抵押物的持续监测：
定期复评： 市场变化时，要及时对抵押物价值进行复评，确保抵押率在安全范围内。
动态跟踪： 关注抵押物的使用情况、是否存在被查封、抵押等情况，保证抵押物的唯一性和有效性。
借款人行为的密切关注：
财务状况监测： 对于企业贷款，要定期审查其财务报表、经营流水，关注其现金流变化、负债率水平等。
合同履约跟踪： 及时发现借款人是否存在逾期还款、违约等行为。
风险预警机制的建立与完善：
量化风险指标： 设定一系列量化的风险指标（如逾期率、不良率、抵押率、拨备覆盖率等），一旦触碰预警线，立即启动响应机制。
大数据与科技赋能： 利用大数据分析技术，对借款人行为、市场动态进行预测，及时发现潜在风险。
四、 贷后催收与处置：最大限度挽回损失
当风险发生时，快速有效的催收与处置是关键。
建立多元化的催收渠道：
主动沟通与协商： 在早期阶段，通过电话、短信、拜访等方式与借款人沟通，了解其困难原因，寻求解决方案。
法律途径： 对于恶意逃废债或协商无果的情况，要及时启动法律程序，申请财产保全、强制执行等。
不良资产的专业化处置：
资产包化处理： 对于数量较多的不良贷款，可以打包出售给专业的资产管理公司。
资产盘活与变现： 对于有价值的抵押物，可以通过拍卖、招商引资等方式进行盘活和变现。
完善的损失准备金计提机制：
充足的拨备： 根据风险暴露程度和抵押物价值，足额计提损失准备金，为潜在损失提供缓冲。
拨备充足率的动态评估： 结合市场情况和自身经营状况，定期评估拨备充足率的合理性。
五、 风险管理文化与人才建设：内生力量的培养
风险控制并非一套孤立的制度，更需要融入银行的血液。
强化风险意识：
高层重视： 管理层要带头重视风险，将其视为银行生存发展的生命线。
全员参与： 让每一位员工都认识到自己在风险控制中的角色和责任。
专业化风险管理团队：
招聘与培训： 吸引和培养具备专业知识、丰富经验的风险管理人才。
独立性保障： 确保风险管理部门在组织架构和业务流程上具有一定的独立性，不受业务部门的过度干扰。
持续学习与创新：
关注行业动态： 学习国内外先进的风险管理经验和方法。
科技应用： 积极拥抱金融科技，运用大数据、人工智能等技术提升风险识别和管理能力。
情景分析与压力测试： 定期对不同宏观经济情景下房地产贷款业务的风险进行压力测试，识别潜在的“黑天鹅”事件。
总而言之，在当前房地产风险加大的背景下，银行房地产贷款业务的风险控制是一个系统工程，需要从前置审查到贷后管理，再到风险文化建设，每一个环节都不能掉以轻心。这是一场“持久战”，唯有持续地审慎、专业和创新，才能在风险的浪潮中稳健前行。
网友意见
房开贷和平台贷两码事。。。
以前的银行对于房开贷受到硬约束，四证齐，抵押，资本金以及房开贷专项额度，前三项属于合规条件，总而言之只要符合这四个条件，基本上所有住宅项目都可以做，闭眼做。
未来银行对于房开贷的趋向有两条线的变化，一条线在客户选择，地区选择，项目选择。比如实行名单制，限制开发商前100强，比如区域限制，珠，长，渤地区可以其他不可以做，比如加强项目评估力度，irr低于多少不做，但这些属于懒政，一刀切的政策，自己画地为牢。另外一条线是加强房地产专业能力，向信托，房地产基金学，某些行成立了房地产事业部加强研究，从拿地前期到贷后监管乃至招商运营都可以专业化把控，相当于房地产开发商成为银行的子公司。未来房地产开发商会金融机构化，某些金融机构也会房地产开发商化。
～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～
应题主要求再抛个平台贷创新的砖，平台贷主要指的列入政府融资平台目录或类融资平台企业融资。前一类主体现在基本不直接放贷了，大多数情况做担保增信平台用或者做发债信托。对没列入平台名单的融资平台可以尝试。个人实践中具体方法有以下几种：第一，每个时期国家都会有重点支持的项目类型，08～09年土整贷，10～11年新农村建设贷，12年保障房贷，还有现在炒的火热的棚户贷。简而言之，同样一个项目，流行什么就立项成什么类型的项目，这样能够减少一定的政策障碍。第二，基建项目变换主体，授信客户从平台公司变为高大上的施工总包，bt项目做成工程保理。第三，渠道多样化，信托，私募债，融资租赁，券商资管，基金子公司等等，总有一款不怕死。
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