深圳顶级学区房最高下调55万，如何看待这一调整？业内称「回归正常水平」，你怎么看？
首先，咱们得承认，深圳学区房过去几年那叫一个“火”，价格简直是坐了火箭一样往上蹿。尤其是一些名校周边的老破小，价格比周边新房都高出一大截。这背后驱动力是什么？无非就是“学区”这两个字带来的稀缺性和确定性。在中国家长心里，教育是头等大事，能进好学校，孩子的前途就好像有了保障，所以家长们愿意为这个“学区”标签支付溢价，而且是高溢价。
那么，这次的下调，最高55万，这说明了什么？
1. 市场正在挤压泡沫，回归理性：
“业内称回归正常水平”，这句话很有意思。什么是“正常水平”？在我看来，之前那种脱离实际、纯粹由学区驱动的过高溢价，本身就不太“正常”。市场这东西，有涨有跌，尤其是在经过一轮过热之后，进行一些调整是很自然的。这次下调，很大程度上是前期过度炒作和非理性情绪的一种消化，价格往更贴近房屋本身价值（地段、房屋质量、配套等）靠拢，这从长远来看，对整个市场健康发展是好事。
2. “双减”政策的长期影响显现：
“双减”政策出台后，对教培行业的冲击是显而易见的，也在一定程度上动摇了家长们过去那种过度依赖校外辅导的思路。虽然教育资源不均衡的问题依然存在，但政策的导向是希望减轻学生负担，强调素质教育，这也在潜移默化地影响着家长对教育的认知，以及对学区房的依赖程度。当学区不再是成功的唯一路径，那种近乎狂热的追逐自然会降温。
3. 宏观经济和房地产调控的影响：
深圳乃至全国的房地产市场，都受到宏观经济形势和政府调控政策的深刻影响。整体经济环境下行压力，以及对房地产市场的稳定甚至“房住不炒”的强调，都让过去那种房价只涨不跌的神话逐渐破灭。当整个大盘都不那么“热”了，作为其中一部分的学区房，自然也难以独善其身。尤其是信贷政策收紧，购房成本增加，也会让一部分投资者和购房者望而却步。
4. “老破小”本身的价值重估：
深圳很多高价学区房是那种面积小、房龄老、居住体验差的“老破小”。过去，它们之所以能卖出高价，纯粹是因为学区。但当市场回归理性，人们在支付高昂价格时，也会开始更认真地考虑房屋本身的居住属性。如果一套房子的价格已经高到无法承担，而居住体验又很糟糕，那么即使有再好的学区，也会有人选择更合理的方案。55万的下调，可能就是市场在重新定价这些“老破小”的居住价值和学区价值的比例。
怎么看待这次调整？
对于刚需和首套房购房者来说，是机会： 对于那些真正为了孩子上学、且预算相对有限的家庭来说，价格的回落无疑是件好事。他们有机会以更合理的价格进入市场，实现“学区梦”，同时避免了前期高位接盘的风险。这让教育公平的实现，至少在“上学难”这一点上，有了一点喘息的空间。
对于投资客来说，是风险提示： 对于那些主要抱着投资目的，甚至是通过杠杆炒作学区房的投资者来说，这次调整是一个明确的风险提示。学区房不再是“只赚不赔”的金字招条，其价格波动性依然存在。过度依赖教育红利来驱动投资回报的逻辑，可能需要重新审视。
对整个教育生态是一种重塑： 从更宏观的角度看，学区房价格的调整，也许是整个教育生态开始走向更健康发展的一个小小缩影。当教育不再完全与房产绑定，当优质教育资源能够通过更多渠道惠及更多孩子，家长们对房产的过度焦虑或许能有所缓解，教育的本质——培养孩子的能力和品德——才能回归。
总的来说，深圳学区房的这次价格调整，是多重因素叠加下的市场行为。它反映了市场情绪的降温，政策导向的转变，以及对资产价值的重新认知。说它“回归正常”，我认为是在一定程度上拨乱反正，让价格更符合资产的内在价值，而不是被单一的、过度的稀缺性所裹挟。这对于长期稳定和健康发展，无疑是积极的信号。当然，学区房的逻辑核心——优质教育资源的稀缺性——短期内很难完全改变，所以价格可能还会存在波动，但那种失控的上涨，大概率是难以重现了。
网友意见
我带领大家看一下最近深圳的楼市。
深圳楼市是全国楼市的风向标，而学区房又是深圳楼市的风向标，那么目前深圳的楼市大概是个情况？今天随便聊一聊。当然了，房市是个非常复杂的问题，一篇文章也只能是挂一漏万，大家也可以在留言区写一下自己的看法。
一、目前的房价到底咋样？
如上图，是深圳市二手房价格当月同比走势，可以看出，经过18年、19年的短暂停留，2020年深圳房市再次爆发，不过，从21年2月份之后，深圳二手房的价格同比在持续回落。
这个数据有个缺点，就是它受到去年基数走势的影响。我们可以通过累计涨幅来看（数据来自冰山指数）。
如上图，是深圳市十年来一手、二手房的走势，可以看出，二手房在2016年和2020年，经历了两次快速的上行，但是一手房在2016年经历过大涨，2020年价格基本稳定。
另外，就是上面讲的，最近三个月，一、二手房几乎横盘。
