中国房地产泡沫有多严重？
一、 泡沫的形成机制与表现：
1. 高房价与高房价收入比：
普遍现象： 中国许多大中城市的房价收入比远超国际合理水平（通常认为1:3到1:6为宜）。例如，一线城市如北京、上海、深圳，房价收入比可能达到20倍以上，意味着一个普通家庭需要不吃不喝20年才能买得起一套房。
影响： 这严重抑制了居民的消费能力，加剧了社会不平等，也使得房地产市场成为“投资”而非“自住”的主导，进一步助推了价格上涨。
2. 投资与投机驱动：
“稳增长”的工具： 在过去几十年，房地产一直被视为拉动中国经济增长的重要引擎。政府的政策导向，包括宽松的货币政策、土地财政模式，都鼓励了对房地产的投资。
金融杠杆的运用： 购房者（包括个人和开发商）普遍使用了高比例的贷款，特别是“加杠杆”的购房行为，放大了市场波动性。一旦房价下跌，债务压力会迅速显现。
“房住不炒”的挑战： 尽管政府提出了“房住不炒”的口号，但市场的惯性、地方政府对土地财政的依赖，以及部分居民对资产保值增值的心理预期，使得投机行为难以根除。
3. 土地财政的依赖：
地方政府的收入来源： 地方政府高度依赖出让土地使用权获得的收入来维持财政运转，进行城市建设和公共服务。这导致地方政府有动力推高地价，进而推高房价。
恶性循环： 高地价推高了开发成本和销售价格，使得房地产开发成为高利润行业，吸引更多资金进入。同时，土地财政也使得地方政府难以在房地产市场降温时主动采取措施，担心影响财政收入。
4. 过剩的库存与空置率：
部分地区严峻： 虽然一线城市和部分热点城市面临供应紧张，但许多三四线城市以及一些规划失误的区域，存在严重的房屋过剩问题和较高的空置率。
“鬼城”现象： 一些地区出现大量新建房屋但入住率极低的情况，这暗示了部分投资可能并非基于真实的居住需求。
5. 金融风险的传导：
房地产与金融体系的深度绑定： 银行的贷款、信托、债券等多种金融产品都与房地产行业紧密相关。一旦房地产市场出现大规模风险，很容易传导至整个金融体系，引发系统性风险。
开发商的债务危机： 近年来，恒大、碧桂园等大型房企的债务危机，以及随之而来的“烂尾楼”问题，已经充分暴露了金融风险的严峻性。这些危机不仅影响了购房者，也对金融机构和整个经济造成了冲击。
二、 泡沫的潜在严重性（风险与影响）：
1. 经济衰退风险：
需求侧： 如果房价大幅下跌，居民财富缩水，会严重抑制消费，导致经济增长放缓甚至衰退。
供给侧： 房地产行业及其上下游（建材、家具、家电等）的萎缩将导致大规模的失业和企业倒闭。
投资停滞： 开发商投资意愿下降，银行收紧对房地产的贷款，会进一步抑制投资活动。
2. 金融系统性风险：
银行坏账： 大量烂尾楼、法拍房以及开发商和购房者的违约，将导致银行的坏账率飙升，可能引发银行流动性危机。
信贷紧缩： 为了规避风险，银行可能会大幅收紧信贷，影响到实体经济的融资需求。
影子银行的风险： 与房地产相关的非银行金融机构（如信托、P2P）可能面临更大的破产风险。
3. 社会稳定风险：
“烂尾楼”问题： 大量购房者面临房屋无法交付的困境，引发社会群体性事件，损害政府公信力。
财富效应消失： 投资房地产的居民财富大幅缩水，可能引发不满和焦虑。
地区间发展不均加剧： 房价下跌可能使经济相对落后地区的房地产市场雪上加霜，进一步加剧城乡和区域发展差距。
4. 错配的资源配置：
资金过度集中： 过多的资金被锁定在房地产行业，而未能流向更有创新性和生产性的领域，阻碍了经济结构的转型升级。
人才流失： 高企的房价使得年轻人和高技能人才难以在一线城市安居乐业，可能导致人才外流。
三、 当前的应对与挑战：
1. 政策调控：
“房住不炒”的坚持： 政府一直在强调房地产的居住属性，并出台了一系列限制性政策，如限购、限贷、限售、增加供给等。
“三道红线”等金融监管： 为了控制开发商的杠杆率和降低金融风险，出台了严格的金融监管政策。
支持刚需和改善性需求： 在坚持调控的同时，也出台了一些支持合理住房需求的政策，如降低首付比例、优化贷款利率等。
保交楼： 目前政府的重点之一是“保交楼”，通过各种方式解决烂尾楼问题，稳定市场信心。
2. 挑战依然严峻：
