深圳 3 月二手住宅仅成交 1117 套，同比大跌约 82% ，可能是哪些原因导致的？
首先，宏观经济环境和市场预期是至关重要的一环。
当前，全球经济正经历一个调整期，国内经济虽然在逐步复苏，但复苏的力度和持续性仍然是市场关注的焦点。消费者和投资者对于未来收入、就业以及大宗消费（如房产）的信心会受到宏观经济走势的直接影响。如果市场普遍预期未来经济增长放缓，或者存在不确定性，人们在进行如此重大的资产配置时会变得格外谨慎，推迟购房计划是情理之中。
这种谨慎情绪会传导到房地产市场，尤其是二手房市场。买家会更倾向于“等等看”，希望房价出现松动，或者在更稳定的经济环境下再做决定。
其次，楼市调控政策的持续性和叠加效应不容忽视。
深圳作为一线城市，一直以来都是楼市调控的重点。虽然近期的一些政策导向有所微调，但整体的“房住不炒”定位并未改变。更重要的是，过去几年积累的调控政策，如限购、限贷、限售等，其效力仍然在持续发酵。
尤其需要关注的是，针对二手房市场的政策可能会有更精细化的调整或落地。 例如，对二手房交易的税费政策（如增值税、个税的征收方式和税率）、户籍和社保年限要求等，这些都会直接影响到购房资格和购房成本。如果这些政策在3月份有任何风吹草动，哪怕是预期性的，也会对市场情绪产生剧烈影响。
另外，“认房不认贷”等政策虽然在一定程度上放松了首套房的首付比例，但如果后续的信贷政策依然偏紧，或者银行对二手房贷款的审批依然较为审慎，那么其对市场提振的作用就会打折扣。 银行可能会出于风险控制的考虑，对二手房贷款的额度、利率以及审批周期设置更高的门槛，这会直接挤压一部分潜在购房者，特别是那些需要贷款的刚需和改善型需求群体。
第三，二手房市场的供求关系和价格预期是关键的决定性因素。
如果3月份深圳二手房市场的供应量并没有显著减少，甚至还在增加（例如，一些前期囤房的业主急于变现），而需求端因为前述的宏观和政策因素而大幅萎缩，那么就会形成严重的供大于求局面。 在这种情况下，卖家为了尽快卖出房子，不得不降价促销。
但另一方面，也有可能存在一种“预期差”。 许多购房者可能仍然抱有“房价一定会涨”的预期，不愿意接受当下可能出现的合理价格，或者期待未来政策会进一步放松导致房价上涨。而一旦市场预期发生变化，或者卖家普遍不愿意降价，而买家又因为各种原因无力或不愿在高位接盘，交易量自然就会出现断崖式下跌。
更细致地说，二手房的议价空间和流动性比新房要差一些。 许多卖家是基于自己的购房成本和心理预期来定价，如果市场大环境不好，他们不愿意大幅降价，而买家又普遍观望，那么成交量自然低迷。
第四，市场信心和消费者情绪的作用不容小觑。
房地产市场在很大程度上是一个情绪市场。如果市场上充斥着关于经济下行、房价下跌的讨论，或者有其他重大负面新闻，都会极大地打击消费者的购买信心。购房作为一项重要的家庭决策，需要高度的信心作为支撑。
3月份是否发生了什么重大的社会事件、经济事件，或者关于房地产行业的负面新闻，都可能引发市场的集体恐慌或过度悲观。例如，一些大型房企的债务问题被曝光，或者有关于房地产税试点的不确定性传闻，都可能让潜在购房者望而却步。
第五，季节性因素和去年同期的高基数效应也可能产生影响。
虽然不太可能是唯一原因，但也不能完全排除。一般来说，年初（包括1月、2月）是楼市的传统淡季，而3月份通常会迎来小阳春。如果去年3月份的成交量异常火爆，创造了一个非常高的高点，那么今年3月份相比之下出现大幅下跌就是自然而然的，即使市场整体表现平平。要判断3月份的真实情况，还需要与前几个月甚至过去几年的同期数据进行对比分析。 如果今年2月份的成交量也远低于预期，那么3月份的低迷就更可能是市场整体走弱的体现。