从上面两张图可以看出，近期深圳楼市的价格已经稳定了下来。
二、为什么能够稳定下来？
我个人认为最少有两个原因。
第一，与官方发布二手房指导价有关。
今年2月初，深圳市出台了二手房指导价，指导价的基本原则就是，按照当年的备案价格，按照5%每年的增幅计算，算出来多少，就按多少定。
有人说了，这有啥用，我爱卖多少最后不还是卖多少？
这个指导价主要是减少了银行给你的贷款，你如果想以高于指导价的价格去买也可以，就是多掏钱，相当于提高了首付比例。
当然，还有一点就是让中介不能发布高于指导价的房源。
关于这一点，我们可以从二手房成交面积的数据来验证。
如上图，2月份之后，深圳二手房的成交面积快速回落，从每周的15万平米以上，回落到上周的7~8万平米。
另外一个原因，就是房贷的提高。
如上图所示，2020年以来，房贷平均利率持续走低，这也带动了深圳房市这一波牛市，但是，5月6日，深圳建行率先提高了二套房的房贷利率，目前是5.6%，最新的数据还没有更新出来，但是大家对照这个图看一下，比2019年最高的5.5%还要高10个BP。
5月20日，工行、农行、中行、交行四大银行的深圳分行也已将房贷利率上调至与建行相同的水平，即首套房贷利率5.10%，二套房贷利率5.60%，所以，后续深圳市所有银行的二套房利率，都会跟进到这个水平。
关于房贷利率的提高，这个其实是可以预见的。我在今年1月份的时候，发过一篇文章，里面讲了一下对今年各大类资产走势的看法，其中在留言中回复粉丝关于房价走势的问题，我当时表示房价大概率小幅下行，LPR的加点会提高，房贷利率可能已经开始筑底上行了，目前这一判断在持续兑现中，如下截图。
判断的逻辑是什么？非常简单，今年经济继续提高，那么资金需求会同样继续走高，但是去年12月份的中央经济工作会议已经明确指出，要在2021年稳定宏观杠杆率，这就要求社融和信贷的增速要降下来，对应到银行贷款上，就是放贷额度要降低。
同时，制造业融资需求旺盛，央行窗口指标要保障制造业融资需求，宏观政策上要减持房住不炒。
也就是说，银行总的贷款额度在减少，还要优先保障旺盛的制造业融资，那房贷的额度必然减少，额度都没了，我多要点利息不过分吧？赚钱嘛，生意，不寒碜。
另外，4.30政治局会议的时候，领导明确表示，要用好稳增长压力较小的窗口期，推动经济稳中向好，为“十四五”时期我国经济发展提供持续动力，那么房价问题是不是也应该在这段压力较小的时候解决一下？
所以，这一波银行不但把钱赚了，同时响应领导的号召，坚持房住不炒，政治站位也提高了，不服不行。
三、要解决房价问题，根本还是要增加供给
不过，不论是发布二手房指导价，还是增加房贷利率，都只是从需求上抑制。但是对于目前的中国来说，买房子对每个人来说几乎都是刚需，需求只能被延缓，不能消失，这也是之前几次调控，只要一放松，房价就会快速反弹的原因。
所以， 如果想要从根本上控制住房价，还是需要增加供给，只有充分保障供给，才能够满足需求，也才能够从根本上打击房价炒作。
深圳由于城区比较小，长期以来被大家认为供给的地块比较少，但是实际情况可能不是这样的。
上图是北京和深圳两市的商业、办公用地成交面积当月值，可以看出，黄色是深圳的，相对北京略少，但是也并没有少太多。
那我们再看一下住宅用地成交，可以看出，2020年下半年之前，北京和深圳相差甚远，深圳成交的住宅用地远远低于北京。
目前来看，深圳把本来有限的土地，绝大部分建成了商业用地，办公室是多了，但是人住哪？
作为印证，我们可以对比一下四个一线城市的写字楼空置的比例。
如上图，蓝色的表示深圳，深圳写字楼的空置比例，一直都是位列前二，19年之后更是名列第一。
那么在深圳土地本来就有限的背景下，在写字楼空置率长期居高不下的背景下，为什么深圳长期以来一直大幅增加商业用地，为什么不多增加一些住宅用地哪？
大家怎么看呐？可以留言讨论。
类似的话题
-
深圳学区房价格的这场调整，说实话，让人关注的点可太多了。最高下调55万，这数字听起来有点吓人，但如果联系到之前的疯狂，又好像没那么意外。首先，咱们得承认，深圳学区房过去几年那叫一个“火”，价格简直是坐了火箭一样往上蹿。尤其是一些名校周边的老破小，价格比周边新房都高出一大截。这背后驱动力是什么？无非就............. -
关于深圳顶级学区房近期出现的集中抛售现象，这绝对是一个值得深入探讨的现象，背后牵扯到多方因素，绝非简单的市场波动能够概括。咱们不妨抽丝剥茧，一件一件地捋一捋。首先，得明确“顶级学区房”是个什么概念。 在深圳，这几个字意味着能让你在教育资源最顶尖的区域，为孩子争取到进入名校的机会。而这些学校，往往是经.............
