为什么各种理论已经不支持房价上涨，实际上房价还在继续涨？
这背后是一个复杂的多因素博弈，涉及到经济学、社会学、金融学以及政府政策等多个层面。我们来详细解析一下其中的原因：
一、 为什么许多“理论”不支持房价上涨？
首先，我们需要理解哪些“理论”可能在支撑“房价应该下跌”的观点。这些理论主要基于以下几个逻辑：
1. 价值理论（理论上的供需关系和内在价值）：
供需基本面： 从经济学最基本的供需关系来看，如果一个地区的房屋供应量充足，甚至大于需求，理论上价格应该趋于稳定或下跌。反之，若需求远超供应，价格才会合理上涨。然而，许多城市的土地供应受限（如城市规划、地理限制），而人口流入（尤其是年轻劳动力和高收入人群）又持续存在，这使得理论上的供应不足成为房价上涨的驱动因素。
经济基本面（居民收入与负担能力）： 理性市场下，房价应与居民的收入水平和支付能力相匹配。如果房价上涨速度远超居民收入增长速度，就会出现泡沫，理论上价格会回落至一个更可持续的水平。但现实中，很多地区的房价收入比（房价与年均家庭收入之比）已经非常高，这本身就预示着潜在的调整压力。
租售比（投资回报率）： 租金回报率（年租金/房价）是衡量房地产投资价值的重要指标。在一个健康的房地产市场，租售比通常在合理范围内，保证了租赁和购买的相对平衡。但如果房价过高，租金回报率会变得非常低，这意味着房地产作为投资品的吸引力下降，理论上不应持续上涨。
2. 泡沫论和金融风险理论：
过度杠杆化： 如果房价上涨很大程度上是由过度的信贷扩张和居民/企业的高杠杆驱动，那么一旦信贷收紧或经济下行，这种模式将难以持续，存在泡沫破裂的风险。
投资性需求过热： 如果市场中存在大量投机性购买，而不是真实的居住需求，那么当投机资金撤离或市场情绪发生变化时，房价容易出现大幅下跌。
金融系统稳定性： 在一些经济体中，房地产市场的健康与否与金融系统的稳定性息息相关。当房地产成为经济中一个过大的、不可控的部分时，监管机构会警惕其可能带来的系统性风险，这可能促使政策收紧，理论上会抑制房价上涨。
3. 宏观经济环境的变化：
加息周期： 当央行为了控制通胀而加息时，借贷成本会上升，这通常会抑制房地产投资和购房需求，理论上会给房价带来下行压力。
经济下行： 如果整体经济表现不佳，失业率上升，企业盈利能力下降，居民收入预期变差，人们的购房能力和意愿都会下降，理论上房价应该承压。
那么，为什么这些理论在实践中似乎“失效”了呢？
二、 为什么房价仍在继续上涨（或保持坚挺）？
这背后是现实世界中多种强大力量在起作用，它们往往比单纯的经济理论模型更为复杂和具有粘性：
1. 根深蒂固的“居住刚需”和“资产保值/增值”心理：
人口流入与城镇化： 许多发展中国家和一些发达国家的大城市，仍然面临着持续的人口向中心城市集聚的趋势。这些人需要住房，形成了基本的居住需求。即使房价很高，一旦有了稳定的工作和收入，购房仍然是许多人的首选，因为他们认为这是抵御通胀、实现财富增长的有效途径。
资产配置的刚性需求： 在一些经济体中，房地产被视为最稳定、最可靠的资产类别之一。由于缺乏其他同等规模、流动性好且收益稳定的投资渠道，大量的资金，包括家庭储蓄、企业资金甚至国际资本，会涌入房地产市场。这种资金的“锚定效应”使得即使价格偏高，资金也倾向于流入而非流出。
“上车盘”和“换房需求”的惯性： 即使房价上涨幅度很大，但总有一部分人因为生活改善（结婚生子、改善居住条件）需要购房或换房。这种需求虽然受到高房价的压制，但并不会完全消失，反而可能在价格出现短暂调整时被激活，或在上涨预期下被提前兑现。