市场信心不足： 尽管有政策支持，但市场信心恢复缓慢，购房者观望情绪浓厚。
地方政府的困境： 地方政府在土地财政和房地产市场降温之间左右为难，政策选择受到限制。
结构性问题： 房地产泡沫的形成是多种因素交织的结果，短期内难以完全化解。部分城市的供需结构性矛盾依然存在。
全球经济下行压力： 全球经济的不确定性也给中国房地产市场带来了外部冲击。
总结：
中国房地产泡沫的严重程度可以从高房价、高杠杆、过度投资、土地财政依赖和金融风险传导等多个维度来衡量。虽然政府正在采取措施进行调控和风险化解，但泡沫的潜在影响依然巨大，包括对经济增长、金融稳定和社会稳定的严峻挑战。
目前中国房地产市场正处于一个风险消化和结构调整的时期，泡沫是否会破裂或以何种方式演变，仍然是市场和政策制定者关注的焦点。要彻底解决泡沫问题，需要系统性的改革，包括改变地方政府的财政模式，引导资金流向实体经济，以及建立更健康的房地产市场发展长效机制。
理解中国房地产泡沫的严重性，需要认识到它是一个涉及经济、金融、社会和政策等多个层面的复杂系统性问题，其影响深远且复杂。
网友意见
96年居民负债率3%，2019年是55.8%
谁现在还在让人投资买房，真的是坑人了。
改善居住不在其中。
问小日本，他们比我们还清楚
90年代日本房地产泡沫破裂，至今已有近三十载，余波仍在，
其对日本民众生活的“破坏”，完全超过美国丢下的两颗原子弹。
空洞的数据网络上有太多；
但是鲜有人记录日本房地产泡沫破裂前的“盛况”，和泡沫破裂后的“惨况”。
因为这段历史写出来，字字映射当下，
而大多数人：选择掩耳盗铃。
1989年；梵蒂冈（欧洲小国）出台《日本游客静肃令》，纽约时报刊文《素质低下的日本游客激增》，巴黎香榭丽大街挤满“扫货”的日本大妈....
这些素质低下的“暴发户”日本人自称“欧巴桑大队”。
那时候，全世界都讨厌日本人，全世界又都想赚日本人的钱。
因为，1985年欧美发达国家受困于第二次石油危机，德日法英在美国纽约时代广场签下著名的“广场协议”，这一协议标志着日元在外汇市场疯狂增值（与美元汇率从240比1到120比1）
日本人的一块钱在国外可以当两块钱花了！
但这也造就了另一个弊端：
日本战后经济飞速发展全靠外贸拉动，
而如今汇率翻倍，出口价格也就跟着翻倍，
日本的外贸生意没法做了~
日本政府不能干瞪眼等死；
日本财阀们也不能等死；
怎么办？靠内需拉动经济！
但是内需无非“衣食住行”，
衣、食、行、日本群众都拿着更值钱的日元买外国货呀~
只有“住”—— 房子还得从本国买。
日本政府就“对症下药”—— 搞基建！搞房地产！搞城市化！
大量靠外贸起家的财阀，开始响应日本政府号召，进军房地产。
但很多人可能不知道；日本的法律居然认定“黑社会组织”合法。
随后地产商和黑社会组织勾结，不仅大肆通过非正常手段争抢拍卖土地。还是雇佣无业人士整夜排队扮演买房者，以此造成全民哄抢的忽悠浪潮，一波又一波地推动房价攀升，攀升，再攀升。
1987年，东京的房价涨了53倍。
日本政府尝到了甜头，认为这是刺激经济的绝佳措施。
政府与开地产商相互勾结，变本加厉的大肆疯狂炒房，上班族当心房价不断上涨，不得不忙着向银行贷款买房子。
1989年，日本东京房价成为世界第一；
把纽约、伦敦等国际大都市都远远甩在身后。
炒房热情极度膨胀的日本群众，开始相信日本即将超过美国，成为世界第一经济强国。
人们疯狂的涌入东京，把东京奉为“宇宙中心”，
哪怕那里一套80平米的小房子就需要5000万日元到7000万日元，
相当于日本普通人大致10年到20年的纯收入。
而根据当年的日本留学生所说，当时收入最高的兼职，就是替人去售楼部排队。
排一整夜队，挣2万日元(按照当时汇率，相当于2000元人民币)，比普通打工要高出1倍。
而欧美国家同等的房子，大多只需要普通人4-5年纯收入。
反观如今，日本80平米的小房子，市价仅有当年的1/7。
6/7的亏损应当谁来承担呢？
还得疯狂按揭贷款买房的人来承担。
房地产泡沫，不是“你完蛋，银行跟着完蛋。”
因为日本的个人破产法并不是这样的：
有一天房地产泡沫破裂；波及到你的行业，你还不起房贷了，
不好意思，银行会收回并拍卖你的房子，将你的所有个人资产清空，