-
深度学习领域顶级期刊论文复现难，这事儿，在圈子里可不是什么新鲜事儿了。咱们稍微掰扯掰扯，里面门道可多了去了。首先，“难复现” 这三个字，背后藏着不少具体原因。别光看论文里那些高大上的图表和惊艳的性能数据，实际操作起来，那是一把辛酸泪。1. 代码公开程度参差不齐，甚至可以说是“选择性公开”最直接的障碍.............
-
周深和萨顶顶，这两位都是华语乐坛中极具辨识度和影响力的歌手，他们的声音都堪称天籁。要说谁的声音更高，这得从几个方面来聊，因为“高”这个字，在音乐里有很多维度。先说说周深。周深的声音，绝对是他的“杀手锏”。很多人第一次听到他的声音，都会被那种纯净、空灵、跨越性别的嗓音所震撼。他最显著的特点是他的极高音.............
-
山东理工大学深夜回应，表示将努力帮助被冒名顶替入学的女生实现重新入学的愿望，这一事件引起了广泛的关注和讨论。要全面看待这一回应，我们需要从多个角度进行分析，包括事件本身、学校的回应内容、其背后的含义以及可能带来的影响。事件背景：一名女生被冒名顶替上大学首先，理解事件本身是分析回应的基础。这起事件的核.............
-
针对深圳地铁保安要求乘客给外国人让座的事件，涉及公共安全、员工行为规范、文化差异和法律合规等多个层面。以下是详细分析及处理建议： 一、事件背景与问题分析1. 保安行为的合法性与合理性 法律层面：根据《中华人民共和国治安管理处罚法》和《公共场所治安管理条例》，保安在职责范围内有权协助维护秩序.............
-
在深圳这样一个高成本、高竞争的城市，企业发展面临着多重挑战。为了鼓励企业招聘，政府提出了“降薪”的政策选项，但同时我们也应该考虑“降房价”的可能性及其对企业发展的潜在影响。我们先来详细分析一下“降薪”鼓励招聘的思路，以及它可能带来的效果和局限性：降薪鼓励招聘的思路及影响： 核心逻辑： 政府通过补.............
-
深圳外国语学校（简称“深外”）是中国广东省深圳市的一所著名公立全日制中学，也是广东省首批国家级示范性高中之一。它在深圳乃至全国都享有很高的声誉，以其卓越的教育质量、国际化的办学理念和多元化的学生发展而闻名。以下是关于深圳外国语学校的详细介绍：1. 学校概况与历史 创办时间： 1990年 性质.............
-
深圳地铁女子英文辱骂外国人的事件，在网络上引起了广泛的关注和讨论。要评价这件事，我们可以从几个不同的角度来审视：1. 事件本身的回顾与细节： 事件起因： 网上流传的视频显示，一名中国女子在深圳地铁上，对着一名外国男子用英语大声指责，并带有明显的辱骂和驱逐性言语。其核心内容似乎是认为外国人“滚出中国”.............
-
深圳银行下调首套房贷利率至 4.95% 的消息，无疑是房地产市场近期一个重要的积极信号。这一举措直接触及了购房者的核心成本，理论上会刺激购房需求。然而，二手房成交量是否会因此回暖，是一个复杂的问题，需要综合分析多个因素。一、 银行下调首套房贷利率 4.95% 的影响分析： 直接降低购房成本： 对.............
