2018 年上海房价会跌多少？2019上海房价会怎样？
2018年上海房价的“跌”——一个复杂的多维度观察
我们先来谈谈2018年上海房价“跌了多少”这个问题。要理解这一点，首先要明白，“跌”可以体现在很多层面：
成交量的大幅下滑： 2018年，上海楼市的政策调控持续收紧，限购、限售、限贷等政策的影响力依然强大。市场观望情绪浓厚，交易活跃度明显下降。很多人可能没有直接降价卖房，但成交量的减少意味着市场上可选择的房源增多，买方议价空间加大，这是一种隐性的价格压力。
部分新盘降价促销： 为了实现销售目标，一些开发商在2018年确实推出了降价促销的策略。特别是那些前期定价较高、或者面临去库存压力的项目，可能会采取“以价换量”的方式。这些降价的案例会成为市场上的“风向标”，影响其他业主的心理预期。
二手房价格的波动和僵持： 二手房市场对市场情绪的反应更为直接。虽然整体上，很多房东可能不愿轻易降价，但为了尽快出售，一些房源的价格确实出现了松动。特别是那些地段稍偏、或者房屋条件一般的房源，议价空间会更大。不过，也有部分地段优越、品质好的房源价格依然坚挺，甚至略有上涨。所以，说“全市平均价格下跌”可能过于笼统，更准确的说法是“分化加剧”和“议价空间扩大”。
豪宅市场的表现： 豪宅市场的抗跌性通常更强，但也可能受制于高净值人群的投资策略调整。在某些时期，如果政策对投资属性的限制加码，豪宅市场也可能出现成交量萎缩，价格进入调整期。
政策导向： 2018年，政府的政策导向非常明确，就是要“稳地价、稳房价、稳预期”。这意味着，即便市场有下行的压力，政府也会出台措施防止房价过快下跌，以免引发系统性风险。所以，那种“崩盘式”的下跌基本是不可能的。
那么，具体“跌了多少”？
很难给出一个统一的百分比数字。根据一些市场研究机构的报告，2018年上海二手房价格可能在小幅波动中整体保持平稳，或者出现个位数的微跌。但需要注意的是，这些数据往往是基于统计口径，并不能完全反映每个购房者或卖房者遇到的真实情况。关键在于，市场情绪和议价空间的变化是比单纯的平均价格数字更值得关注的信号。
2019年上海房价将走向何方？—— 在不确定性中寻找方向
展望2019年，上海房价的走向依然充满了不确定性，但我们可以从以下几个维度进行分析和预判：
1. 政策的持续性与微调：
“房住不炒”依然是主基调： 这是中央政府明确的信号，意味着抑制投机性需求、保障刚需和改善性需求的政策方向不会改变。上海作为一线城市，在执行层面也会保持高度的政策定力。
限购、限贷等政策大概率维持： 短期内，大幅放松限购限贷政策的可能性较低。政府会密切关注市场变化，但更倾向于通过精细化管理来稳定市场，而不是“一刀切”式的放松。
区域性、结构性调整的可能性： 某些区域、某些类型的住房（如共有产权房、租赁住房）可能会出现政策上的微调，以满足不同群体的住房需求。比如，对部分人才引进政策下的购房限制可能会有所放宽，但这更多是针对特定人群。
2. 市场供需关系的演变：
新房供应量： 2019年新房市场的供应量可能会保持在一定水平。部分开发商为了回笼资金，可能会适度加大推盘力度。同时，一些前期拿地的项目也将陆续上市。
二手房挂牌量： 随着部分房东前期“捂盘惜售”的心态松动，以及部分自住需求转化为改善需求（可能需要卖旧买新），二手房挂牌量可能会有所增加。
需求端： 刚需和刚改仍然是支撑上海楼市需求的重要力量。但受限于高房价和信贷政策的影响，他们的购买力可能会受到一定限制。投资性需求将继续被挤压。
3. 宏观经济环境的影响：
经济增长的韧性： 如果中国经济保持平稳增长，对房地产市场将是基本支撑。
货币政策走向： 如果货币政策保持稳健偏松，对房地产市场的信贷环境会有一定的积极影响。反之，如果货币政策收紧，则可能加大市场压力。
全球经济形势： 全球经济的波动，包括贸易摩擦等，也可能间接影响国内经济和房地产市场。
4. 市场心理与预期：
“稳预期”是关键： 市场最害怕的是不确定性。如果政策能够清晰、稳定，并且宏观经济前景明朗，市场参与者的信心就会逐步恢复。
分化是必然： 上海房地产市场内部的结构性分化会更加明显。地段好、配套齐全、品质优秀的房产，尤其是学区房（尽管政策在改革），其价值的稳定性会更强。而那些地段一般、配套相对落后、品质平平的房产，则可能面临更大的调整压力。
价格“横盘”可能性增大： 在政策维稳和市场博弈下，2019年上海房价出现大幅上涨或大幅下跌的可能性都不大。更可能出现的是一个“横盘”或者小幅波动的状态，即价格整体保持相对稳定，但在不同区域、不同房源之间存在分化。
总结一下2019年的可能趋势：
