为什么上海房价基本相比去年涨了30%，还有这么多人说阴跌什么的？
首先，咱们得承认，上海的房价整体上确实存在上涨的趋势。 你说的“涨了30%”，这可能是一个平均值，或者是某些特定区域、特定类型房产的涨幅。比如，一些改善型住房、学区房、或者新推出的高品质楼盘，它们因为需求旺盛、地段优越或者产品力强，价格上扬是很正常的。再加上去年到今年，宏观经济环境、政策导向、以及市场信心的波动，这些因素都会在不同程度上推动房价的走向。
那么，为什么还有人觉得是“阴跌”呢？这背后有几个关键点：
1. “阴跌”的定义和感受不同：
“阴跌”不是指价格下跌，而是指成交量腰斩，但价格却不怎么松动，甚至微涨，但感觉买房的动力和信心却明显不足。 想象一下，以前想买房的人像潮水一样涌来，房东惜售，价格自然往上冲。现在呢？来看房的人少了，成交周期拉长了，很多房东心里其实是想涨的，但看到市场冷清，也不敢贸然大幅提价，就只能维持一个“僵持”的状态。这种僵持，加上成交量的低迷，给人的感觉就像是“阳痿”一样的无力，而不是以前那种健康的、有活力的上涨，所以有人会用“阴跌”来形容这种市场状态。
这种“阴跌”更多的是一种“预期差”和“情绪差”。 人们看到成交量下来了，或者听说了某些小区降价卖不掉的消息，就会觉得市场要跌了。但实际上，很多时候市场并没有出现大规模的价格下跌，只是涨幅放缓，或者个别房源出现价格松动。这种“预期”和“现实”之间的落差，加上对未来市场的不确定性，就会产生一种“阴跌”的感觉。
2. 结构性分化非常明显：
这30%的涨幅很可能不是普涨，而是结构性的。 上海这么大，不同区域、不同板块、不同类型的产品，市场表现差异可能巨大。
好地段、好学区、配套成熟的区域，价格可能依旧坚挺，甚至还在上涨。 这些地方的房子，无论市场如何波动，总有刚需和改善需求支撑着，房东的心态也更稳。
而一些偏远地区、配套相对不成熟、或者产品力一般的项目，可能面临更大的压力。 这些地方的成交量可能受到更大的影响，价格也更容易出现松动。
二手房和新房市场也可能存在差异。 有时候新房因为有开发商的营销策略、优惠活动，或者地段确实有优势，价格表现会比二手房好。而二手房则更直接反映市场情绪，如果房东急售，价格松动会更明显。
“阴跌”的感觉，往往来自于那些“不好不坏”或者“明显过热后退潮”的板块。 这些区域的房子可能之前涨得太快了，现在到了一个调整期，成交量下来了，房东也拉不下面子大幅降价，就形成了那种“看着涨，其实买的人不多，价格也不敢松”的尴尬局面。
3. 交易成本和持有成本的考量：
即使房价表面上没跌，但交易成本很高。 比如房产税、契税、增值税等，这些都是购房者需要考虑的实际支出。再加上中介费、装修费等等，这些都会摊薄实际的收益。
持有成本也在增加。 房产税如果未来落地，或者物业费、维护成本的上涨，这些都会成为购房者背负的压力。当这些成本感知越来越重，但房价却没有同步上涨时，也容易产生一种“阴跌”的观感。
4. 市场情绪和预期正在变化：
过去几年，上海楼市经历了明显的周期。 在强劲的上涨期，人们普遍对未来房价上涨充满信心。但随着政策调控的加码、经济增速放缓，这种信心难免会受到影响。
很多人可能在观察，或者在等待一个更好的时机。 看到现在成交量不活跃，大家可能都不敢轻易入市，担心自己会成为“接盘侠”。这种普遍的观望情绪，也会让市场显得“冷清”，进而产生“阴跌”的感觉。
5. “隐形”的让步：
房东可能不直接降价，但会在其他方面做出让步。 比如，不再坚持要求全款，愿意接受贷款；或者在装修、家具家电上做出一定的赠送；甚至是在合同细节上给予一定的便利。这些“隐形”的让步，虽然没有体现在账面价格上，但也是一种变相的让利。
总结来说，当你说“上海房价基本相比去年涨了30%”，这可能是一个整体的、平均的数据。而那些说“阴跌”的人，他们感受到的可能是：
市场整体的活跃度大幅下降，成交量萎缩。
某些区域或类型的房产，虽然没有明显降价，但也没有了过去那种疯狂的上涨势头，反而陷入了僵持。
购房者的信心受到影响，市场预期在变化。
交易和持有成本的增加，让实际的收益感知变弱。
这种“涨”与“跌”的说法，更像是在描述市场不同侧面的表现。我们不能简单地说哪一种说法是绝对正确的，而应该理解它们都反映了上海楼市在特定时期内的复杂状况和不同人群的真实感受。与其说是一种“阴跌”，不如说是一种“温和调整伴随结构性分化”，只不过这种调整给人的体感比较不舒服，所以被一些人形容为“阴跌”。
网友意见
没有涨，都是骗人的，在阴跌，会跌的，别买了，留点给我，艹……
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其实最近我发现网上谈这个挺没劲的……
但凡是实地看过哪怕一套房子的人，都信不了那一套……
对于那些看过超过一套房子还说房价没长的人，
一般都是班车接送看房然后车上时间越来越长的……
房价的数据是按成交数据统计的，而不是按全部现有房子价格的加和平均。
像上海这样的超大城市或大城市，房价都是按区域分成三个到四个房价阶梯，每个区域内还有不同分阶。
简化处理，假定以某一大城市举例：该城分为核心区、市区、城郊边缘区，
20XX年，房价起步前，该市
核心区均价5万，当年成交6N平方米，
市区均价3万，当年成交3N平方米，
