十年前认为房价会跌的人错在了哪里？

我就是当时认为房价会跌的傻狍子。。。

那时美国次贷危机天天在电视里，网络上占领头条。

今天这个投行破产，明天那个银行被美国政府接管。

美国政府的政策制造了巨大的地产泡沫，全球经济发展要变缓了。

全球性的经济危机要到来！

我也觉得，北京的房价太TM贵了，正好美国的地产泡沫破了，国内的地产商估计也会降价求生。

当时我同事火速把自己120平的房子 置换成了200平的大房，又背了上百万的贷款。

我说你疯了。。。她说北京这么好的地方，一年比一年人多，房价能降多少？趁着便宜赶紧买。

后来就是4万亿出台。。。我被狠狠打了脸。

只能说，没料到某些人的屁股坐在哪一边，真正知道了利益所在才是根本。

不过从那以后，我也真正成长起来，尤其是在投资方面，学会了从各种冠冕堂皇的讲话背后发掘真正的利害关系。

他们低估三点：

1最关键的是，

他们低估中国贫富差距，

2010年联合国开发计划署公布数据显示，中国基尼系数为0.45；

我这里还有一组同期各国数据，

收入最高的20%人口和最低的20%人口的平均收入之比，

中国是10.7倍，而美国是8.4倍，俄罗斯是4.5倍，印度是4.9倍，日本是3.4倍，

上面书的数据大家不要怀疑了，这本书非常权威，

贫富差距过大，有钱人往1线城市，新1线城市去涌入，

所以不要拿中国平均收入去计算1线城市，新1线城市房价，

明显是错误思路，

比如新1线城市，你要拿前20%的人的收入去计算房价，

2中国经济快速发展，

2008年中国GDP31.92万亿元;2018年中国GDP为90万亿元；

3他们低估了城镇人口增加速度带来的房价增长，

2008年中国城镇率45%左右，

2018年中国城镇率60%左右，

还有增长的新生人口数量也不少，

其实他们没有错，

他们只是低估上面三点，特别是三！

贫富差距增大，

当然现在情况变了，

中国人口不可能支持1线城市，新1线城市，2线城市，3线城市房价全部普涨，

所以

什么行为败家？

剁手吗？双11人均才1000元，小case，

找嫩模吗？5000元想找什么样找什么样的，不是什么大钱，

赌博吗？也不是，除非网络赌博，去赌场，

小赌家里麻将输赢几千上万，

2018年评选最败家行为，就是炒股、投资p2p了，

买股票人自己亏了20万以下都不好意思说，

2019年评选最败家行为，就是炒房和创业了，

相比炒股，炒房如今更败家了！

今天我们说一说，为什么2019年最败家行为为什么是炒房。

聪明的人知道从小细节就预测到未来，

在海洋上眺望到船杆就知道有大船来，

我们来看一些房价危险细节；

1地方屡屡发出禁跌令，

当然更多选择是谈话，约谈，这个新闻就太多了；

2地方卖地额在减少，甚至卖地均价也在减少，

房地产公司是分析房地产未来行情最清楚的，

现在情况是房地产公司必须激进拿地，

因为规模越大融资成本越低，才可能存活下来，

否则必死无疑，

但是房地产公司拿地开始谨慎了，

甚至拿地均价开始减少了，

可想而知，行情之难！

在土地价格方面，今年第三季度土地成交均价开始高位回落。其中，7月份土地成交均价为2686元/平方米，9月地价为2482元/平方米。第三季度的整体成交均价为2494元/平方米，环比下降12%。

2019年1-9月一线城市商品住宅月均成交面积为57万平方米，三季度以来市场有所调整，月均成交面积为58万平方米，同比下降8.1%。二线代表城市三季度月均成交面积约89万平方米，同比增长0.3%，整体成交规模趋于稳定。三线代表城市三季度月均成交面积在33万平方米左右，同比下降约6%。

