怎么看深圳写字楼租金大幅下挫？
首先，我们得承认，深圳写字楼市场在经历了一段时期的蓬勃发展后，正进入一个调整期。 这种调整并非偶然，而是多种因素叠加的结果。
一、 市场供给过剩的显性化：
这是最直接也最核心的原因。深圳近年来写字楼供应量激增，尤其是在一些新兴的商务区，如前海、后海、龙华等区域，集中了大量的、高品质的新建项目入市。
过往的高速扩张： 深圳经济发展迅猛，吸引了大量企业入驻，尤其是在互联网、科技、金融等领域。为了满足这种扩张需求，开发商积极拿地、建设写字楼。
集中供应潮： 过去几年，许多项目集中交付，导致市场上可租赁的写字楼面积大幅增加。新增供应量远远超过了市场消化能力，尤其是在经济下行压力加大的背景下。
区域性过剩： 某些区域的写字楼供应量尤其集中，例如前海，虽然定位高端，但短期内大量高品质项目入市，使得整体去化压力增大，租金自然受到压制。
二、 宏观经济与产业结构调整的滞后效应：
宏观经济环境的变化，对写字楼租赁市场有着直接且深远的影响。
经济增长放缓： 全球经济增速放缓，加上国内经济结构性调整的阵痛，一些传统行业和企业面临经营压力，扩张意愿减弱，甚至出现收缩需求。
互联网/科技行业调整： 曾是深圳写字楼需求主要驱动力的互联网和科技行业，近年来经历了一轮洗牌和调整。一些大型互联网公司停止了大规模扩张，甚至进行了裁员和优化，这直接导致了对新增办公空间的租赁需求下降。部分企业甚至会考虑缩减办公面积以降低成本。
新兴产业的吸纳能力： 虽然深圳在积极培育新的经济增长点，但新兴产业的成熟和吸纳大量办公空间的能力需要时间来显现，目前尚不足以完全对冲传统优势产业的收缩效应。
三、 企业降本增效的内在需求：
在经济不确定性增加的环境下，企业普遍面临降本增效的压力。
控制运营成本： 写字楼租金是企业运营成本中的重要组成部分。为了降低成本，企业会更加审慎地评估租赁需求，并倾向于选择性价比更高的办公空间，或者考虑搬迁到租金更低的区域。
优化办公模式： 疫情后，远程办公、混合办公的模式在一定程度上得到普及，部分企业发现可以通过更灵活的办公模式来减少对固定办公面积的依赖，从而降低租金开支。
谈判能力的提升： 随着空置率的上升，写字楼的议价空间也随之增大。企业在租赁谈判中拥有了更强的议价能力，能够争取到更优惠的租金价格和更灵活的租赁条款。
四、 租赁需求结构的变化：
不同类型的企业对写字楼的需求存在差异。
高品质核心区域依然有韧性： 深圳的传统核心商务区，如福田CBD、南山科技园等区域，由于其优越的地理位置、成熟的商业配套和优质的营商环境，对龙头企业和高成长性企业依然具有较强的吸引力。这些区域的优质写字楼租金表现可能相对坚挺，但即便如此，也可能面临增长放缓甚至小幅调整的情况。
新兴区域和次级商务区的挑战： 那些非核心区域、交通便利性稍弱、配套设施相对不成熟的区域，其写字楼项目受到的冲击可能更大。一旦遇到市场下行和供应过剩，租金下跌会更加明显。
“优胜劣汰”效应： 好的写字楼（地段好、品质高、服务好、有一定空置率但不过高）能吸引更多租户，租金相对稳定。而品质一般的、位置偏远的、管理不善的写字楼，在当前市场环境下则更容易出现空置率上升和租金下调。
五、 租金“大幅下挫”的具体表现形式：
我们需要区分“名义租金”和“实际租金”。
名义租金： 指租赁合同上写明的每月每平方米的租金价格。
实际租金（Net Effective Rent）： 指在考虑了免租期、装修补贴、管理费减免等优惠措施后，企业实际承担的月度租金成本。
目前深圳写字楼租金的“下挫”更多体现在：
名义租金出现松动甚至下跌： 特别是在一些空置率较高的区域或项目，为了吸引和留住租户，开发商可能会直接降低挂牌租金。
