问题

深圳顶级学区房最高下调55万,如何看待这一调整?业内称「回归正常水平」,你怎么看?

回答
深圳学区房价格的这场调整,说实话,让人关注的点可太多了。最高下调55万,这数字听起来有点吓人,但如果联系到之前的疯狂,又好像没那么意外。

首先,咱们得承认,深圳学区房过去几年那叫一个“火”,价格简直是坐了火箭一样往上蹿。尤其是一些名校周边的老破小,价格比周边新房都高出一大截。这背后驱动力是什么?无非就是“学区”这两个字带来的稀缺性和确定性。在中国家长心里,教育是头等大事,能进好学校,孩子的前途就好像有了保障,所以家长们愿意为这个“学区”标签支付溢价,而且是高溢价。

那么,这次的下调,最高55万,这说明了什么?

1. 市场正在挤压泡沫,回归理性:
“业内称回归正常水平”,这句话很有意思。什么是“正常水平”?在我看来,之前那种脱离实际、纯粹由学区驱动的过高溢价,本身就不太“正常”。市场这东西,有涨有跌,尤其是在经过一轮过热之后,进行一些调整是很自然的。这次下调,很大程度上是前期过度炒作和非理性情绪的一种消化,价格往更贴近房屋本身价值(地段、房屋质量、配套等)靠拢,这从长远来看,对整个市场健康发展是好事。

2. “双减”政策的长期影响显现:
“双减”政策出台后,对教培行业的冲击是显而易见的,也在一定程度上动摇了家长们过去那种过度依赖校外辅导的思路。虽然教育资源不均衡的问题依然存在,但政策的导向是希望减轻学生负担,强调素质教育,这也在潜移默化地影响着家长对教育的认知,以及对学区房的依赖程度。当学区不再是成功的唯一路径,那种近乎狂热的追逐自然会降温。

3. 宏观经济和房地产调控的影响:
深圳乃至全国的房地产市场,都受到宏观经济形势和政府调控政策的深刻影响。整体经济环境下行压力,以及对房地产市场的稳定甚至“房住不炒”的强调,都让过去那种房价只涨不跌的神话逐渐破灭。当整个大盘都不那么“热”了,作为其中一部分的学区房,自然也难以独善其身。尤其是信贷政策收紧,购房成本增加,也会让一部分投资者和购房者望而却步。

4. “老破小”本身的价值重估:
深圳很多高价学区房是那种面积小、房龄老、居住体验差的“老破小”。过去,它们之所以能卖出高价,纯粹是因为学区。但当市场回归理性,人们在支付高昂价格时,也会开始更认真地考虑房屋本身的居住属性。如果一套房子的价格已经高到无法承担,而居住体验又很糟糕,那么即使有再好的学区,也会有人选择更合理的方案。55万的下调,可能就是市场在重新定价这些“老破小”的居住价值和学区价值的比例。

怎么看待这次调整?

对于刚需和首套房购房者来说,是机会: 对于那些真正为了孩子上学、且预算相对有限的家庭来说,价格的回落无疑是件好事。他们有机会以更合理的价格进入市场,实现“学区梦”,同时避免了前期高位接盘的风险。这让教育公平的实现,至少在“上学难”这一点上,有了一点喘息的空间。
对于投资客来说,是风险提示: 对于那些主要抱着投资目的,甚至是通过杠杆炒作学区房的投资者来说,这次调整是一个明确的风险提示。学区房不再是“只赚不赔”的金字招条,其价格波动性依然存在。过度依赖教育红利来驱动投资回报的逻辑,可能需要重新审视。
对整个教育生态是一种重塑: 从更宏观的角度看,学区房价格的调整,也许是整个教育生态开始走向更健康发展的一个小小缩影。当教育不再完全与房产绑定,当优质教育资源能够通过更多渠道惠及更多孩子,家长们对房产的过度焦虑或许能有所缓解,教育的本质——培养孩子的能力和品德——才能回归。

总的来说,深圳学区房的这次价格调整,是多重因素叠加下的市场行为。它反映了市场情绪的降温,政策导向的转变,以及对资产价值的重新认知。说它“回归正常”,我认为是在一定程度上拨乱反正,让价格更符合资产的内在价值,而不是被单一的、过度的稀缺性所裹挟。这对于长期稳定和健康发展,无疑是积极的信号。当然,学区房的逻辑核心——优质教育资源的稀缺性——短期内很难完全改变,所以价格可能还会存在波动,但那种失控的上涨,大概率是难以重现了。

网友意见

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我带领大家看一下最近深圳的楼市。

深圳楼市是全国楼市的风向标,而学区房又是深圳楼市的风向标,那么目前深圳的楼市大概是个情况?今天随便聊一聊。当然了,房市是个非常复杂的问题,一篇文章也只能是挂一漏万,大家也可以在留言区写一下自己的看法。

一、目前的房价到底咋样?