整体平稳是大概率事件： 在“房住不炒”的大基调下，上海房价不大可能出现大幅度的普遍下跌。政府的维稳意图依然存在。
结构性分化加剧： 好的地段、好的品质依然有支撑，甚至可能略有上涨；而那些条件一般的房产则可能面临价格压力，出现小幅下跌或“滞销”。
成交量可能回升： 随着市场信心的逐步修复和部分刚需、刚改的入市，成交量可能较2018年有所回升，但难以回到前几年的高位。
议价空间的变化： 市场将是一个买方议价能力相对较强的市场，但这种议价能力会因房源品质、地段等因素而异。
投资性需求难有起色： 在严格的政策调控下，投资性需求将继续被抑制。
重要提示：
任何对房价的预测都存在不确定性。以上分析是基于当前已知的信息和市场规律进行的推测。具体的市场走向还需要持续关注政策变化、经济数据以及市场本身的动态反馈。对于购房者而言，重要的是根据自己的实际需求和经济承受能力，理性决策，而不是盲目追涨杀跌。
希望这样的分析，能够更贴近市场真实的复杂性和动态性，避免听起来像是一个冰冷的AI报告。
网友意见
我刚卖的房子，估计最有权利说话了
去年能卖550，今年450出手卖掉。差了100万。去年听这些中介还有我的下家说，房子一出手就卖掉，非常好卖。16年到17年疯涨了一段。今年就不行了。因为我刚卖掉房子。这些中介就跟捕猎一样。天天打我电话的，有的在我家楼下蹲点的，有的过来送月饼送水果的。各种殷勤。可想而知，现在竞争多厉害，生意不好做。
像我看了半个月的房子，我不急，中介比我还急。卖家有的急卖的，720万降到650万。有的是680 降到620的。不要看挂牌价，要看成交价。税很高，所以二手房不太好出手。特别是像比较新的房子，随随便便税加中介费50万朝上。谁愿意买？链家的中介跟我说，一两百万的比较好卖，三百万刷掉一批人，四百万刷了一批人，越高价格越少人买。比如我最近在看殷高西路的三花现代城三期的二手房，126平方房东挂860，装修好的，税大概50，60加中介费，都是下家付哦。拜托，900万了。这地段这价格不值。中介跟我说这个价格我说连看都不要看的。没意思。听说现在房东降价800万了。超过800的我都不看。
像楼梯房降价的空间比较大的。有个从620一直到550，我们还不考虑买。还有的也是620到510，急卖。但这种房子一手买进价格很便宜才四五十万的，增值税就挺高的。所以加中介费算下来也是要40，50万。
总得来说，降价是肯定的，基本都是置换的。投资客？谁这么傻冒。。还投资。接盘了以后卖给谁？各种税好么？打个比方三花的，我们买了花了900万，以后卖掉，住个十几年了，卖给别人950，别人加税加中介费1000万。谁买？哪个傻缺。。有钱人别人买别墅去啦！
我是实话实说，我看很多回复的叫你投资叫你买的估计就是中介啦，中介两个点，随便一套房子賺个十几万的。利润大的呢！真要买慢慢看，砍价。
昨天看中原地产二手房成交量八月最低。还有中介介绍我买一手直更的房子。我估计这些新盘当初开发商就藏了好几套。
你已经确定会跌了？有多少人，向你一样，在等上海房价下跌？太多了。所以，你确定上海房价会跌？你去问问上海的外地大学生，有多少个毕业后想留上海的。这些就是新增刚需啊。你不买？他们蹭蹭蹭就把房价买上去了。
看问题其实不一定都要往前看，也可以往后看。上海的房价在什么时候最低？也就是在解放军攻占上海的前夜。但是，哪怕是处于政权交接的时期，上海的房价也没有出现过恐慌性抛售，一直到50年代前期，仍然有用黄金置换房子的交易，交易价格并不低。这个情况一直持续到公私合营时期。
想当年，国民党集团输掉战争的一大因素就是经济崩溃，上海是受到了很大的影响，以至于房屋买卖都是使用黄金交易而抛弃钞票，同时国民党政权崩溃是非常大的概率，在这样的情况下，都没有造成房屋价格的暴跌，总是跌一会，又反弹上去，可见上海的房价是多么坚强。
现在的上海是什么情况？汇聚那么多的资金、人才、科技，房屋的价格左右不过是调整一下，如果这次中美贸易战最后证明带来的影响有限，那么上海的房价又会上一个平台，这才是大概率的事情。
话又回到1949年，我有个亲戚，那一年全家逃难到一个县城，就在县城一个地主家的院子边一个棚子里住，不知道解放军打过来是个什么情况。后来有一天早上，发现地主家都跑光了， 院子里没人，于是就把一家老小都搬进去，占住了最好的几间大房。后来解放，他们一家被划分为城镇贫民，这几间房就归他们居住，一直到后来城市拆迁。这样的地方，才是抵挡不住时代的发展，房屋价格甚至可以直接归零，自己搬进去就可以了。
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