2. 土地供应的结构性短缺与政策调控的“滞后效应”：
土地的稀缺性（尤其是核心地段）： 城市土地供应是有限的，尤其是在热门地区。即使政府尝试增加供应，也需要漫长的时间和复杂的规划审批。这种结构性的供应不足，使得房价在土地成本的支持下难以大幅下跌。
地方政府的财政依赖： 在一些国家，地方政府的财政收入很大程度上依赖于土地出让金。这导致地方政府在增加土地供应、抑制房价方面存在内在的利益冲突。他们可能倾向于保持土地的稀缺性来支撑财政收入。
政策调控的复杂性和效果： 政府会出台各种政策来调控房价（限购、限贷、房产税等），但这些政策往往需要时间才能显现效果，并且容易被市场其他力量抵消。例如，如果货币政策过于宽松，就可能抵消限贷的效果。同时，政策也可能面临执行不力或被规避的情况。
3. 货币供应量与通货膨胀的隐性影响：
货币超发： 在某些时期，如果央行持续投放过多的货币，尤其是为了刺激经济或应对危机，这可能会导致货币贬值和通货膨胀。在这种环境下，房地产作为一种“实物资产”，其价值往往能够相对较好地对抗货币贬值，从而推高名义房价。
低利率环境（在特定时期）： 如果利率长期处于较低水平，贷款成本低廉，会刺激人们利用杠杆购买房产，推高需求。即使理论上房价过高，但低借贷成本会延长泡沫的寿命。
4. 市场预期的自我实现：
“涨价预期”的惯性： 房价上涨往往会形成一种强烈的市场预期。当人们普遍认为房价还会涨时，他们会急于购房，以避免未来支付更高的价格。这种“买涨不买跌”的心态会进一步助推房价上涨，形成一个正反馈循环，即使基本面已经出现了一些疲软信号。
信息不对称和羊群效应： 大部分购房者并非专业投资者，他们更容易受到市场情绪、媒体报道和周围人行为的影响。当看到别人都在购房时，即使房价很高，他们也可能因为害怕错过机会（FOMO Fear Of Missing Out）而加入购房大军。
5. 金融创新和融资渠道的多样化：
各种贷款产品： 除了传统的房贷，还有各种形式的“消费贷”、“经营贷”被挪用于购房，或者通过一些金融产品变相支持购房行为，这绕过了严格的房贷审批，为购房提供了更多的资金来源，间接支撑了房价。
信托、理财产品： 一些房地产项目和购房行为可以通过信托、理财产品等方式获得资金支持，这增加了房地产市场的资金链韧性。
6. 房地产作为“国家战略”或“经济支柱”的角色：
在许多国家，房地产及其相关产业（建筑、建材、家居等）是国民经济的重要组成部分。政府在处理房地产问题时，往往需要权衡其对整体经济的稳定影响。因此，即便房价过高，政府也可能不愿意采取过于激进的措施导致房地产市场硬着陆，以免引发大范围的失业和经济衰退。
总结来说，房价的上涨往往是多种因素交织的结果，很多时候“理论上的价格”被现实世界的强大购买力、预期驱动、政策导向以及资产保值需求所压倒。
比如，一个城市里，即便理论上居民收入增长缓慢，按收入比算房价虚高，但如果这个城市吸引了大量外来人口，对住房有刚性需求，并且大家普遍相信“房子是最好的投资”，同时土地供应又十分有限，那么房价就可能继续上涨，直到某种外部冲击（如经济危机、大规模加息、政策大幅收紧）打破这种平衡。
因此，理解房价的涨跌，不能只看单一的经济理论模型，而要综合分析人口、货币、政策、心理和市场结构等多种动态因素。
网友意见
因为它们比我懂，更比你懂
因为你没有看到正确的理论。
正确的理论只有一种，错误的理论各种各样。
没事多看看新闻联播，每天这么多好消息，为什么会不涨？你整天看那些拜登资助的负能量新闻，当然觉得房价不会涨。所以坚持看正能量新闻才能发财。