综合来看，深圳3月份二手房成交量大幅下滑，是一个多重因素叠加的结果。宏观经济的冷风、持续深化的调控政策、二手房市场本身的供需失衡和价格预期分歧，以及市场信心不足等因素，共同作用下，导致了这场市场“寒流”。要彻底扭转这种局面，可能需要在宏观经济稳定复苏、政策端有更明确的积极信号以及市场信心有效提振等多方面共同发力。
网友意见
没人敢接盘了
谁敢接？
深圳现在跨境电商那个样子，最高端的接盘者已经没钱了，以前深圳湾这种都是跨境电商大卖在买
而这两年，跨境电商日子是真难过，先是亚马逊大封号，一大堆大卖血本无归
然后说独立建站，是吧，换个方式搞，结果最近paypal大封号，让你连收款的渠道都没有
这一系列操作下来，他们还有钱炒房？呵呵哒
中高端是写代码的接盘，然后今年互联网企业大裁员
金三银四硬是给裁成了贱三阴四
这两个引擎一熄火，还有谁有能力敢贷几十年的款去买房？
还有哪个勇士敢接盘？
别说几十年的贷款，就是几年之后，这些接盘侠的公司还在不在都不知道
我不是来看爽文的
我特么就是个悲剧，前几天我爸背着我签了小县城的新房，7000的房价，连车位共100多万，破县城一点产业没有，我高中同学基本都往外跑了，高位接盘，我真的想死
以前还笑别人高位接盘，万万没想到，今天轮到我了
我爸99年就花4w在村里盖了两层红砖房，花完了30岁之前的积蓄，后来06年拆迁拆了赔了5k。
06年在村里又重新盖房子到11年前后花了50w，到现在前后一共就住了一年多，现在墙体已经渗水了
可能是因为记者在玩文字游戏吧。
就4月3号深圳新房卖了100多套，二手就2套。你知道为什么吗？
你说放假卖的多。
那4月1号新房卖的比4月3号卖的更多，二手60几套，是为什么？
庆祝愚人节？
研究楼市要精确到城市、区块、楼盘、甚至要到开发商、物业公司、层数、朝向。。
大而化之的喊涨了跌了，就是二极管行为。
而且这大概也就是来看个热闹的，既不是投资的也不是刚需。
证明深圳房地产的投资属性远高于自用属性
深圳政府对土地财政的依赖可是全国最低的。
没有政策支持的深圳楼市，只会一直自我调整，直到市场适应为止。
不相信吗？
不要紧，来看看往昔的例子：
2012年08月22日，深圳市出台《深圳市土地税务局关于存量非住宅类房产交易税款征收操作流程有关问题的通知》
存量非住宅类房产交易的计税价格，以交易双方签订的合同成交价格为依据。但申报的成交价格低于我市制定的计税参考价格且无正当理由的，按计税参考价格核定计征交易环节各项税款。
这个政策让当年的深圳二手商业写字楼、商铺，从一个月一个价的暴涨，掉头直接成交冻结。
所有投机炒作，全部消失！
不能按照原价过户，得按照指导评估价计税过户，就跟现在住宅的指导过户价一样，而且没有个税减免，只是当时银行贷款部分没有参与进来而已。
炒作赚取的利润空间都给税费收走了
还炒得上去，那才是怪事
没有利润可图，市场自然就没有交投。
总有人觉得政府会为了税收放开这个商用投资市场吧？
十年过去了。
至今没有政策变化
市场价格也有一定调整，不过最多也就20%左右
成交依然暗淡
说明一个问题
深圳的资产有一定的价值，但是一旦去掉金融属性，去掉炒作空间，就会去掉大量的成交量。
按照同比那种火热成交量来对比，是没有意义的了
这种成交数据会一直延续的
走着瞧
前几天不是还报道说深圳二手房指导价涨了吗？这咋滴，越没人买越涨价呢，魔幻的世界
我个人认为，主要有以下三个方面的主客观原因吧：
首先，客观方面是疫情的突然爆发
其实在隔壁hk佛性抗疫之前，深圳作为国际港口，基本都是面临着外输病例的常态化考验，也一直出现零星的输入病例，直到后面因为过年，发生了病例的外输事件。
本以为快速反应之后，可以清零，谁想到后面隔壁hk比较佛性的差异化防疫政策，出现了大爆发，跨境司机再到后面的偷渡......