报告显示，10月，40个典型城市土地成交面积环比下降7.9%，移动平均土地成交均价环比下跌3.8%，量价齐跌；一二线城市地市量价齐跌，三线城市量升价跌。
40城整体量价齐跌，溢价率继续下降
10月，40城土地成交建筑面积4044.1万平方米，环比下降7.9%，同比下降10.3%。8月份土地成交量下降明显，9月土地成交面积略微增长，10月份继续快速下降，开始进入较明显的降温趋势之中。1-10月，40城土地成交建筑面积43503.9万平方米，同比下降4.4%，降幅继续扩大。
　10月，二线城市土地成交建筑面积为2825.8万平方米，环比下降9.1%；6个月移动平均成交价为4858.5元/平方米，环比下跌5.4%，跌幅扩大。9月，二线城市地价接近2017年9月5421.9元/平方米的历史高点，10月份初步确立反转趋势。报告预计，未来几个月地价将进一步下跌，向合理水平回归。
　　此外，报告显示，10月，三线城市土地成交建筑面积为962.8万平方米，环比增长9.5%；同比下降10.9%。6个月移动平均成交价为2719.0元/平方米，环比下跌4.0%。

3二手房挂牌量大增，大量人在选择脱手，

很多地方仅仅某家都突破10万套，比如重庆，成都，武汉，

4开发商出现员工任务房，

这次非常强硬，下拨到每个人，级别越高，任务越多，

有几家公司都被报道了，甚至有前10的公司，

有公司完成不了直接走人，

其次首付方面出现1成贷款，你先贷款，其它的公司允许你暂时不给，

甚至有些不好卖的楼盘出现送装修，送车位，

还有对渠道如分销等开高提成，

最高甚至达到10个点，就是100万房子，卖一套给10万，

我不要利润，只要求回本！

甚至

由于现在房价不能下降，

市场又出现一种变通卖房，

你走员工渠道买房，

比如100万房子，正常给20万首付贷款，

等到贷款下来，

我直接返还佣金8万，

力度不可谓不大，

5金融层面对房地产行业收缩资金，

比如银行贷款，信托，债券等等，

知乎很多大神重复，就不重复了，

二

从几项经济核心数据来看，

房价能继续保持横盘就不错了，

1在9月份，10月份2次降准情况下，

M2增幅完全覆盖不了GDP增长+CPI增长，明显在缩表，

M1增速很慢，

房地产本质是金融，在市场钱如此紧张情况下，房价能横盘就不错了

10月末，广义货币(M2)余额194.56万亿元,同比增长8.4%，增速与上月末持平，比上年同期高0.4个百分点；狭义货币(M1)余额55.81万亿元,同比增长3.3%，增速比上月末低0.1个百分点，比上年同期高0.6个百分点；

2CPI高涨，通货膨胀压力，

未来降息空间不大，甚至降准也不得不考虑

因为一旦降息，通货膨胀会更加严重，

从金融数据来看，

目前最多降准在实业上面，稍微给实业降息，

反而要对房地产加息，减少资金，

收缩资金，

上真货，

二手房是房价最直接数据，我们来看看，

以武汉为例，

如果不计算利息，以单价计算，

降幅价格在20%，

如果考虑1年半多的利息成本，降幅价格更大了，

免得你们说成个例:

我们看图为例，

随手再找一个南湖二手房，

同样户型其成交价下降到达24万之多，

外加上1年3个月利息，我们以5%计算，是10.31万，

共计达到34.31万，

一年多一点时间，

算上利息二手房下降幅度在24.34%，

其实北京，上海一般二手房成交价相当于最高峰下降也有20%左右，

也是不考虑利息成本情况下，

其实最可怕不在于房价下跌，关键是没有成交啊，

如果继续这样下去，脱手很难的，

北京，上海还好，

很多二线城市，甚至新1线城市1年二手房成交其实不多，

火爆的时候，成交套数也就一年大几万套，

如果冷的时候了？成交套数肯定更少了！

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2018中国主要城市房地产成交市场一览，

以武汉为例，搜索某软件20多万套挂牌量，房地产冷的时候挂牌量更多，

反而成交套数，一年二手房成交套数可能就4,5万套，

比如福州，目前二手房套数是

行情不好，估计1年就1,2万套二手房成交量，

你不比市场价格下降15%左右，

根本就没有人会去看你的房子！

至于成交价格，你猜了？

由于买房需要时间脱手，

所以2019年年度最败家行为属于买房无疑！

因为房地产形势还在恶化中。

真心恳求各位点个赞，

谢谢了，

最近被知乎删除好多很用心写的答案，

最近鼓励你买房的人，

要不蠢，要不坏！

我估计是坏，

因为你买套房，他是渠道，提成1，2万很轻松。

怎么退定金

ps：

1加尔布雷思说：当经济处于过度繁荣状态的时候，没有人不相信泡沫会继续膨胀，

人们不是找出理由使自己理性，而是找出理由使自己相信盲目冒险的正确性。

其实对于中国房地产所有人都知道其有泡沫，

但所有参与其中的人觉得自己可以找到接盘侠，

更高价格收购自己房产，

无论是收入和房价比，还是中国人均房屋面积

深圳现在要花人均可配收入上百年才能买套100平米的房子，

还是房租回报率，

目前中国房租回报率在1%到2%，

连银行定期存钱都不如，

目前中国大部分地方根本就不缺少房子，房子是富裕的，

这里面有详细数据，大部分地方房子是富裕的，

但是人们觉得自己是聪明的，

自己肯定可以找到接盘侠去更高价格接盘，

2

在2013年左右，很多著名专业人士就指出中国房地产过度繁荣，

房价相对收入太高，

但是人们就是不停，不停往里面冲，

结果影响越来越大，

现在专业人士也知道，由于房地产体量太大，

如果房地产泡沫破灭必然给整个金融体系带来极大冲击，

所以政府选择是让房地产横盘+微跌，

比如四川银监报告，

四川银监报告：房地产贷款占银行总贷款近50%，

经济观察报记者也查询了四大国有银行披露的2017年年报数据。数据显示：四大行在2017年，包括公司和个人的房地产类贷款，占其全部贷款的比重，均在30%-40%之间。
其中，建设银行(601939.SH) ，公司类房地产业贷款和垫款5222.42亿元，个人住房贷款42130.67亿元，两者之和占全部贷款和垫款的36.70%。
中国银行（601988.SH），企业类贷款和垫款中，房地产业为8209.22亿元；个人贷款中，住房抵押30615.53亿元。两者之和，占中国银行贷款和垫款总额的35.63%。
农业银行（601288.SH），公司类贷房地产业贷款和垫款5135.12亿元，个人住房贷款 31334.74万亿元。两者之和，占农业银行贷款和垫款总额的34.02%。
工商银行（601398.SH）公司类贷款和垫款中，房地产业7397.83亿元；个人贷款中，住房贷款39386.89亿元；两者之和占全部贷款和垫款比重的32.87%。

