上海房屋空置率是多少？如何估算？
为什么上海的房屋空置率这么难说清？
首先，咱们得明白，房屋空置率这事儿，在中国，尤其是在上海这种超大城市，统计起来确实是个巨大的挑战。主要有这么几个原因：
1. 数据来源的碎片化： 谁手头有最全的数据？你想啊，上海有多少房子？商品房、老公房、动迁房、保障房，还有各种性质的公寓、写字楼等等。这些房子分散在不同的开发商、物业公司、房东手里，甚至有些产权都还没完全理顺。要汇总成一个统一的、准确的空置率，谈何容易。
2. “空置”的定义模糊： 什么叫空置？是房子里一个人都没有，连家具都没有，就是空置？还是说，有人买了房，但平时不住，偶尔回来看看，也算空置？或者是出租了，但租客刚搬走，还没找到下一个，这段时间也算？甚至是一些用来做投资，买了但不装修，就这么放着，这又怎么算？不同的统计口径，出来的数字肯定天差地别。
3. 瞒报的可能性： 有些业主可能不愿意让自己的房子被贴上“空置”的标签，尤其是在一些城市有“惩罚性税收”或者其他政策的考量下。比如，一些人可能拥有多套房产，为了规避潜在的税费或者其他限制，会采取一些措施让房子看起来不是那么“空”。
4. 统计的动态性： 房屋的交易、租赁市场是时刻在变化的。今天空着的房子，明天可能就租出去了或者卖掉了。要获得一个实时、准确的空置率，需要持续不断地进行监测和更新，这背后需要大量的人力、物力投入。
那么，市面上流传的上海房屋空置率大概是个什么水平？
虽然没有官方的权威统计数据能让所有人都信服，但市面上确实会有一些机构或者研究者给出他们的估算。这些估算数字差异很大，从个位数到两位数都有可能。
一些研究者或机构的估算： 可能会基于抽样调查、大数据分析（比如水电使用量、小区出入数据、网络活跃度等）来估算。这些估算往往会给出一些参考性的数字，但具体是如何得出的，其方法和样本的代表性都需要仔细审视。
为什么会有这么大的差异？ 主要还是因为刚才说的那些原因，特别是统计口径和方法的不同。有的可能只统计商品房住宅，有的可能包含了所有类型的住房；有的可能只统计一年以上没有使用的房产，有的可能包含短期空置。
我们自己能不能估算一下上海的房屋空置率？
虽然我们没有官方数据，但我们可以尝试用一些间接的方法来“感受”一下上海的房屋空置情况。这更像是一种“推测”和“观察”，而不是严谨的统计。
方法一：从二手房市场情况推测
观察二手房挂牌量： 如果某个区域的二手房挂牌量持续很高，而且很多房源挂牌时间很长，这可能间接反映了部分业主在出售，其中不排除有投资性空置的房产。但要注意，高挂牌量也可能是因为卖房者急需资金，或者市场情绪不佳。
观察成交周期： 如果二手房的成交周期拉长，说明买家比较谨慎，买卖双方的议价空间可能也更大。这也可以侧面反映市场供大于求的局面，其中可能包含了一些等待出售或出租的空置房。
方法二：从租赁市场情况推测
观察租赁房源的充裕程度： 如果在一些热门地段，租房市场的房源非常充裕，选择很多，而且价格也相对稳定甚至有所下降，这可能说明一些个人房东（包括一些用于投资的出租房）面临一定的空置压力。
关注租赁市场的中介报告： 一些大型的租赁中介机构会发布市场报告，其中会涉及租赁需求、空置率（针对其服务范围内的房源）等信息。这些报告可以作为参考，但要注意其样本的局限性。
方法三：从社区的“活跃度”感受
观察小区内亮灯情况： 在一些新开发的住宅小区，尤其是下午或者傍晚时分，如果某个区域的楼栋整体亮灯率普遍较低，这可能是一个肉眼可见的“空置”信号。但这也很难量化，而且也要考虑到很多人的工作时间、生活习惯等因素。
留意社区的商业配套： 如果一个新建的、规模不小的住宅区，周边的底商（沿街店铺）长期空置率很高，或者生意普遍冷清，这在一定程度上也可能反映了该区域的常住人口密度不足，或者部分房产没有得到有效利用。
方法四：关注一些相对权威的研究和报告
高校或研究机构的调研： 有些国内知名的房地产研究机构或高校的经济学、社会学系，可能会进行相关的学术研究，发布报告。虽然这些报告可能不会给出“官方”的数字，但其研究方法和数据分析通常会更严谨一些，可以作为重要的参考。