本来就对二手房成交有一定的影响
更何况，如果复盘深圳三月份的大事件轨迹，在疫情这方面
深圳的三月份，政策大致分为两个阶段，前面阶段是机动防疫，后面阶段相当于城市停摆，对于二手房的成交，还是影响很大的，毕竟置业本身，是免不了要出行沟通洽谈这个过程的。
其次，深圳房地产的调控政策以及房地产商整体低迷的状况，还是让一部分人持观望的态度。
怎么说呢，不管是指导价还是限价，都是向市场释放出来的信号，加上前面发生过的对“深X理”等案件的处理，一定程度上也抑制了具有强烈投机性的炒房客，在趋于严格的政策环境条件下，观望是很正常的心理。
另外，包括恒大在内房地产商的暴雷事件层出不穷，进一步加重了这种观望心理（甚至包含部分刚需购房者）。
最后，深圳人口袋里的闲钱可能真没那么多了，更需要谨慎花钱了
作为号称善于“搞钱”著称的深圳人群体，在挤掉投机客之后的刚需购房者群体里，在疫情打击下，口袋里的钱肯定是受到了不同程度的冲击，口袋里的钱没那么多了，这是事实。
大手大脚花钱的购房刚需者，实在需要考虑更多的因素，更加谨慎的控制自己的杠杆和购房需求，我相信也是一部分的原因。
坐标北京，超一线城市房地产2022年成交都不好，原因和二三线城市不一样，二三线城市是人口不足，所以都在抢人大战，而北上广深就是2022也不缺人，缺的是信贷敞口。因为北上广深现在这个价格，新增的外来人口购买力远远不足了，这个指的是符合限购条件的人口。很大比例符合限购条件的人口，比如大学毕业生穷尽六个钱包也就买个老破小，毕竟首付一套老破小也差不多100万到200万。而主导房产市场上涨的是投资需求，目前看政策没有放松。21年在北上广深的很多投资需求用的是用公司名义买房，贷款来避过限购，后来监管严查经营贷违规，这条路也走不通！投资需求基本冰封，现在买房的是真刚需，但是真刚需的资金实力非常有限购房以小户型新房和老破小为主，这就冰封超一线房地产市场根本原因。长远来看，就看北上广深的限购能否取消，只要取消北上广深的房产还会有个五到十年的上涨，因为大量的流动资金无处可去，北上广深的房地产市场还是最好的投资品！而二三线城市的房地产目前已经开始回归房地产的本质，消费品，而消费品是有折旧的，会随着时间不断减值而不是增值！这才是全世界房地产市场的常态，一个国家有金融产品属性的房地产集中于特大型城市，其它城市的房地产长期价格在稳定区间波动。还有一个问题就是经济增速进入低速期会有很多房产贷款客户的现金流出问题，全国断供弃房的房贷客户差不多在200万，银行走完流程进入法拍环节，法拍价是评估价70%，这个也非常冲击市场，因为流程进度不一样几乎每个月都有稳定数量的法拍房进市场，而有的刚需客户就会买法拍房毕竟是评估价的7折，买到就是赚到而且现在法拍房可以申请法院清房，也解决了买法拍房的后顾之忧。谢谢大家点赞评论，我再解释下为什么投资是推动房产价格上涨的主要推动力，比如在北上广深买房子有限购还有限制贷款就是用企业名义买房，而房产是可以做企业固定资产也就是可以申请经营贷，这样贷款从银行里拿出来，然后持有一定时间比如一年，房价上涨把房子从企业A卖给企业B这两家企业的实际控制人都是投资者，银行按照上涨的评估价再次放出贷款，投资者的盈利就通过空头公司对房产的买卖直接实现，于是超一线城市房价暴涨，这就是为什么去年5月份开始在超一线城市开始严查经营贷违规使用情况。一严查房市成交量就开始下降，因为刚需的买卖频率非常低，而投资者做房产用经营贷规避限购限贷把房产的周转率做的非常快，而且投资者做的房源都是大面积的新房和次新房这是为了下贷款方便。因为国家的决心，北上广深的经营贷没法玩了，房产成交量必然下降！
1、我的态度一直很明确，现在的成交量才是真的刚需成交量。任何钱没地方放了所以买房，或者买房就是为了赚钱的，都叫投资，都叫炒房，都是炒房客。这个定义我们一定不要忘了。千万不要把家里夫妻两人买两套房定义为“刚需”。