3很多人觉得我虽然欠了100多万房贷，

但是我房子价值200多万，

可关键是未来许多地方二手房不一定可以很好出手，

即使可以出手，价值是价值，出售价格是价格，

搞不好您是负债！

我讲两个例子，

我外公在村里建设的房子，2000年左右有人愿意花2万买下来，

现在5000元都没有人要！

2006年左右，我外公在镇上花15万左右买套住宅连着商铺，

最高峰是2011年左右，有人出价到40万。

现在估计就20万的样子，

还在加速贬值中，因为镇上人越来越少了，

原来门面2011年可以租1万，现在5000元租不出去，

因为不是我财产，我没有多嘴。

有时候房产不一定代表资产

点到为止，

希望您是聪明人，

您的房子可以找到接盘侠，

贫穷限制了他们的想象能力。

错在哪里？

错在不读书，不读史，不吸取历史的经验与教训。

错在不客观，不学习，不思考，人云亦云。

～

实际上，房价涨是个趋势，而且是个普遍的趋势。

城市化，人口流入流出。

这是现代化的大势。

参考香港日本台湾韩国就明白了趋势。

认为房价会跌的人都有点自己的主见与小聪明。而且对于自己信心很足。

但不明白，人的智力其实相差的不远。

趋势，历史是什么？

都是聪明人博弈造出来的。那群人可能因为时代关系，知识结构不如你。但聪明这种东西，其实几十年的差异很小。

所以学习一下几十年前四小龙的聪明人怎么做，你大概率错不了。至少不会亏。

比如我有个hk的熟人，他年薪百万，身价过亿。

无他，就是在深圳hk买房子。积累了三代。

当然目前来说，事情正在起变化。

郭嘉肯定不能忍受hk化的。

hk就是走了地惨化，不搞互联网的路子，被民粹裹挟，办不了大事。

不然弄个台积电，弄个腾讯，阿里，以hk的先发优势与国际地位，金融实力，不是每天都数钱。还有马化腾马云什么事情啊。

也不会如今顾影自怜，废青满地了。

事情到了这一步，正在起变化。

过去摸着石头过河，现在石头摸到头了，要进深水区了。

美国人显然也不再是个好榜样。

要走自己的路了。

十年后啥样子，读文件，读经济政府报告，读政府计划。

郭嘉执行力还是很强的。

科技升级，实业立国的决心不可动摇，我也相信郭嘉能够做到。

毕竟这个势已成，是不会为少数国家与个人意愿逆转与打断的。

其实最大的错误是“穷”。

财富意义上的穷：

如果购房是12个月或者24个月工资的事，大多数人咬咬牙说买也就买了。但购房是240个月或者360个月，甚至480个月的事。大部分人连下一个12个月自己在哪里，都确定不了，你怎么能奢求他下一个240个月的决心，做一个可能会影响他接下来240个月的决定。

知识意义上的穷：

明知一个国家不断的在往土地里投资，基建一切，还在幻想地价会越来越便宜。

明知CPI是个正值，还在幻想钱会越来越值钱。

不知道这个世界上除了名义利率外，还有个鬼东西叫实际利率。还可以名义利率为正，实际利率为负，且是两位数以上的负值，且整整持续了18年，从2001年～2018年间最疯狂的时候金融业一个行业创造的利润占全年总利润的70%。

未来10年，又会怎么样。

先说点儿好听的。

1、国家直接向中低收入家庭送住房，保障家庭人均15～20平米的住房，15年以内可自住，不可出租、不可出售，空置或购新房后，国家收回该住房。如果15年以后都无法购置新房的家庭，这套住房直接送给这个家庭。这样做理论上成本较低，且能控制，动的蛋糕小，且不会影响热点地区商品房的价格。理论上这样可以大量提增消费。实际情况会怎样，需要先试点。脱贫攻坚战的宝贵经验告诉我们，一定不能直接向低收入人群发钱，但可以向低收入人群注资。

再说点儿吓有钱人的：

2、直接税改革，说白了就是直接就是向全世界所有的资本主义开战了，管它是外部的金融资本主义，还是内部的官僚资本主义，统统一锅端了，发财可以，发财以后钱拿一半来回馈社会，剩下的一半可以自己用，但不能全部留给子孙。像什么慈善基金公司、黑石这样的信托公司统统干掉。

最后说点儿吓穷人的：

3、由于科技的进步，人工智能的大力发展，制造业和服务业所需要的从业者数量大量减少。开出租车、送外卖都无人化，甚至看病不需要医生、银行不需要柜台、证券交易所不需要交易员、分析师，战争不需要士兵。大量人口从被剥削阶级变成无用阶级。国家一人给10个平方，发台电子游戏机，一个充气娃娃，让你快快乐乐的在游戏中度过一生。终产者出现～～嗯！串台了，这是科幻小说。

说点儿实际的，京津冀、长三角、粤港澳大湾区、成渝地区，上述4个地区的核心地段未来10年内，投点房地产还是较为靠谱的投资。目前的价值洼地是成渝。

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【西方颜色革命狠起来自己都乱：别让国家越发展，个人越沮丧【一语点菁01·赵燕菁】-哔哩哔哩】