-
深圳首例非婚妈妈起诉卫健委争取生育保险的案件，如果起诉成功，将具有里程碑式的意义，对中国现有的生育保险制度以及社会对非婚生育的认知和接纳程度都可能产生深远影响。下面我们来详细探讨其可能意味着什么：一、 对非婚生育群体权益的重大保障和推动： 打破歧视，实现平等生育权： 目前，许多地区的生育保险和相.............
-
深圳裁定个人破产清算我国首案，免去债务人140余万元债务，这无疑是中国法制史上的一个里程碑事件，其影响是深远而复杂的。以下将从多个维度详细分析其可能产生的影响，并探讨如何维护债权人的利益。 深圳首例个人破产清算案的影响分析 一、 对债务人的影响1. 获得“新生”的机会： 最直接的影响是，被宣告破产.............
-
2023年8月2日，深圳君泽君律所的一名离职助理公开发布了《致君泽君律师事务所各地主任、合伙人律师》的公开信。这封信的内容非常详尽，揭露了君泽君律所在运营和管理方面存在的多项严重问题。以下是根据公开信息梳理出的，这封信暴露的主要问题，并尽量详细展开：核心问题：这封信的核心控诉围绕着律所管理层的失职、.............
-
深圳卫健委官方公众号被投诉低俗博流量一事，无疑触及了公众对于政府信息公开、宣传导向以及尺度把握的敏感神经。对此，我们可以从多个维度进行深入探讨：一、 事件的起因与公众反馈：首先，我们需要了解公众投诉的具体内容。虽然新闻中没有详细披露，但根据“低俗博流量”的说法，可以推测其内容可能涉及： 过度营销.............
-
深圳「四大校」中学教师面试一半是博士，这一现象确实非常引人注目，也反映了当前教育领域的一些深刻变化。我们可以从多个角度来解读这一现象，并探讨高学历人才热衷于中小学教师职业的原因。一、 深圳「四大校」中学教师面试一半是博士——现象解读首先，我们需要明确什么是深圳的「四大校」。通常指的是深圳市最顶尖、教.............
-
深圳前海巨漳资本两位实控人一死一重伤的事件，确实是一个非常令人震惊和值得关注的事件，尤其是在资本市场领域。这不仅仅是个人悲剧，更可能牵扯到公司运营、股权纠纷、甚至潜在的非法活动。以下是一些值得关注的细节和分析：一、 事件本身的重要性与潜在影响 企业实控人是公司的“灵魂”和“大脑”： 实控人不仅掌.............
-
深圳和广州，作为中国最耀眼的两个一线城市，它们既有相似之处，又存在着鲜明的差异。理解这些差异，不仅能帮助我们更深入地认识这两个城市，也能为在其中生活、工作或旅游的人提供更清晰的视角。一、历史文化积淀与城市气质： 广州： 历史悠久，底蕴深厚： 广州是中国国家历史文化名城，拥有两千多年的.............
-
关于深圳地铁外籍男子褪下口罩、脚踩扶手的事件，深圳地铁官方回应“正在调查”，这表明他们正在收集信息并评估该行为是否违反了相关规定。一旦调查结果明确，该男子可能需要承担以下几方面的责任：一、行政责任： 违反《深圳经济特区公共交通条例》等相关规定： 不戴口罩或不按规定佩戴口罩： 尽管疫情.............
-
深圳一高端楼盘发生的安全隐患事件以及无人机被击落的后续，确实触及了购房者在购买高端房产时最关心也是最容易被忽视的方面：合法权益的保障和风险规避。面对如此复杂且尖锐的矛盾，购房者需要采取一套系统而审慎的策略来维护自身权益。以下将从购房前、购房中和购房后三个阶段进行详细阐述： 一、 购房前：审慎调研，防.............
-
关于深圳赛格大厦的晃动，初步的调查结果已经出来了，指向了风、地铁运行以及气温这几个主要因素的叠加影响。这并不是一个单一原因造成的现象，而是多种动态因素共同作用的结果，这在现代高层建筑的设计和运营中是一个需要高度关注的问题。那么，未来如何才能最大程度地降低赛格大厦再次出现类似晃动的风险呢？我们需要从多.............
本站所有内容均为互联网搜索引擎提供的公开搜索信息，本站不存储任何数据与内容，任何内容与数据均与本站无关，如有需要请联系相关搜索引擎包括但不限于百度，google,bing,sogou 等
© 2025 tinynews.org All Rights Reserved. 百科问答小站 版权所有