2、房价=购房者首付+购房者能贷的款。以前炒房客一直鼓吹购房者提高首付提高贷款，从而支撑房价的上升，甚至因此因为指导价等信贷管理政策是对刚需的“伤害”，然而实际上只要房价往下降到指导价的位置，对刚需的伤害在哪里呢？既然购房者首付和贷款已经恒定，加上经营贷等灰色地带被管控，房价自然有下滑的趋势。
3、2021年的1-2月是深圳房市的顶峰了，2021年2月出指导价，其时什么“管你指导价多少我还涨”“你指导价不给信贷我就卖字画300万”之类的造焦虑段子四处横行。当然最终这些狂妄的言论已经被打脸。相对合理的现在，相对于当时炒房热情高涨的成交量，下跌也是必然。
4、人的收入减少了。深圳的跨境电商收入怎么样，互联网寒冬的现在互联网人的收入怎么样？这样一批所谓的“顶级购买力”购买力下降了，那么所谓的“你不买有的是有钱人买”在哪里？2020年以来，大多数我的答案都被“指教”为“深圳有的是有钱人，人家都是全款买，你们不看好是你们自己的问题”，现在证实所谓的“全款佬”和“买房不问涨跌”根本就是屁话。
5、经济有问题。2020年那一波大涨，开始于2019年豪宅税的取消（实在搞不懂为什么取消），兴于放水预期（疫情来了要大放水的预期）。但是实际上我们知道我们的中央定力十足，2020年下半年就开始收水，但是房价却依旧一路向上。这种涨价本来就是无根之木无源之水。但是2022年的现在，上周五的财新3月PMI跌到48.1，这代表啥大家都知道。再配合现在的消费乏力。房地产的热度肯定要降低。
6、房地产税这种大利空，越早落地越有助于房地产的触底，然后健康发展。越迟落地但是有规划（5年内），越会成为达摩克利斯之剑。任何认为趁着没出赶紧买的，就好像2015年6月想抄底的股民，长期下跌趋势下，反弹只是良机，但人家恐惧你加仓，人家亏钱你破产这个段子你听过吧。房地产税本年不实施，正代表了
- 不会不痛不痒的出来，什么一年交物业费那样的无痛交税；
- 对房价一定有明显压制作用。
否则就不会出不来。
7、但是最近房地产政策在各个“收缩型城市”，或者叫人口流出性城市/经济发展困难城市/土地财政依赖城市/地方负债率高的城市等等，都有放松，这是根据一城一策，也是因地制宜做出的改变。我觉得很正常，但很明显，“买房赚钱”的概念并没有完全打破，因为现在各种房产交易群里的言论都是“夜壶又拿起来了”“又要涨了”“赶紧买”“最后的窗口”，我相信这两个月成交量会上升，房价不会继续下跌。但是长期来看，我只给两个建议，
下跌趋势之中，你做任何抄底，只会亏的更多。房地产的基本面已经完全不同了。
哪怕房价不涨不跌，那么曾经没人关心的“房贷利息”，将成为新的压力来源。房子200万一套，贷款140万，每月利息几千款，突然房子涨到了1000万，那么贷款利息总共大约110万你当然不放在眼里。但是如果你是1000万买的房子（首付333万，贷款667万），十年后才1300万，此时的房贷利息大约就有500/3=150万，也就是10年，花了700万，赚了150万，20%收益，每年平均大概2%——嗯，比你买理财还低，同时还不能辞职，不能享受生活，那你会认真思考一下，你买房还值吗。
很简单，因为房价跌了
到底是房子卖不动导致房价跌，还是房价跌导致房子卖不动，其实就是先有鸡先有蛋的问题。
历史上每一次都是房价暴涨，然后限购，然后导致需求下降，房价下跌，追涨的人减少，房价继续跌，刚需也开始观望，房价继续跌，政府受不了开始维稳，少量刚需开始买，房价止跌回升，但是媒体依然会高喊房住不炒，自媒体依然会鼓吹房价还要暴跌，但是少量资深投资客会入场，或者有闲钱的人会买入，房价继续上升，媒体大肆报道，投资客跑步进场，房价大涨，然后就会有人开始晒买房的收益，自媒体开始鼓吹稀缺永远涨，于是刚需被迫追涨，看空者被老婆逼着入场，国家调控。
说这个很多人无法感同身受，毕竟知乎上看空的大多数买不起房子，换个角度，就说基金吧
