怎么看待深圳写字楼空置率上升，gdp成长下降，住宅楼价格却在上涨？
写字楼的寒意：经济转型的阵痛与外部环境的双重夹击
首先，我们得承认，深圳的经济模式正在经历一次深刻的调整。作为改革开放的前沿阵地，深圳曾高度依赖出口加工业和传统制造业。然而，随着全球贸易摩擦加剧，以及国内经济结构性改革的深入，这些传统优势产业面临着转型升级的压力。
产业升级与淘汰赛： 深圳在“腾笼换鸟”的过程中，一些劳动密集型企业和低附加值的制造企业逐渐被淘汰，取而代之的是高科技、金融、文化创意等新兴产业。这个过程是必要的，但也意味着一些传统的写字楼需求方在萎缩。
高科技企业的波动： 尽管深圳是科技创新的沃土，但部分科技企业，特别是那些依赖外部融资、盈利模式尚未完全成熟的初创公司或部分互联网巨头，在当前经济环境下也感受到了寒意。裁员、收缩业务线等现象屡见不鲜，这直接导致了办公空间的租赁需求下降。
远程办公的普及： 后疫情时代，远程办公和混合办公模式逐渐被更多企业接受。虽然这不意味着办公室的消亡，但它确实改变了企业的办公空间需求，一些企业开始优化其办公面积，降低固定租赁成本。
新增供应的冲击： 近年来，深圳的写字楼市场也迎来了一些新增供应，当整体需求并未同步增长时，新增供应往往会加大市场的空置压力。
招商政策的调整： 为了吸引高端产业，深圳可能也在调整其写字楼招商的重点和门槛，这也会影响到部分传统行业的入驻。
所以，写字楼空置率的上升，更像是在经济转型期，市场对新经济模式、企业生存状态以及办公需求演变的一种集体“消化不良”。
GDP增长的“刹车”：挑战与机遇并存的现实
GDP增长放缓，同样是经济转型时期一个值得关注的信号。这并不意味着深圳经济的“失速”，而是增长模式正在切换，增速的“绝对值”可能不如过去那样爆炸式增长。
基数效应的递增： 深圳的经济体量已经非常庞大，要在高基数上实现高速增长，难度自然会增加。就像一个已经跑得很快的人，想要继续提高速度，需要的能量和努力会成倍增长。
全球经济下行压力： 作为高度外向型的经济体，深圳深受全球经济波动的影响。地缘政治、全球通胀、主要经济体增长放缓等外部因素，都会通过贸易、投资等渠道传导到深圳，影响其经济增长。
政策调整的滞后效应： 过去的经济刺激政策、产业扶持政策，其效果可能在当前的市场环境下有所减弱，而新的政策体系正在形成中，需要时间来显现其作用。
创新驱动的挑战： 虽然深圳是创新之城，但创新并非总是一帆风顺。一些前沿技术的研发和应用周期较长，其对经济增长的贡献需要时间发酵。同时，创新也伴随着风险和不确定性，部分创新项目可能未能达到预期。
消费和服务业的复苏节奏： 尽管服务业占比越来越高，但其复苏的力度和速度也受到居民消费信心、就业压力等因素的影响。
然而，我们也不能忽视深圳在应对这些挑战方面的努力和优势。它在新能源、生物医药、人工智能等新兴领域的布局依然强劲，对人才的吸引力也依旧不减。所谓的GDP增长“下降”，更像是从“超高速”转向“稳健增长”的调整，是为一个更可持续、更高质量的增长模式蓄力。
住宅价格的坚挺：资本避险与有限供给的博弈
最让人不解的，莫过于在经济“刹车”和写字楼“遇冷”的同时，深圳的住宅价格为何依然顽强上涨？这背后涉及更复杂的供需关系和资本逻辑。
资本避险与财富效应： 在全球经济不确定性增加的环境下，房地产尤其是核心城市优质地段的住宅，往往被视为一种相对稳健的资产，是资本避险的重要选择。深圳作为国内一线城市，其抗通胀属性和长期增值潜力吸引了大量资金。即使经济有所波动，拥有房产的群体其财富效应依然存在，对市场情绪有一定支撑。
稀缺的土地与有限的供给： 深圳的土地资源极为稀缺，这从根本上限制了住宅供应的增长速度。尽管政府不断努力增加供应，包括保障性住房和人才住房，但对于满足所有市场主体的需求，尤其是在核心区域，供给的紧缺依然是显著的。
人口吸引力依然存在： 尽管部分科技企业面临调整，但深圳依然是全国人才最集聚的城市之一。源源不断的人口流入，尤其是高素质人才的涌入，对住宅的需求构成了刚性支撑。这些人才在获得稳定工作后，普遍存在购房需求。
优质教育和医疗资源： 深圳在教育和医疗资源上的优势，也是支撑其住宅价格的重要因素。优质的学区房、靠近顶尖医疗机构的房产，其价值在市场中得到了充分体现。