咨询专业的房地产分析师： 一些房地产咨询公司的分析师会针对市场进行深度研究，他们的判断和估算，尤其是基于大数据分析的估算，也具有一定的参考价值。
为什么我们关注空置率？它有什么影响？
关注房屋空置率，不仅仅是为了满足好奇心，它背后牵扯着很多实际问题：
对房地产市场的影响： 高空置率通常意味着市场供应相对过剩，可能导致房价上涨乏力，甚至出现下跌压力。它也影响着开发商的库存和资金周转。
对社会资源的影响： 房屋是重要的社会资源。大量房屋空置，意味着这些资源没有得到有效利用，浪费了建设成本，也挤占了土地资源。
对城市活力的影响： 如果一个城市很大比例的房子是空的，那么这个城市在居民消费、社区生活等方面就会显得不够活跃，影响城市的整体发展和烟火气。
对政府政策的影响： 空置率是政府制定房地产调控政策的重要参考依据之一，比如是否需要出台一些鼓励入住、抑制投资性空置的措施。
总结一下：
上海的房屋空置率没有一个公认的、精确的数字。市面上流传的数字往往是各种研究机构、市场观察者根据不同统计口径和方法估算出来的，存在一定的主观性和局限性。
我们自己可以通过观察二手房和租赁市场的挂牌量、成交周期，以及社区的活跃度来间接感知市场的冷热和部分房产的利用情况。同时，关注一些相对权威的研究报告也能提供更有参考价值的信息。
理解空置率的复杂性，知道它是一个动态变化的、多维度的问题，比纠结于一个具体的数字更重要。它反映的是城市资源配置、市场供需关系以及居住需求是否匹配的综合信号。
网友意见
关于所谓的『住宅空置现象』，很多城市研究和房地产领域的朋友们都做过很不错的工作，有的利用灯光数据、有的利用水电消耗数据、有的利用定位数据、有的利用街道交叉口及相关的城市商业POI数据。
这些方法都很好。
但是最近，我们数据团的兔兔博士做了一个小探索，换一个角度去思考，『住宅空置现象』不就是在某一特定空间单元内的住宅有效居住率嘛。
用公式进行解释的话：
某地区的住宅有效居住率=某地区常住人口总规模/某地区住宅总规模
按照这个思路，研究住宅空置率的工作就很简单了。
于是，在兔兔博士的推动下，我们尝试了直接用人口和住宅数据进行住宅空置率研究的小小探索。
我们首先要回答的一个问题是：
上海到底有多少住宅呢？
根据数据团对于各大房产网站（链家/安居客等）的数据整理统计，上海市辖区范围内共计约有2.6万个小区。不过，受数据来源限制，我们未能将非商品房如学校单位宿舍、农村自建房等统计在内，可能与真实情况有一定误差。
这些小区的分布如下图所示：
可以清楚地看到，上海的小区高密度地分布在市中心和市北地区。呈现出如此明显的特征，主要是由于市北地区和市中心的路网更加密集，小区的规模也较小所致。
事实上，仅从小区的数量而言，其实并不能很好地反应上海的住宅量，每个小区的规模差异。我们必须观察到更微观。那么问题来了：
这2.6万多个小区内共有多少套住宅呢？
请看下图：
根据数据团的整理统计，在上海市内的2.6万个小区内，一共约有760万套住宅。同样受到数据源的限制，这个数据要少于真实的套数。
从分布上看，单套住宅密度的分布呈现出与小区密度分布完全不同的特征：虽然市中心的小区密度较高，但住宅套数的却在市中心形成了一个空心的环，密集在逸仙路高架-中山北路-中山西路-中山南路一线，以及浦东滨江地区。
我们可以按照环线为单元，再统计以上两组数据，请看下图：
我们可以看到：
1，从小区数量来看，有近50%的小区位于内环以内，平均每个小区约120套住宅，余下的小区则相对均量地分布在各个环线内；
2，而从住宅套数（户数）来看，中外环地区规模最大，一共有160万套住宅；其次为内中环地区，一共约有140万套；
3，如果从密度来看，内环内的住宅密度最高，每平方公里约有12000套住宅。
根据以上这组数据，我们可以初步判断一下上海市的住宅有效居住率了。按照官方统计，上海常住人口数量是2415万，那么上海每套住宅的平均居住人数约为：
