今年基本全线放开限购，未来房价走势如何？
限购松绑背后的逻辑：
首先，我们需要理解为什么各地纷纷选择放开限购。
经济增长的压力： 房地产行业一直是拉动地方经济增长的重要引擎。土地出让金是地方政府重要的财政收入来源，而房地产市场的活跃与否直接影响着这一收入。在当前经济下行压力较大的背景下，地方政府希望通过激活房地产市场来提振经济。
稳定房地产市场： 过去几年，部分城市房价过快上涨，引发了市场对泡沫的担忧。但随着整体市场情绪的回落，一些城市也面临着去库存的压力，甚至有房价下跌的风险。限购的松绑，一定程度上是为了给市场注入活力，避免房价出现过度下跌，从而影响金融稳定和居民财富。
满足刚性和改善性需求： 过去严格的限购政策，在一定程度上抑制了部分真实存在的购房需求，尤其是刚需和改善性需求的释放。限购的放开，为这些购房者提供了更多的选择空间，也可能释放一部分被压抑的需求。
财政收入的考量： 除了土地出让金，房地产市场的活跃还能带动建材、装修、家电等相关产业的发展，间接增加税收。
限购放开后，房价走势的几点推演：
限购放开是一个信号，但它并非万能药。未来的房价走势，将是一个多维度博弈的结果。
1. 短期内的“局部反弹”与“企稳”：
需求释放： 限购松绑最直接的影响是为部分之前受限的购房者（例如，一些有购房资格但因为限购原因无法购买的改善型需求）提供了购房机会。尤其是在一些前期积压了较多需求的城市，可能会出现一波短暂的成交量回升和价格企稳的迹象。
市场信心的修复： 政策的利好信号，对于修复市场信心也有一定作用。当购房者预期改善，他们可能会更愿意入市。
但要注意： 这种反弹更多是“试探性”的，或者说是一种“需求释放”驱动的企稳，而不是全面上涨的起点。毕竟，当前影响购房决策的因素远不止限购。
2. 中长期看，分化是主旋律：
“核心城市”与“非核心城市”的差距拉大：
核心城市（一线及强二线）： 这些城市通常拥有强劲的人才流入、产业支撑、优质的教育医疗等公共资源。限购的放开，将进一步巩固这些城市的优势。虽然房价可能不会像过去那样疯涨，但其吸引力依旧，需求相对坚挺，房价的韧性会更强，甚至在优质地段和高品质项目中，仍可能出现结构性上涨。
非核心城市（普通二线及三四线）： 这些城市在人口吸引力、产业发展、配套设施等方面可能相对较弱。即使放开限购，也未必能有效激活当地房地产市场。如果这些城市本身就存在库存积压、人口外流的问题，那么房价可能继续承压，甚至面临下跌的风险。限购的放开，在这种情况下，更像是“解除枷锁”，但市场是否愿意“奔跑”，还要看整体“跑道”的质量。
“区域”与“板块”的分化： 即使在同一个城市内，不同区域、不同板块的房价走势也会不同。
有产业支撑、交通便利、配套完善的区域： 这些区域的房产价值更稳固，即使整体市场调整，其抗跌性也更强，并且在市场回暖时可能率先复苏。
郊区、远郊，或者配套不成熟的区域： 这些区域的房产，在限购松绑后，如果未能及时配套完善，其吸引力可能依然有限，房价承压的风险会更大。
3. 影响房价走势的关键因素：
宏观经济的复苏力度： 这是最根本的驱动力。如果整体经济能够稳步复苏，居民收入预期改善，大家对未来的信心增强，那么购房意愿自然会提升，房价才有更坚实的基础。反之，如果经济复苏乏力，大家对未来收入和就业的担忧依然存在，即便政策松绑，也难以扭转观望情绪。
居民收入预期与就业稳定性： 房价最终还是由购买力支撑的。当人们对未来收入增长和就业稳定性有信心时，才敢于承担高额的房贷。
利率政策： 房贷利率是影响购房成本的重要因素。如果未来利率下行，能够降低购房门槛，无疑会提振市场。
库存水平： 不同城市、不同区域的去化周期不同。库存水平高企的城市，即便放开限购，价格上涨的动力也会相对较弱，甚至可能需要通过价格调整来吸引购房者。
信贷政策的配合： 除了限购，信贷政策（如首付比例、贷款额度等）的调整，对市场的影响也至关重要。如果信贷政策继续宽松，将为市场注入更多流动性。