如上图,是深圳市二手房价格当月同比走势,可以看出,经过18年、19年的短暂停留,2020年深圳房市再次爆发,不过,从21年2月份之后,深圳二手房的价格同比在持续回落。

这个数据有个缺点,就是它受到去年基数走势的影响。我们可以通过累计涨幅来看(数据来自冰山指数)。

如上图,是深圳市十年来一手、二手房的走势,可以看出,二手房在2016年和2020年,经历了两次快速的上行,但是一手房在2016年经历过大涨,2020年价格基本稳定。

另外,就是上面讲的,最近三个月,一、二手房几乎横盘。

从上面两张图可以看出,近期深圳楼市的价格已经稳定了下来。

二、为什么能够稳定下来?

我个人认为最少有两个原因。

第一,与官方发布二手房指导价有关。

今年2月初,深圳市出台了二手房指导价,指导价的基本原则就是,按照当年的备案价格,按照5%每年的增幅计算,算出来多少,就按多少定。

有人说了,这有啥用,我爱卖多少最后不还是卖多少?

这个指导价主要是减少了银行给你的贷款,你如果想以高于指导价的价格去买也可以,就是多掏钱,相当于提高了首付比例。

当然,还有一点就是让中介不能发布高于指导价的房源。

关于这一点,我们可以从二手房成交面积的数据来验证。

如上图,2月份之后,深圳二手房的成交面积快速回落,从每周的15万平米以上,回落到上周的7~8万平米。

另外一个原因,就是房贷的提高。

如上图所示,2020年以来,房贷平均利率持续走低,这也带动了深圳房市这一波牛市,但是,5月6日,深圳建行率先提高了二套房的房贷利率,目前是5.6%,最新的数据还没有更新出来,但是大家对照这个图看一下,比2019年最高的5.5%还要高10个BP。

5月20日,工行、农行、中行、交行四大银行的深圳分行也已将房贷利率上调至与建行相同的水平,即首套房贷利率5.10%,二套房贷利率5.60%,所以,后续深圳市所有银行的二套房利率,都会跟进到这个水平。

关于房贷利率的提高,这个其实是可以预见的。我在今年1月份的时候,发过一篇文章,里面讲了一下对今年各大类资产走势的看法,其中在留言中回复粉丝关于房价走势的问题,我当时表示房价大概率小幅下行,LPR的加点会提高,房贷利率可能已经开始筑底上行了,目前这一判断在持续兑现中,如下截图。

判断的逻辑是什么?非常简单,今年经济继续提高,那么资金需求会同样继续走高,但是去年12月份的中央经济工作会议已经明确指出,要在2021年稳定宏观杠杆率,这就要求社融和信贷的增速要降下来,对应到银行贷款上,就是放贷额度要降低。

同时,制造业融资需求旺盛,央行窗口指标要保障制造业融资需求,宏观政策上要减持房住不炒。

也就是说,银行总的贷款额度在减少,还要优先保障旺盛的制造业融资,那房贷的额度必然减少,额度都没了,我多要点利息不过分吧?赚钱嘛,生意,不寒碜。

另外,4.30政治局会议的时候,领导明确表示,要用好稳增长压力较小的窗口期,推动经济稳中向好,为“十四五”时期我国经济发展提供持续动力,那么房价问题是不是也应该在这段压力较小的时候解决一下?

所以,这一波银行不但把钱赚了,同时响应领导的号召,坚持房住不炒,政治站位也提高了,不服不行。

三、要解决房价问题,根本还是要增加供给

不过,不论是发布二手房指导价,还是增加房贷利率,都只是从需求上抑制。但是对于目前的中国来说,买房子对每个人来说几乎都是刚需,需求只能被延缓,不能消失,这也是之前几次调控,只要一放松,房价就会快速反弹的原因。

所以, 如果想要从根本上控制住房价,还是需要增加供给,只有充分保障供给,才能够满足需求,也才能够从根本上打击房价炒作。

深圳由于城区比较小,长期以来被大家认为供给的地块比较少,但是实际情况可能不是这样的。

上图是北京和深圳两市的商业、办公用地成交面积当月值,可以看出,黄色是深圳的,相对北京略少,但是也并没有少太多。

那我们再看一下住宅用地成交,可以看出,2020年下半年之前,北京和深圳相差甚远,深圳成交的住宅用地远远低于北京。

目前来看,深圳把本来有限的土地,绝大部分建成了商业用地,办公室是多了,但是人住哪?

作为印证,我们可以对比一下四个一线城市的写字楼空置的比例。


如上图,蓝色的表示深圳,深圳写字楼的空置比例,一直都是位列前二,19年之后更是名列第一。

那么在深圳土地本来就有限的背景下,在写字楼空置率长期居高不下的背景下,为什么深圳长期以来一直大幅增加商业用地,为什么不多增加一些住宅用地哪?

大家怎么看呐?可以留言讨论。

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