3.16人/套。
这个数字是高还是低呢？我们可以根据普查的官方数据做一个比对。
上海统计年鉴（更新至2016年）给出了以下两组数据：
1，在主要年份社会经济主要指标（2015）统计中，上海2015年的总户数（这里的户数指家庭数并非住宅套数）为：536.76万户（户籍人口），2.7人/户。
2，在全市居民家庭生活基本情况（2015）统计中，官方在『户均人口』指标上给出了三个数字：2.62（全市）2.64（城镇） 2.47（农村）。
综合这两组数据，上海市每个家庭的人口应在2.6~2.7人之间。按照2415万常住人口计算，上海需要900万套左右的住宅，才能满足一家一套房的需求。
很明显，900万套的假设与我们所采集住宅总量的760万套显然存在一定的差距。当然我们采集到的小区和户数有部分遗漏，如果假设上海的住宅总套数（包括非正式住宅）不超过900万套的话，可以得到一个初步结论：上海住宅供应规模和实际常住人口规模相比，应当基本平衡。
但是，总体情况并不代表微观情况。虽然住宅和常住人口在总量上基本平衡，但在微观上的分布是否一致呢？
我们已经知道了住宅的微观分布了，再来看看人口吧。由于官方统计的人口数据的时空颗粒度只到区县水平，在此使用一下脉策数据科技提供给我们的上海实时人口字典数据平台，来对这个问题进行研究。
我们把这个数据平台提供的各个环线的人口数据分别进行了统计，请看下图：
我们可以看到：
1，上海市人口最多的环线为外环到新外环一线，常住人口大约有450万人；
2，人口总量排名第二为内环内，常住人口有大约400万；
3，而人口最少的则为内中环间，常住人口约250万。
我们利用公式『某地区的住宅有效居住率=某地区常住人口总规模/某地区住宅总规模』，将汇总到环线的住宅套数与常住人口数量相除，可以得到下图：
可以看到：
1，户均人口的环线分布规律与人口分布的态势基本相符；
2，内环内的户均人口约为3人，与上海市平均水平基本保持一致。
3，内中环、中外环地区的户均人口均在2.5人以下，远远低于上海的平均水平。
（注：由于新外环以外地区存在大量农村住宅，因此数据不具代表性）。
从这组数据中，我们有理由怀疑在户均人口2.5以下的中环至外环地区，应当存在一定程度的住宅空置，或者住宅居住效率不高的情况。
但仅仅在环线尺度上分析还不够精细， 再结合平方公里精度的常住人口数据，我们可以看到更微观的人口空间分布结构：
可以清楚地看到：上海市的人口高密度地集中在市区，但具体而言，人口的高密度聚集区的分布并不在市中心，而主要在市北、彭浦和曹杨地区。
然后我们再利用公式『某地区的住宅有效居住率=某地区常住人口总规模/某地区住宅总规模』，将精度为街镇的住宅套数与常住人口数量相除，就可以得到下图：
上图中的红色地区，就是套均人口低于2的地区。和上海平均水平3.16相比，这些地区的住宅供应规模与常住人口规模显著失衡。如果考虑到我们采集到的小区和户数有遗漏，这些地方的户均人口应该更低。
我们可以看到，别墅和豪宅集聚区很容易成为套均人口过低的『疑似空置』地区：
1，比如新江湾城街道，套均人口只有0.8人；
2，比如金桥镇，套均人口只有1.1人；
3，比如泗泾镇，套均人口只有1.6人；
4，比如斜土路等徐汇滨江地区，套均人口只有1.6人。
假如以3.16的平均水平作为标准，我们可以粗略估计一下这些地区的住房空置率：
1，新江湾城街道：空置率=(1-0.8/3.16)*100%=74.7%；
2，金桥镇：空置率65.2%；
3，泗泾镇、斜土路等地区，空置率49.4%。
可以看到，通过以上『套均人口』的计算，我们就可以建立一个粗略评估城市住宅有效居住率的方法，既可以应用于城市尺度，也可以应用于区县、街道、甚至小区层面。该方法虽然有一定缺陷，但在房屋租售、水电消耗等数据更加难以获取的情况下，不妨作为一种新的尝试。我们在此抛砖引玉，希望大家共同探讨更好的方案~
注：
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