潘石屹为什么低价抛售了 SOHO 中国的上海项目？
首先，我们得看看SOHO中国的核心业务模式的转变。
SOHO中国早期是以开发销售型为主，就是建好写字楼，然后卖掉。这种模式能快速回笼资金，但利润空间也受制于市场销售情况。后来，SOHO中国转型为持有型收租模式，将重心放在物业的长期持有和运营，通过租金收入获得稳定现金流。这种模式在牛市的时候很吃香，但一旦市场下行，尤其是商办物业市场面临挑战时，持有大量重资产的压力就显现出来了。
那么，上海项目为何会被“低价”抛售？这里面有几个因素在起作用：
宏观经济与房地产市场环境的变化：
商办物业市场承压： 过去几年，受到经济增速放缓、疫情的冲击以及部分城市写字楼供应量增加等因素影响，国内商办物业市场整体面临去化压力，租金和空置率都出现了一些波动。尤其是在一线城市，虽然核心区域相对稳定，但整体市场情绪并不算非常乐观。
融资环境收紧： 房地产行业近年来经历了深刻的调整，融资渠道相比之前更加收紧。对于像SOHO中国这样持有大量重资产的企业来说，如果面临资金压力或者需要优化资产负债表，出售部分资产以回笼资金，降低杠杆是比较自然的选项。
政策调控影响： 国家对房地产市场的调控政策一直是影响行业的重要因素。虽然SOHO中国的主要业务并非住宅，但宏观调控对整个房地产市场的信心和资金流动性都有连锁反应。
SOHO中国的自身战略调整：
聚焦核心城市和优质资产： SOHO中国在2020年左右提出要聚焦于北京和上海的核心区域，并且优化资产组合。出售非核心区域或者项目资产，是其精简业务、聚焦优势资源的一种策略。只不过，这次出售的项目，从市场反应来看，大家认为价格可能没有达到SOHO中国此前的心理预期。
回笼资金以应对未来不确定性： 即使是相对稳健的收租模式，也需要稳定的现金流来支撑日常运营和资本支出。尤其是在市场变化莫测的情况下，手握更多现金，可以更好地抵御风险，并在机会出现时进行更灵活的操作。潘石屹本人也曾公开表示，出售资产是为了让公司更加轻盈。
关于“低价”的解读：
市场预期与实际成交的差距： 所谓的“低价”，更多是基于市场对SOHO中国过往的资产价值的普遍认知，或者与潘石屹本人在此前的公开表述中透露的期望值存在差距。资产的定价很大程度上取决于买方的意愿和支付能力，以及当时的市场行情。如果说当时市场对商办物业的整体信心不足，买家自然会压低价格。
交易对手的选择和交易意愿： 能够接手大型商业地产项目的买家并不多，往往是大型投资机构或者有特定战略需求的买家。在谈判过程中，双方的价格博弈是必然的。如果SOHO中国急于出售以达成战略目标，或者遇到的买家出价不如预期但相对可行，最终的成交价就可能被认为是“低价”。
具体到这次的上海项目，可以推测几个场景：
项目本身的经营状况： 虽然是SOHO中国的资产，但每个项目的经营表现可能略有差异。如果某个上海项目的租金收益率不如预期，或者面临较大的空置风险，那么其价值自然会被打折扣。
买方的议价能力： 在房地产市场调整期，买方往往拥有更强的议价能力。大型基金或者具有国资背景的买家，在资金和谈判策略上都可能比一般的开发商更有优势。
潘石屹的个人考虑： 虽然是SOHO中国公司的资产出售，但作为公司实际控制人和灵魂人物，潘石屹的个人想法和对公司未来发展的判断，无疑是影响决策的重要因素。他可能已经看到了未来一段时期内，商办物业市场面临的挑战，并做出了“及时止损”或者“轻装上阵”的决定。
总结来说，潘石屹低价抛售SOHO中国上海项目，并非单一原因的结果，而是多种因素叠加的综合体现：
1. 外部环境的变化： 宏观经济下行压力、商办物业市场遇冷、融资环境收紧，都为出售资产提供了背景。
2. 公司战略的调整： SOHO中国需要优化资产负债表，聚焦核心业务，并保持资金的灵活性。
3. 市场对价格的认知差异： 在不确定的市场环境下，买卖双方对项目价值的评估存在分歧，最终成交价可能未达SOHO中国的理想预期，被市场解读为“低价”。
他选择在此时出售，更多的是一种对市场趋势的判断和对公司未来发展路径的战略选择，旨在让SOHO中国能够更加稳健地应对未来的不确定性。
网友意见
当年潘石屹判断失误，以为房地产的春天结束了，学香港人玩自持收租。
商办收租模式，要素前三名: 地段、地段、地段。
soho的位置还不错。
第四名是硬件。
soho的硬件也不错，设计更是有个性。
平心而论，潘石屹抄作业还是很认真的。
然而，还是玩花了。
运气不是很好，当然你也可以说眼光不好，一码事儿，角度不同。潘石屹走自持之后，赶上了中国办公物业供应疯狂暴涨的周期。
