为什么新加坡没有出现像香港一样的高房价？
咱们不妨从几个关键点掰扯掰扯：
1. 政府主导的住房供应策略：
新加坡的“组屋”制度： 这是新加坡房地产最与众不同的地方。政府通过建屋发展局（HDB）大量建造组屋，并且将其中很大一部分以相对可负担的价格出售给公民和永久居民。这种模式不仅仅是提供住房，更是一种社会稳定和凝聚力的政策。
可负担性： 组屋的价格远低于私人公寓。虽然购买组屋有一些资格限制（比如家庭收入、婚姻状况等），但它极大地分流了市场需求，尤其是刚需和中低收入群体。
供应量： 政府可以根据人口增长和需求预测，有计划地推出新的组屋项目，确保有足够的新房供应。这种“计划经济”式的住房供应，与市场自由调节的模式有本质区别。
转售市场： 即使是组屋，在满足一定居住年限后也可以在公开市场上转售。但转售价格也受到政府设定的价格指导和各种购房条件的影响，防止过度投机。
香港的土地供应模式： 香港的土地供应相对更依赖于私人发展商。虽然政府也通过卖地来增加土地供应，但其节奏和规模往往受到市场因素、开发商竞标意愿以及一些历史遗留问题的影响。
私有化程度高： 香港大部分住房由私人发展商建造和销售，市场化程度非常高。
土地稀缺与规划： 香港地少人多，填海造地成本高昂，加上一些历史遗留的土地批租制度，土地供应的弹性相对较小。
发展商话语权： 在香港，大型地产发展商对土地市场和新房供应有较大的影响力，这在一定程度上也影响着房价的走向。
2. 人口密度与城市规划：
新加坡的高密度但有序： 新加坡国土面积小，但它通过非常精密的城市规划，将高密度居住与绿化、公共设施、交通网络等完美结合。虽然人们会觉得新加坡也很“挤”，但整体的居住环境和便利性是相对较高的。
垂直发展与功能分区： 新加坡在发展中注重垂直发展，同时通过合理的功能分区，减少了居住区和商业区、工业区的冲突。
绿色空间： 即使在高密度区域，新加坡也保留了大量的绿化空间和公园，提升了居住体验。
香港的极端密度与挑战： 香港的城市密度是全球闻名的，一些区域的居住密度更是令人咋舌。
“逼仄”感： 很多香港居民的居住空间非常有限，小户型、劏房等现象普遍存在。这直接导致了单位面积的房价被进一步推高。
交通与通勤： 虽然香港的公共交通非常发达，但高密度居住也意味着更长的通勤时间和更大的交通压力。
3. 经济结构与收入水平：
新加坡的多元化经济与相对较高的居民收入： 新加坡的经济结构相对多元，服务业、金融业、高科技制造业等都比较发达。居民的人均收入水平也一直处于较高水平，这为相对稳定的房价奠定了基础。
稳健的薪资增长： 相对而言，新加坡的薪资增长与通货膨胀的匹配度较高，居民的购买力没有被房价过度侵蚀。
香港的经济支柱与金融市场： 香港作为国际金融中心，其经济高度依赖金融服务和贸易。虽然整体经济发达，但一旦经济出现波动，对房地产市场的影响也可能更直接。
资产价格的金融属性： 在某些时期，香港的房地产价格更多地被视为一种金融资产，受到全球资本流动和投机情绪的强烈影响。
4. 政策调控的侧重点与历史：
新加坡的“居者有其屋”目标： 新加坡政府将“居者有其屋”视为国家核心目标之一，并为此制定了一系列长期的、连贯的政策。
抑制投机： 新加坡政府也采取了多种措施来抑制房地产投机，例如购买印花税、贷款比例限制等。但其核心在于保障自住需求，而非纯粹的市场化调节。
香港的自由市场与政策的“滞后”： 香港长期奉行自由市场经济，政府在房地产市场中的干预相对较少，或者说，其政策调整的节奏有时会滞后于市场过热的速度。
“蝴蝶效应”： 一旦市场出现过热迹象，政府的调控措施可能会被视为“亡羊补牢”，效果打折扣。
总结一下：
新加坡之所以没有出现像香港那样“疯狂”或“失控”的高房价（当然，这里的“失控”是指相对于居民收入的绝对涨幅和居住空间的挤压程度），主要是因为其政府强力主导的、以保障自住和稳定为目标的住房供应策略。通过大规模的组屋建设，新加坡有效地分流了市场压力，确保了大部分居民能够拥有体面可负担的居所。
而香港的房价，则更多地受到高度市场化、土地供应相对刚性以及其国际金融中心地位带来的资本属性等多重因素的影响。