优惠措施更加普遍和慷慨： 即使名义租金保持不变，业主也更倾向于提供更长的免租期、更高的装修补贴、更低的管理费等优惠，这直接降低了企业的实际租赁成本。
如何观察和判断“大幅下挫”？
1. 关注权威机构发布的租赁市场报告： 例如戴德梁行、世邦魏理仕、高力国际等国际知名房地产咨询公司，它们会定期发布深圳写字楼市场的季度或年度报告，其中包含空置率、平均租金水平（包括核心区域和非核心区域的区分）的变化趋势。这些报告的数据相对客观和专业。
2. 留意具体区域和楼宇的去化情况： 观察新入市项目在短时间内能否顺利出租，以及老旧项目或表现不佳项目的空置率是否持续攀升。
3. 了解企业租赁动态： 关注是否有大型企业搬迁、收缩办公空间，或者是否有更多企业选择总部搬迁到成本更低的城市或区域。
4. 观察租金的“优惠幅度”： 除了直接的租金下调，了解目前市场上提供的免租期、装修补贴等优惠政策的普遍程度和力度，这是判断租金“实际下挫”的重要指标。
总结来说，深圳写字楼租金的下行，是市场在经历了快速扩张后，进入供需关系调整期的自然反应，叠加了宏观经济下行、产业结构调整以及企业降本增效等多重因素。这种下挫更多地体现在部分区域、部分楼宇以及实际租赁成本的降低，而非全市范围内的普遍“崩盘”。理解这一现象，需要从供需两端，从宏观到微观，进行综合分析。
网友意见
不然呢？你们以为啥是新常态？公司倒闭，就业堪忧，互联网等新蛋糕凉凉，牛皮吹不下去了又不乐意踏踏实实做人…
再说了。深圳本身物业价格供需侧就一直波动剧烈，还不听话，涨得飞快，自然跌得飞快。新常态下深圳某些物业使用权暴跌50都不稀奇…
今年一线包括部分强二线城市写字楼行情都不好。
原因就两个：
一，供应太夸张。
二，互联网伪创新全面凉凉。
可能是口径问题，有个高赞引用数据不是很准确。深圳第一季度写字楼供应量是十年来最高，而且后面还有大量供应在排队，深圳今年写字楼供应量是真的有点大。
供应太大，预租就不好；预租不好，就跪舔式招商。因为升级改造困难，写字楼品质和新旧程度关系巨大。新楼租不掉，租金压下去，老楼续租就进入买房市场。而且这个连锁反应是很厉害的，一个楼有一家降租，后面都必降。一个区块有一个楼降租，除非标杆性特别强的宇宙盘，基本都跑不掉。
但深圳不好不是个例，北上广其实都不好，只不过供应没深圳猛。另外上海有个心理支撑是外资在买楼，虽然我也不理解为什么，但过去半年外资已经在上海结结实实扔进来400亿。
都不好的共性原因并不是很多答案过于宏观的因素，而是一个具体细分市场断崖式下降：互联网伪创新淬死。
业内的都很清楚，由于供应迅猛和追求办公环境高大上的外资企业退潮，甲级写字楼市场早就应该萎了，能坚挺到去年全靠“新经济”支撑，也就是互联网伪创新模式。比如：互金P2P、吹泡泡流量跃进疯（某新四大发明之流）、核心竞争力是PPT的烧风投小微、游戏公司（这个主要是受政策波及）、骗补产业链（二线更严重）、骗子产业链（还记得VR元年、区块链元年各种元年嘛？大家一起回忆下当年他们画的大饼）……17年到18年互金先凉了，18年下半年到现在是全面凉。上述撑住前几年写字楼的供应“新经济”除了医美拜整容需求坚挺还能打，可以说是全线败退。凡是这些“新兴产业”集中的城市（深圳就很典型），今年写字楼需求端都会萎靡。写字楼先一步退虚复实，回到传统需求为主。但是传统经济并不好，除了粤闽等地房地产大佬们总部进一线提供一些利好，总体不足以填补空白，租金自然疲软。
之前有人分析过，深圳写字楼不是去租，而是去炒的。描述基本就是先租几层，之后拿着租约（不见得是真的租约）去银行贷款。贷款之后继续炒租金，之后继续贷款，和炒楼的玩法差不多了。
但是这种玩法资金属于无底洞，多少钱都能套进去。一旦流动性收紧，基本就是塌方式的下跌。很不巧，深圳写字楼的玩法最近到瓶颈了。