你将连“家徒四壁”都算不上，真正成为一无所有的流浪汉。
（需要注意的是，中国没有个人破产法）
当年疯狂的日本年轻人也没有意识到这一点：
他们疯狂透支消费、日本人成为当时世界上人均持有信用卡最多的国家。
平均每个日本年轻人持有6张信用卡，1989年日本全国个人金融消费高达170000000亿日元。
“月光族”一词，就来自80年代末的日本。
因为那时候所有年轻人都相信，自己手头的债务再高，也不可能超过继承父母房产的增值速度。
而日本中年人则热衷于更加浮夸的“投机行为”；
例如抢购法国的名贵葡萄酒，今年可能是1万日元一瓶，明年就会增值到2万日元一瓶。虽然大部分日本人并不喜欢喝葡萄酒，他们只是在做“击鼓传花”式的游戏。
（这一点上，中国中年人可谓有过之而无不及，P2P资金盘、区块链、私募基金玩得比巴菲特还溜，全民经济学家。）
1989年日本政府预测到危机可能：
随机推出消费税，房屋限购等一系列措施以期望遏制泡沫。 但日本民众哪里听得进去？
东京房屋限购令一出台，东京房价不降反升，因为房产被限购反而形成了“资源稀缺”，没有在东京买房者担心未来“将失去在大城市生活的机会”，而炒房者则乘机更加肆无忌惮的哄抬房价。
房地产超高的需求与回报进一步着刺激吸纳其他产业资金。
我在论坛中看到这样一段陈述:
笔者日本同学的父亲是一名工厂主，他将自己经营数十载的厂房卖掉后，雇佣几个中国留学生去帮他排队抢房， 他当时在埼玉县(相当于北京通州)抢到了一栋二层小楼，100多平方米，当时标价1亿日元，庭院除了能停一辆车以外，想种点花草都困难。从房子所在地乘轻轨到东京市中心大手町要1小时，从家里到轻轨车站需要骑车25分钟，或者必须让夫人开车送。
二十多年后，笔者当年为其排队买房的雇主，工厂已经没有了，他买的那些房子也都不值钱了。他的儿子告诉笔者，父亲早就破产了，如今人都找不到，兄弟三人只有一人最后上了学费低廉的国立大学，其余两人连大学都上不起。至于笔者朋友横田花1亿日元买的房子，他说：“目前残值大概只有数百万日元了，就是标出这样的价格，也不会有人来买。”按照1000万日元算，折合成人民币不过50万。但朋友还有贷款没还完，“贷款数额这个无形的数字压了我半辈子，到退休后，也依旧高悬在我头上”，横田说。
这位笔者感慨：1993年的时候，所有人都还不相信房地产泡沫会破裂，因为日本人多地少，高度的城市化发展必然让更多年轻人涌向城市。
但是他们都忽略了一点:
买房子的主力军本应是一无所有的年轻人，
但实际上购房主力军成了持有大量资金、来自各行各业的投机者。
庞氏骗局的精妙之处就在于受骗者永远看不到全局，
房地产这个无比巨大的“庞氏骗局”里，随着雪球越滚越大，能接盘的人越来越少，但想脱身的人越来越多。
而庞氏骗局最大的漏洞就是恐慌，一旦恐慌情绪蔓延，不理智的抛售行为将比滚雪球时来得更猛烈。
因为实体经济无法支撑如此大的泡沫，
或者换句话说所有人都对未来抱有美好憧憬去银行贷款参与投机，而房地产又没有创造出实际价值时，就会有越来越多的人还不起钱。
当银行开始出现大面积坏账、日本政府意识到了经济泡沫已经形成，开始急忙开始收缩货币政策。
然而，1990年1月12日，日股当日暴跌700点
恐慌情绪开始蔓延；
随后三个月时间，虚假的繁荣就被打回了原形，日本经济一退30年。
泡沫大爆炸后人们发现，原来东京那些新建的高楼住宅都是空的：他们既没有人住，也没有人买得起。
日本人相信的“经济神话”—— 因为日本人多地少，所以土地在日本永远不会贬值。
在现实面前显得如此不堪一击。
因为日本人忽略了，当时的日本城市化率已经达到77.4%，而老龄化率开始攀升。城市化红利消失，人口红利不再，经济失去增长动力，房价也就失去支撑。
换句话说：
有房子的中老年人越来越多，而需要买房子的年轻人越来越少，
而大部分年轻人也无需买房，因为他们可以继承父母的房产。
房地产泡沫，不管在哪个国家，都只会面对这个同样的现实：
所有人都在做着靠房地产一夜暴富的美梦，
但早晚有一天都会醒来，随着越来越多的人醒来，
局面将很难控制，
无论你是英国人、是美国人、还是日本人、
房地产泡沫伴随我们已有百年历史，
这是每个经济强国必须经历的过程而已。
部分引用自：