下面是两种截然不同的声音，但这两个发声者都来之金融行业，或金融相关行业。好好感受下聪明人是怎么说话的，怎么想问题，怎么表达他们背后的声音的。如果看完后，你完全无感或不知所云，那也无所谓，反正也不一定对，你可以不同意他们说的每一句话，但可以学习他们说话的方式。

第一位，一个系列。

【中国房地产泡沫喊了几十年，为什么戳不破？【一勺思想·张捷01】-哔哩哔哩】

【购房者焦虑的背后，是谁抬高了中国的房价？【一勺思想·张捷02】-哔哩哔哩】

【没有一个国家的房地产敢倒，中国也不例外！【一勺思想·张捷03】-哔哩哔哩】

【房地产税要来了，新增的税负谁来背？【一勺思想·张捷04】-哔哩哔哩】

【张捷：我支持征收房地产税，但代价不应转移给弱势群体【一勺思想·张捷】-哔哩哔哩】

【张捷：收富人税能缩小贫富差距吗？-哔哩哔哩】

第二位，又是一个系列。

【卢麒元：深房理是一种金融现象，它背后的底层逻辑是什么？【麒元视角-1】-哔哩哔哩】

【卢麒元：印度疫情失控，美国持续放水，或引发全球大危机？【麒元视角-2】-哔哩哔哩】

【卢麒元：中国经济整体乐观，但次级债务隐藏着系统性风险，需谨慎防范【麒元视角-3 】-哔哩哔哩】

【卢麒元：为什么诚实劳动的人逐渐沦为社会中的失败者，投机者反而成了英雄？【麒元视角-4 】-哔哩哔哩】

【卢麒元：美国的金融垄断资本主义已经走向极端，中国必须跨越陷阱，应对美元泛滥的挑战【麒元视角-5 】-哔哩哔哩】

【卢麒元：针对资产和资本利得的课税一旦开始，中国将进入到一个崭新的阶段【麒元视角-6】-哔哩哔哩】

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我发觉我还是有点儿预见性的。

【【主播说联播】小户型低租金！保障性租赁住房政策公布-哔哩哔哩】

没见识。

他们眼里，贫富分化就是他们那时拿2000，3000工资，别人收入上万。

如果让他们知道有不少低调的人一月一套房，而且这样的人就在他们身边一起吃烧烤喝啤酒，他们就不会抱着收入数据瞎分析了。

不看新闻。

胡主席说立个小目标，十年内收入翻一番。看看公司里月入万元有空就国外旅行不看新闻聊美剧的小朋友们，感觉可以先手赌一把。

不懂资产估值

认为房价就应该是钢筋水泥民工工资。

只愿意听自己喜欢听的。

卖地的钱是谁收的？

房产链条上的税费谁收的？

房地产商、购房者向银行缴纳不菲的利息，而比如工农中建银行背后的股东是谁？

每100万的房价里面，

土地出让金保守可能有60万，

各项税费保守可能有20万，

利息支出保守可能有100万，

这几项加一起有180万。

更不要提房地产拉动和相关的几十个行业，所产生的GDP、税收、就业。

有一种误解，以为只是地方zf要房价、能从房价中获得利益，而非zy，

其实你看看上面的数字，银行拿的也不少，虽然不是趸拿，但总量高且稳定。并且地方土地出让金只能吃新房，而利息收入新房二手房都能吃。全国主要的大银行全是zy控股。

有印象的，前几年，有的地方银行想借着支付宝等互联网工具跨区经营，被直接摁死，你以为是摁支付宝吗？

所以，为啥房价难降？

脱离了房价的利益分配格局，单纯的对着房价做技术分析和基本面分析，能得到事实结果吗？

错在对内需能力的认识错误，对宏观政策的调控力度过分的低估！

07-09年经济下行，一般情况下，经济下行意味着需求能力下跌，（数据参考https://zhuanlan.zhihu.com/p/73814851，数据少也缺乏可信度）所有资产价格都会跟随经济下行而下跌，房地产只是其中之一，08年很多城市的房价下跌幅度在20%左右，所以08年危机中预测到的房价下跌理论是没有问题的。但是为什么很多经济学者后来都预测错了？一方面低估国内的消费能力和意愿，重要的原因在于低估了政策对于经济的控制能力，但并不意味着违背了经济规律，高房价是有代价的。