城郊边缘区均价1万，当年成交1N平方米，
统计得出当年该市均价4万。
假定20XX+1年吧，房价普遍上涨30%，
核心区均价6.5万，当年成交6N平方米，
市区均价3.9万，当年成交9N平方米，
城郊边缘区均价1.3万，当年成交5N平方米，
政府表示，统计数据显示当年该市均价4.03万，我市房地产市场需求旺盛，供应充足，房价稳定。
假定20XX+2年吧，各种原因，房价开始跌了，大约10%吧。
核心区均价6万，当年成交22N平方米，
市区均价3.5万，当年成交6N平方米，
城郊边缘区均价1.2万，当年成交2N平方米，
房地产商和中介表示，这儿房产均价5.18万，相比去年涨大约30%，快来投（接）资（盘）。
统计数据这种东西，很容易变成真实的谎言。
首先声明自身利益相关情况：上海有房者。
对于房价，我的看法和一般观点不太一样，我一直认为房价是一个供求关系问题。
任何地区的房价，无论是政府想卖地、开发商拿地卖房、消费者买房，都需要遵循供求关系。
先说供给端，主要是政府供地和开发商建房。
很多人说房价是因为政府卖地炒起来的，这种说法很难成立。比如之前热议的鹤岗，当地政府难道不知道卖地可以创造大量财政收入吗？可问题是没有需求，地卖给谁？开发商也不傻，拿了地建了房子，没有消费者买房需求在，开发商不亏死了？
所以事实是，上海市政府会充分评估每年新增落户上海的人数，和存量的有购房意愿和购房资格的人数，据此推算住房市场的需求情况，再最终决定卖多少地，地价拍卖底价定在多少。
开发商自己也会测算，拿地价格是否合适。但是由于上海市政府非常非常厚道，每年新增住房需求测算极其精准，实在不行政府还可以放宽落户政策。所以开发商在上海的项目一直不愁卖，所以在上海拿地意愿一直特别强。
再说需求端。
第一，新增的需求。每年上海吸引大量应届毕业生来沪工作，他们很多人也会在上海落户。虽然上海房价很贵，但这些人里面始终有一定比例的家庭拥有购房能力。何况上海落户政策，对于出国留学的学生非常优厚，而有能力送孩子去国外的家庭相对殷实，更有可能买得起房。
第二，存量的需求。一些上海户籍人口，或者社保交满5年的人口，经历过5-10年的工作积累，有了一定的储蓄，他们也会参与到买房中。
考虑到上海政府拥有全量统计数据，在供地和审批新房入市环境可以精准做到紧平衡。所以最后的房价定价，其实就是一个数字游戏，如果每年新推出的房子+二手房一共1万套，每年新增住房需求1.2万套，房价一般来说就会涨到第1万人刚好买得起，而第10001人刚好买不起。
有人说现在国家要求限价，再说谁能算得这么精确？确实会有误差，所以政府又推出了“新房摇号”，由于限价，即便1.2万人都买得起房，也要通过摇号干掉2000人。
是这样的，只要明天还没来，那么“明天房价腰斩”这句话就不是错的。
说真的，你知道让一个成年人改变自己的认知习惯和世界观方法论有多么难么？看看知乎关于房价的回答就行了。
人和人的思维方式和世界观方法论差异比人和狗都大，让别人安心当个鸵鸟上网说点好听的话就完了，谁让人家是个小可爱呢。所以我现在遇到SB我不会去争辩什么，你是对的就完了。
如果掌握真实情况的人选择沉默，市面上的所有分析都是造谣。
只要公开不动产的产权人和购入价格，很多无端的问题就会消失。比如这个。
清晰透明的数据，是理性交易的基础。
大量的社会资源消耗在散布谎言和识别谎言上。以至于，买卖一套房产，中介居间业务费用已达当地平均年收入。
信息单向透明，模糊管理，选择性执法，运动式调控，不可能有健康的市场。刚需刷完卡也怀疑自己是炒房者和赌徒。
上海的二手房价格已经是玄学了，整体价格情况非常不透明。我在银行里审房贷，以前多少还了解一点房价，2021年下半年起，也几乎感知不到了。
问题就出在21年新增的核稅价。
二手房交易税挺重的，实操中，做低合同价原本就是常见操作。官方统计交易价格，以交易中心备案的合同价为准，考虑到有一部分人做低，常年低估一成左右。
做低交易价原本有代价的，自降贷款的上限。所以首次置业的年轻人这么选择的并不多。我认为我之前工作中遇到的大部分首套二手房交易应该是实际价格。
可是颁布核稅价规则之后呢，银行以合同价、第三方评估价、核稅价三价取低确定贷款上限。而这个核稅价大约只有实价的七成左右。自此之后，除非房价跌穿核稅价，否则无论实际交易价几何，合同价都会比照着核稅价来制定，因为多出的部分除了多交税费没有任何意义了。
更有趣的是，这个核稅价原则上也是一种评估手段。之所以比市价和第三方评估低那么多，是因为其所取的交易价参数来自常年被低估一成以上的合同均价，以及在评估中更多地考虑房龄折旧，较少地考虑学区之类的附加值。随着大量的交易比照核稅价来订立合同，这些交易行为会倒过来影响评估结果。使得这个核稅价评估反而会显得越来越准确和稳定。
总之，这个核稅价政策，给二手房交易加上了一个柔性的指导价。不出意外，统计数据将常年保持稳定微涨，而实际交易价难以概论，只有交易双方自行在小范围内体会，或者参考一手房的价格推测。
不过有一说一，在保持房价稳定向好不急涨这方面，这个核稅价政策真的太太太高明了。比起那些限涨限跌的做法，订出这个政策的人，天才！
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