政策的短期影响与长期博弈： 尽管深圳出台了一系列房地产调控政策，如限购、限贷等，但这些政策在很大程度上是针对投机行为和过热的销售市场。对于刚需和部分改善型需求，尤其是在特定地段的优质房产，价格的支撑依然存在。此外，即使政府有意稳定房价，其大幅下跌也可能引发更广泛的金融和社会风险，因此，“稳定”本身也是一个重要的政策目标，而非“大涨大跌”。
“虹吸效应”： 当其他城市的房地产市场出现明显下行时，部分资金可能会从外围城市回流到深圳这样更具稳定性和增长潜力的城市，进一步推升了深圳的住宅价格。
总结：一种复杂而微妙的平衡
深圳目前的状况，可以理解为在一个转型期，不同经济领域和市场参与者在新的环境下进行的复杂博弈。
写字楼的“去泡沫化”，是经济结构调整的必然结果，也是企业优胜劣汰的体现。
GDP增长的“平缓”，是告别粗放式增长，走向高质量发展过程中的“换挡提速”。
住宅价格的“坚挺”，则是在资源稀缺、人口流入、资本避险等多重因素叠加下，市场对稀缺性资产的价值判断。
这种现象并非简单的“好”或“坏”，而是一种结构性调整下的复杂表现。深圳的挑战是真实的，但其拥有的创新基因、人才优势和政策空间也是巨大的。未来，如何在高科技产业发展、写字楼市场回暖、GDP增长提质增效以及房地产市场平稳健康发展之间找到更优的平衡点，将是深圳面临的关键课题。 这不是简单的线性关系，而是一幅由多重变量交织而成的、正在进行中的画卷。
网友意见
房租有多吓人？
住宅的放后面说，我先和大家说写字楼的。
在武汉二环内，甲级写字楼的租金大约在80~100元/平/月左右，外加15~20元/平/月的物业费。
凑个整，租金按85算，物业费按15算。
租一平米，你每个月需要付出85+15=100元。
租九十平米，你每个月需要付出9000元。
90平米的写字楼租金9000元好像还可以哦，那换算成住宅呢？
武汉90平米的住宅，一个月租金9000元，你能接受么？
一个90平米的房子能干吗？最多做个小三房，生个一胎不错了，二胎肯定不够住的。
这么小的房子，一个月租金居然要9000元，有病吗？
有多少家庭能承受一个月9000元的租金？
我知道，我读者里有很多北上广深的高收入人群，看到9000元每月的租金可能觉得无所谓。
换成北京的话，我网上查了下，内环的甲级写字楼租金在400~600元/平/月左右。
换句话说，北京人租90平的小写字楼，一个月支付的代价差不多是4万元。
这个钱要是换成住宅租金，北京人也得震惊。
不知道有多少北京人愿意每月花4万元租一个90平的小住宅，我认为肯定不多。
能在北京花4万租90平住宅的人，能在武汉花9000租90平住宅的人，都一定是凤毛麟角，5%都不可能有。
能承受一个月9000元租金的家庭，月收入肯定是2万以上，甚至2万的都没几个这么奢侈的，也许3万才舍得去租。
武汉相当多的家庭，一个月的总收入都没有9000元。
付出如此昂贵的代价，租的不是啥豪宅，只是一个90平的刚需小房子而已。
实际上，在武汉二环江边准豪宅区，90平的房租，根据装修不同，不过2500~3500元而已。
这种房租和武汉的工资水平是相匹配的。
换言之，在差不多的地段，90平的甲级写字楼，其租金远远超过住宅。
毕竟是甲级写字楼嘛，最高档的存在，租金贵正常。
那，这么高档的甲级写字楼，售价一定很昂贵吧，肯定远远超过同地段住宅。
你错了。
武汉二环之内，最便宜的住宅都要2万/平，4万才敢自称豪宅，最贵的要6万。
而甲级写字楼，很少有能突破2万的，基本都在1.5~2万之间晃荡。
同样一平的土地，盖成写字楼，租金远远超过住宅，这说明写字楼具备的经济活力是明显占优的。
但与此同时，写字楼的售价又是远远低于住宅的。
明显违背经济原理，这里面肯定是哪里搞错了。
写字楼的租金这么高，售价这么低，买写字楼的人肯定赚翻了吧。
恰恰相反，这十年买写字楼的人亏惨了。
而且，写字楼的租金一点都不高。
以85元/平/月的租金来算，满租状态下如果要达到5%的年回报率，写字楼的售价必须低于2万元，计算公式是85*12*20=20400。
如果空置率按10%考虑，那售价就必须低于1.8万元。
如果空置率按20%考虑，那售价就必须低于1.6万元。