当然，这并不意味着新加坡的房地产就没有面临挑战。随着人口的增长、外国人购房需求的增加以及全球经济的波动，新加坡的房价也并非一成不变。但整体而言，其政府在住房问题上的前瞻性规划和强有力执行，是其房地产市场保持相对稳定的关键所在。
用一个不太严谨的比喻，如果说香港的房地产市场像一个在波涛汹涌的大海中航行的帆船，新加坡则更像一艘在精心规划的航道中稳步前行的巨轮。当然，两种模式都有其优劣，但从“高房价”这个特定维度来看，新加坡的策略显然起到了更强的“缓冲”作用。
网友意见
最近工作上认识了一个宝藏老男孩，新加坡人，渣打瑞银德意志巴黎一路爬梯上来，是我金融知识的新晋导师。
喝咖啡之余，我们曾聊到香港房价这个话题，他用小白金融话术跟我做了如下解释：
1.收所有人的税；
2.让所有人有房。
从税制上来看，新加坡并不侧重于所得税，而是强调消费税。虽然二者都是出了名的低税制地区，但这点隐藏区别其实意义重大。
因为新加坡政府认为（在他看来）：所得税是穷人税，只能从普通民众和政府控制企业中获得，最多收到中产阶级。对于国内外富豪巨贾来说，他们有充足的手段来躲避，而政府无法有效监管。
基金、结算、慈善，相信大家已经很熟悉了。不熟悉的可以搜一下苹果当年是怎么在爱尔兰交税的。
面对专业金融机构，官僚体系其实是很软弱的，这是一种技术壁垒。他当年卖过次贷产品给东亚的某些国控银行，深知官僚，哪怕是企业官僚，在专业知识上有多脆弱。
但消费税不同，这是一种面向所有人征收的税种。穷人吃顿饭7个点，富人买游艇也是7个点，在此基础上给穷人设个免税线，这样全民消费都跑不掉。
问题是消费税面向全民，很容易激起全民的不满，富人在中用些游说和舆论手段，就能很轻易从立法上阻止政府收税。
不过这些问题在新加坡——外号李家坡——里不存在，新加坡一上来就用了很强硬的手段去执行消费税，并且一路强化到今天。
反观香港，消费税只存在于烟酒碳氢油甲醇这四种类别。依香港的立法环境而言，几无增加的可能。
这也是为什么出个电子烟，香港上来就直接禁了。
香港和新加坡都是以低税政策来刺激经济的地区，所得税的天花板已经很低。但新加坡有消费税做补充，给与政府回旋余地；而香港消费税这条腿是断了的，那就必须寻求新税基。
回到新加坡。
新加坡的第二个问题是国防。新加坡建国之初外部环境极为恶劣，随时有亡国风险。
面对马来西亚和印尼当时绝无可能匹敌的军力，唯一的策略就是全民武装。我不可能在反侵略战争中获胜，我也必须要让你付出惨痛代价，这是一个东南亚版的瑞士国防思想。
那你如何让敌人相信，你的绝大多数国民是真心愿意为保卫国土而战呢？毕竟日军攻陷新加坡就在不久之前，而且英军输得极为难看，士气奇低。没有英军的新加坡面对马印，情况只会更糟。
新加坡的策略是：这个国家，人人有份。
组屋政策横空出世。
最小是两室一厅，最大能有两层复式，从70平到140平均可选。夫妻有折扣，有孩子更有折扣，祖孙三代再加折扣，祖孙三代一个小区的折上加折。
具体政策可以上网搜，不摆上来是因为条件太诱人，看了之后评论区一定跑偏。
而且千万不要把组屋和某些经济适用房廉租房混为一谈，新加坡组屋的建筑及维护水平，在国内堪称中高档小区。
80%的新加坡人买组屋。
不管马印两国怎么想，新加坡人都是有着强烈捍卫新加坡的动力，哪怕是新入籍的移民。
全阶层的税基，保证政府运作的可持续和政策余地；全民居者有其屋，使得土地政策在一开始就是导向社会稳定，并非收益来源。
我们再反过来看香港。
香港的税收绝不是全阶层的。对于有实力请得起各种事务所的人，这里是避税天堂；对于只能靠自己的人，税法里一分一毛也要交。
但香港的福利还是不错的，这意味着政府必须寻找别的收入来支付这些社会福利成本。所以跑马，一楼一凤，土地。
土地是一个很诱人的收入来源，钱多。
但土地也是个很不好的收入来源，因为只有卖租两条路。卖，那你迟早会无地可卖；租，你不能轻易提高租价，否则会导致整个社会的运转成本上升。
遗憾的是，香港两条路都走了。
虽然名义上多数土地归香港政府所有，但实际上核心地段被地产商掌握后，玩法就变了。
地产商限制政府卖地。
通过环保、公众福利（例如要建公园）、丁屋设限等手段，地产商串联舆论，收买议员，进而在政策层面阻止政府将未开发土地投入市场。