每次市场底部，基金申购量都是寥寥，这时候国家开始维稳，基金经理或者一些高净值人士买入，这时候基金净值可能还是半死不活甚至还是下跌的，接下来明星基金经理开始发新产品，大多数人观望，少数人选择买入，这些人里不乏一些无知青年，而后他们会被同事，朋友甚至家长，男女朋友嘲笑，甚至勒令赎回。过了阵子，基金开始赚钱了，电视上的股评都会继续看空，一改之前暴跌时候说的牛市不改的口风，开始劝诫不要追高，但是无奈看着这些人赚钱的朋友里总有几个忍不住追进去，之后市场发生波动，又有人嘲笑这些人，再之后市场又继续上涨，媒体开始鼓吹基金收益率多么好，然后这些之前买基金的开始晒收益，之后媒体会开始造星，XX明星基金经理，然后无数人开始跟风申购，媒体开始鼓吹应该学习这种价值投资理念，长期持有，再之后阿猫阿狗都来买基金了，管理层开始打压股市，但是大多数人不会理，逢跌就继续买，反正过不了一个礼拜都会赚，然后终于有一天崩盘了，于是XXX滚出股市，TMD中国机构就是没脊梁骨的，就知道坐庄，证监会主席下课都来了。
在中国，都说要听党的话，投资更是要听党的话，所以放下成见，听听党和政府最近在说啥，全国各地开始放松房地产政策，难道党和政府的意思是说希望房地产崩盘吗？那么如果不达目的，会出更激进的刺激政策么？反过来，你如果觉得党和政府不可能控制一切，否则日本也不会崩盘了，美国也不会08年了，那么如果你这么想，那建议你赶紧换美元，换黄金，否则你一边不看好执政党的控制力，一边看多这个国家的信用货币，你也是够割裂的，反过来，还有个问题想问，如果这个国家信用货币崩了，那么以RMB计价的房价应该是涨的还是跌的？
顺便说一下基金和房地产里韭菜的动向对其的影响
基民大量赎回的时候其实就是板块负超额收益最明显的时候，因为基金被动卖出，比如你看之前葛兰被骂死，医药股就见底了，而基民跑步买入的时候，就是板块超额收益最明显的时候，比如每次基民欢呼蔡神的时候，半导体都是高潮，菜狗的时候，半导体都是最后一跌
反过来，房子稍微有点不同，但是表现是差不多的，每次大家都不愿意买房，甚至觉得房价要崩盘的时候，国家会出无数利好，每次大家怕不买再也买不起了，宁可排队也要去买的时候，政策利空马上就出来了，理由很简单，中国的信用派生手段现在主要是房地产，如果没人买房子，中国就会陷入流动性陷阱，信用通缩螺旋，经济崩盘，而如果人人都只想买房子，信用就会全被房地产占了，挤出其他所有实体，那么如果你是国家你会如何操盘呢？
至于这个操盘还能持续多久，实际上，如果愿意，就RMB计价而言，可以继续操盘20年都没问题，但是如果有某个领导没学过日本历史，最后用了日本当年的手段，那么问题就大了，但是以中国的国情而言，就算学了日本当年的情况，我们也不会坐以待毙，乖乖接受日本最后的结果，大概率之后会以更强烈的政策扭转操作，更何况中国的国情让我们也没办法成为日本
深圳二手房最难的时候应该在5，6，7月份，
因为2020年许多人看着经营贷利息便宜，于是用经营贷去买房，最疯狂就是2020年5月，6月，7月，8月。
他们许多马上要抛售房屋了，
这个时候就是考验购房者和房东心理战的时候，我个人觉得房东大概率抗不住。
2021年3月份左右，我去深圳看过房，
深圳房价从2020年到2021年涨幅是非常惊人，
比如八卦岭街道涨幅是47.9%，
比如前海街道涨幅是31.1%，
比如宝中街道涨幅是34.4%，
注意是街道，如果单个小区涨幅更甚。
现在这些房子逐步满2年了，许多要出售了。
现在房地产民企10家最起码8家有严重债务问题，
你觉得买房还想短期投资？你想多了。
现在政策就是新房拿地价限制，房屋出售价限制，甚至房屋建造质量限制，
给一定利润空间房地产商。
这种一般就央企拿地，地方企业如城投拿地，少量民企参与，
但是地方企业如城投资金明显是有限的，他们能买多少地？
所以未来国家想房价稳，不要太容易。
房价涨幅过快，央企就大量出货，同时限制二手房贷款总额度（2021年许多城市二手房很难贷款），还有对二手房实行指导价，