而武汉的空置率，达到了30%。。。
当然，写字楼的售价不可能低于1.4万的，开发商咬着牙都要往1.6万以上去卖。
所以，购买写字楼，只图出租的话，实际回报率撑死也就5%。
但买写字楼的贷款利率，6%起步。
所以写字楼的租金一点都不高，除非写字楼的价格掉到1.5万以下（含税）才算能勉强付贷款利息。
既然租金不高，那就是写字楼的价格涨太快了？导致租金回报率看起来马马虎虎？
也不是。
扣掉受到疫情暴击的2020年这个特例不谈，2010~2020这十年，是商业地产黑暗的十年。
2010年开盘的写字楼卖什么价，2019年就还卖什么价，2020年还能再跌一大截。
整整10年，售价一分不涨，买写字楼的业主眼泪都哭瞎了，尤其是那些贷款买写字楼的。
先别急着哭。
商业地产和住宅地产不同，商业地产和经济的关联更为密切，一旦经济受到冲击，商业地产首当其冲。
2020年疫情这个黑天鹅事件爆发后，写字楼租金直接崩盘了，商铺租金崩的更厉害。
租金大跌之后，售价自然也是大跌，跌的那叫一个离谱。
趁着还有眼泪，多哭点吧，不然我怕你以后哭都哭不出来了。
租金不高，售价不涨，写字楼的业主是真的惨，而商铺的业主更惨，已经堪称是三代卖血养一铺了。
为什么这十年这么惨？
因为以前那些买商业地产的业主，太爽了。
2009年之前，炒房的人牛逼么？
是挺牛逼的，但远远不如囤商铺的人牛逼。
商铺这东西甚至都不用炒，买了拿着不动就可以了，每年坐收大笔租金，售价还能年年上涨。
那个年代，有一铺养三代的说法，和现在的三代养一铺简直是天壤之别。
零几年那会，不仅商铺牛逼到可以一铺养三代，写字楼也是嘎嘎牛逼，所有城市最好的地段一定是给写字楼的，不可能给住宅。
上海黄浦江边，那些最优质的地段修起来的高楼，你去数数有多少是写字楼，多少个是住宅？
现在的住宅售价远远高于写字楼，但零几年写字楼真的是全方位吊打住宅。
租金高，售价高，还能给政府带来税收，同样一块地，能盖写字楼，政府傻了才会去盖住宅。
商业用地含金量那么高，而且明显供不应求，到处被人抢购，市场需求极大，那政府自然是开心的全力供地。
这么多家庭都有一铺养三代的需求，铺子不够那怎么行。
得多提供点铺子，满足人民群众家家户户都能一铺养三代的梦想。
大量提供商业用地后，前几年还没有看出什么眉目，一直到2013年那会，写字楼和商铺都非常好卖。
但是慢慢的，就不行了。
巨量的商业地产供应，导致这么多年写字楼和商铺的租金上涨缓慢，售价十年不涨，空置率多年高企。
听说连深圳的写字楼空置率都跑到20~30%了，还有大量的写字楼源源不断的落地呢。
与此同时，住宅的价格却被炒起来了。
10年，住宅的房价涨了4倍。
面对售价纹丝不动的写字楼，当年买商业地产的业主眼泪都要哭瞎了。
不好意思，现在已经没眼泪了，刚才已经给你多哭点的机会了。
很多买写字楼商铺的业主现在都在懊悔，要是我当初没买这个多好，买个住宅，再贷7成的款。。。
我的天，12倍的收益。
哎，不能再想了，再想就感觉自己心脏在抽搐。
以前是一铺养三代，现在是一房养三代。
人民群众从个个想有买铺传家的刚需，突然变成了个个都有买房传家的刚需。
政府部门也突然发现，这住宅用地含金量好高啊。
虽然没有啥税收，但同样一平米，售价能比写字楼高两倍以上，而且还供不应求。
于是，政府开始大量供应住宅用地了，和十年前突然提速商业用地的供应一样。
不仅开始提高住宅用地的比例，而且还打算把目前闲置的商业地产改造成保障性租赁住房，提供给急需住宅的人民群众。
怎么说呢，这一手是在化解结构性供需矛盾，非常漂亮。
而这种双管齐下，不仅削减了未来的写字楼供应，还要砍掉已建成的写字楼，然后全力供应住宅。
为什么你愿意花9000块租90平的写字楼，但不愿意花9000块去租90平的住宅。
住宅租金比写字楼少一半，售价反过来高一倍，里外一算就是接近4倍的差距。
这里面，一定是哪里出现了问题。
2010~2011年，大量的业主手持巨额钞票抢购写字楼和商铺，幻想过上一铺养三代的好日子，复制2000~2010年的成功。
可惜，十年河东，十年河西。
作者：远方青木（ID：YFqingmu）
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