多说两句，深圳那边的赌性比较重，基本都是加杠杆搏个富贵，信用卡套现当首付都是基本操作，高利贷还月供都是必然选择。
租的公司少了、需求下降了就自然下跌了呗。就拿我司来说，经常被深圳当做明星高科技企业来宣传(不是华为)，但研发和制造去年就全部搬到了松山湖，深圳只保留财务市场等几个部门，说不好听点就是个空壳而已。
没办法呀，深圳太贵了，东莞给的条件又太过诱人，现在在松山湖自建总部和研发大楼了，以后不排除彻底连根拔起全部搬到东莞。
企业都是逐利的，深圳又没有北上那种不可替代的资源，当初我司崛起于深圳无非是特区的税收优惠政策罢了。但现在，深圳早就特区不特，和其他城市没啥太大区别，地价租金却贵好几倍，老板们可精着呢才不会买单。现在还在硬扛的企业无非就是早年地价便宜的时候买地盖大楼了，和早年来深圳买房的那批人一个道理。
看看下图的工业用地价格，要你是老板你怎么选？连996都要压榨的资本家们，这样巨大的成本差异他们却视而不见？
说说自己身边的情况
北京，三环四环之间的写字楼
楼里已经空了一半以上了，今年，我们也裁员一半，而且也要搬走了
因为三环里，有比这还便宜的楼！
这就是实际情况！
没关系，科技园地铁不是人还是满满的嘛。
我看租金再涨点没问题啦。
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说人话，租赁市场总是比房地产市场更敏感。支撑不住利润，没人干的，或者这么干的都死了。
/附加
其实有人问深圳和北京上海的区别。当然有区别，
北京是有政治光环，有首都的加成。这个宪法不改就不会变。当然政府也在做一些疏导。
上海是长江流域的龙头，太多企业在这了。只要长江没改入海口，也不会大变。
深圳就没这些条件了。而且对于一个立志转型为高科技的城市，人才是最大的问题。北京，上海，房价再高，他本省就有很多高校，也有很多的人口，可以培养很多人才。而深圳完全要依赖外来人才。自己的造血能力完全不够用。而现在的房价导致的生活成本，已经把普通人才来深的可能消灭了。而且他们也不是非到深圳不可。这样深圳怎么发展呢？一个公司只要博士吗？
任何一个城市，产业升级都是好事。但正常的升级是有新的增加值更高的公司因为需求而把房价提高，然后相对不挣钱的公司不能支付这个价格而搬迁，空出资源。
现在深圳是直接涨价，把相对不挣钱赶走，但却没有足够的接盘者。在经营上，叫做“资金流断裂”！
/打个广告
我们公司是传统行业，在深圳很偏很偏的地方（有多偏呢，就是我租个两房一厅的电梯房才花了1300）
就这么偏僻的地方，街道政府还要过来赶我们走，说要引进高新技术企业，不欢迎我们这种传统行业的公司。
本人深圳某世界500强研发中心中层管理，从2017年年底研发中心整体全部搬迁到武汉光谷，深圳一个不留，不愿随迁管理层就地解散。到去年年底已基本搬迁完毕。由于年纪大（深圳只适合年轻人，就业市场对于超过35的中层管理者十分十分不友好），找不到下家，我目前也来到了武汉工作。嗯，家庭长期分居了！
来武汉后负责了整个部门的重建，发现这边的人才质量比深圳高真的太多了、性价比也高一大截！迁播武汉后，研发中心运行成本下降40%多（主要是房租，待遇同级别倒和深圳给的一样），而且个个工作有奔头（我司给的待遇在武汉买房还是还是容易的）、团队比在深圳稳定太多！
听说明年实体业务会迁到广州，在深圳只保留一个名义上的总部（市政府不让迁）。讽刺的是，去年广州也有一家世界500强把总部搬到了深圳，那就是房地产企业恒大。也许深圳只适合房企吧，呵呵！碧桂园再把总部搬过来前10房企基本都在深圳了。
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