估计是文科同学问这个问题，因为理科同学只会说理论错了。
你在比萨斜塔上扔两个球，各种重的落得快的都不支持轻球的速度。
理论，必须能够解释现象，才能成立。
20年前，耐克还是个挺贵的玩意……
那时候的北京，东四那一家耐克专卖店，隔三差五打折，有追求的年轻人们就跟过年似的，想方设法总要去看看，生怕错过了“便宜”……
可是沈阳的专卖店呢……从来不打折！为啥？
因为那玩意当时在北京对好多人来说是“蹦一蹦够得着”的玩意，所以你“打个折”，没准原来一些“舍不得”的人就“咬咬牙”……说白了，降点价，真能多卖几件！
可对已经经历完了“改制”的大多数沈阳工薪家庭来说，千八百块一双鞋，那就是“疯了”！你降不降价，我也绝对，绝对，绝对不会买！！！那沈阳的专卖店当然不打折啦：不降价，买得起的人也照样买，降价了该买不起的还是买不起，我为啥要牺牲单件利润啊？
房价——2015年以后的房价，根本就已经把工薪阶层隔绝在市场之外了，只有“降维打击”才有希望——就是你一线挣钱，二线买房，二线挣钱，三线买房——除此以外，工薪阶层子弟的人口增加OR减少，就业OR失业，加薪OR降薪，结婚OR不婚，生子OR丁克，除了真折腾到“系统性风险”的阶段，对房价根本就没有影响，工薪阶层的子弟根本就不是房子的潜在客户群……
因为你想买。
因为疫情大放水啊，而且这个钱是扶植企业而不是发到个人的。
所以个人没变化，但是市场上的钱多了。
因为下跌的房子你看不上，就这么简单。
知乎上很多人人认为20年房龄的房子是老破小，我一开始还与其争辩几句，后来我渐渐明白很多人都这么想，最后我只能说活该他被开发商坑了
此数城也，
举九州之财帛子女而奉寥寥，
劳亿万之黎民百姓而夸积富，
犹寻木之遮天蔽日，
若饕餮之据地吸髓，
日积月累垂一甲子矣，
欲其地价平抑，可乎？
欲其民逸情睦，可乎？
欲其四方无怨，可乎？
而乃悻悻然曰：此何故也？
愚乎？娱乎？欲乎？
因为这些理论都是错误的，很简单的道理，也就是说以为不支持房价上涨的理论和房价关联并不大。
三流专家看房价从供需入手，二流专家看房价从人口入手，一流专家看房价从土地财政、地方债、财政支出、货币量及通胀水平入手
所以请房价看空的理论大师回答以下几个问题：
1.地方债问题解决了吗?
2.哪些城市成功摆脱土地财政了？
3.财政供养的体制人员规模和薪酬福利医疗等待遇有缩水吗?
4.贫富差距实在扩大还是在缩小?
所以请房价看空的普通个人回答以下一个问题：
1.一轮轮的放水中，你喝到水了嘛？
尤其是本次疫情，我们国内采用了和欧美全民普发钱截然不同的方式，国内重点针对各类企业和工商个体支援的模式，这种方式与欧美国家方式区别的优劣您能分得清吗?
我很高兴我曾经的一篇回答在半年内，很多朋友给我私信幸亏看了我当时的分析：
但是我更希望普通大众能明白我们和XX群体的差距，多读些书、了解些经济学原理比啥都强。
以南京为例，多个楼盘开盘验资500W现金、800W现金比比皆是，购房者各显神通去拿号，我的朋友因为不知道奥体东某楼盘的规定，只带了400W现金竟然不让进去看样板房。都这种情况了，你还在自欺欺人中国房价是泡沫，都是杠杆来的，其实我没钱所以大家都没钱，这是魔怔了。
我的同阶级同胞啊，我该怎么说您呐~
社会科学的理论和数理科学的理论是不一样的!
数理科学的理论是可以证明的 社会科学的理论泽则无法证明，所以会有“派别”。
所以答案就是，很多经济学理论是错的!
还有一种可能:理论对，但你无法获得正确的数据，所以结果还是错的。
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