我发现，在知乎上讨论房地产泡沫似乎并不讨喜，高端人群社区真是名副其实。其实观察一下现阶段我国各城市二手房成交数据，几乎是全线暴跌，只是房子压在手里短期内不会变质，没有出现广泛性金融风险的时持有者也不会产生恐慌，所以房子在疫情期间还可以呈现出“有价无市”的状况。
但是疫情过后是全球范围的经济衰落，届时还有多少人熬的过去呢？
看了一下所有反对声音:
大致都是用一些滑稽可笑的诡辩手段:
1.“房价上涨即成现实”论:
房价2008年就开始涨，写这篇回答的时候房子也在涨，所以我是应该等房子事实上暴跌了才能站出来说？
2.“国家鼓励房地产拉动经济”论
拜托请不要把地方政府和中央政府画等号。卖地的钱进入地方财政收入，卖多少地、地卖多少钱是地方政府进行拍卖，开发商竞拍，地方政府主导，房地产商参与。
3.“深圳房价代表全国”论
深圳房价可以一枝独秀，因为深圳河对面的香港房价是宇宙第一，就因为深圳承接了大量在香港人口，所以全中国的房子都和深圳享有同样的区位优势？
4.“今天不买明天买不起”论
这个问题纯粹是个人收入焦虑，现在的中国贷款买房的年轻人都在担心“收入跟不上房价”，但是他们在新冠肺炎疫情之前，从来没经历过“没有收入还房贷”的恐怖。不贷款买房只是代表你没有房产证，贷款则表示你多年打拼可能付之东流、房子一夜之间消失、征信被拉黑... 例如新闻上说疫情期间房贷可以缓交，但各位去看看相关问题下，又有谁实现缓交房贷了？缓交半个月 ≠ 不交哦
提醒一下，中国没有“个人破产”相关法律，银行也不是慈善机构，你失业破产了他们只会根据合同把你的房子拍卖掉，至于你滚去流浪街头还是自寻短见，他们都不在意的。
作为新媒体从业者，
我最为反感的就是“洗脑式”营销，
偏偏运用“洗脑”营销最多的就是房地产商，
一是因为他们有钱，二是因为这行暴利，
就像哄骗中老年人吃“X白金”一样，
开发商们通过广泛的“洗脑营销”让所有高位买房的人形成一种魔幻的群体麻痹感:
“我的房子值钱”
“那为什么你的房子值钱？”
“因为开放商说他值钱。”
“我觉得这房子不值这个价。”
“那你是不懂，我的房子有X配套设施，X交通枢纽，X学校，以后是X市核心功能区...”（把开放商宣传的那一套全部背出来。）
当局者迷，旁观者清。
讲一个案例吧:
我曾经亲眼目睹、用舆论攻势哄抬房价的恶心手段:
某沿海二线城市某地段被划分为国际物流港，做外贸的人知道那个地方就是个仓储中心，没必要去开车几小时那里办公，更没有外国客户，但是普通群众（韭菜）不懂呀。
当地地产老板利用当地电视台和自媒体疯狂鼓吹xx区紧邻“国际自贸区”，他们将要打造“国际化新城”——配套“规划”国际学校、跨境自贸城、欧式度假景区等等，
花几千块钱请电视台做一期采访节目，再花一两千块钱请当地公众号写软文。
最骚的是请来一群“洋大人”（留学生）配合做采访素材，让这些外国小伙子在镜头面前吹嘘:“XX国际新城各种现代化，各种优秀，以后会有更多国际友人来定居，还要让我们国家更多的人来中国看看”。
（B站上这也是个烂梗——“财富密码”，洋大人在中国随便夸几句中国的好处，就能获得大量关注，轻松致富。）
不得不佩服房地产商这一手营销策划；一时间该地段“洛阳纸贵”:
持有资金的中年人并不知道白人也有穷人，留学生也会收钱办事。他们只懂“崇洋媚外”，却不知道大部分西方国家同类的房子比这便宜多了~
他们只知道买了这里的房子，自己的孩子就可以就读“国际化学校”，可以和大量外国人为伴，未来自己可以生活在“国际化社区”，而且大量有钱的外贸人才和外国友人会来接盘，该地段增值空间爆棚！
结局当然是凄惨的:
当年该地段房价飙升至五位数，是市区平均房价的一倍。房地产商赚的盆满钵满,快速离场。一场营销可能投入不过几十万，让整个楼盘多赚了小几千万到几个亿吧。
随后“自贸区”建成，所有人才发现，那个地方不过是个火车货场，所谓的“外贸中心”也不过是个办公楼，老外和外贸人员也不会跑到市郊买房子，所有之前的“承诺”不过是一句空谈。
但是你能告房地产商虚假宣传吗？
别人只是给你画了个大饼，至于你的接盘侠来不来，不是房地产商们操心的事情呀~
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