产品定位又是不上不下。比真正金字塔尖的物业，低一档。比科创园之类，租金又贵。付得起高租金的看不上soho，看得上soho的付不起租金。结果就是soho的资产回报率非常难看，而且是一年比一年难看。
其实大陆做商办持有的，回报普遍一般。最稳的上海，6个点的项目就算激动人心了。那么钱本身的成本，就很重要。一种是华润，这个不好比的。一种是凯德，包进基金，6个点完全ok，凯德运营也牛比。一种是万达，万达模式本质是赌城市扩张，近年也不顺。soho跟这几家哪个也比不了，运营还烂。拿着几百亿的资产，一年下来赚不了几个钱。脱手变现，不管还有什么内在动机，财务角度逻辑很合理。
而且潘石屹，确切地说张欣，还有个优势：户口。资产转移比老王方便多了。大方向的趋势是明显的，想转肯定趁早嘛。
我觉得不光上海SOHO要卖，连北京的SOHO都快要卖了，看有没有人接手。
你来逛逛望京SOHO就知道了，去年也就是疫情发生前2个月。SOHO那空置率就跟疫情发生的情况一模一样。
是什么造成了SOHO今天的局面
首先，看SOHO的定位，small office , home office 。面向的都是中小企业民营公司。再看潘石屹的SOHO，除了建筑之外（个人觉得一般般，好看的建筑多得去了，只不过靠炒作起来罢了），根本没有运营能力。
潘石屹的SOHO想给中小企业打造高端写字楼，然后还指望从这能有持续的盈利。难，相当难。
潘石屹盖SOHO，我想不出他的目的是啥，其实对他来说最赚钱的无非就是卖楼了。既然是强项是卖楼，为啥非搞写字楼呢，搞住宅不好吗？
众所周知，写字楼和商场综合体是房产界最复杂的业态。你不光要盖好，还要卖好，不光要卖好，还要持续的卖好。前期好办，盖好就卖，在哪个年代，大捞一笔不是问题。可到后期，你没有卓越的运营能力，迟早会被别的商业竞争对手比下去。
商场写字楼这种想要打造IP，简单，在建筑上下功夫就好，建筑物往那一放，格外扎眼，引人注目。然后小老板被忽悠一窝蜂来买。但中国发展得很快，新的商场写字楼标的层出不穷，原来的标的用不了多久就过时。
论商业比不过华润的万象城，万达广场、万科收购的印力城。这几个商业地产都特别有意思
- 华润万象城一般都是当地著名标的，吸引各大国际奢侈品牌入住，同时具有强大的商业运营团队，举办过chanel、冈本001等快闪店营销事件，不断地给商场注入新的流量和打造创新性的商业话题。万象城周边建立配套的公寓和住宅，写字楼也引进当地著名的公司。工作、娱乐、居住一体化的闭环形成了。
- 万达广场定位二三线城市，即使在一线城市也选了环一线的地段。招商吸引的都是普通老百姓消费的品牌，选址周边都没有太强硬的竞争对手，直接虹吸周边的居民消费。写字楼招租最优惠，与SOHO相比，万达的租金更加低廉，毕竟SOHO选址都在繁华地段。周边的公寓都是配套入住的企业做租赁和销售。甚至直接报给旅游公司做民宿。
- 印力城最近也在发力，不断地对商场的品牌进行更新升级。会不断地制造快闪品牌销售，以及各种线下营销活动创造购物氛围。
而SOHO的运营能力远远比不上这3家全国连锁的商场。SOHO一开业，楼是买得不错，可入住的商家过个一两年就会发现人流不断的减少，于是转租的转租，关闭的关闭。SOHO这个定位（small office， home office）也决定了写字楼的人群消费能力并不高，小公司经常经营不善倒闭也是常有的事，更何况SOHO地处黄金地段，物业费、管理费不低的。SOHO写字楼上班的普遍工资都不高。存量的消费群里没法给SOHO商场带来更多的盈利，加上SOHO地处繁华地段，也失去了虹吸效应。商家的关门，写字楼企业的倒闭，这更换速度还比不上SOHO的销售团队的招租速度。空置的商铺，写字楼还真不少。
SOHO能活到今天，也是潘石屹当年卖楼的时候忽悠的能力够强，如今的苟延残喘，全靠昔日的光辉岁月。
商业地产不好做，如今的店铺更多地像体验区，而非销售区。你看北京国贸的SKP就知道了，一年135个亿，就那么几层楼（4层吧，如果我没有记错）。加上想做配套写字楼、周边公寓的跟难了。如今公寓转手难，产权属性、学位房等等都进一步限制了公寓的价格和销售。买公寓的人都少，公寓大部分都在放租，租的话能给回几个钱？
只能说地产最好的那几年过去了，接下来拼的是建筑、招商、运营、服务等各个方面的升级。
潘石屹精着呢，只不过格局没有马云那么大。
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