两组数据：08年一年降息约150~200个基点，根据贷款年限略有不同，详细参考上图的数据，反观现在的还不是全面降息的MLF，下调5个基点就能引起这么大的热度，很多讨论竟然能得大放水的结论，我是没看出来。让读者看看什么才是大放水，09年广义货币供应量M2增速28.5%（今年基本维持在8%左右），以这个速度不到三年货币数量翻一倍，货币是用来匹配社会产出的，社会产出跟不上货币增速，一定意味着超发货币导致的高通胀，人们都会寻求保值资产，股市体系不健全，能保值的选择只剩下不动产，但注意这不是一个简单的超发货币的流入，而是带动房地产更广泛的购买需求，供需关系进一步加快房地产价格上涨。为什么说很多学者低估了内需，应该深入群众生活中，08年物价还没有这么高的时候，尤其是父辈，多少人舍不得在一顿饭上多花钱，却在快速上涨的房价面前不惜倾其所有，这也是我国传统的家产文化，总希望给后代留下更好的东西，需求能力远超学者的预期。

有了需求能力，再说说消费能力，我国在08年以前是世界公认的高储蓄率经济体，居民的债务仅仅占可支配收入的15%以下，同样的更多的人都倾向于储蓄，经济下行或者上行对高储蓄的家庭影响不会特别大，这也缘于人们对未知风险的恐惧，中国人富起来也不过短短的几十年时间，挖掘内需的重点就成了如何让人们愿意把用来抗拒风险的储蓄拿出来，你不管如何提高商品的品质，很多人也不愿意消费升级，但当某个引起群众愿意把存款拿出来的资产出现时，强大的购买力在这个资产的抢夺时将扮演重要的价格助推角色。

第二个误判是政策的控制力，强力程度远远高于资的经济体，使得没有经济发展的参考模板。棚改是全国性质的，且带有微强制性，超发货币要有去向，之前的文章也有讨论棚改对于房地产需求的冲击，货币化安置多少，就带来多少购买力极强的购房者，一起进入竞争房地产需求，短期内极不平衡的供需关系据结合货币的超发，掀起了全国的各地房地产暴涨。当人们以为限购真的是为了抑制房地产价格过快上涨时，新一期的降息又来了，积累了的社会游资和购买需求在突然放开限购后，又一次形成了强大的供需不对等，带动下一次的暴涨，有兴趣可以对照降息周期和各地限购、放开限购的政策时间、及房价暴涨的周期，无一例外的复合上述逻辑过程。

为什么会预测错还有一个原因，经济中的成本问题，凯恩斯告诉大家降息的量化宽松可以刺激经济增长，那么如果仅仅通过降息来刺激经济没有成本那搞经济就太简单了！我相信之前判断错的一个原因就是成本与收益的不对等，举个例子，经济学者认为当过度量化宽松时对经济体的刺激效果低于其所带来的损失（参考明斯基理论的量化宽松成本，如居民负债占可支配收入的快速上涨情况），就会得到政策不会进行下一次的量化宽松，自然会得到已有泡沫的清算以至于房价可能下跌的结论。真实情况是，确实用了扩张性货币政策，过去十年约每三年一次，08，12，15，随后一定是房价的上涨，房价涨的同时，居民负债占可支配收入从08年以前的15以下，到现在的55%，不少房价翻倍多的城市居民债务已经超过100%，当然其附带的很多经济问题在收紧货币超发后都已经或者将要显现出来，经济下行压力随着痛苦的去杠杆更加严峻，要是看不到这些事情，就去嘲讽过去一些经济学者也是有失公允的（当然不是给自己洗白，本人18年才开始在知乎写文章）。