许多大城市，二手房房价高于新房房价，二手房你觉得购房者怎么办？
大多数肯定选择新房了。
如果房价下降了，
央企只要贷款额度给足，利息低一些，他们可以慢慢盖的，盖成现房再晚1,2年出售都没有任何事情，
市场短时间就缺乏新房供应，供给量少量，房价就涨了。
所以稳地价，稳房价，稳预期。
“我都已经忍痛降价了，到底还要怎么做，你们才肯花一辈子的积蓄去买房并且背上几十年的房贷，公摊面积和随时暴雷的风险啊？”
去年元旦期间回家远程办公，顺道相亲了。相亲的女士是一位会计，基本上下班时间都在忙考证的事情，聊天的时候聊任何有趣的话题她都不感兴趣，唯独聊起来房子车子她才会侃侃而谈。通过她，我算是了解到那个县城是怎么作妖的了。
一个县从五十多万人口凋零到四十多万人口，还不算常年在外务工人员。唯一一家拿的出手的企业是二三十年钱就存在的民营企业，被当地锁死在那里无法出去发展，毕竟要照顾当地就业。剩下的民营企业，基本上是围绕那家企业的。打工就是去建筑工地，或者去从事农副食品加工。当然，大头还是师医公。做生意的，也都是围绕着师医公做生意。
县城房价八千算不上好地段，好一点的地段一万到一万二。县里面师医公和做生意的都在卖小买大，毕竟都是两个孩子和准备生第三个孩子，手里面也不缺钱。以前那些带上公摊面积九十到一百二十平方米的，也就三千多，现在卖八九千。
最关键的，在我们那里的农村盖房子八万到十万就好，但是就是不被允许，连翻新都得偷偷摸摸的。逼着人去县城和市区买房子，在我看来傻子才去那里买呢。
深圳每年财政转移支付出去不少吧，是不是其中一部分就到了我家那个县。养活了一帮蛀虫，实在想不出他们做了什么事情。
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好的，我们来详细分析一下 2022 年 3 月 9 日股市大跳水以及沪指深 V 反弹的情况。这一天股市的表现非常戏剧性，充满了波动性，反映了当时市场存在的复杂情绪和不确定性。一、 当日股市（2022年3月9日）的整体表现回顾 沪指： 当日开盘后迅速下跌，一度触及低点，但随后出现强劲反弹，最终收盘.............
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那一天，2022年3月18日，A股市场的走势堪称惊心动魄，可以用“跌宕起伏”、“戏剧性”来形容。早盘市场还是阴云密布，一片哀嚎，但到了收盘，却硬生生地拉出了一根大阳线，上涨超过3%。这背后究竟发生了什么？要理解这个“深V反弹”，我们需要把当时的市场情绪、宏观环境以及具体的交易行为都串联起来看。首先，.............
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2021年3月9号那个上午，我印象非常深刻。当时A股市场的表现，简直可以用“惊心动魄”来形容。尤其是上午10点左右，那叫一个大起大落，整个市场都好像经历了一场过山车。那天早上，我记得开盘的时候情绪还挺普遍的，大家对市场还是抱有一些谨慎乐观的态度。然而，随着时间的推移，市场开始出现了一些不寻常的动静。.............
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7月27日，A股市场经历了一场显著的调整，三大指数全线下挫，沪指下跌2.49%，深证成指下跌3.67%，创业板指更是领跌，跌幅达到4.11%。这样的集体跳水，无疑给市场情绪泼上了一盆冷水，也引发了投资者们的广泛关注和担忧。盘面概览：全线承压，权重拖累明显从盘面上看，当天市场的下跌具有普适性。几乎所有.............
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