市场情绪与预期： 房地产市场很大程度上受到情绪和预期的影响。当市场普遍看涨时，可能会形成自我实现的螺旋；反之，悲观情绪也可能导致市场过度调整。限购的放开，是试图引导积极预期的一个信号。
总结来看：
今年限购政策的全面放开，标志着房地产调控思路上的一次转变，从“限制”转向“支持”和“稳定”。这为房地产市场注入了一剂“兴奋剂”，短期内可能会带来部分成交量的回升和价格的企稳，尤其是在那些需求基础较好的核心城市。
但是，请务必认清现实：
这不是“回到过去”： 过去那种普涨的时代已经难以重现。市场已经告别了“只要是房就能涨”的黄金十年。
分化将是长期的特征： 未来房地产市场的关键是“分化”。核心城市、优质地段的房产价值将更凸显，而非核心区域的资产可能会面临挑战。
宏观经济是根本： 房价的最终走势，依然取决于宏观经济的基本面，取决于居民的收入和信心。
因此，对于未来的房价走势，与其期待一场普遍性的全面上涨，不如更关注市场内部的结构性变化。对于购房者而言，理性判断，根据自身的经济实力和城市的长期发展潜力来做出决策，才是最重要的。而对于地方政府来说，如何在稳定市场的同时，推动房地产市场的健康发展，优化城市功能，吸引人口和产业，将是他们面临的持续考验。
网友意见
多半是有价无市
还是拿深圳作为例子
深圳传统上，购房主力，是这三类人群
第一类：跨境电商，其实就是土老板，就是利用国内廉价劳动力，办工厂，然后作出相对便宜的产品，然后卖给老外，赚取大额外汇的这种民营企业，这一类企业，其实就是占了改开的春风，做大做强
这一类在过去几年，形势非常不好，出境的渠道啊，基本上都面临着封杀，两年前是amazon封杀中国卖家，跨境电商amazon是一个很重要的出海渠道，老外肯定不上淘宝，上amazon，然后中国这些卖家的劣性就在商业竞争中表露无遗，刷单刷好评啊，站外引流啊，这些都是amazon等渠道明令禁止的，但是中国这些土老板脑子里哪有什么faire play的概念，就是各种下三滥手段一起上
以前经济形势好的时候，人家不管，前两年，突然挥起屠刀，砍
深圳一下死了一大批大卖，当时还牛逼哄哄，我们单量大，我们可以坐灰机去跟人家ceo谈，谈？谈什么？你违规在先，然后怪人家裁判严格执法？两年过去了，p用没有，这些都被砍了一波
那砍了怎么办啊？总不能就不搞了吧，于是深圳市又纠集这些土老板商量对策，脑门一拍，想出来了，独立建站，你amazon不是不让我们上吗？那我自己搞个网站总可以吧？
于是就独立建站，但是独立建站还是需要收款渠道啊，那老外常用的就是那个paypal，那paypal在前一段，开始封杀中国用户，原因其实跟amazon也差不多，总之就是各种不合规的手段，比如收了人家的钱，不给发货啊，这种其实就跟诈骗差不多了，然后paypal就是直接封杀
而且paypal封杀得更狠，一旦账户被封，里面的钱，全部不退，所有余额没收
很多卖家遇到这种情况，就是直接破产，amazon封杀时候，上市公司都直接破产
有人说，argue一下，你跟老外这些渠道打过交道，你就知道了，argue的那个成功率啊，不说完全为0嘛，但也高不到哪里去，甚至人家都敢跟你对簿公堂，你大老远跑到国外去跟人家打官司？
那在这种形势面前，你是土老板，你敢继续买吗？
所以收入一下子就下来了，那以前深圳最贵的房子，什么深圳湾这些，都是跨境电商的老板在买
那现在生意不行了，还买什么？
而且你看中国劳动力价格上涨这个趋势，你觉得将来走廉价商品这条路，还能走多久？
将来只会越来越难，不会越来越简单
第二类，互联网企业，尤其是程序员，那2021年底，2022年初的互联网企业大裁员
就告诉我们一个道理，搞技术的，不稳
去年不是有企业故意用几十万起薪，当时在知乎上吹得震天响，什么几十万的白菜价，一堆不懂事的还在那边起哄，说什么形势一片大好
那到年底了，林北，这些人都是裁员的重灾区了