这样，就能限制整个香港土地市场上的供给。地产商无需投入新资金去收政府的地，更无需投入开发和运营，直接拉高手中地产的价格就有巨额收益。
政府当然也可以拉高手中地产的租价，但是这是非常短视的，而且会直接拉高全民生活成本，导致极大反弹。
香港政府还能怎么办？别忘了还有所得税呀。引进更多资源，做大当地交易，政府还是可以赚钱的。
只是，做大当地交易，最大收益是当地资本，政府还是其次。如果以这条道路为政府收入的主来源，那么政府就被当地资本绑架了。
老街廉价的早餐店可能是当地普通居民的重要消费场所，但是对政府来说，早餐店的税和药妆店完全不是一个级别。
所以政府睁一只眼闭一只眼，允许越来越多药妆店开起来，隐形拉高地租和房价，逼早餐店关门，改成另一个药妆店。
政府赚钱，地产商赚钱，当地的药妆渠道商也赚钱，就是这条街的居民下楼买不到早餐了。
这样的事情在过去十年的香港，发生了几万次：
政府作为当地资本的代理人，从政策上消灭低廉的生活环境，改造成适宜高频高价消费的场所，进而获取税收收益；
高频高价消费行业可吸收的劳动力有限，大量当地居民收入停滞，部分失业，同时生活成本上升；
政府拨出预算投入福利，并加深与当地资本的合作，进一步从地价租价中寻求收益。
恶性循环形成。
回归后的米棉之战，香港已经输了。
最后我和他一起总结：
任何政体都是资本与政治的结合。而土地有资本价值，例如卖了换多少钱；也有政治价值，例如这里能不能住，住不住的起，住的开不开心。
新加坡资本依附于政治，所以土地要便宜，要好住，要开心；香港政治依附于资本，所以土地要贵，要赚，要有效率。
虽然我们常说“我都要”，但世间安得两全法。
多好，在我们已经摸秃了的河里，难得的两块大石头。
很多人好像误解了一个问题。
整个世界的范围内的“高房价”虽然是一个大问题，但“高房价”离谱到如香港一般的，完全是特定地区的特色。实际上，在正常的国家，无论人口密度多大，房价/居民收入比达到20-25已经是惊人的高房价地区！
知乎喜欢说“东亚”内卷，但知乎所谓“内卷”的日本、韩国，房价收入比相对于香港和其他一些地区，宛如人间天堂。东京港区（最好的区）70平米（没有什么公摊！）的均价不过7600万日元，
首尔的“高房价”同样显得可笑。
据全球数据库网站Numbeo统计，今年9月首尔市中心的平均公寓价格为每平方米1505万韩元（约9.17万元人民币），首尔郊区的平均公寓价格为每平方米742万韩元（约4.52万元人民币）。
房价问题的核心是土地问题，尤其是土地供应多少的问题。
香港的高房价是自80年代开始的。70年代麦理浩港督执政的时代，香港的建设开展的轰轰烈烈，住宅供地充足，房价/收入比也非常合理。但自80年代以后，土地供应日益收缩，最终制造了今时今日的滑稽景观——香港的住宅用地仅占全港的7%。与之类似的是，在其他一些地区，城市居民住宅用地仅占国土面积的1/600。这种通过人为制造的土地稀缺来抬高房价的做法，是不折不扣的地方特色
- 原作者姓名：tuzhuxi
- 原出处：微信公众号
- 原文链接：香港的房地产情况（vs 新加坡） （连载二）
一、 香港和新加坡的背景比较：
人口：香港740万 vs 新加坡 560万
面积：香港1,106平方公里 vs 新加坡 719平方公里
人均GDP：香港 4.6万美元 vs 新加坡 5.8万美元（2017年）
收入中位数：香港1.5~1.6万港元/月，新加坡：4000~4400新元/月（2.0~2.5万港元/月）
二、 香港和新加坡房地产格局比较
1、 存量套数
1）香港：一共约280万套房，平均每套住2.6人
2）新加坡，一共约130万套房，平均每套住4.3人（ps：新加坡的房子比香港大很多）
2、“公营”对“私营”比例
公营即由政府主持投资开发的住房（public housing）；
私营即民间开发商开发的住房（private housing）。其中政府主持投资开发的住房还可以包括PPP类的，即和民间合作开发。
1）香港：
公营和私营，按套数和居住人口比大概为（四比六），即40%多的人住在政府盖的房子里，60%住在民营开发商的房子里。（确切比例大概为45:55）
2）新加坡：