因为你没有什么经验，贡献少，拿得又多，考核如果让你来定，你会怎么定？
是你，你也会把这些人排到后面去啊
所以校招进来的，就正好拿去裁员
而且那个几十万是总包，什么都包含在内，你放心，到了这个时候，你会发现，几乎什么都无法兑现，因为你考核差呀
除此之外，还有大龄程序员，也比较危险，因为大龄的毛病也差不多，加班不能，工资也高
所以程序员两头都危险，就中间好一点
但是大龄这个门槛其实也很低，现在市面上流传的说法是，35岁
35岁才毕业多久？就算是本科，22，23岁毕业，很正常嘛，35岁才干了十几年，12，13年左右
房贷一般贷多久啊？
30年
12，13年，你房贷才还了不到一半
剩下十几年你怎么办？
以前深圳的房子，十几万那种，主要是这类人群在接盘，那现在大裁员给所有搞技术的上了一课
哦，原来如此，那换作是你，你敢贷吗？
30年哦，你好好想想
看看杭州，是吧，电商之都，程序员乌央乌央，然后阿里之类的大裁员，裁了多少，讳莫如深
但是有一个关联数据是可以看出来的，杭州的法拍房，全国第一
尤其是阿里等程序员聚集买房的地方
你觉得，这些法拍房是谁的？是吧
被法拍就惨了，银行肯定不会按照市场价给你去卖的，肯定有个折扣，比如500万的房子，卖个400万，很正常嘛，法拍本身就意味着风险，你不打个折，谁买啊
然后这里面亏的差价，都算是你的，而不是银行的，银行没傻到说，把损失全算作是自己的程度
你辛辛苦苦还房贷，结果吃下了大额的亏损，估计还欠了银行一屁股债，房子还被收走
到时候你跟谁哭去？
所以换作是你是程序员，你敢买吗？
30年房贷哦，你好好加油
第三，公务员教师和医生，这里面医生其实收入一直都不算高，所以医生其实影响没那么大，但是医生本身就是体力活，要值班什么的
然后是老师，前两年，深圳某些中小学招人，也是吹牛吹得震天响，30万起薪，40万正常，50万不是梦
好了，现在开始，30万封顶，20万正常，10万不奇怪
可怜了那些博士毕业来深圳当老师的
本来博士读完，岁数就不小了，结果第一年试用，没拿满，第二年就遇到了这事
所以自始自终，30万都没拿满过
这搞什么？
有人说，公务员，不降，甚至还有人说，反而升了
好，听清楚，当地教师待遇，不低于公务员待遇，这是一个法律，这是中华人民共和国教师法和中华人民共和国义务教育法里面明确规定的法律条文[1]
然后国务院督导并要求各级政府坚决贯彻执行
所以，如果公务员待遇明显高于教师待遇，那么这事可以被举报
深圳也是中国的一部分，不是法外之地
所以如果有人在知乎上公然说这事，不妨让他说清楚什么单位，然后你可以要求，提高教师待遇
那从教师的情况看，估计体制内的待遇也不会高很多
当然体制内相对要稳定很多，至少说不会面临前两类人裁员和破产的压力
所以估计中介下一步就要开始忽悠这类人去接盘了
银行对于此类人群，是愿意贷款的，因为公务员和教师不太可能失业
只是将来30年，你都要勒紧裤腰带，还贷款
那这个好日子，也挺长的
但是这些人自己不是很愿意这么干，因为十几万的工资，随便一个二线城市的教师都有啊
而且当地房价还便宜
所以现在流行的经验说就是，如果你还是应届，真打算从事教师这个神圣职业的话
不要来深圳了，深圳这个城市，你懂的
那这三类人，都因为风险或者性价比等原因，不愿意接盘的时候
那你觉得，这个房子价格，会怎么走？
什么？你说降价？
放心，不会让你恶意降价的
所以房企就很尴尬了，价格不降嘛，卖不出去
降嘛，又不让降，恶意扰乱市场秩序
那怎么办？
没办法，所以房企现在连去年的财报都发不出来
你自己看看，港股上市的房企，齐刷刷发不出财报来，会计师事务所连审计都不愿意签字了
啧啧
当然这都是大事，具体到个体，其实原因就只有一个
未来的不确定性太高，你不敢贷
而且看看现在出生人口，结婚人数，屡创新低
林北，连催买房的丈母娘数量都减少了
还刚个p需
参考
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