公私营是八比二，80%的人口住在政府盖的房子里（组屋、HDB flats）。20%的人口住在民营开发住宅。按套数计算比例也差不多。
3、供给
1）香港：大数是，每年公营房屋两万套，供应相对稳定，私营房屋在一到两万套间波动，私营市场里发展商主要看市场，会挑好的时机入市，会控制供应，会捂盘惜售，维持房价在高位。
2）新加坡：2017/2018财年（12个月），仅政府开发的组屋部分，交钥匙新房即达2.69万套。考虑到新加坡人口小于香港，这是一个相当大的供应量。新加坡组屋都是按需（built-to-order）建设，完全和本地人口增长的趋势相符。供应出现了，政府就建设。并且能够保证占80%的人口住在政府组屋中。
4、“公营”住房中的租赁 及自有产权比
1）香港：
124万套公营房屋里，大数是，80万套是租赁的（“公屋”），40万套是可买下产权的（“居屋”），2:1的概念。公屋和居屋是两种并列的、完全面向不同市场和功能的公营房屋。
从《房屋统计数字2019年》公布的建设计划看，未来居屋的占比还在下降，就是整个公营房屋的五分之一到四分之一水平。即每年该两万套公营房屋，其中就几千套是“居屋”。
简单的说，香港整个公屋体系主要提供的是租赁住房，类似中国的廉租房、公租房。居住者不掌握产权。并且需要符合条件才能入住。
2）新加坡：
新加坡认为最关键不光要解决住的问题，而且是房屋自有产权（home ownership），因此是在贯彻居者有其屋理念的。新加坡的公营房屋（即组屋）在香港标准看，都属于“居屋类别”。看大数，80%的新加坡人口居住在组屋里，其中90%的拥有产权，也就是七成的人通过公营房屋拥有自主产权。
新加坡的整个公屋体系基本提供的是自有产权房，类似我国的经济适用房、公用产权房等。这和香港有着本质性区别。
5、租赁房（廉租房）的政策及定位
1） 香港的“公屋”
公屋80万套左右，占香港120万公营房屋的三分之二，是香港最主要的公共住房。公屋都是蜗居，47%为30~40平方米，23%为20~30平方米，13%小于20平方米，其中只有17%大于40平方米。租金非常低，大概就2000港元，是市面上私营住宅租金的四分之一左右。
另外公屋中还有极小单位者，人均居住面积少于5.5平方米。
到2019年3月底，约有15万宗一般公屋申请，以及约11万“配额及计分制下非长者一人申请”。其中一般申请者平均等候时间似乎5.5年，与政府“三年上楼”的目标差距很大。
入住资格：公屋是面向低收入群体的，有严格的收入及资产上限，超出即要求搬出。根据2019年4月1日起实施的最新公屋申请“入息”（即收入）及资产限额是，一人家庭的月收入不能超过1.18万港元，总资产不超过25.7万港元；两人家庭月收入不超过1.87万港元，总资产不超过34.8万港元。伴随家庭人口数量增加，相应限额也会累加。（注，入息为剔除5%公积金缴纳后的净得）。
姑且不论申请等候时间是5.5年，在香港，新人月薪一般在1万港元以上，大学生大概1.5万港元，社会中位数一般1.5~1.6万港元。年轻人如以自己的名义申请，收入水平就超了，无法满足公屋对的收入的限额。因此，对于绝大多数人群特别是年轻人而言，公屋门槛“太高”，产品又差，又没有产权，完全不能满足实际需求。
难怪乎特区政府在说推出公屋时，很多市民认为这与自己毫无关系。与新加坡完全不同。香港人家里非常小，年轻人就业后在家里住得非常难受，非常不方便，摩擦也大。但申请公屋不符合条件，居屋抽不到签，私人住宅则买不起，为了搬出去就只能租赁私人住宅。私人住宅租金又非常昂贵，44%的的房屋租金超过2万港元，占到了香港平均家庭收入中位数（约2.8万港元）的70%。人们面临的选择是搬出去，缴纳高昂租金，把自己的薪水都贡献给业主供楼，或挤在父母家人的蜗居里。
新加坡是君主制。君主和臣民不是对立的，君主需要臣民的支持，君主设法让臣民住得起房，因为只有如此，臣民才不会去反对君主。只有如此，臣民才能繁衍生息，如此君主才能千秋万代。君主不需要贪污，不需要压榨房地产谋求暴利，因为整个国家都是君主的，再贪不是傻吗？
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